Kitabı oku: «Schuldrecht Besonderer Teil II»

Schuldrecht Besonderer Teil II

Schuldrecht Besonderer Teil II

Gebrauchsüberlassungs- und Tätigkeitsverträge

von

Achim Bönninghaus

4., neu bearbeitete Auflage

www.cfmueller.de

Impressum

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Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über <http://dnb.d-nb.de> abrufbar.

ISBN 978-3-8114-9056-7

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Vorwort

Liebe Leserinnen und Leser,

die Reihe „JURIQ Erfolgstraining“ zur Klausur- und Prüfungsvorbereitung verbindet sowohl für Studienanfänger als auch für höhere Semester die Vorzüge des klassischen Lehrbuchs mit meiner Unterrichtserfahrung zu einem umfassenden Lernkonzept aus Skript und Online-Training.

In einem ersten Schritt geht es um das Erlernen der nach Prüfungsrelevanz ausgewählten und gewichteten Inhalte und Themenstellungen. Einleitende Prüfungsschemata sorgen für eine klare Struktur und weisen auf die typischen Problemkreise hin, die Sie in einer Klausur kennen und beherrschen müssen. Neu ist die visuelle Lernunterstützung durch

•	ein nach didaktischen Gesichtspunkten ausgewähltes Farblayout
•	optische Verstärkung durch einprägsame Graphiken und
•	wiederkehrende Symbole am Rand = Definition zum Auswendiglernen und Wiederholen = Problempunkt = Online-Wissens-Check

Illustrationen als „Lernanker“ für schwierige Beispiele und Fallkonstellationen steigern die Merk- und Erinnerungsleistung Ihres Langzeitgedächtnisses.

Auf die Phase des Lernens folgt das Wiederholen und Überprüfen des Erlernten im Online-Wissens-Check: Wenn Sie im Internet unter www.juracademy.de/skripte/login das speziell auf das Skript abgestimmte Wissens-, Definitions- und Aufbautraining absolvieren, erhalten Sie ein direktes Feedback zum eigenen Wissensstand und kontrollieren Ihren individuellen Lernfortschritt. Durch dieses aktive Lernen vertiefen Sie zudem nachhaltig und damit erfolgreich Ihre zivilrechtlichen Kenntnisse!

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Schließlich geht es um das Anwenden und Einüben des Lernstoffes anhand von Übungsfällen verschiedener Schwierigkeitsstufen, die im Gutachtenstil gelöst werden. Die JURIQ Klausurtipps zu gängigen Fallkonstellationen und häufigen Fehlerquellen weisen Ihnen dabei den Weg durch den Problemdschungel in der Prüfungssituation.

Das Lerncoaching jenseits der rein juristischen Inhalte ist als zusätzlicher Service zum Informieren und Sammeln gedacht: Ein erfahrener Psychologe stellt u.a. Themen wie Motivation, Leistungsfähigkeit und Zeitmanagement anschaulich dar, zeigt Wege zur Analyse und Verbesserung des eigenen Lernstils auf und gibt Tipps für eine optimale Nutzung der Lernzeit und zur Überwindung evtl. Lernblockaden.

Dieses Skript beschäftigt sich in seinem ersten Teil mit den Verträgen, die auf eine nur vorübergehende Überlassung eines Gegenstandes zum Zwecke des befristeten Gebrauchs gerichtet sind. Ausführlich werden Miete, Leihe sowie das Darlehen behandelt, wobei Pacht, Leasing und die sonstigen Finanzierungshilfen an passender Stelle zusätzlich berücksichtigt werden. Im zweiten Teil widmen wir uns den tätigkeitsbezogenen Verträgen, nämlich dem Dienstvertrag, dem Auftrag und Geschäftsbesorgungsvertrag mit seinen verwandten Verträgen wie dem Makler- und Verwahrungsvertrag sowie dem Behandlungsvertrag als Sonderform des Dienstvertrages.

Wie immer werden die wesentlichen Ansprüche wie im Gutachten in der Schrittfolge „Anspruch entstanden?“, „Anspruch erloschen?“ (= „rechtsvernichtende Einwendungen“) und „Anspruch durchsetzbar?“ dargestellt. Im Laufe des Skripts und der gesamten Skriptenreihe mag es dabei zu Wiederholungen einzelner Punkte kommen – dies ist durchaus gewollt. Wenn Sie nach dem Durcharbeiten dieses Bandes die einzelnen Prüfungspunkte „im Schlaf herunterbeten“ können, haben die Wiederholungen ihr Ziel erreicht. Das einem Kapitel jeweils vorangestellte Prüfungsschema soll Ihnen als Orientierungshilfe und „Checkliste“ für die gedankliche Durchprüfung des betreffenden Anspruchs dienen. Aber Achtung: Keineswegs müssen in der Klausur alle Punkte schriftlich abgearbeitet werden – was offensichtlich irrelevant ist, hat in der schriftlichen Ausarbeitung nichts zu suchen.

Die in den Fußnoten nachgewiesene Rechtsprechung des BGH ist durchaus als Leseempfehlung zu verstehen. Um das Nacharbeiten zu erleichtern, haben wir uns um eine möglichst genaue Angabe der Fundstelle innerhalb der Entscheidung bemüht.[1]

Auf geht's – ich wünsche Ihnen viel Freude und Erfolg beim Erarbeiten des Stoffs!

Und noch etwas: Das Examen kann jeder schaffen, der sein juristisches Handwerkszeug beherrscht und kontinuierlich anwendet. Jura ist kein „Hexenwerk“. Setzen Sie nie ausschließlich auf auswendig gelerntes Wissen, sondern auf Ihr Systemverständnis und ein solides methodisches Handwerk. Wenn Sie Hilfe brauchen, Anregungen haben oder sonst etwas loswerden möchten, sind wir für Sie da. Wenden Sie sich gerne an C.F. Müller GmbH, Waldhofer Straße 100, 69123 Heidelberg, E-Mail: kundenservice@cfmueller.de. Dort werden auch Hinweise auf Druckfehler sehr dankbar entgegen genommen, die sich leider nie ganz ausschließen lassen. Oder Sie wenden sich direkt an mich unter ra@boenninghaus.de. Bei der Neuauflage konnte ich viele Zuschriften berücksichtigen, für die ich mich wieder herzlich bei allen Leserinnen und Lesern bedanken möchte.

Köln, im Januar 2021

Achim Bönninghaus

Anmerkungen

[1]

Die in den Fußnoten mit Aktenzeichen zitierten Entscheidungen des BGH können Sie kostenlos auf der Homepage des BGH unter www.bundesgerichtshof.de (Rubrik. „Entscheidungen“) abrufen.

Codeseite

JURIQ Erfolgstraining –
die Skriptenreihe von C.F. Müller
mit Online-Wissens-Check

Mit dem Kauf dieses Skripts aus der Reihe „JURIQ Erfolgstraining“ haben Sie gleichzeitig eine Zugangsberechtigung für den Online-Wissens-Check erworben – ohne weiteres Entgelt. Die Nutzung ist freiwillig und unverbindlich.

Was bieten wir Ihnen im Online-Wissens-Check an?

•	Sie erhalten einen individuellen Zugriff auf Testfragen zur Wiederholung und Überprüfung des vermittelten Stoffs, passend zu jedem Kapitel Ihres Skripts.
•	Eine individuelle Lernfortschrittskontrolle zeigt Ihren eigenen Wissensstand durch Auswertung Ihrer persönlichen Testergebnisse.

Wie nutzen Sie diese Möglichkeit?

Online-Wissens-Check

Registrieren Sie sich einfach für Ihren kostenfreien Zugang auf www.juracademy.de/skripte/login und schalten sich dann mit Hilfe des Codes für Ihren persönlichen Online-Wissens-Check frei.

Ihr persönlicher User-Code: 105624977

Der Online-Wissens-Check und die Lernfortschrittskontrolle stehen Ihnen für die Dauer von 24 Monaten zur Verfügung. Die Frist beginnt erst, wenn Sie sich mit Hilfe des Zugangscodes in den Online-Wissens-Check zu diesem Skript eingeloggt haben. Den Starttermin haben Sie also selbst in der Hand.

Für den technischen Betrieb des Online-Wissens-Checks ist die JURIQ GmbH, Unter den Ulmen 31, 50968 Köln zuständig. Bei Fragen oder Problemen können Sie sich jederzeit an das JURIQ-Team wenden, und zwar per E-Mail an: info@juriq.de.

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Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Codeseite

Literaturverzeichnis

1. Teil Gebrauchsüberlassungsverträge

A.Der Mietvertrag

I.Wirksamer Mietvertrag

1.Vertragsschluss mit Inhalt gem. § 535

a) Vertragspartner

b) Mietsache

c) Hauptleistungspflichten gem. § 535/Abgrenzungen

d) Beginn des Mietverhältnisses

2.Allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzungen

a) Allgemeine Wirksamkeitserfordernisse

b) Allgemeine Wirksamkeitshindernisse

II.Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1

1.Anspruchsentstehung

a) Wirksamer Mietvertrag und Anspruchsumfang

b) Änderungen in der Person des Anspruchsinhabers bzw. Schuldners

c) Eintritt eines vereinbarten Anfangstermins

d) Besondere Anspruchsvoraussetzung: Mangel

e) (Keine) Anfängliche Unmöglichkeit (§ 275 Abs. 1)

f) Weitere rechtshindernde Einwendungen (nur in Bezug auf Gewährleistungspflicht)

2.Rechtsvernichtende Einwendungen

a) Erfüllung und Erfüllungssurrogate

b) Nachträgliche Leistungsbefreiung nach § 275

c) Fristablauf

d) Eintritt einer auflösenden Bedingung

e) Kündigung/Rücktritt/Widerruf

3.Durchsetzbarkeit

a) Fälligkeit

b) Einreden

4.Übungsfall Nr. 1

III.Primäranspruch des Vermieters gem. § 535 Abs. 2

1.Anspruchsentstehung

a) Wirksamer Mietvertrag

b) Änderungen in der Person des Anspruchsinhabers bzw. Schuldners

c) Sonstige Voraussetzungen/rechtshindernde Einwendungen

2.Rechtsvernichtende Einwendungen

a) Erfüllung und Erfüllungssurrogate

b) Nachträglicher Wegfall gem. § 326 Abs. 1 S. 1 und § 537 Abs. 2

c) Nachträglich begründete Minderung (§ 536)

d) Beendigung des Mietverhältnisses

e)Auswirkungen der Corona-Krise auf den Mietanspruch

3.Durchsetzbarkeit

a) Fälligkeit

b) Einreden

4.Übungsfall Nr. 2

IV.Rechte des Mieters bei Mängeln

1.Anspruch auf Mängelbeseitigung, § 535 Abs. 1 S. 2

a) Anspruchsgrundlage

b) Prüfung

2.Aufwendungsersatz bei/Vorschuss für Selbstvornahme aus § 536a Abs. 2

a) Anspruchsentstehung

b) Rechtsvernichtende Einwendungen

c) Durchsetzbarkeit

3.Minderung der Miete

a) Wirkungen des § 536

b)Kein Ausschluss

4.Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1

a) Anspruchsentstehung

b) Rechtsvernichtende Einwendungen

c) Durchsetzbarkeit

d) Konkurrenzen

5. Aufwendungsersatzanspruch aus § 284 i.V.m. § 536a Abs. 1

6.Kündigungsrecht, § 543 Abs. 2 Nr. 1

a) Gewährleistungspflichtiger Mangel

b) Erfolgloser Fristablauf

c) (Kein) Ausschluss nach § 543 Abs. 4 S. 1

d) (Keine) Verwirkung (§ 242)

7.Übungsfall Nr. 3

V.Sonstige Ansprüche des Mieters

1.Aufwendungsersatz aus § 539 Abs. 1

a) Anspruchsentstehung

b) Rechtsvernichtende Einwendungen

c) Durchsetzbarkeit

2.Anspruch auf Duldung der Wegnahme, § 539 Abs. 2

a) Anspruchsentstehung

b) Rechtsvernichtende Einwendungen

c) Durchsetzbarkeit

3.Ansprüche auf Zustimmung

4.Rückerstattung im Voraus entrichteter Miete (§ 547)

5.Allgemeine Schadensersatzansprüche

VI.Sonstige Ansprüche des Vermieters

1.Unterlassungsanspruch aus § 541

a) Anspruchsentstehung

b) Rechtsvernichtende Einwendungen

c) Durchsetzbarkeit

2.Vornahme von Schönheitsreparaturen

3.Anspruch auf Sicherheitsleistung

a) Vertraglicher Anspruch

b) Gesetzliche Anspruch auf Sicherheitsleistung

c) Rückgabe einer geleisteten Sicherheit

4.Anspruch auf Rückgabe der Mietsache, § 546

a) Anspruchsentstehung

b) Rechtsvernichtende Einwendungen

c) Durchsetzbarkeit

5.Entschädigungsanspruch aus § 546a Abs. 1

a) Anspruchsentstehung

b) Rechtsvernichtende Einwendungen

c) Durchsetzbarkeit

6.Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung

a) Anspruchsgrundlagen

b) Pflichtverletzung

c) Besonderheiten

VII.Vermieterpfandrecht

1.Entstehung des Vermieterpfandrechts

a) Wirksamer Mietvertrag über Räume oder Grundstücke

b) Forderung des Vermieters

c) Pfändbare, bewegliche Sache des Mieters

d) „Einbringen“ durch den Mieter

2.Erlöschen des Vermieterpfandrechts

a) Entfernung der Sache, § 562a

b) Sonstige Erlöschensgründe

3.Schutz und Geltendmachung

VIII. Beendigung des Mietvertrages durch Kündigung

1.Kündigungserklärung

2.Allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzungen

a) Allgemeine Regeln

b) Insbesondere: Formnichtigkeit

3.Kündigungsbefugnis

a) Allgemeines

b) Ordentliche Kündigung

c) Außerordentliche Kündigung

4.Keine Verlängerung

B.Der Pachtvertrag

I.Abgrenzung vom Mietvertrag

II.Regelung mit Ausnahme der Landpacht

1.Verweis auf Mietrecht

2.Besonderheiten

III.Landpacht (§ 585)

C. Leihe

I.Wirksamer Leihvertrag

1.Vertragsschluss mit Inhalt gem. § 598

a) Allgemeine Regeln und notwendiger Inhalt

b) Abgrenzung zu anderen Verträgen

c) Abgrenzung zum Gefälligkeitsverhältnis

2.Wirksamkeit des Vertrages

II.Ansprüche des Verleihers

1.Rückgabeanspruch des Verleihers aus § 604

a) Anspruchsentstehung

b) Rechtsvernichtende Einwendungen

c) Durchsetzbarkeit

2.Unterlassungsanspruch analog § 541

3.Anspruch auf Erhaltung aus § 601 Abs. 1

4.Ansprüche wegen Pflichtverletzung

a) Anspruchsgrundlagen

b) Pflichtverletzung

c) Besonderheiten

III.Ansprüche des Entleihers

1.Anspruch auf Erstattung von Verwendungen, § 601 Abs. 2

a) Anspruchsentstehung

b) Rechtsvernichtende Einwendungen

c) Durchsetzbarkeit

2.Anspruch auf Duldung der Wegnahme, § 601 Abs. 2 S. 2

3.Schadensersatzanspruch aus § 600

a) Anspruchsentstehung

b) Weitere Prüfung

4.Schadensersatzansprüche wegen sonstiger Pflichtverletzungen

a) Anspruchsgrundlagen

b) Haftungsprivileg

5.Übungsfall Nr. 4

D. Darlehen

I.Systematik

1.Darlehensarten

2.Verbraucherdarlehen

a)Entgeltliches Darlehen (§ 491 Abs. 2)

b) Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 491 ff.

c)Ausnahmen, § 491 Abs. 2 S. 2, Abs. 3 S. 2

d) Analoge Anwendung der §§ 491a ff

II.Wirksamer Darlehensvertrag

1.Einigung mit Inhalt nach § 488

2.Wirksamkeit des Vertrages

III.Primäranspruch des Darlehensgebers (§ 488 Abs. 1 S. 2)

1.Anspruchsentstehung

a) Wirksamer Darlehensvertrag

b) Inanspruchnahme des Darlehens

2.Rechtsvernichtende Einwendungen

a) Erfüllung und Erfüllungssurrogate

b) Widerruf bei Verbraucherdarlehensvertrag (§ 495)

c) Sonstige

3.Durchsetzbarkeit

a) Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches

b) Fälligkeit des Zinsanspruches

c) Einreden

IV.Sekundäransprüche des Darlehensgebers

1.Anspruchsgrundlagen

2.Besonderheiten beim Verbraucherdarlehensvertrag

a) Ausgangspunkt

b) Zinsregelung in § 497

V.Ansprüche des Darlehensnehmers

1.Primäranspruch gem. § 488 Abs. 1 S. 1

2.Sekundäransprüche

VI.Besondere Finanzierungshilfen und Ratenlieferungsverträge

1.Grundvoraussetzung der §§ 506 ff

2.Entgeltliche Finanzierungshilfen i.S.d. § 506

a) Teilzahlungsgeschäft i.S.d. §§ 506 Abs. 3, 507 f.

b) Entgeltliche Nutzungsverträge mit Abnahme- oder Ausgleichspflicht, § 506 Abs. 2

c) Entgeltlicher Zahlungsaufschub (§ 506 Abs. 1 Var. 1)

3.Ratenlieferungsvertrag i.S.d. § 510

2. Teil Tätigkeitsverträge

A.Der Dienstvertrag

I.Wirksamer Dienstvertrag

1.Vertragsschluss mit Inhalt gem. § 611

a)Vertragsschluss

b)Abgrenzungen

2.Wirksamkeitsvoraussetzungen

a)Allgemeine Regeln

b)Verbots- und sittenwidriger Dienstvertrag (§§ 134, 138)

c)Nichtigkeit wegen Anfechtung (§ 142 Abs. 1)

II.Der Primäranspruch des Dienstberechtigten

1.Anspruchsentstehung

a)Wirksamer Dienstvertrag

b)Art und Inhalt der Tätigkeit

c)Sonstige Voraussetzungen

d)(Keine) Anfängliche Unmöglichkeit

2.Rechtsvernichtende Einwendungen

a)Erfüllung und Erfüllungssurrogate

b)Nachträgliche Leistungsbefreiung (§ 275)

c)Tod des Dienstverpflichteten

d)Fälle der §§ 281 Abs. 4, 355

e)Beendigung des Dienstvertrages

3.Durchsetzbarkeit

a)Fälligkeit

b)Einreden

III.Der Primäranspruch des Dienstverpflichteten

1.Anspruchsentstehung

a)Wirksamer Dienstvertrag

b)Sonstige Voraussetzungen

c)Anfängliche Unmöglichkeit der Dienstleistung (§ 326)

2.Rechtsvernichtende Einwendungen

a)Erfüllung und Erfüllungssurrogate

b)Sonderfall des § 300 Abs. 2

c)Nachträgliche Unmöglichkeit der Dienstleistung

3.Durchsetzbarkeit

IV.Beendigung des Dienstvertrages für die Zukunft

1.Fristablauf/Eintritt einer auflösenden Bedingung

a)Befristung

b)Eintritt einer auflösenden Bedingung

2.Kündigung

a)Wirkung der Kündigung

b)Ausübung durch Kündigungserklärung

c)Allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzungen

d)Kündigungsbefugnis

e)Aufhebungsvertrag

f)Stillschweigende Verlängerung, § 625

V.Sekundäransprüche bei Pflichtverletzungen

VI.Übungsfall Nr. 5

B.Behandlungsvertrag

I.Rechtsnatur und Abgrenzungen

1.Rechtsnatur

2.Abgrenzungen

a)Abgrenzung zum freien Dienstvertrag

b)Abgrenzung zum Werkvertrag

c)Abgrenzung zur GoA

d)Abgrenzung zur hoheitlichen Tätigkeit

II.Die Parteien des Behandlungsvertrages

1.Der Behandelnde

2.Der Patient

III.Form

IV.Die Pflichten der Vertragsparteien

1.Pflichten des Behandelnden

a)Hauptleistungspflichten

b)Nebenleistungs- und Nebenpflichten

2.Pflichten des Patienten

a)Hauptleistungspflichten

b)Mitwirkungspflichten

V.Beweislast bei Haftung für Behandlungs- und Aufklärungsfehler

1.Beweislast für Behandlungsfehler

a)Realisierung des allgemeinen Behandlungsrisikos

b)Fehlender Nachweis der Patientenaufklärung und Einwilligung

c)Nichtdokumentation

2.Vermutung des Vertretenmüssens

3.Kausalitätsvermutungen

a)Fehlende Befähigung

b)Grober Behandlungsfehler

c)Einfacher Befunderhebungs- und sicherungsfehler

C.Auftragsvertrag

I.Abschluss eines wirksamen Auftrages

1.Einigung auf einseitige Leistungspflicht gem. § 662

a)Vertragsschluss

b)Abgrenzungen

2.Wirksamkeitsvoraussetzungen

II.Primäranspruch des Auftraggebers, § 662

1.Anspruchsentstehung

a)Wirksamer Auftrag

b)Art und Inhalt der Tätigkeit

2.Rechtsvernichtende Einwendungen

a)Allgemeine Regeln

b)Beendigung des Auftrages

3.Durchsetzbarkeit

III.Übungsfall Nr. 6

IV.Nebenleistungspflichten

1.Herausgabepflicht, § 667

2.Informationspflichten, § 666

V.Pflichten des Auftraggebers

1.Allgemeines

2.Aufwendungsersatz gem. § 670

a)Aufwendungen

b)Umfang

VI.Pflichtverletzungen

1.Allgemeines

2.Haftungserleichterungen beim Auftrag?

D.Geschäftsbesorgungsvertrag und ähnliche Verträge

I.Geschäftsbesorgung i.S.d. § 675

1.Einheitstheorie

2.Trennungstheorie

II.Rechte und Pflichten der Parteien

III.Abgrenzungen zu weiteren Vertragstypen

1.Beratungs- und Auskunftserteilungsverträge

2.Zahlungsdienstverträge, §§ 675c ff.

3.Verwahrungsvertrag, §§ 688 ff.

4.Maklervertrag, §§ 652 ff.

Sachverzeichnis

Literaturverzeichnis

Literaturverzeichnis

Bamberger, Heinz Georg/ Roth, Herbert	Bürgerliches Gesetzbuch, Band 1, 4. Aufl. 2018
Bönninghaus, Achim	BGB Allgemeiner Teil I, 4. Aufl. 2018
Bönninghaus, Achim	BGB Allgemeiner Teil II, 4. Aufl. 2019
Bönninghaus, Achim	Schuldrecht Allgemeiner Teil I, 4. Aufl. 2019
Bönninghaus, Achim	Schuldrecht Allgemeiner Teil II, 4. Aufl. 2020
Bönninghaus, Achim	Schuldrecht Besonderer Teil I, 4. Aufl. 2019
Jünger, Jean-Martin	Arbeitsrecht, 4. Aufl. 2020
Looschelders, Dirk	Schuldrecht Besonderer Teil, 10. Aufl. 2015
Medicus, Dieter/Petersen, Jens	Bürgerliches Recht, 27. Aufl. 2019
Palandt, Otto	Bürgerliches Gesetzbuch, 79. Aufl. 2020 (zitiert: Palandt-Bearbeiter)
Schade, Lutz	Handels- und Gesellschaftsrecht, 4. Aufl. 2017

Tipps vom Lerncoach

Tipps vom Lerncoach
Warum Lerntipps in einem Jura-Skript?

Es gibt in Deutschland ca. 1,6 Millionen Studierende, deren tägliche Beschäftigung das Lernen ist. Lernende, die stets ohne Anstrengung erfolgreich sind, die nie kleinere oder größere Lernprobleme hatten, sind eher selten. Besonders juristische Lerninhalte sind komplex und anspruchsvoll. Unsere Skripte sind deshalb fachlich und didaktisch sinnvoll aufgebaut, um das Lernen zu erleichtern.

Über fundierte Lerntipps wollen wir darüber hinaus all diejenigen ansprechen, die ihr Lern- und Arbeitsverhalten verbessern und unangenehme Lernphasen schneller überwinden wollen.

Diese Tipps stammen von Frank Wenderoth, der als Diplom-Psychologe seit vielen Jahren in der Personal- und Organisationsentwicklung als Berater und Personal Coach tätig ist und außerdem Jurastudierende in der Prüfungsvorbereitung und bei beruflichen Weichenstellungen berät.

Wie lernen Menschen?

Die Wunschvorstellung ist häufig, ohne Anstrengung oder ohne eigene Aktivität „à la Nürnberger Trichter“ lernen zu können. Die modernen Neurowissenschaften und auch die Psychologie zeigen jedoch, dass Lernen ein aktiver Aufnahme- und Verarbeitungsprozess ist, der auch nur durch aktive Methoden verbessert werden kann. Sie müssen sich also für sich selbst einsetzen, um Ihre Lernprozesse zu fördern. Sie verbuchen die Erfolge dann auch stets für sich.

Gibt es wichtigere und weniger wichtige Lerntipps?

Auch das bestimmen Sie selbst. Die Lerntipps sind als Anregungen zu verstehen, die Sie aktiv einsetzen, erproben und ganz individuell auf Ihre Lernsituation anpassen können. Die Tipps sind pro Rechtsgebiet thematisch aufeinander abgestimmt und ergänzen sich von Skript zu Skript, können aber auch unabhängig voneinander genutzt werden.

Verstehen Sie die Lerntipps „à la carte“! Sie wählen das aus, was Ihnen nützlich erscheint, um Ihre Lernprozesse noch effektiver und ökonomischer gestalten zu können!

Lernthema 6 Methoden zum besseren Lernen und Behalten

Viele Lernende stellen sich die Frage, wie sie den umfangreichen Lernstoff noch besser aufnehmen, verstehen und wiedergeben können. In einem ersten Schritt geht es in den Lerntipps um die Erkenntnisse der Lernforschung zum Thema „Lernkanäle“. Dann erhalten Sie praktische Tipps zu einer speziellen Lesemethode und einem System des Wiederholungslernens.

Lerntipps
Viele Aufnahmekanäle führen zum Lernen!

Die häufigsten Lernkanäle sind Lesen (Text), Sehen (natürliche Situationen, Abbildungen), Hören (Vorlesung, Diskussion) und Handeln (selbst aufschreiben, anderen erzählen). Über die genaue Nutzungseffektivität der Lernkanäle gibt es wenig gesicherte Erkenntnisse. Dennoch gibt es einen Vorteil, wenn Sie unterschiedliche Kanäle für gleiche Lerninhalte nutzen. Die unterschiedlichen Aufnahmemodi erlauben unterschiedliche Orte der Abspeicherung des gleichen Lerninhalts im Gehirn. Der Lerngegenstand wird dem Gehirn damit zum einen „plastischer“, und beim Erinnern haben wir zum anderen mehr als eine Zugriffsmöglichkeit auf das Gelernte.

Folgende Tipps dazu zusammengefasst:

•	Wenn es nur irgendwie geht, machen Sie sich den Stoff auf unterschiedlichen Kanälen zugänglich.
•	Wichtige Begriffe, Definitionen sollten gelesen, gesprochen, geschrieben, gehört und in einen Sinnzusammenhang gebracht werden.
•	Sprechen Sie Fragen und Antworten vor sich hin – denken Sie laut!
•	Schreiben Sie sich Lernmaterial auf (z.B. Karteikarten).
•	Lesen Sie nach bestimmten Methoden (z.B. SQ3R-Methode).
•	Nutzen Sie eLearning.
•	Hören Sie Argumente, Querverbindungen von Studienkollegen, Dozenten.

SQ3R – Sie werden sich wundern!

Sie erinnern sich an den letzten Roman, den Sie gelesen haben. Drama, Liebe, Spannung, Unterhaltung … . Einen Roman beginnt man üblicherweise vorn zu lesen, häufig folgt er einem Zeitstrahl, hat Höhepunkte, lebendige Charaktere, erzeugt bei Ihnen Erlebniswelten mit Gefühlen und persönliche Identifikationsmöglichkeiten. Ein Fachbuch greift nicht auf die stilistischen Mittel eines Romanautors zurück, sondern benutzt den „roten Faden der Sachlogik“. Trotz allem lesen viele Lernende Fachbücher und -artikel wie Romane von vorne bis hinten (und damit häufig ohne Höhepunkt).

Die Ergebnisse des Lernforschers Robinson (Erfinder der Wunderformel SQ3R) zeigen:

•	Mit der Romanlesemethode wird bei Fachtexten nur die Hälfte des Gelesenen inhaltlich aufgenommen.
•	Das nochmalige Durchlesen nach dieser Methode erbringt kaum Verbesserungen.

Fazit:

Fachtexte müssen mit besonders dafür entwickelten Lesetechniken erarbeitet werden. Dafür wurde die Methode SQ3R von Robinson entwickelt. Obwohl sich das kompliziert anhört, ist die Methode aber einfach anzuwenden und sehr effektiv.

Survey – Verschaffen Sie sich den Überblick!

Lesen Sie nicht, sondern erforschen Sie grob, was auf Sie zukommt.

Bei einem Buch, Artikel oder Text können Sie z.B. folgendermaßen vorgehen:

•	Titel, Überschriften und Unterüberschriften, Inhaltsverzeichnis lesen
•	Zusammenfassungen, Umschlagtexte eines Buches lesen
•	Abbildungen, Tabellen und ihre Überschriften ansehen
•	Texthervorhebungen gegebenenfalls überfliegen.

Diese Phase dauert nur wenige Minuten. Das weitere Lesen ist nicht mehr orientierungslos, sondern trifft auf eine sinnvolle Struktur. Es wird eine Erwartungshaltung und Neugier erzeugt, welche die Aufnahmebereitschaft begünstigt.

Question – Stellen Sie sich Fragen!

Sie sollten sich jetzt immer noch bremsen mit dem Lesen. Es wurde eine Erwartungshaltung bei Ihnen erzeugt, es tauchen Fragen in Ihrem Kopf auf, Ihr Gehirn ist auf aktive Suche umgeschaltet. Stellen Sie sich jetzt Fragen, die Sie bei Bedarf auch aufschreiben können:

•	Was stelle ich mir unter diesem Thema vor?
•	Was weiß ich bereits von dem Stoff? Was über den Autor?
•	Welche Kapitel und Überschriften werden genannt?
•	Welche unbekannten Fachbegriffe tauchen auf?
•	Welche Verbindungen sehe ich zu anderen Themen?
•	Welche spezifischen Fragen tauchen auf?

Sie werden schneller vorgegebene Strukturen des Textes erkennen, Wesentliches von Unwesentlichem unterscheiden können. Sie lernen immer spezifischer Ihre Sachfragen zu stellen, um diese später gezielter zu beantworten.

Read – Lesen Sie jetzt gründlich Abschnitt für Abschnitt!

Sie sind jetzt gut vorbereitet. Lesen den Text bitte langsam und konzentriert durch und beachten Sie folgende Hinweise:

•	Erkennen Sie die vorgegebene Struktur des Textes, beachten Sie Gliederungshierarchien und ordnen Sie danach ein, was Haupt- und Unterpunkte sind.
•	Schlagen Sie unbekannte Fachbegriffe direkt nach und klären Sie diese im Kontext.
•	Beachten Sie grafische Hervorhebungen im Text besonders (fett, kursiv, Einrückungen).
•	Beachten Sie auch sprachliche Hervorhebungen („wesentlich, von zentraler Bedeutung, kritisch ist, wie oben erwähnt, im Gegensatz zu ...“).
•	Finden Sie die Hauptaussagen der einzelnen Abschnitte.
•	Heben Sie zusätzlich für Sie Wesentliches hervor durch Markierungen im Text oder am Seitenrand mit Bemerkungen (z.B. „Theorie, Vergleiche, Kritik, Ergebnis, Bezug“).
•	Lassen Sie sich anfangs nicht davon verwirren, Sie werden später derartige Worthinweise und Kernideen dann immer schneller finden.

Nach dem Lesen eines Abschnittes machen Sie eine kleine Pause von 3 Minuten.

Recall – Wiederholen Sie und fassen Sie jeden Abschnitt schriftlich zusammen!

Nachdem Sie einen Abschnitt gelesen haben, sind Sie in der Lage, die wesentlichen Inhalte ohne Vorlage wiederzugeben. Sie können die Kernaussagen im Geiste wiederholen. Bei komplexeren Lerninhalten sollten Sie sich aber schriftliche Notizen machen.

Gehen Sie wie folgt vor:

•	Schreiben Sie die wichtigsten Begriffe, Kerngedanken kurz auf und gebrauchen Sie dabei Ihre eigenen Formulierungen.
•	Beantworten Sie die unter „Question“ gestellten spezifischen Fragen.
•	Erstellen Sie eigenständig Tabellen, Abbildungen, Gliederungen und Schemata, um komplizierte Inhalte zu veranschaulichen.

Auf diese – erst einmal zeitaufwändige Weise – haben Sie nun eine aussagekräftige Sammlung wesentlicher Inhalte, die Sie möglichst gut auffindbar in Aktenordnern oder auf Karteikarten für die spätere Verwendung dokumentieren können. In der Vorbereitung der Prüfungen und Arbeitsgruppensitzungen können Sie gezielter darauf zurückgreifen.

Review – Wiederholen Sie den gesamten Text mündlich!

Jetzt kommt die Zusammenschau in einer mündlichen Wiederholung. Gehen Sie dafür noch einmal alle Überschriften, Gliederungen, Hervorhebungen und Notizen (zügig) durch, um gut auf Ihre mündliche Nacherzählung vorbereitet zu sein. Stellen Sie sich nun mündlich die wesentlichen Aussagen des Textes vor. Sie können dabei auch Vergleiche, Querverbindungen zu anderen Texten oder ähnlichen Theorien herstellen.

Üben Sie die SQ3R Methode!

Erarbeiten Sie jetzt einen einfachen nicht allzu langen Text nach der SQ3R Methode. Sie werden bei häufigerer Anwendung merken, dass diese Arbeitstechnik genial einfach ist, dank Robinson.

Survey Erforschen, Überblick gewinnen: Titel, Kapitel, Überschriften, Zusammenfassungen

Question Fragen stellen: Was weiß ich bislang zum Thema, Autor? Was möchte ich gerne wissen?

Read Langsames Lesen des Textes/Abschnitts mit Hervorhebungen und Bemerkungen

Recall Wiederholen und schriftliches Zusammenfassen der wichtigsten Inhalte mit eigenen Formulierungen

Review Nacherzählen und Wiederholen des gesamten Textes mit Querverbindungen, Kritik

Die SQ3R Methode hilft vor allem beim Erlernen von Zusammenhangswissen.

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1. Teil Gebrauchsüberlassungsverträge

1. Teil Gebrauchsüberlassungsverträge

Inhaltsverzeichnis

A. Der Mietvertrag

B. Der Pachtvertrag

C. Leihe

D. Darlehen

1. Teil Gebrauchsüberlassungsverträge › A. Der Mietvertrag

A. Der Mietvertrag

1

Das Mietrecht ist im BGB im 2. Buch: „Recht der Schuldverhältnisse“ unter Titel 5: „Mietvertrag, Pachtvertrag“ (§§ 535 ff. BGB) geregelt. Diese Regelungen sind – der üblichen Gliederungsstruktur des BGB folgend – in einem „Allgemeinen Teil“ (Untertitel 1: „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“) und zwei „Besondere Teile“ (Untertitel 2: „Mietverhältnisse über Wohnraum“ und Untertitel 3: „Mietverhältnisse über andere Sachen“) zusammengefasst. Inhaltlich liegt der Schwerpunkt der Vorschriften auf der Wohnraummiete, wenn Sie so wollen im „Besonderen Teil 1“. Insoweit verfolgt der Gesetzgeber in erheblichem Maße soziale, wohnungs- und wirtschaftspolitische Ziele.

Hinweis

Da die Vorschriften zur Wohnraummiete einen großen Raum einnehmen, ist es bei der Gesetzesanwendung von besonderer Bedeutung, dass Sie sich vorher klarmachen, ob Sie ein Wohnraummietverhältnis oder ein „Mietverhältnis über andere Sachen“ begutachten. Wenn letzteres der Fall ist (z.B. Mietvertrag über Gewerberäume oder Anmietung eines PKW), scheidet eine direkte Anwendung der Vorschriften des 2. Untertitels (§§ 549–577a) erst einmal aus. Diese Vorschriften können nur über den „Umweg“ eines Verweises in den §§ 578 ff. zur Anwendung kommen. Aus dem „Besonderen Mietrecht“ sind dann nur die §§ 578 ff. i.V.m. mit den dort in Bezug genommenen Vorschriften sowie die Regeln des „Allgemeinen Teils“ (§§ 535–548) anzuwenden.

2

Wie bereits im ersten Band zum Besonderen Schuldrecht werden wir auch das Mietrecht anhand der wichtigen (und klausurrelevanten) Ansprüche durcharbeiten. Wir beginnen mit den Primäransprüchen und sehen uns dann die spezifischen mietrechtlichen Sekundäransprüche an. Alle Ansprüche gehen wir im klassischen Prüfungsschema „Anspruch entstanden“, „Anspruch erloschen“ und „Anspruch durchsetzbar“ durch.

Betrachten Sie die nachfolgenden Prüfungsschemata als Gliederungsvorschlag und „Checkliste“ für das gedankliche Durchprüfen des betreffenden Anspruchs. Keineswegs müssen in der Klausur alle Punkte schriftlich abgearbeitet werden – was nach dem Klausursachverhalt offensichtlich irrelevant ist, hat in der schriftlichen Ausarbeitung nichts zu suchen.

1. Teil Gebrauchsüberlassungsverträge › A. Der Mietvertrag › I. Wirksamer Mietvertrag

I. Wirksamer Mietvertrag

Wirksamer Mietvertrag

I.Vertragsschluss mit Inhalt gem. § 535

SoftwarenutzungRn. 9

II.Allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzungen (z.B. §§ 108, 134, 138, 142 Abs. 1, 177)

hier ausgewählte Probleme:

Wucherischer MietvertragRn. 21 ff.

Anfechtung nach Überlassung des MietobjektsRn. 24 ff.

3

Notwendige Voraussetzung für die Entstehung der mietvertraglichen Primäransprüche ist der Abschluss eines wirksamen Mietvertrages. Wie bei jedem Vertrag ist die Prüfung in zwei Schritten vorzunehmen: Zustandekommen des Vertrages durch Angebot und Annahme und Wirksamkeit des Vertrages, d.h. Bestehen etwaiger Wirksamkeitserfordernisse und Nichtbestehen etwaiger Wirksamkeitshindernisse.[1]

1. Vertragsschluss mit Inhalt gem. § 535

4

Es gelten die allgemeinen Regeln zum Vertragsschluss durch Angebot und Annahme.[2] Ein Mietvertrag ist dann geschlossen, wenn die zwischen den Parteien konkret vereinbarten Hauptleistungspflichten dem Typus des § 535 entsprechen. Dabei müssen sich die Vertragspartner zumindest über die sog. „essentialia negotii“ einig werden.

Unter den „essentialia negotii“ eines Vertrages versteht man diejenigen Punkte, über die die Parteien bei Vertragsschluss eine Einigung erzielen müssen, da diese Punkte weder durch dispositive Gesetzesvorschriften noch durch eine ergänzende Vertragsauslegung (§§ 133, 157) festgelegt werden können. Ein Vertrag kann nur zustande kommen, wenn diese Punkte nach der Einigung bestimmt oder zumindest eindeutig bestimmbar sind.[3] Auch § 154, der die Rechtsfolgen des offenen Dissenses regelt, ist auf die essentialia negotii nicht anwendbar, da nach § 154 der Vertrag nur „im Zweifel“ nicht geschlossen ist. Fehlt aber eine Einigung über die vertragswesentlichen Punkte, kann der Vertrag auf jeden Fall nicht geschlossen sein (sog. „Totaldissens“)[4].

a) Vertragspartner

5

Zu den essentialia des Mietvertrages gehört zunächst die Festlegung der Personen, die als Vermieter und Mieter Rechte und Pflichten übernehmen sollen. Dabei können auf einer oder beiden Seiten auch mehrere Personen stehen, also ein Vertrag mit mehreren Vermietern oder Mietern geschlossen werden. Denkbar ist ein Mietvertrag auch als echter Vertrag zugunsten eines Dritten i.S.d. § 328.

Hinweis

Stehen auf einer Seite mehrere Personen, sind diese hinsichtlich der sie aus dem Vertrag treffenden Pflichten in der Regel Gesamtschuldner (§ 427) und hinsichtlich der Rechte Mitgläubiger i.S.d. § 432.

b) Mietsache

6

Zu den essentialia des Mietvertrages gehört ferner die Festlegung des Mietobjekts. Anders als bei der Pacht[5] bezieht sich der Mietvertrag nur auf Sachen i.S.d. §§ 90, 90a.

Da § 93 nur die Einräumung dinglicher Sachenrechte betrifft, können auch einzelne wesentliche Bestandteile zum Gegenstand eines Mietvertrages gemacht werden.[6]

Beispiel

Vermietung einzelner Räume in einem Haus zu Wohnzwecken, Vermietung einer Hauswand als Plakatfläche zu Werbezwecken, Vermietung einer Garage auf einem Grundstück.

7

Entgegen ihres engeren Wortlauts ist die Auslegungsregel des § 311c auch auf Mietverträge anzuwenden, so dass im Zweifel das Zubehör eines Mietobjekts (§§ 97, 98) ebenfalls vermietet wird.[7]

Beispiel

V vermietet dem M ein Wohnhaus. Der Mietvertrag erstreckt sich beispielsweise auf den Briefkasten oder die auf dem Dach des Hauses angebrachte Satellitenempfangsanlage.[8]

8

Bei der Vermietung von Räumen erstreckt sich das Recht des Mieters auf Gemeinschaftsflächen und -räume des Hauses sowie gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile.[9] Allerdings steht dem Mieter hier nur ein Mitbenutzungsrecht zu.

Beispiel

Bei der Vermietung einer Wohnung gehören daher der Eingangsbereich, Hausflur, Aufzug oder das Treppenhaus zum Mietobjekt dazu und sind mitvermietet.

9

Ob eine Vereinbarung über die Möglichkeit einer Softwarenutzung als Mietvertrag anzusehen ist, hängt unter anderem davon ab, ob man die vereinbarte „Zugriffsmöglichkeit“ auf ein Computerprogramm als Gewährleistung des Gebrauchs einer „Sache“ qualifizieren kann.

Beispiel

Das Einordnungsproblem stellt sich bei den sog. „ASP“-Verträgen.[10] Bei diesen stellt der Anbieter auf einem Server Software bereit und gestattet seinem Vertragspartner, diese Software für eine begrenzte Zeit über Schnittstellen und Datenleitungen, insbesondere über das Internet „von außen“ zu nutzen. Anders als beim Kauf eines Datenträgers mit der Software verbleibt die Software also auf dem Server des Anbieters.

Stellt man auf das im Softwareprogramm verkörperte „geistige Werk“ (vgl. §§ 2 Abs. 1 Nr. 1, 69a ff. UrhG) ab, gelingt die Einordnung als Mietvertrag nicht: ein geistiges Immaterialgut ist keine Sache i.S.d. § 90. Die Möglichkeit der Nutzung von Immaterialgütern wird im Wege eines Lizenzvertrages eingeräumt (siehe z.B. §§ 31 ff. UrhG).

Beispiel

Der Buchautor gewährt dem Verleger mittels eines Lizenzvertrages das Recht, sein Werk zu vervielfältigen (= Druck) und zu verbreiten (Vertrieb der Druckexemplare).

Ist hingegen die Möglichkeit der Nutzung des Servers mit Computerprogramm die entscheidende Leistung des Anbieters, geht es um die Gewährung des Gebrauchs einer beweglichen Sache (Server), so dass ein Mietvertrag in Betracht kommt. Die Einordnung geschieht nicht anders als bei sonstigen Sachen, die ein geistiges Werk speichern („Werkträgern“), etwa Diskette, DVD oder Buch: Geht es den Parteien gerade darum, (nur) das körperliche Werkexemplar (Server, Diskette, Buch, DVD, etc.) zu nutzen, liegt eine Sachnutzung vor.[11] Soll der Vertragspartner hingegen in die Lage versetzt werden, das geistige Werk unabhängig von dem konkreten Exemplar zu nutzen, scheidet ein Mietvertrag aus. Der ASP-Vertrag im Beispiel stellt bei Entgeltlichkeit folglich einen Mietvertrag dar.[12]

c) Hauptleistungspflichten gem. § 535/Abgrenzungen

10

Ferner müssen die Parteien die sie treffenden Hauptleistungspflichten – und damit den Vertragstyp – festlegen. Wenn die Parteien einen Mietvertrag schließen, einigen sie sich auf die in § 535 typisierten Hauptleistungspflichten. Ob das der Fall ist, richtet sich nach dem Inhalt der Einigung, der ggf. durch Auslegung gem. §§ 133, 157 zu ermitteln ist.

Wenn Sie die Vereinbarung der vertragsschließenden Personen auslegen und dahin untersuchen, ob sie sich tatsächlich auf den Vertragstyp „Mietvertrag“ verständigt haben, sind unter Umständen Ausführungen zu anderen verwandten Vertragstypen notwendig. Sehen wir uns die wichtigsten Abgrenzungsfälle an:

aa) Leihe

11

Von der Leihe unterscheidet sich der Mietvertrag vor allem dadurch, dass der Entleiher kein Entgelt zu entrichten hat.

bb) Pacht

12

Von der Pacht unterscheidet sich der Mietvertrag dadurch, dass er sich nur auf eine Sache i.S.d. §§ 90, 90a beziehen kann (siehe oben unter Rn. 6) und kein Fruchtziehungsrecht kennt, vgl. § 581 Abs. 1 S. 1. Die Abgrenzung stellt sich insbesondere bei der Vermietung von Räumen zu gewerblichen Zwecken. Von einem Pachtverhältnis ist nur auszugehen, wenn die zu überlassenden Räume für einen bestimmten gewerblichen Betrieb nicht nur geeignet, sondern auch so eingerichtet und ausgestattet sind, dass sie alsbald für den Betrieb mit Gewinn benutzt werden können (vgl. § 99 Abs. 1).[13]

Beispiel

M möchte mit V einen Vertrag schließen, der ihn in die Lage versetzt, bestimmte Räume des V für den Betrieb einer Kneipe zu nutzen. Soll der V dem M nicht nur die Räume, sondern auch das gesamte Inventar zur Verfügung stellen, mit dem sich eine Kneipe betreiben lässt (Tische, Stühle, Theke, Schankanlage, etc.), ist von einem Pachtvertrag auszugehen.

cc) Mietkauf

13

Kann oder will ein Interessent den Kaufpreis für eine Sache nicht sofort aufbringen und ist er sich auch nicht sicher, ob er die Sache tatsächlich dauerhaft behalten möchte, bevorzugt er in der Regel den Abschluss eines Mietvertrages mit Kaufoption, kurz: „Mietkauf“. Durch die vereinbarte Kaufoption wird dem Mieter das Recht eingeräumt, durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis fristlos zu beenden und die Sache zu einem vorher festgelegten Preis zu kaufen, wobei die bisher gezahlten Mieten ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Beispiel

M möchte gerne, dass seine Tochter das Klavierspiel erlernt. Da er nicht sicher ist, ob seine Tochter wirklich Gefallen am Klavier findet, scheut er den Kauf eines solchen Instruments. Mit dem Händler V vereinbart er deshalb, dass er ein neues Klavier erst einmal mit einer Mindestlaufzeit von 12 Monaten zu einem bestimmten Zins mietet. Nach Ablauf der 12 Monate kann das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten ordentlich gekündigt werden. M darf ab dem 12. Monat außerdem jederzeit entscheiden, ob er das Klavier zu einem festgelegten Preis kauft, wobei 50 % der bis dahin gezahlten Mietraten auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Bis zur Ausübung der Kaufoption findet auf den Vertrag Mietrecht Anwendung, auf den durch Option wirksam gewordenen Kaufvertrag Kaufrecht.[14] Tritt als Vermieter/Verkäufer ein Unternehmer auf und schließt der Mieter/Käufer den Vertrag als Verbraucher oder Existenzgründer, ist außerdem an die Anwendung des § 506 Abs. 2 zu denken (siehe dazu unten unter Rn. 498 ff.).

dd) Leasing

14

[Bild vergrößern]

Der Begriff des „Leasingvertrages“ ist Ihnen im Alltag sicher schon häufig begegnet. Allein ein Blick in die Angebote von Kfz-Händlern genügt, um festzustellen, dass der Leasingvertrag beim Erwerb teurer Güter eine wichtige Rolle spielt. Eine ausführliche gesetzliche Regelung erfährt das „Leasing“ trotz seiner praktischen Bedeutung nicht. Es handelt sich folglich um einen im BGB nicht typisierten Vertrag, dessen Ausgestaltung und Variation allein der privatautonomen Vereinbarung der Parteien zu entnehmen ist. Allerdings muss es ja irgendwelche anerkannten Merkmale für den Typ „Leasing“ geben – sonst würden wir diesen Begriff schließlich nicht verwenden.

Der „Leasingvertrag“ zeichnet sich dadurch aus, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Leasingobjekt gegen einen regelmäßig in Raten zu zahlenden Betrag („Leasingrate“) überlässt, aber – anders als der Vermieter – keinerlei Instandhaltungspflicht übernimmt.[15] Dem Gewährleistungsinteresse des Leasingnehmers wird zum Ausgleich dafür in der Weise Rechnung getragen, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer die Ansprüche abtritt, die dem Leasinggeber aus seinem Kaufvertrag mit dem Lieferanten des Leasingobjekts wegen Mängeln oder gegen sonstige Dritte etwa aus unerlaubter Handlung zustehen (sog. „leasingtypische Abtretungskonstruktion“).[16]

Hinweis

Die Abtretung der kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte geht ins Leere, wenn der Lieferant mit dem Leasinggeber – wirksam! – einen Gewährleistungsausschluss vereinbart hatte. Da Lieferant und Leasinggeber regelmäßig als Unternehmer i.S.d. § 14 handeln, findet § 476 Abs. 1 S. 1 keine Anwendung. Wenn der Leasingnehmer als „Verbraucher“ handelt, könnte man die Einschaltung des Leasinggebers als unzulässige Umgehung eines Verbrauchsgüterkaufs i.S.d. § 476 Abs. 1 S. 2 zwischen Lieferant und Leasingnehmer ansehen und dem Lieferanten eine Berufung auf den Gewährleistungsausschluss versagen. Dies wird jedoch abgelehnt, da der Leasingnehmer mit dem Lieferanten gar keinen Kaufvertrag schließen wollte, sondern aus wirtschaftlichen Gründen eine Nutzung der Sache über den Leasingvertrag mit Ratenzahlung bevorzugte.[17] Der Leasingnehmer bleibt bei Mängeln aber nicht rechtlos: Geht die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Lieferanten ins Leere, ist der – in der Praxis durch AGB geregelte – Ausschluss der eigenen Gewährleistungshaftung des Leasinggebers nach § 307 Abs. 1 S. 1 unwirksam. Dann haftet der Leasinggeber selbst wieder nach §§ 535 ff.[18]

Ist der Leasinggeber selbst Hersteller, scheidet eine Abtretung von Gewährleistungsansprüchen ausnahmsweise aus – hier gibt es außer dem Leasinggeber ja keinen Lieferanten.

15

Der Leasingvertrag wird überwiegend als „atypischer Mietvertrag“ angesehen, so dass zur Ausfüllung von Regelungslücken oder bei unwirksamen Regelungen Mietrecht angewendet werden kann.[19] Der Leasingvertrag kann (muss aber nicht) mit einer Kaufoption („Übernahme zum Restwert“) verbunden sein, die der Leasingnehmer am Ende der vereinbarten Laufzeit ausüben kann und wodurch im Anschluss an den Leasingvertrag ein Kaufvertrag zwischen den Parteien wirksam wird.

16

Der Leasingvertrag kennt verschiedene Varianten. Die häufigsten sind das „Finanzierungsleasing“ und das „Operating-Leasing“.

Hinweis

Die Unterscheidung zwischen beiden Varianten ist wichtig, da die in § 506 Abs. 2 i.V.m. § 506 Abs. 1 in Bezug genommenen Regelungen (insbesondere Form und Widerrufsrecht!) nur auf Finanzierungsleasingverträge Anwendung finden. Für das „Operating-Leasing“ gelten diese Regelungen hingegen nicht.

Beim „Finanzierungsleasing“ vereinbaren die Parteien eine feste Laufzeit (ggf. mit Verlängerungsoption) und legen die Pflichten des Leasingnehmers so fest, dass im Ergebnis die eigenen Aufwendungen des Leasinggebers zum Erwerb des Leasingobjekts vollständig ausgeglichen werden und der Leasinggeber seinen kalkulierten Gewinn erzielen kann, ohne einen weiteren Leasingvertrag abschließen zu müssen (sog. „volle Amortisation“).[20] Dieses Ziel wird typischerweise dadurch erreicht, dass der Leasingnehmer neben den Leasingraten am Ende der Leasingzeit außerdem zur Abnahme des Leasingobjekts zum Restwert verpflichtet wird oder aber – neben der Rückgabe der Sache – eine Ausgleichszahlung in Höhe der Differenz zwischen vereinbartem Restwert und einem tatsächlichen Minderwert schuldet.[21] Der Leasinggeber verwertet in der zweiten Variante das zurückgegebene Leasingobjekt selbst. Er erhält somit durch die gezahlten Leasingraten, die Ausgleichszahlung des Leasingnehmers und den Verkaufserlös aus der Weiterveräußerung sein für die Anschaffung der Sache eingesetztes Kapital wieder zurück und erzielt zusätzlich seinen kalkulierten Gewinn.

Beim „Operating-Leasing“ ist der Vertrag demgegenüber gerade nicht darauf angelegt, dass der Leasinggeber allein durch diesen Vertrag seine volle Amortisation erreicht. Vielmehr gelingt ihm das nur durch ein mehrfaches Verleasen.[22] Nach Abschluss des ersten Leasingvertrages wird das Leasingobjekt zurückgegeben und erneut an einen anderen Leasingnehmer verleast. Man erkennt das „Operating-Leasing“ daran, dass die Vertragslaufzeit gar nicht fest vereinbart wird und ein jederzeitiges Kündigungsrecht ohne volle Wertersatzpflicht des Leasingnehmers besteht oder die Vertragslaufzeit so kurz bemessen ist, dass eine Amortisation in dieser Zeit nicht erreicht werden kann.[23]

d) Beginn des Mietverhältnisses

17

Der Beginn des Mietverhältnisses gehört ebenfalls zu den wesentlichen Punkten, über die die Parteien eine Einigung erzielen müssen. Das Datum, an dem das Mietverhältnis starten soll, muss also zumindest in eindeutig bestimmbarer Weise festgelegt werden.

Beispiel

V vereinbart mit M, das Mietverhältnis beginne „mit Übergabe des Mietobjekts“. Zwar ist das Datum hier nicht kalendermäßig bestimmt. Jedoch lässt sich dieses anhand des Termins der tatsächlich erfolgten Übergabe eindeutig festlegen.[24]

18

Zumindest der Vermieter[25] schuldet eine kontinuierliche Erfüllung seiner Leistungspflichten. Deshalb begründet der Mietvertrag ein sog. „Dauerschuldverhältnis“. Eine exakte zeitliche Festlegung der Dauer des Mietverhältnisses gehört jedoch nicht zu den essentialia negotii. Den Parteien steht es frei, das Mietverhältnis zu befristen, also einen Endtermin festzulegen. Der Mietvertrag kann auch auf unbestimmte Zeit geschlossen werden, vgl. § 542. Fehlt eine Angabe zur Mietzeit, ist der Vertrag im Zweifel auf unbestimmte Zeit geschlossen.[26]

2. Allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzungen

a) Allgemeine Wirksamkeitserfordernisse

19

Nachdem Sie unter Berücksichtigung der vorstehenden Kriterien die Vereinbarung eines Mietvertrages mit den Pflichten gem. § 535 festgestellt haben, müssen Sie als nächstes die Wirksamkeit dieses Vertrages untersuchen. Dabei kommen zum einen die Wirksamkeitserfordernisse in Betracht, also die Tatbestände, die die schwebende Unwirksamkeit des Vertrages aussprechen.[27] Sie denken hier insbesondere an § 177 beim Vertragsschluss durch einen Vertreter und an die §§ 107, 108 bei Beteiligung eines beschränkt Geschäftsfähigen.

b) Allgemeine Wirksamkeitshindernisse

20

Die Wirksamkeitshindernisse sprechen die endgültige Unwirksamkeit des Vertrages aus. Sie prüfen gedanklich die allgemeinen Regeln durch.[28]

Eine Formnichtigkeit kommt – anders als beim Finanzierungsleasingvertrag[29] – bei Mietverträgen nicht in Betracht, da sie formfrei geschlossen werden können.

Hinweis

Das Formgebot des § 550 für auf mehr als ein Jahr befristete Mietverträge sieht bei Verletzung keine Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern nur der Befristungsvereinbarung vor.

Von den allgemeinen Wirksamkeitshindernissen sind v.a. der sittenwidrige Mietvertrag, insbesondere der Mietwucher (§ 138) und die Anfechtung (§ 142 Abs. 1) hervorzuheben.

aa) Mietwucher (§ 138 Abs. 2)

21

Nach § 138 Abs. 2 ist ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen, nichtig.[30]

Ein „auffälliges Missverhältnis“ zwischen Leistung und Gegenleistung i.S.d. § 138 Abs. 2 liegt vor, wenn die vom Schuldner zu erbringende Leistung um 100 % oder mehr über dem Wert der Gegenleistung liegt (sog. „Grenze des Doppelten“).[31]

Daran hält man auch beim Mietvertrag grundsätzlich fest. Grundsätzlich liegt also beim Mietvertrag ein wucherisches Missverhältnis vor, wenn die vereinbarte Gesamtmiete die ortsübliche Miete für vergleichbare Mietobjekte um mehr als 100 % übersteigt.[32] Entscheidend sind die Verhältnisse bei Vertragsschluss und nicht die spätere Entwicklung.[33] Bei der Vermietung von Wohnräumen wird die Grenze wegen der besonderen Schutzbedürftigkeit des Mieters – erheblich niedriger angesetzt. Hier liegt ein auffälliges Missverhältnis bereits dann vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt.[34]

In subjektiver Hinsicht muss der Wucherer die Schwächen auf Seiten des bewucherten „ausgebeutet“ haben. Nicht nur beim auffälligen Missverhältnis, sondern auch in der Rechtsfolge des Mietwuchers differenzieren wir nach Mietverträgen über Wohnraum und Mietverhältnissen über andere Sachen:

Bei Mietverträgen über Wohnraum führt der Wuchertatbestand dazu, dass die wucherische Miete durch die angemessene Vergleichsmiete ersetzt und der Mietvertrag mit dieser „Ersatzmiete“ gilt.[35] Der Vertrag ist also nicht insgesamt nichtig. Diese Korrektur der von § 138 angeordneten Gesamtnichtigkeit dient dem Schutz des Wohnraummieters, der andernfalls sein Besitzrecht an der Wohnung verlöre und zur Herausgabe der geräumten Wohnung verpflichtet wäre (§ 985 bzw. § 812 Abs. 1 S. 1). Bereits zu viel gezahlte Miete kann er aus § 812 Abs. 1 S. 1 zurückfordern, da in Höhe der Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlich geschuldeter Miete von Anfang an keine Zahlungspflicht bestand.

Bei sonstigen Mietverträgen bleibt es hingegen dabei, dass der Vertrag nach § 138 Abs. 2 insgesamt nichtig ist.[36] Der Mieter kann seine Mietzahlungen nach §§ 812 Abs. 1 S. 1, 817 S. 1 zurückfordern. Umgekehrt kann der Vermieter die dem Mieter überlassene Mietsache nach § 985 bzw. § 812 Abs. 1 S. 1 herausverlangen. § 817 S. 2 steht dem Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 nicht entgegen, da die Sittenwidrigkeit nicht in der Überlassung des Mietobjekts als solcher begründet ist, sondern in der anstößigen Vereinbarung einer unangemessen hohen Miete als Entgelt für die Nutzungsmöglichkeit der Sache.

bb) Wucherähnlicher Mietvertrag (§ 138 Abs. 1)

22

Weil das subjektive Merkmal des „Ausbeutens“ in § 138 Abs. 2 sowohl Vorsatz in Bezug auf das Missverhältnis als auch in Bezug auf die Zwangslage oder sonstige Schwäche des anderen Teils erfordert, lässt es sich in der Praxis selten nachweisen. Deswegen arbeitet man zusätzlich mit der Fallgruppe des „wucherähnlichen Geschäfts“, die systematisch § 138 Abs. 1 zugeordnet wird. Danach können gegenseitige Verträge, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt.[37] Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen Teils bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest grob fahrlässig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Der entscheidende Punkt besteht beim wucherähnlichen Geschäft also zunächst darin, dass eine grobe Fahrlässigkeit des Begünstigten in subjektiver Hinsicht genügt.

23

Liegt ein „auffälliges Missverhältnis“ i.S.d. § 138 Abs. 2 vor, begründet dies eine – widerlegbare – Vermutung für die erforderliche verwerfliche Gesinnung, also für eine bewusste oder zumindest grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstands.[38]

Die Vermutung für ein verwerfliches Vorgehen des Begünstigten kann durch die Umstände des Einzelfalls widerlegt werden.

Wenn der Vermieter über die tatsächliche Vergleichsmiete irrte und überhöhte Werte angenommen hatte, die ein Missverhältnis ausschließen, scheitert die Wirksamkeit des Mietvertrages nicht an § 138 Abs. 1.[39]

Hinweis

Die Tatbestände des Mietwuchers nach § 138 Abs. 1 und 2 werden ergänzt durch den – insoweit subsidiär anzuwendenden[40] – § 134 i.V.m. § 5 WiStG (Verbot der Mietpreisüberhöhung). Danach ist es verboten, vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessene Entgelte zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Nach § 5 Abs. 2 WiStG liegt ein unangemessen hohes Entgelt grundsätzlich vor, wenn es „infolge Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ vereinbart wird und die ortsüblichen Mieten für vergleichbare Räume um mehr als 20 % übersteigt. Zwischen dem Wohnungsmangel und der Vereinbarung der überhöhten Miete muss ein Kausalzusammenhang in der Weise bestehen, dass sich der Mieter auf die überhöhte Miete nur deshalb eingelassen hat, weil er trotz eigenen Bemühens keine vergleichbare Wohnung zu angemessenen Konditionen finden konnte und deshalb auf die gemietete Wohnung angewiesen war.[41]

Liegt ein Verstoß gegen § 5 WiStG vor, ist – wie beim Mietwucher – nur die Vereinbarung der Miete hinsichtlich des überhöhten Betrages nichtig. Im Übrigen bleibt der Mietvertrag mit wirksam. Umstritten ist, ob die zu zahlende Miete nur auf das gerade noch zulässige Maß (also Vergleichsmiete + 20 %)[42] oder auf die ortsübliche Vergleichsmiete (also ohne 20 %-Zuschlag) herabgesetzt wird.[43]

cc) Nichtigkeit wegen Anfechtung (§ 142 Abs. 1)

24

Wird ein anfechtbares Rechtsgeschäft wirksam angefochten, ist es nach § 142 Abs. 1 als von Anfang an nichtig anzusehen. Aufgrund der systematischen Stellung der Anfechtungsregeln[44] im Allgemeinen Teil des BGB scheint die Anwendung der §§ 119 ff. keinerlei Probleme zu bereiten: Wer bei Abschluss eines Mietvertrages einem Irrtum nach § 119 unterlag, arglistig getäuscht oder bedroht wurde (§ 123), kann den Mietvertrag nach diesem allgemeinen System innerhalb der vorgesehenen Ausschlussfristen jederzeit anfechten und damit rückwirkend vernichten. Auf der anderen Seite können bei uneingeschränkter Zulassung dieser allgemeinen Regeln Wertungswidersprüche zu besonderen mietvertraglichen Vorschriften und Schutzgedanken entstehen, die entweder hingenommen oder durch eine Beschränkung der Anfechtungsregeln aufgelöst werden müssen. Die Probleme stellen sich einmal bei Überschneidungen der Anfechtungsregeln mit der mietvertraglichen Mängelhaftung nach §§ 536 ff. Zum anderen ist unsicher, ob die in § 142 Abs. 1 angeordnete Rückwirkung der Anfechtung mit Blick auf die ansonsten nur in die Zukunft gerichtete Lösungsmöglichkeit durch (fristlose) Kündigung Bestand haben kann.

(1) Verdrängung der Anfechtung durch Gewährleistungsregeln?

25

Wie im Kauf- und Werkvertragsrecht[45] stellt sich auch im Mietrecht die Frage, ob die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln in den §§ 536 ff. die Anfechtungsrechte beschränken. Betroffen sind die Anfechtungsrechte aus § 119 Abs. 2 (Irrtum über Sachmangel) sowie aus § 123 (arglistige Täuschung über Mangelhaftigkeit des Mietobjekts). Der Wertungswiderspruch zeigt sich deutlich an zwei „Kollisionspunkten“, die bei einem Irrtum eines Vertragspartners über eine mangelbegründende Beschaffenheit der Mietsache auftreten:

Der Vermieter haftet für einen Sachmangel nach Überlassung des Mietobjekts[46] aus § 536a Abs. 1 auf Schadensersatz. Lag der Mangel bei Vertragsschluss vor, ordnet § 536a Abs. 1 Var. 1 eine vom Vertretenmüssen unabhängige Haftung des Vermieters an. Hatte der Vermieter selbst von dem Sachmangel keine Kenntnis, könnte er sich seiner Mängelbeseitigungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 und einer Schadensersatzhaftung durch Anfechtung nach § 119 Abs. 2 entziehen. Der dafür zu zahlende „Preis“ einer Schadensersatzhaftung aus § 122 kann deutlich günstiger sein. Der Mieter bleibt auf einem Teil seines Schadens sitzen.

Beispiel

V vermietet dem M Gewerberäumlichkeiten zur Einrichtung und Betrieb einer Zahnarztpraxis zu einem Mietzins, der nur 75 % des ortsüblichen Mietzinses für vergleichbare Praxisräume beträgt. Nachdem M die Räume in Besitz genommen und mit den erforderlichen Arbeiten zur Einrichtung der Räume beginnt, stellt sich heraus, dass das Objekt mit Asbestmaterialien verseucht ist und daher nicht als Praxis benutzt werden kann. Beiden Parteien war dieser Tatbestand bei Vertragsschluss unbekannt. M mietet nun ein anderes, vergleichbares Objekt an, für das er den ortsüblichen Mietzins zahlen und das er erneut einrichten muss.

Nach § 536a Abs. 1 Var. 1 könnte M von V Ersatz der Mietdifferenz[47] von 25 %, der erneut auszuführenden Einrichtungsarbeiten sowie Ersatz des durch die verzögerte Praxiseröffnung entgangenen Gewinns verlangen. Erlaubt man dem V eine Anfechtung nach § 119 Abs. 2, stünde dem M nur ein Ersatzanspruch aus § 122 Abs. 1 in Bezug auf solche Schäden zu, die M durch sein Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages erlitten hat. Nach der Differenzhypothese ist zu fragen, wie M ohne dieses Vertrauen, also ohne Vertragsschluss mit V im Vergleich zur jetzigen Lage stünde (sog. „negatives Interesse“). Folglich sind nur die nutzlos geworden Einrichtungsarbeiten im verseuchten Objekt[48] und der Schaden aus dem verzögerten Start ersatzfähig, da M ohne Abschluss des Vertrages mit V sofort sein jetziges Objekt angemietet hätte. Die nun zu zahlende Mietdifferenz von 25 % ist jedoch ein Nachteil, der dem M nur bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung des V erspart geblieben wäre (sog. „positives Interesse“). V könnte seine Haftung also um diese (erhebliche!) Position verkürzen, wenn er den Vertrag nach § 119 Abs. 2 anficht.

Irrt umgekehrt der Mieter über einen Sachmangel, droht bei Anfechtung des Mieters nach § 119 Abs. 2 ein Wertungswiderspruch zum Lösungsrecht durch fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1. Danach kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos – aber nur für die Zukunft! – beenden, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder entzogen wird. Das ist bei Bestehen eines Sachmangels i.S.d. § 536 Abs. 1 der Fall. Allerdings muss dem Kündigungsrecht in diesem Fall nach § 543 Abs. 3 S. 1 eine fruchtlose Fristsetzung zur Abhilfe vorausgehen. Außerdem kann das Kündigungsrecht wegen eines Mangels nach § 543 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 536d vertraglich ausgeschlossen werden, sofern der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat. Schließlich ist das Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 536b S. 2 ausgeschlossen, wenn dem Mieter der Mangel bei Vertragsschluss infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Alle genannten Einschränkungen sind dem Anfechtungsrecht nach § 119 Abs. 2 unbekannt.

26

Da die Gewährleistungsrechte wegen Sachmängeln nach §§ 536 ff. die Überlassung der Sache an den Mieter voraussetzen, entstehen die Wertungsprobleme erst ab diesem Zeitpunkt. Deswegen verdient die Auffassung den Vorzug, die das Anfechtungsrecht für beide Parteien aus § 119 Abs. 2 (erst) nach Überlassung des Mietobjekts ausschließt.[49]

Wie im Kauf- und Werkvertragsrecht berühren die §§ 536 ff. das Anfechtungsrecht aus § 123 nicht.[50] Der arglistig über einen Mangel täuschende Vermieter verdient keinen Schutz. Dies kommt in den §§ 536b S. 2, 536d zum Ausdruck, da die Gewährleistungsrechte des Mieters bei Arglist des Vermieters nicht wirksam beschränkt werden können.

(2) Ausschluss der „ex tunc“ – Wirkung nach Überlassung der Mietsache?

27

Umstritten ist außerdem, ob die Anfechtung des Mieters nach Überlassung des Mietobjekts abweichend von § 142 Abs. 1 nur ab Zugang der Anfechtungserklärung, also „ex nunc“ wirkt.

Diejenigen, die eine Rückwirkung der Anfechtung ausschließen wollen, berufen sich darauf, dass ein bereits vollzogenes Mietverhältnis nur unter großen Schwierigkeiten rückabgewickelt werden könne.[51]

Hinweis

Diese Problematik stellt sich bei der Anfechtung von in Vollzug gesetzten Arbeits- oder Gesellschaftsverträgen, wo eine „ex tunc“ – Wirkung der Anfechtung einhellig abgelehnt wird.

Die wohl herrschende Meinung belässt es bei der Rückwirkung der Anfechtung nach § 142 Abs. 1, da sonst Wertungswidersprüche zur Situation bei anderen Nichtigkeitsgründen (z.B. §§ 105, 134, 138) entstünden, wo nach Überlassung des Mietobjekts ebenfalls eine Rückabwicklung durchzuführen sei.[52] Außerdem stellen die §§ 985 ff. und §§ 812 ff. Vorschriften zur Verfügung, deren Anwendung – anders als bei den typischerweise komplexen und vielschichtigen Arbeits- und Gesellschaftsverhältnissen – auf den Mietvertrag keine besonderen Schwierigkeiten aufwirft. Dem BGB lässt sich nicht entnehmen, dass Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge generell nicht nach diesen Regeln rückabgewickelt werden können. Ohne die Rückwirkung wären die vertraglichen Regelungen für die Vergangenheit beständig. Es ist aber gerade das Anliegen der Anfechtungsregeln, ungewollten Rechtsgeschäften die Wirkung zu nehmen.

1. Teil Gebrauchsüberlassungsverträge › A. Der Mietvertrag › II. Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1

II. Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1

28

Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1

I.Anspruchsentstehung

1.Wirksamer Mietvertrag und Anspruchsumfang

2.Änderungen in der Person des Anspruchsinhabers bzw. Schuldners

a)Erwerb der Vermieterstellung nach § 566 (ggf. i.V.m. § 578)

b)Vertragsübernahme auf Vermieter- oder Mieterseite

c)Eintritt von Todes wegen

3.Eintritt einer aufschiebenden Bedingung/Befristung

4.Bei Anspruch gem. § 535 Abs. 1 S. 2: Mangel

5.(Keine) Anfängliche Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1

6.Sonstige rechtshindernde Einwendungen

Wirksame Begrenzung der InstandhaltungspflichtRn. 62 ff.

II.Rechtsvernichtende Einwendung

1.Erfüllung und Erfüllungssurrogate (z.B. §§ 362, 364, 397)

2.Nachträgliche Leistungsbefreiung nach § 275 Abs. 1–3

3.Eintritt einer auflösenden Bedingung/Befristung

Wirksamkeit der BefristungRn. 76 ff.

Verlängerung nach § 545Rn. 86 ff.

4.Kündigung, Rücktritt, Widerruf

III.Durchsetzbarkeit

1.Fälligkeit

2.Einreden

„Versorgungssperre“Rn. 103 ff.

1. Anspruchsentstehung

a) Wirksamer Mietvertrag und Anspruchsumfang
aa) Wirksamer Mietvertrag

29

Notwendige Voraussetzung für die Entstehung der mietvertraglichen Primäransprüche ist der Abschluss eines wirksamen Mietvertrages. Die Primärleistungspflichten der Vertragspartner richten sich nach deren vertraglichen Vereinbarungen. Ein Mietvertrag ist dann geschlossen, wenn die konkret vereinbarten Hauptleistungspflichten dem Typus des § 535 entsprechen.

Die Begründung des von Ihnen im Fall konkret geprüften mietvertraglichen Primäranspruchs setzt also voraus, dass zwischen – rechtsfähigen[53] – Personen durch Angebot und Annahme ein Vertrag geschlossen wurde, der den einen Vertragspartner (= Vermieter) zu Leistungen gem. § 535 Abs. 1 und den anderen Teil (= Mieter) gem. § 535 Abs. 2 zur Zahlung einer Miete verpflichtet. Dieser muss außerdem wirksam sein.

bb) Anspruchsumfang

30

Den Vermieter treffen gem. § 535 Abs. 1 zwei Hauptleistungspflichten, der konkrete Ausgestaltung der Vereinbarung zu entnehmen bzw. durch Auslegung gem. § 133, 157 zu ermitteln ist[54]:

(1) Gebrauchsgewährung, § 535 Abs. 1 S. 1

31

Der Vermieter muss dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der vermieteten Sache gewähren (§ 535 Abs. 1 S. 1). Die „Gebrauchsgewährung“ ist nicht dasselbe wie „Besitzverschaffung“.[55] Art und Umfang der Gebrauchsüberlassung richten sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Nutzungszweck. Nur wenn der vertragsgemäße Gebrauch auch den Besitz der Mietsache erfordert, gehört zur Gebrauchsgewährung die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes.[56] Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter zu dulden, insbesondere eigene Besitzstörungen zu unterlassen und fremde Besitzstörungen zu unterbinden.[57] Die Pflicht zur Gebrauchsgewährung umfasst also aktives Tun und Unterlassen.

Beispiel

V vermietet dem M eine Wohnung. Gem. § 535 Abs. 1 S. 1 ist V verpflichtet, dem M den unmittelbaren Besitz an den Wohnräumen zu verschaffen und ihm diesen Besitz während der Mietzeit zu belassen. V darf die Räume also nicht wieder selbst in Besitz nehmen oder Dritten überlassen. Weiterhin muss der V die Mitbenutzung solcher Gebäudeteile und -flächen durch den Mieter dulden, sofern der Mieter darauf angewiesen ist (z.B. Treppenhaus) und soweit von der Mitbenutzung keine Gefahren ausgehen (z.B. Ablegen lassen von kleineren Paketsendungen im Hausflur oder Abstellen eines Kinderwagens ohne Behinderungsgefahr).[58]

32

Ist die Besitzverschaffung für den vertragsgemäßen Gebrauch hingegen nicht erforderlich, genügt es für die Gebrauchsgewährung, wenn dem Mieter der Zugang zur Mietsache verschafft und während des Mietverhältnisses aufrechterhalten wird.[59]

Beispiel 1

Bei der Überlassung von Software auf einem Server im Rahmen eines „ASP“-Vertrages (siehe oben unter Rn. 9) genügt es, wenn dem Mieter der Zugriff auf die Software mittels eines Online-Zugangs (etwa „Login“-Schnittstelle via Internet) ermöglicht wird.

Beispiel 2

Bei der Vermietung von Werbeflächen auf einer Hauswand, einem Taxi, Straßenbahn, etc. erhält der Mieter allenfalls nur vorübergehend den Besitz, um seine Werbemittel anzubringen. Auch dies kann entfallen, wenn sich der Vermieter selbst zur Einrichtung der Werbematerialien verpflichtet hat.

33

Soweit der Vermieter zur Duldung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet ist, kann dies auch die Duldung der Nutzung der Sache durch bestimmte andere Personen umfassen. Bei Mietverhältnissen über Räume gehört je nach Nutzungszweck auch die Nutzung der Sache durch Besucher zum vertragsgemäßen Gebrauch.[60]

Beispiele

Werden Räume zum Betrieb einer Arztpraxis vermietet, gehört die Nutzung der Praxisräume durch Patienten zum vertragsgemäßen Gebrauch. Gleiches gilt bei der Wohnraummiete für den Besuch von Gästen des Mieters.

Nimmt der Mieter einer Wohnung andere Personen hingegen dauerhaft in seine Wohnung auf, bezieht sich die primäre Duldungspflicht im Hinblick auf Art. 6 GG auch auf Ehegatten und Familienangehörige oder den Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft i.S.d. LPartG.[61] Alle anderen Personen können nur mit gesonderter Zustimmung des Vermieters gem. §§ 540, 553 aufgenommen werden, so zum Beispiel der Lebensgefährte der Mieterin.[62]

(2) Gewährleistung eines vertragsgemäßen Zustands, § 535 Abs. 1 S. 2

34

Den Vermieter trifft außerdem die Pflicht, einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache bei Überlassung und während der gesamten Mietzeit zu gewährleisten.

Dies erfasst alle dazu erforderlichen Leistungen, ohne deren Erfüllung ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht denkbar ist.

Beispiel

Versorgung von Wohnräumen mit Energie, Wasser und Heizung sowie die Entsorgung etwa von Müll; Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durch Vornahme erforderlicher Reparaturen oder Abwehr schädlicher Einflüsse wie Lärm- oder Geruchsimmissionen.

Ferner muss der Vermieter von Wohnraum den Fernsehempfang – auch privater Sender – durch entsprechende Anschlussvoraussetzungen ermöglichen.[63]

Die Pflicht zur Vornahme sog. „Schönheitsreparaturen“ trifft nach der Konzeption des Gesetzes demnach den Vermieter. Diese Pflicht kann aber vertraglich vom Mieter übernommen werden – sie ist dann Leistungspflicht des Mieters.[64]

35

Anders als im Kauf- und Werkvertragsrecht[65] ist der mangelfreie Zustand nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt zu gewährleisten, sondern kontinuierlich während der gesamten Mietzeit. Wegen dieses Dauerschuldcharakters gibt es im Mietrecht auch keine Ablösung des Primäranspruchs durch einen besonderen Nacherfüllungsanspruch.

b) Änderungen in der Person des Anspruchsinhabers bzw. Schuldners

36

Gläubiger und Schuldner des Primäranspruches müssen nicht dauerhaft die Personen sein, die den Mietvertrag geschlossen haben. Vielmehr kann es sich auch um Dritte handeln, die am Vertragsschluss nicht beteiligt waren und erst nachträglich in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingerückt sind.

Der vom Personenwechsel betroffene Anspruch erlischt und entsteht zwischen den neuen Partnern.

JURIQ-Klausurtipp

Prüfen Sie den Anspruch für oder gegen eine solche neu eingetretene Person, muss die Frage des wirksamen Eintritts bei der Anspruchsentstehung als weitere Anspruchsvoraussetzung erörtert werden. Ist der Eintritt unwirksam, kann der Anspruch für oder gegen diese neue Person nicht entstanden sein.

aa) Eintritt in die Vermieterpflichten nach § 566 (ggf. i.V.m. § 578)

37

Nach § 566 Abs. 1 tritt der Erwerber eines Grundstücks, auf dem sich vermietete Wohnräume (als wesentliche Bestandteile des Grundstücks, §§ 93, 94!) befinden, anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der Wohnraum nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter veräußert wird. Entscheidend ist der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs (§§ 873, 925).[66]

(1) Hintergrund der Regelung

38

Will der Vermieter einer beweglichen Sache diese während des Mietverhältnisses veräußern, muss das Eigentum mangels Möglichkeit der tatsächlichen Übergabe i.S.d. § 929 S. 1 nach §§ 929, 931 durch Einigung und Abtretung des künftigen Herausgabeanspruchs aus § 546 Abs. 1 übertragen werden. Der Mieter kann einem Eigentumsherausgabeanspruch des neuen Eigentümers sein Recht zum Besitz aus dem unbeendeten Mietvertrag mit dem Voreigentümer entgegenhalten, § 986 Abs. 2.

39

Anders verhält es sich bei der Vermietung von Räumen und Grundstücken. § 986 Abs. 2 gilt nicht, da Grundstücke (einschließlich der auf ihnen errichteten Gebäude und Räume, §§ 93, 94) nicht gem. § 931, sondern nur nach §§ 873, 925 veräußert werden können. Hier hat das Mietrecht in den §§ 566 ff. einen eigenständigen Schutz für den Mieter geschaffen, der sonst mit § 985 und § 1004 sofort „verscheucht“ werden könnte.[67] Die Vorschriften gelten für Wohnraummietverträge sowie für Mietverträge über Grundstücke und andere Räume (§ 578 Abs. 1, 2).

(2) Wirkungen des Eintritts

40

§ 566 bestimmt, dass der Erwerber eines Grundstücks mit dem vollendeten Eigentumserwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus einem in Bezug auf das Grundstück bzw. sich darauf befindliche Räume bestehenden Mietvertrag während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten „eintritt“. § 566 Abs. 1 ordnet einen unmittelbaren Rechts- und Pflichtenerwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an.[68] Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des veräußernden Vermieters und deshalb auch nicht Vertragspartner.

41

Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine zeitliche Zäsur ein: Alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche und Pflichten bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden.[69] Unter den Voraussetzungen des § 566 Abs. 2 haftet der Vermieter nur noch bei Pflichtverletzungen des Erwerbers wie ein Bürge auf Schadensersatz.

(3) Konsequenzen für die Primärleistungspflicht gem. § 535 Abs. 1

42

Die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, ist eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Für die Vergangenheit tritt regelmäßig Unmöglichkeit durch Zeitablauf ein (siehe oben unter Rn. 73).

Da der Anspruch für die Vergangenheit unmöglich wird, besteht bei Eintritt des Erwerbers kein „alter“ Primäranspruch mehr. Entsprechend trifft bei einer Veräußerung der Mietsache die Primärleistungspflicht fortan und ausschließlich den Erwerber. Dies gilt auch für die Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln, die schon vor dem Eigentumsübergang vorhanden waren und bei Eintritt des Erwerbers noch nicht beseitigt worden waren. Denn an der durch Zeitablauf eingetretenen Unmöglichkeit für die Vergangenheit und der laufenden Verpflichtung für die Zukunft ändert sich insoweit nichts.[70]

Hinweis

Entsprechendes gilt unter den Voraussetzungen der §§ 567 S. 1, 567a, 567b, wenn ein Dritter zwar nicht das Eigentum, aber ein dingliches Nutzungsrecht an der Mietsache erhält (z.B. Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff.) und er deshalb dem Mieter den Gebrauch vollständig entziehen könnte.

43

Dem Vermieter und dem Erwerber steht es natürlich frei, zusammen mit dem Mieter nach §§ 414, 415 eine abweichende Vereinbarung zu treffen, nach welcher der Vermieter weiter verpflichtet bleibt, z.B. noch unerledigte „Altmängel“ zu beseitigen.[71]

bb) Vertragsübernahme

44

Die Person des bisherigen Vermieters oder Mieters können auch dadurch geändert werden, indem ein Dritter anstelle des Vermieters oder Mieters den Mietvertrag und damit die Position des bisherigen Vertragspartners durch eine entsprechende Vereinbarung übernimmt. Die Übernahme eines Vertrages mit seinen Rechten und Pflichten ist gesetzlich nicht geregelt. Anders als bei der Abtretung oder der bloßen Schuldübernahme i.S.d. §§ 414, 415 geht es bei der Vertragsübernahme darum, das vertragliche Schuldverhältnis mit seinen gesamten Rechten und Pflichten auf eine andere Person zu übertragen. Es handelt sich dabei um ein einheitliches Rechtsgeschäft eigener Art, das in zwei Varianten denkbar ist[72]:

Der Vertrag kann unter Beteiligung aller betroffenen Personen, also der bisherigen Vertragspartner und des „Übernehmers“, geschlossen werden. Der Vertrag kann aber auch zwischen den bisherigen Vertragspartnern geschlossen werden und von der Zustimmung des Dritten abhängig gemacht werden. Für die Zustimmung des Übernehmers gelten dann die §§ 182 ff.[73]

45

Die Vertragsübernahme wird häufig zur Auswechslung der Person des Mieters vereinbart, wenn dieser vorzeitig aus dem Mietverhältnis austreten möchte und einen „Nachmieter“ gefunden hat. Sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde, ist dann von denselben Prinzipien wie beim Eintritt nach § 566 auszugehen: Wird die Person des Vermieters ausgewechselt, schuldet fortan nur noch der neu als Vermieter eingetretene Dritte die Erfüllung der sich gem. § 535 Abs. 1 ergebenden Rechte und Pflichten. Wird die Person des Mieters ausgetauscht, ist nur noch dieser Gläubiger des in die Zukunft gerichteten Primäranspruchs.

Hinweis

Ein Gläubigerwechsel durch Abtretung kommt beim Primäranspruch gem. § 535 Abs. 1 nicht in Betracht, da das Abtretungsverbot des § 399 Var. 1 wegen „Inhaltsänderung“ entgegensteht. Eine solche Inhaltsänderung wird auch dann angenommen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerperson aber besonders schutzwürdig ist. Für den Vermieter ist es von besonderer Bedeutung, wem er den Gebrauch der Mietsache überlassen muss, so dass sein schutzwürdiges Interesse einer Abtretung entgegensteht.[74]

cc) Eintritt von Todes wegen

46

Lesen Sie hierzu bitte parallel die §§ 563–564 mit!

Stirbt der Vermieter, gehen die Rechte und Pflichten nach §§ 1922, 1967 auf den Erben über. Entsprechendes gilt grundsätzlich auch für den Mieter. Allerdings sehen die §§ 563 ff. für Wohnraummietverhältnisse eine Sonderregelung für die Mieterseite vor, nach denen bestimmte Personen, die nicht die Erben des Mieters sein müssen, in das Mietverhältnis eintreten können.

c) Eintritt eines vereinbarten Anfangstermins

47

Mietverträge werden meistens im Voraus geschlossen. Die Parteien wollen die Rechte und Pflichten dann nicht sofort eintreten lassen, sondern erst zu einem bestimmten Termin, an dem „das Mietverhältnis“ beginnt. Die Primärleistungspflichten entstehen dann erst, wenn dieser Zeitpunkt erreicht ist, §§ 158 Abs. 1, 163.[75]

d) Besondere Anspruchsvoraussetzung: Mangel

48

[Bild vergrößern]

Wie wir oben unter Rn. 34 f. gesehen haben, gehört die Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters zu seinen primären Hauptleistungspflichten. Insoweit setzt der Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1 S. 2 naturgemäß einen Mangel voraus.

aa) Sachmangel, § 536 Abs. 1

49

§ 536 Abs. 1 spricht von einem Mangel, ohne diesen näher zu definieren. Anders als im Kauf- und Werkvertragsrecht fehlt im Mietrecht eine Norm, die den Mangelbegriff näher ausfüllt. Aus § 536 Abs. 1 können wir immerhin entnehmen, dass ein Mangel erst dann Ansprüche des Mieters auslöst, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder zumindest mindert. Eine reine Wertminderung der Sache genügt also nicht, da dem Mieter ja nicht das Eigentum an der Sache übertragen werden soll.

Es geht nun darum, den zum vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Zustand festzustellen, den der Vermieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 gewährleisten muss. Dieser Zustand hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Im Mietrecht geht man deshalb von einem subjektiven Mangelbegriff aus.[76] Fehlt es – wie häufig – an einer konkreten vertraglichen Abrede hinsichtlich des Gebrauchs der Mietsache, ist auf die „übliche Gebrauchstauglichkeit“ abzustellen. Hierzu gelangt man im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung, §§ 133, 157.[77]

Ein Sachmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand so abweicht, dass die Tauglichkeit der Sache für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch unmittelbar gemindert oder ganz aufgehoben wird.[78]

50

Wie Sie der vorstehenden Definition entnehmen können, spricht man in Anlehnung an § 535 Abs. 1 S. 2 nicht von der tatsächlichen (Ist-)Beschaffenheit, sondern vom (Ist-)„Zustand“. Damit wird auch deutlich, dass sich ein Sachmangel nicht nur aus der Beschaffenheit der Sache selbst, sondern auch aus unmittelbaren äußeren Einflüssen auf die Sache („Umweltmangel“) ergeben kann.[79] Rechtliche Gebrauchshindernisse oder -beschränkungen begründen nur dann einen Sachmangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen.[80]

Beispiele

Abweichungen der Wohnungsgröße von als Beschaffenheit vereinbarten Flächenangaben[81], Feuchtigkeit in Wohnräumen, Heizungsausfall im Winter, Genehmigungsfähigkeit von Räumen für den Betrieb als Gaststätte, Lärm- oder Geruchsimmissionen.

51

Die Zerstörung der Mietsache fällt hingegen nicht unter den Mangelbegriff, da dieser die Existenz der Sache voraussetzt.

bb) Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, § 536 Abs. 2

52

Wie sich aus § 536 Abs. 2 ergibt, kennt das Mietrecht mit dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft eine weitere Mangelkategorie. Auf die Auswirkungen des Fehlens auf die Gebrauchstauglichkeit kommt es im Unterschied zum Sachmangel nach Abs. 1 nicht an.[82]

53

Als „Eigenschaften“ kommen neben der physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen.

Eigenschaft ist jede Beschaffenheit der Sache selbst sowie alle rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse, die für die Brauchbarkeit der Mietsache von Bedeutung sind und ihr zumindest für gewisse Dauer anhaften.[83]

54

Eine Eigenschaft wird durch ihre vertragliche Vereinbarung noch nicht automatisch zugesichert. Andernfalls bestünde kein nennenswerter Unterschied mehr zum Sachmangel nach § 536 Abs. 1. Vielmehr muss der Vermieter im Vertrag seine unbedingte Einstandspflicht für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zum Ausdruck bringen.[84]

Eine Zusicherung liegt vor, wenn der Vermieter durch eine zum Vertragsinhalt gehörende ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung zu erkennen gegeben hat, die Gewähr für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft zu übernehmen und deshalb für alle Folgen ihres Fehlens uneingeschränkt eintreten zu wollen.[85]

Die Zusicherung ist gleichbedeutend mit der Garantie im Sinne von § 276 Abs. 1 S. 1 mit den entsprechenden Folgen für den anzuwendenden Haftungsmaßstab.[86]

cc) Rechtsmangel, § 536 Abs. 3

55

Gem. § 536 Abs. 3 liegt ein Rechtsmangel vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch „durch das Recht“ eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird.

Als Rechte kommen nur private Rechte in Betracht.[87] Öffentlich-rechtliche Beschränkungen sind, wenn sie sich aus dem Zustand der Mietsdache ergeben und unmittelbar auf ihre Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch auswirken, Sachmängel im Sinne von § 536 Abs. 1 (siehe oben unter Rn. 49 f.).

Entscheidend ist, dass der Dritte sein Recht tatsächlich geltend gemacht hat und er dem Mieter aufgrund dieses Rechts den vertragsgemäßen Gebrauch ganz oder teilweise entziehen wird.[88]

Dem Entzug wird die Vorenthaltung gleichgestellt, da es wertungsmäßig keinen Unterschied macht, ob der Dritte sein Recht vor oder nach Überlassung der Mietsache ausübt.[89] Häufig hängt dies vom Zufall ab, je nachdem, wann der Dritte von der Verletzung seines Rechts durch die Vermietung Kenntnis erlangt.

Beispiel 1

V vermietet dem M eine Wohnung, die der M später an den U untervermietet. Wird nun das (Haupt-)Mietverhältnis zwischen V und M beendet, kann V von U nach § 546 Abs. 2 und ggf. § 985 die Herausgabe verlangen. Macht V diese Ansprüche geltend, liegt im Untermietverhältnis ein Rechtsmangel vor.

Beispiel 2

V vermietet ein Objekt zweimal für denselben Zeitraum. Erfüllt der Vermieter den Anspruch eines Mieters, überlässt er ihm also die Mietsache, so hat dieser dem anderen Mieter gegenüber ein Recht zum Besitz – der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist also für den zweiten Mieter durch das bereits ausgeübte Recht des ersten (glücklichen) Mieters ausgeschlossen.

56

Da es auf die Ausübung des Rechts ankommt, genügt die bloße Möglichkeit, dass ein Dritter sein Recht an der Sache ausübt, also nicht. Schließlich ist das Recht des Mieters auf Gewährung einer gebrauchstauglichen Sache vor Ausübung des Rechts noch gar nicht beeinträchtigt.

Ebenso wenig genügt der faktische, rechtsgrundlose Entzug des Gebrauchs durch einen Dritten. Allerdings liegt dann vollständige Nichtleistung vor, so dass sich die Pflicht zur Wiederherstellung der Gebrauchsmöglichkeit nun aus § 535 Abs. 1 S. 1 ergibt.

e) (Keine) Anfängliche Unmöglichkeit (§ 275 Abs. 1)

57

Nach der allgemeinen Regel des § 275 Abs. 1 ist die Leistungspflicht des Vermieters von Anfang an ganz oder teilweise ausgeschlossen, soweit die Erfüllung ihm bereits bei Vertragsschluss unmöglich ist. Die Wirksamkeit des Mietvertrages berührt dies nach § 311a Abs. 1 nicht!

Beispiel 1

V vermietet Büroräume zunächst dem A für zwei Jahre, wobei dem A eine Verlängerungsoption für weitere zwei Jahre eingeräumt wird. Ohne Verlängerung endet das Mietverhältnis mit A am 31.5. Kurz vor Ablauf des zweiten Vertragsjahres vermietet V die Büroräume an den B, wobei das Mietverhältnis zum 1.6. beginnen soll. A macht nun von seiner Verlängerungsoption Gebrauch. Als er von der (Doppel-)Vermietung „seines“ Büros an den B erfährt, macht er dem V deutlich, auf seine Rechte aus dem Mietvertrag unter keinen Umständen verzichten und seinen Besitz nicht aufgeben zu wollen. Hier ist dem V eine Erfüllung seiner Pflichten aus dem mit B geschlossenen Mietvertrag von Anfang an unmöglich. Der Anspruch des B gem. § 535 Abs. 1 ist damit nach § 275 Abs. 1 ausgeschlossen. Dem B bleiben wegen des Rechtsmangels aber Schadensersatzansprüche aus § 536a Abs. 1 gegen V.

Hinweis

Während § 536a Abs. 1 wegen des Verweises auf § 536 bei Sachmängeln grundsätzlich erst ab Überlassung anwendbar ist[90], ist § 536a Abs. 1 bei Rechtsmängeln lex specialis gegenüber den allgemeinen Vorschriften und daher auch schon vor Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar. Grund: Der Rechtsmangel i.S.v. § 536 Abs. 3 ist ein besonderer Fall des Unvermögens[91].

Beispiel 2

V vermietet dem M eine Wohnung, deren Fläche mit 100 qm vereinbart wird. Tatsächlich ist die Wohnung aber nur 85 qm groß und damit sachmangelhaft. In diesem Fall ist dem V zwar nicht die Erfüllung seiner Pflicht zur Gebrauchsgewährung gem. § 535 Abs. 1 S. 1, wohl aber die Gewährung der Mängelfreiheit gem. § 535 Abs. 1 S. 2 von Anfang an unmöglich.

f) Weitere rechtshindernde Einwendungen
(nur in Bezug auf Gewährleistungspflicht)
aa) Vom Mieter zu vertretender Mangel

58

Wie sich im Umkehrschluss aus § 538 ergibt, hat der Mieter solche Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu vertreten, die auf einem vertragswidrigen Gebrauch beruhen. Dies führt nicht nur zu einer Schadensersatzhaftung des Mieters, sondern in Bezug auf die durch einen vertragswidrigen Gebrauch hervorgerufenen Mängel auch zu einem Wegfall der primären Gewährleistungspflicht des Vermieters. Der Vermieter schuldet keine Beseitigung solcher Mängel, deren Entstehung der Mieter zu vertreten hat.[92]

Beispiel

V vermietet dem M eine Wohnung mit Garten. An einem regnerischen Sonntag spielt M mit seinem Sohn S im Wohnzimmer Fußball. Eine Flanke des M köpft S im Eifer des Gefechts auf das geschlossene Fenster, wodurch die Fensterscheibe zu Bruch geht. V muss diese nicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 reparieren, da M mit seinem Sohn im Garten, aber nicht im Wohnzimmer Fußball spielen darf.[93]

bb) Vertraglicher Ausschluss

59

Die Pflicht des Vermieters zur Schaffung und Gewährleistung eines vertragsgemäßen Zustands gem. § 535 Abs. 1 S. 2 kann in gewissen Grenzen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter „abgewälzt“ werden.

(1) Umfang

60

Wird die Pflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 pauschal ausgeschlossen und werden dem Nutzer dafür Gewährleistungsansprüche gegen Dritte abgetreten, haben die Parteien einen Leasingvertrag geschlossen (siehe oben unter Rn. 14).

61

Im Rahmen eines Mietvertrages werden die Pflichten des Vermieters typischerweise wegen solcher Mängel ausgeschlossen, die sich aus seinem vertragsgemäßen Gebrauch ergeben.

Solche Reparaturen, die durch eine vertragsgemäße Abnutzung erforderlich werden und die dazu dienen, das äußere Erscheinungsbild der Innenräume ansprechend zu erhalten, nennt man „Schönheitsreparaturen“.[94]

Beispiele

Streichen der inneren Wände, Decken, Heizkörper, Türen im Innenbereich etc.

Daneben können sich aus dem vertragsgemäßen Gebrauch aber auch sonstige Reparaturen ergeben, die wir im Folgenden als „Instandhaltungsreparaturen“ bezeichnen.

Beispiele

Verschleißerscheinungen oder Defekte an Badezimmereinrichtungen, Durchlauferhitzern.

(2) Wirksamkeit

Individualvereinbarung

62

Einer individuellen Vereinbarung zur Übertragung von Reparaturen auf den Mieter könnte in Wohnraummietverhältnissen § 536 Abs. 4 entgegenstehen. Danach kann die kraft Gesetzes eintretende[95] Minderung bei Wohnraummietverhältnissen nicht vertraglich abbedungen werden. Soweit der Vermieter seine Instandhaltungspflicht wirksam auf den Mieter übertragen hat, kämen auch Gewährleistungsrechte wegen Mängeln nach §§ 536 f. nicht mehr in Betracht, da der Vermieter seine Leistungspflicht dann nicht verletzt.[96]

Bei der Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen droht eine solche Kollision mit § 536 Abs. 4 allerdings nicht, da rein äußerliche Mängel die Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigen. Die Abwälzung auf den Mieter scheitert daher nicht an § 536 Abs. 4.[97]

Anders liegt es hingegen bei sonstigen Instandhaltungsreparaturen, die der Behebung von Defekten an der Mietsache dienen. Der Mieter von Wohnräumen kann daher wegen § 536 Abs. 4 nicht zur Vornahme solcher Reparaturen verpflichtet werden.[98]

Hier ist nur eine Beteiligung an den Kosten für Reparaturleistungen des Vermieters zulässig.[99] Dadurch droht kein Ausschluss des Minderungsrechts: Führt der Vermieter die Reparaturen nicht rechtzeitig aus und entsteht dadurch ein Mangel, verletzt der Vermieter seine Hauptleistungspflicht. Die Miete wird dann nach Maßgabe des § 536 (kraft Gesetzes, also ohne dass hierfür, anders als im Kauf- oder Werkrecht eine rechtsgestaltende Erklärung erforderlich wäre) gemindert.

63

Im Ergebnis übernimmt der Mieter durch die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und der (Kosten-)Beteiligung an Instandhaltungsreparaturen eine zusätzliche Entgeltleistung, die im Gegenseitigkeitsverhältnis steht.[100] Diese Mieterpflichten treten also neben die laufende Zahlung des vereinbarten Mietzinses.

Vereinbarung durch AGB

64

Soweit nach dem eben Gesagten eine Modifikation der Vermieterleistung wirksam vereinbart werden kann, stellt sich noch die Frage, ob sich bei Verwendung von AGB weitere Beschränkungen über § 536 Abs. 4 hinaus ergeben.

65

Instandhaltungsreparaturen

Bei Klauseln zur Kostenbeteiligung des Mieters von Wohnraum an Instandhaltungsreparaturen ist zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung i.S.d. §§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 eine Bagatellgrenze (etwa 75–100 €) pro Reparatur sowie eine Jahreshöchstgrenze (etwa 6–8 % der Jahresbruttokaltmiete) festzulegen.[101]

Die Verpflichtung zur Vornahme von Instandhaltungsreparaturen bei anderen Mietverhältnissen als der Wohnraummiete[102] durch AGB ist dann nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, wenn dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit werden dem Mieter unüberschaubare Kosten aufgebürdet, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen.[103]

66

Schönheitsreparaturen

Eine Übertragung der Pflicht zur Vornahme von fachgerechten Schönheitsreparaturen kann grundsätzlich auch durch AGB erfolgen, ohne dass darin automatisch eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 zu sehen ist. Schließlich wird diese Abwälzung bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt und kommt über einen entsprechend günstigen Mietzins dem Mieter zugute.[104]

Allerdings darf die Klausel nicht dazu führen, dass der Mieter auch dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, wenn tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht[105] oder wenn der Mieter durch die Klausel im Ergebnis ohne angemessenen Ausgleich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, die nicht der Beseitigung seiner Abnutzung, sondern der des Vormieters dienen.[106]

Beispiele

Klausel mit „starrem Fristenplan“ für Schönheitsreparaturen wie: „Küche, Bad, Dusche, WC: alle drei Jahre und alle sonstigen Räume: alle 5 Jahre“ ohne Rücksicht auf Abnutzungsgrad und angemessenen Ausgleich;

„Endrenovierungsklausel“, die den Mieter unabhängig vom Renovierungsbedarf bei Mietende zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Verstößt die Fassung der Klausel gegen diese Grundsätze, ist sie nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, so dass es nach § 306 Abs. 2 wieder bei der vollen Hauptleistungspflicht des Vermieters verbleibt.

67

In Wohnraummietverträgen muss die Klausel dem Mieter die Möglichkeit einräumen, eine fachgerechte Schönheitsreparatur auch in Eigenleistung vorzunehmen.[107] Andernfalls würde der Mieter mehr schulden als der Vermieter, der ohne die Klausel selbst nur zu einer fachgerechten Ausführung mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1) verpflichtet wäre und diese – bei ausreichenden Kenntnissen – auch selber kostengünstig ausführen könnte. Die eigene Ausführung muss aber „fachgerecht“ sein[108] – der Vorbehalt der Selbstvornahme durch den Mieter gestattet also kein dilettantisches „Herumwerkeln unterer Art und Güte“ eines handwerklich unbegabten Mieters.

Beispiel

Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen „durch einen Fachmann ausführen lassen muss“, ist daher unwirksam. Streicht man bei einer solchen Klausel diese Begriffe, bleibt insbesondere durch den Wegfall des Teils „ausführen lassen“ kein sinnvoller Klauselrest übrig – dann ist die ganze Reparaturklausel unwirksam.[109]

68

Schließlich sind solche Klauseln gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, die dem Mieter keine Wahl der Farbgestaltung bei Vornahme der Schönheitsreparaturen einräumen. Dadurch würde die Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ohne ausreichendes Interesse des Vermieters eingeschränkt. Selbst für den Rückgabezeitpunkt darf der Vermieter durch AGB keine bestimmte Farbe vorgeben (z.B. „Weiß“).[110] Zwar hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der „dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht“.[111] Dieses Interesse erfordert es aber nach Auffassung des BGH nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen bestimmten Farbanstrich (z.B. „Weiß“) festzulegen, weil auch „andere dezenten Farbtöne eine Weitervermietung nicht unbedingt erschweren“[112]. Für den Mieter hingegen sei ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, „weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.“[113]

Kurzum: Wer „in Weiß“ zurückgeben muss, könnte sich wirtschaftlich gezwungen sehen, die ganze Zeit in „in Weiß“ zu wohnen. Und eben dieser faktische Farbzwang geht dem BGH zu weit.

Eine Ausnahme macht die Rechtsprechung dann, wenn eine Farbwahlklausel (1) nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogen ist und (2) „den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist“.[114] Dies kann nach der Gesamtabwägung durch AGB wirksam vereinbart werden.

69

Rechtsfolgen einer unwirksamen Reparaturklausel

Ist eine individuell vereinbarte Reparaturklausel wegen Verstoßes gegen § 536 Abs. 4 unwirksam, kommt nach allgemeinen Regeln eine Umdeutung in eine zulässige Regelung nach § 140[115] oder, wenn die Parteien zugleich eine sog. „salvatorische Klausel“ mit „Ersetzungsklausel“ vereinbart hatten[116], auch eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht.

Beispiel

Mieter M vereinbart mit Vermieter V im individuell verhandelten Wohnraummietvertrag eine Übernahme der Pflicht zur Vornahme von Instandhaltungsreparaturen. Dafür soll die Miete deutlich günstiger sein. Wegen Verstoßes gegen § 536 Abs. 4 ist diese Vereinbarung unwirksam. Im Wege der Umdeutung ließe sich die unwirksame Vereinbarung angesichts des damit angestrebten wirtschaftlichen Erfolges (mehr Eigenleistung, weniger Miete) in eine Kostenbeteiligungsklausel (siehe oben unter Rn. 62) umgestalten. M könnte also weiterhin den niedrigeren Mietzins zahlen und müsste zu notwendigen Instandhaltungsreparaturen die der Höhe nach noch zulässigen Zuzahlungen leisten. V bliebe aber mangels wirksamer Abwälzung auf M selber gem. § 535 Abs. 1 S. 2 zur Vornahme der Reparaturen verpflichtet.

70

Ist die Klausel als AGB anzusehen und nach § 307 unwirksam, entfällt die entsprechende Verpflichtung des Mieters. Damit entfällt umgekehrt die Beschränkung für die Instandhaltungspflicht des Vermieters. Der Mieter kann vom Vermieter dann seinerseits gem. § 306 Abs. 2 i.V.m. § 535 Abs. 1 S. 2 die Reparaturleistungen verlangen.[117]

71

Hat der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel Reparaturleistungen oder Zahlungen an den Vermieter (für Instandhaltungsreparaturen) geleistet, können ihm ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 und ein Bereicherungsanspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1, 818 zustehen.[118]

Der Schadensersatzanspruch gründet sich auf einer vorvertraglichen Rücksichtspflichtverletzung. Die Rücksichtslosigkeit sieht die Rechtsprechung in der Verwendung einer unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingung bei Vertragsschluss.[119] Die Schadensersatzpflicht ist aber ausgeschlossen, wenn der Klauselsteller (= Vermieter) die Verwendung der unwirksamen Klausel nicht zu vertreten hat. In Betracht kommt dies insbesondere bei einem unvermeidbaren Rechtsirrtum.[120]

Ein Anspruch aus § 539 Abs. 1[121] i.V.m. §§ 677, 683 S. 1, 670 scheidet hingegen aus, da der Mieter eine eigene Pflicht erfüllen und damit ein eigenes Geschäft führen will.[122]

2. Rechtsvernichtende Einwendungen

a) Erfüllung und Erfüllungssurrogate

72

Der Primäranspruch des Mieters erlischt gem. § 362 Abs. 1 im Idealfall durch permanente Erfüllung. Denkbar ist aber auch ein Erlöschen durch die Erfüllungssurrogate Leistung an Erfüllungs statt (§ 364 Abs. 1) oder Erlass (§ 397).

b) Nachträgliche Leistungsbefreiung nach § 275

73

Dem Vermieter kann die Erfüllung seiner Leistungspflicht durch einen nach Vertragsschluss eintretenden Umstand ganz oder teilweise unmöglich werden. Insoweit wird er nach § 275 Abs. 1 von seiner Leistungspflicht befreit. Da es sich um ein absolutes Fixgeschäft handelt, tritt mangels rückwirkender Nachholbarkeit der Leistung mit dem Ausfall der Leistung für den fraglichen Zeitraum Unmöglichkeit ein.[123]

Beispiel

Vermieter V vermietet dem M eine Wohnung ab dem 1.6. Der Mietvertrag mit dem Vormieter X ist bereits zum 30.4. beendet. Allerdings räumt der X die Wohnung erst verspätet zum 15.6. Dem V ist seine Leistungspflicht damit für den Zeitraum 1.–15.6. unmöglich geworden.

74

Der Vermieter wird ferner von seiner Leistung frei, sofern er seine Leistung nach § 275 Abs. 2, 3 berechtigterweise verweigert.

Beispiel[124]

M mietet von V eine Wohnung nebst Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz. Im Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage trat nach einiger Zeit auf einmal starke Feuchtigkeit auf. Bei hoher Regentätigkeit sammelte sich regelmäßig über einen längeren Zeitraum Wasser in diesem Bereich. Da M diesen Bereich immer durchqueren muss, um an seinen Keller und an seinen Tiefgaragenstellplatz zu kommen und dabei keine nassen Füße bekommen möchte, verlangt er von V fachgerechte Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und Maßnahmen gegen weiteres Eindringen von Feuchtigkeit in diesen Bereich. V hält dem entgegen, dass er nur durch eine vollständige Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus sicherstellen könne, dass überhaupt kein Wasser mehr eintritt. Denn die Feuchtigkeit trete aus dem Erdreich durch die undichte Betonwanne in den Keller ein. Die Sanierung würde mindestens 100 000 € kosten, was ihm nicht zumutbar sei.

Die aus § 275 Abs. 2 folgende Opfergrenze für die Leistungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 (Mängelbeseitigung) ist hier überschritten. Das Gläubigerinteresse des M besteht nur darin, bei jedem Wetter trockenen Fußes zu seinem PKW und seinem Kellerraum zu gelangen. Der zur Befriedigung dieses Erfüllungsinteresses erforderliche Aufwand steht dazu in keinem zumutbaren Verhältnis mehr.

c) Fristablauf
aa) Auswirkungen einer Befristung

75

Wird ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, endet das Mietverhältnis durch Kündigung, vgl. § 542 Abs. 1. Die Parteien können aber auch einen fixen Endtermin vereinbaren. Das Mietverhältnis endet dann automatisch an diesem Termin, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf, vgl. § 542 Abs. 2 Hs. 1. Aus § 542 ergibt sich weiter, dass im Fall einer Befristung die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.

Schließen die Parteien ein befristetes Mietverhältnis, erlöschen die Primäransprüche der Parteien mit Fristablauf für die Zukunft. Der Fristablauf ist also rechtsvernichtende Einwendung gegen die wechselseitigen Primäransprüche.

76

Diese Wirkung tritt aber nur ein, wenn die Befristung wirksam vereinbart wurde. Das Mietrecht kennt Regelungen, die nur zur Unwirksamkeit der Befristungsabrede, aber nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages führen. Solche Regelungen sehen wir uns nun an:

bb) Wirksamkeitsvoraussetzungen bei Wohnraummiete

77

Bei der Vermietung von Wohnräumen sieht das Gesetz für die Befristung zwei verschiedene Wirksamkeitsvoraussetzungen vor, die je nach Ausgestaltung kumulativ oder alternativ zur Anwendung kommen.

(1) Schriftform bei Befristung über mehr als ein Jahr, § 550

78

Wollen die Parteien das Mietverhältnis für längere Zeit als ein Jahr befristen,[125] ordnet das Gesetz bei allen Wohnraummietverhältnissen[126] in § 550 für den gesamten Vertrag die Schriftform (§ 126) als Wirksamkeitsvoraussetzung neben § 575 an, wobei (theoretisch) die Schriftform auch durch die elektronische Form nach § 126a ersetzt werden könnte. Wird die gesetzliche Form nicht eingehalten, hat dies nicht die Nichtigkeit des Vertrages nach § 125 S. 1 zur Folge. Vielmehr ordnet § 550 S. 1 abweichend vom Grundsatz der Gesamtnichtigkeit nur die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung an, so dass der Mietvertrag für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Der Sinn dieser Regelung besteht darin, den Parteien zwar den Mietvertrag zu erhalten, aber gleichzeitig das ordentliche Kündigungsrecht zu eröffnen. Dieses ist im Falle einer wirksamen Befristung ja ausgeschlossen. Erweist sich die Befristung jedoch als unwirksam, können die Parteien durch ordentliche Kündigung vorzeitig wieder „aussteigen“. Nach § 550 S. 2 ist die Kündigung allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Fristberechnung richtet sich nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2.

Beispiel

V schließt mit M am 15.1.2019 einen Mietvertrag über Wohnräume. Das Mietverhältnis soll am 1.2.2019 beginnen und am 31.1.2022 enden. Die Räume werden dem M am 1.2.2019 übergeben. Erfüllt der Vertrag die Formerfordernisse des § 126 nicht, können die Parteien den Vertrag nach den für die Kündigung maßgeblichen Regelungen (§§ 573 ff.) ordentlich kündigen, frühestens jedoch zum 1.2.2020.

79

Die Formvorschrift des § 550 hat verschiedene Schutzwirkungen: Zum einen zielt sie auf den Schutz des Grundstückserwerbers, der wegen §§ 93, 94 neben dem Eigentum am Grundstück zugleich auch das Eigentum am vermieteten Wohnraum auf diesem Grundstück erhält und nach § 566 Abs. 1 in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen eintritt. Wegen dieser Eintrittswirkung soll sich der Erwerber über seine Rechte und Pflichten aus solchen Verträgen zuverlässig informieren können, an die er längerfristig gebunden ist.[127] Zum anderen verfolgt die Anordnung der Schriftform – wie immer – auch den Zweck, die Beweisbarkeit der vertraglichen Abreden zwischen den Vertragspartnern sicherzustellen und die Parteien vor einer unbedachten Übernahme der sich aus einem langfristigen Mietvertrag ergebenden Pflichten zu schützen (Beweis- und Warnfunktion).[128] Die Warnfunktion ist deshalb notwendig, weil eine langfristige Bindung eine erhebliche Belastung der Parteien mit sich bringen kann. Möglicherweise ist eine Partei im Laufe der Mietzeit wirtschaftlich kaum noch in der Lage, die geschuldeten Leistungen zu erbringen, oder sie will das Objekt aus Gründen beruflicher oder privater Veränderungen nicht mehr in der vereinbarten Form nutzen. Die Schriftform will dazu beitragen, dass die Parteien sich auch dieser Risiken bewusst werden.

80

§ 550 gilt angesichts dieser Schutzfunktionen deshalb auch bei auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverträgen, bei denen die Parteien die Bindungswirkung über mehr als ein Jahr „indirekt“ begründen: Das kann einmal dadurch geschehen, dass die Parteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für mehr als ein Jahr ausschließen[129] oder wenn die vereinbarte Kündigungsfrist länger als ein Jahr beträgt.[130]

Anhand der vorstehend beschriebenen Schutzfunktionen und Folgen bei Formverstößen wird auch verständlich, warum die Parteien nach einhelliger Auffassung die Beurkundung eines zunächst formlos geschlossenen Mietvertrags jederzeit nachholen können und der Vertrag dann von Anfang an als in der gesetzlich vorgeschriebenen Form abgeschlossen gilt.[131] Denn bis zu diesem Zeitpunkt ist die Befristung unwirksam, wodurch den Parteien die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung eröffnet und ihr Schutz dadurch ausreichend sichergestellt ist. Auf diesen Schutz können sie jederzeit durch Nachholung der für die langfristige Bindung notwendigen Form verzichten.

(2) Schriftliche Angabe eines besonderen Grundes, § 575

81

Lesen Sie bitte die wichtigen Ausnahmetatbestände in § 549 Abs. 2 und 3 durch – diese betreffen insbesondere die Vermietung von Wohnraum an Studierende!

Nach § 575 Abs. 1 können bestimmte Mietverhältnisse über Wohnraum überhaupt nur dann befristet abgeschlossen werden, wenn der Vermieter für die Befristung einen der in § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1–3 – abschließend – genannten Gründe für sich in Anspruch nehmen kann und er dem Mieter einen solchen Grund bei Vertragsschluss schriftlich (§ 126) mitteilt.[132] Eine Ausnahme gilt nur für die in § 549 Abs. 2 und 3 genannten Mietverträge, die vom Anwendungsbereich des § 575 ausgenommen sind.

Besteht einer der in § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1–3 genannten Gründe tatsächlich nicht oder wurde er dem Mieter nicht in Schriftform mitgeteilt, gilt das Mietverhältnis ohne Befristung, also auf unbestimmte Zeit i.S.d. § 542 Abs. 1 geschlossen, § 575 Abs. 1 S. 2. Diese Vorschriften sind zugunsten des Mieters zwingend, § 575 Abs. 4. Der Sinn dieser Regelungen liegt darin, dass der Wohnraummieter bei unbefristeten Mietverträgen einen besonderen Kündigungsschutz nach §§ 573 ff. genießt. Im Fall einer wirksamen Befristung wird dieser Kündigungsschutz „ausgehebelt“, da das Mietverhältnis dann ja allein durch Zeitablauf, also ohne Kündigung endet. Mit § 575 will der Gesetzgeber dem Mieter von Wohnräumen deshalb einen besonderen Schutz vor solchen „gefährlichen“ Befristungen gewähren. Der Mieter soll seinen Kündigungsschutz nach §§ 573 ff. also nur in besonderen Ausnahmefällen verlieren.

82

Unter den Voraussetzungen des § 575 Abs. 2 und 3 kann der Mieter vom Vermieter trotz wirksamer Befristung eine Verlängerung des Mietverhältnisses über das Fristende hinaus verlangen.

cc) Wirksamkeitsvoraussetzungen bei sonstigen Mietverträgen

83

Während § 575 nur bei Wohnraummietverträgen zur Anwendung kommen kann, erstreckt § 578 die Anwendung des § 550 auch auf andere Mietverträge, und zwar auf Mietverträge über Grundstücke sowie nach auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind. Auch in diesen Fällen tritt ein Erwerber nach § 566 i.V.m. § 578 Abs. 1 bzw. § 578 Abs. 2 S. 1 in die bestehenden Mietverhältnisse ein und ist auf die Informationen über die bestehenden Mietkonditionen langfristig angelegter Verträge angewiesen.

Beispiel

Wenn V dem M Büroräume befristet auf 5 Jahre vermieten will, muss der Mietvertrag nach § 578 Abs. 2 S. 1 i.V.m. §§ 578 Abs. 1, 550 S. 1 schriftlich abgeschlossen werden. Andernfalls ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Auf die zusätzlichen Voraussetzungen des § 575 kommt es hingegen nicht an. Beide Parteien bzw. der nach § 578 Abs. 2 S. 1 i.V.m. §§ 578 Abs. 1, 566 eintretende Erwerber des Grundstücks, können bei unwirksamer Befristung ordentlich kündigen und sich vom Vertrag vorzeitig lösen, frühestens jedoch zum Ablauf des ersten Vertragsjahres, § 550 S. 2.

84

Bei allen anderen Verträgen, also etwa Mietverträge über bewegliche Sachen, werden an die Wirksamkeit der Befristung keine zusätzlichen Voraussetzungen gestellt.

dd) Verlängerung trotz Fristablaufs
(1) Einvernehmliche Verlängerung

85

Abgesehen von den Sonderfällen des § 575 Abs. 2, 3 kann sich ein wirksam befristetes Mietverhältnis über den vereinbarten Zeitpunkt hinaus auch dann verlängern, wenn die Parteien die Befristung nachträglich durch Vertrag wieder aufheben und einvernehmlich – auf bestimmte oder unbestimmte Zeit – verlängern (§ 542 Abs. 2 Nr. 2).

(2) Verlängerung durch Fortsetzung des Gebrauchs (§ 545)

86

Nach § 545 S. 1 verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern eine Partei dem nicht innerhalb von zwei Wochen widersprochen hat. Fortsetzung des Gebrauchs bedeutet tatsächliche Nutzung und nicht bloßes „Vorenthalten“, wie sich nicht nur aus dem allgemeinen Sprachgebrauch, sondern auch aus der systematischen Zusammenschau mit § 546a Abs. 1 ergibt, der ausdrücklich die Formulierung „Vorenthaltung“ verwendet.[133]

Die Widerspruchsfrist beginnt nach § 545 S. 2 für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter dann, wenn er von dem fortgesetzten Gebrauch Kenntnis[134] erhält. Bei mehreren Vermietern beginnt die Frist, wenn alle Vermieter Kenntnis erlangen.[135]

Der Widerspruch ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die durch Zugang bei der anderen Partei wirksam wird. Der Widerspruch bedarf keiner besonderen Form und kann auch schon vor Fristbeginn erklärt werden, sofern ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Zugang des Widerspruchs und Vertragsablauf besteht.[136] Haben auf Mieterseite mehrere Personen den Vertrag geschlossen, muss die Erklärung sämtlichen Personen bzw. bei deren berechtigten Empfangsvertretern (§ 164 Abs. 3) zugehen.[137] Besteht Personenmehrheit auf Vermieterseite genügt der Widerspruch durch eine Person.[138]

87

Bei fehlendem Widerspruch ordnet § 545 die Weitergeltung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit an, und zwar ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Willen der Parteien. Eine Anfechtung des Schweigens wegen Irrtums über dessen Bedeutung scheidet aus.[139]

§ 545 ist keine zwingende Vorschrift und kann deshalb – auch durch AGB – im Mietvertrag ausgeschlossen werden.[140] Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 Abs. 1 entsteht dadurch nicht, da § 545 weder einem wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts entspricht (vgl. § 307 Abs. 2 Nr. 1) noch der Ausschluss dieser Vorschrift zu einer unangemessenen Beschränkung von Mieterrechten führen kann (vgl. § 307 Abs. 2 Nr. 2).

d) Eintritt einer auflösenden Bedingung

88

Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag eine auflösende Bedingung (§ 158 Abs. 2), knüpfen sie das Ende des Mietvertrages nicht wie bei der Befristung an den Eintritt eines bestimmten Termins, sondern an den ungewissen Eintritt eines bestimmten Ereignisses.

Beispiel

V hat dem M Büroräume vermietet, die der M nach den mit V getroffenen Vereinbarungen auch untervermieten darf. Eine Teilfläche will der M nun an den U untervermieten. Er vereinbart mit diesem unter anderem, dass der Untermietvertrag „in jedem Fall dann beendet ist, wenn der zwischen V und M geschlossene Hauptmietvertrag endet“.

Da der Eintritt der auflösenden Bedingung ungewiss ist, ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vor Bedingungseintritt nach den allgemeinen Regeln durch Kündigung vorzeitig beendet werden.[141] Das Mietverhältnis endet jedoch spätestens mit Bedingungseintritt, § 158 Abs. 2.

89

Bei Wohnraummietverhältnissen[142] droht durch eine solche Regelung eine Umgehung des besonderen Kündigungsschutzes des Mieters (§§ 573 ff). Daher ordnet § 572 Abs. 2 an, dass sich der Vermieter „nicht auf eine Vereinbarung berufen kann, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.“

Die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung ist auch in Wohnraummietverhältnissen wirksam, da § 572 Abs. 2 gerade keine Nichtigkeitsfolge ausspricht. Der Mietvertrag wird durch den Eintritt der auflösenden Bedingung also wirksam beendet.[143] Jedoch kann sich der Vermieter (wohl aber der Mieter) auf den Bedingungseintritt und damit auf die Auflösung des Vertrages nicht berufen, wenn der Bedingungseintritt – wie in der Regel – auch im Interesse des Vermieters und damit zum Nachteil des Mieters ist. Damit hat es allein der Mieter in der Hand, die Beendigung des Vertrages geltend zu machen. Macht der Mieter davon keinen Gebrauch, sondern setzt er den Gebrauch der Sache fort, gelten die Rechtsfolgen des § 545: Nach Ablauf der zweiwöchigen Frist verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.[144] Der Vermieter kann dem fortgesetzten Gebrauch wegen § 572 Abs. 2 nicht widersprechen.

In den seltenen Fällen, in denen die vereinbarte Bedingung allein im Interesse des Mieters liegt, können sich beide Parteien auf den Bedingungseintritt berufen. Der drohenden Wirkung des § 545 bei fortgesetztem Gebrauch können dann ebenfalls beide Parteien widersprechen.

Beispiel

V vermietet dem Schauspieler M eine Wohnung, der gerade beim örtlichen Theater eine feste Anstellung als Ensemblemitglied angenommen hat. Da M bei einem Wechsel zu einem anderen Theater unverzüglich wieder aus dem Mietverhältnis entlassen sein will, hat er mit V vereinbart, dass der Mietvertrag endet, wenn M nicht mehr angestelltes Ensemblemitglied beim örtlichen Theater ist.

e) Kündigung/Rücktritt/Widerruf
aa) Kündigung

90

Das Mietverhältnis kann ferner durch Kündigung beendet werden. Die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung ist aus Gründen der Übersichtlichkeit Gegenstand eines gesonderten Kapitels (ab Rn. 345 ff.). Hier sollen jedoch schon einmal zur „Einstimmung“ die Grundlinien aufgezeigt werden. Bei der Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung ist zu unterscheiden, ob es sich um einen wirksam befristeten Mietvertrag handelt oder ob das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft.

(1) Kündigung eines wirksam befristeten Mietvertrages

91

Wie wir oben unter Rn. 75 bereits gesehen haben, führt eine wirksame Befristung dazu, dass das ordentliche Kündigungsrecht der Parteien ausgeschlossen ist. Jedoch bleibt es den Parteien nach § 542 Abs. 2 Nr. 1 unbenommen, das Mietverhältnis in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich zu kündigen, etwa aus wichtigem Grund nach § 543.

(2) Kündigung eines Mietverhältnisses mit unbestimmter Laufzeit

92

Das Mietverhältnis mit unbestimmter Laufzeit kann von den Parteien nicht nur außerordentlich, sondern auch ordentlich gekündigt werden, § 542 Abs. 1.

93

In Wohnraummietverhältnissen gelten für die ordentliche Kündigung besondere Schutzvorschriften zugunsten des Mieters: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573. Außerdem steht dem Mieter in besonderen Härtefällen ein Widerspruchsrecht zu, §§ 574 ff. Schließlich verlängert sich die Kündigungsfrist je nach Vertragsdauer einseitig zum Nachteil des Vermieters, § 573c.

94

Für alle anderen Mietverhältnisse gelten keine besonderen Einschränkungen. Die Kündigungsfrist bestimmt sich nach § 580a.

(3) Verlängerung durch Fortsetzung des Gebrauchs (§ 545)

95

Wird das Mietverhältnis durch Kündigung beendet, ist wie bei den sonstigen, oben genannten Beendigungsgründen an eine Verlängerung durch fortgesetzten Gebrauch des Mieters nach § 545 zu denken. Der Widerspruch des Vermieters gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann bereits in der Kündigung erklärt werden.[145]

bb) Rücktritt

96

Im Fall eines wirksamen Rücktritts enden die Primärleistungspflichten, die durch Rückgewährpflichten nach §§ 346 ff. ersetzt werden.[146] Wie die Kündigung beendet also auch der Rücktritt die Primärleistungspflichten für die Zukunft. Anders als die Kündigung lässt der Rücktritt den früheren, bis zum Rücktritt vollzogenen Leistungsaustausch (Gebrauchsgewährung gegen Mietzahlung) aber nicht unberührt, sondern führt Rückgewährpflichten gem. §§ 346 ff. herbei. Das Bestehen des Rücktrittsrechts hängt davon ab, ob ein vertragliches oder ein gesetzliches Rücktrittsrecht vorliegt.

(1) Vertraglich vorbehaltenes Rücktrittsrecht

97

Überlegen Sie noch einmal, warum es in § 572 Abs. 1 heißt, der Vermieter könne sich auf sein Rücktrittsrecht „nicht berufen“.

Die Parteien können im Mietvertrag vereinbaren, dass einer Partei oder beiden Parteien unter bestimmten Voraussetzungen vor oder nach Überlassung des Mietobjekts ein Rücktrittsrecht zusteht.

In Wohnraummietverhältnissen könnte der Vermieter jedoch den besonderen Kündigungsschutz nach den §§ 573 ff. umgehen, indem er mit dem Mieter ein freies, nicht an die strengen Voraussetzungen des § 573 gebundenes Rücktrittsrecht vereinbart. Der Vermieter könnte sich dadurch jederzeit vom Vertrag lösen, ohne zur Kündigung berechtigt zu sein. Deshalb ordnet § 572 Abs. 1 an, dass sich der Vermieter nicht auf eine Vereinbarung berufen kann, kraft derer er berechtigt sein soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurückzutreten.

(2) Gesetzliches Rücktrittsrecht

98

Vor Überlassung des Mietobjekts stehen den Parteien die gesetzlichen Rücktrittsrechte wegen Pflichtverletzung (§§ 323, 324, 326 Abs. 5) oder wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3) offen. Sie konkurrieren dann mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht wegen Pflichtverletzung aus § 543 (ggf. i.V.m. § 569).[147]

Beispiel

V vermietet M Gewerberäume auf unbestimmte Zeit, die am 1.3 übergeben werden sollen. Kommt es am 1.3. nicht zur Übergabe, ließe sich die seit dem 1.3. verstrichene Zeit nicht mehr nachholen. In diesem Fall tritt durch die Verzögerung automatisch auch Unmöglichkeit der Vermieterleistung für die verstrichene Zeit ein. Daraus ergibt sich für den Mieter bei Wegfall seines Interesses ein Rücktrittsrecht aus § 326 Abs. 5 (i.V.m. § 323 Abs. 5, 6).[148]

Nach Überlassung der Mietsache werden die gesetzlichen Rücktrittsrechte durch das Kündigungsrecht nach § 543 (ggf. i.V.m. § 569) vollständig verdrängt.[149]

Beispiel

Während der Wintermonate fällt in der von V an den M vermieteten Wohnung die Heizung aus. Trotz Fristsetzung des M kommt V seiner Reparaturpflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 nicht nach. M kann hier zwar nicht nach § 323 zurücktreten, aber nach § 543 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 S. 1 fristlos kündigen.

cc) Widerruf (§ 355)

99

Ein Verbraucherwiderruf kommt bei Mietverträgen nur selten in Betracht. Zu denken wäre an den Fall, dass der Vermieter als (gewerblich handelnder) Unternehmer i.S.d. § 14 dem Mieter als Verbraucher i.S.d. § 13 Wohnraum vermietet hat und nun – zum Beispiel wegen Auslaufens des Mietvertrages – den Mieter unaufgefordert in dessen Wohnung aufsucht, um einen neuen Vertrag zu schließen (vgl. §§ 312b Abs. 1 Nr. 1, 312g Abs. 1).[150]

3. Durchsetzbarkeit

100

Jeder Anspruch ist durchsetzbar, wenn er fällig ist und keine Einreden entgegenstehen.

Hinweis

Hat der Schuldner nach dem Ihnen vorliegenden Sachverhalt eine einschlägige Einrede noch nicht erhoben, prüfen Sie den Einredetatbestand trotzdem durch und weisen ggf. darauf hin, dass die Einrede noch geltend gemacht werden könnte.[151] Dies kann nämlich auch noch im späteren Prozess geschehen.

a) Fälligkeit

101

Die Fälligkeit richtet sich in der Regel nach den Parteivereinbarungen, da die Parteien den Beginn des Mietverhältnisses zum Gegenstand ihrer Vereinbarung machen. Im Zweifel ist von einem sofortigen Beginn des Mietverhältnisses und damit nach § 271 Abs. 1 von einer sofortigen Fälligkeit auszugehen.

b) Einreden
aa) Verjährung

102

Die Einrede der Verjährung spielt in Bezug auf den Primäranspruch des Mieters keine nennenswerte Rolle. Dies liegt daran, dass der Anspruch als in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung ständig neu entsteht und deswegen nach h.M. während des Mietverhältnisses unverjährbar ist.[152] Für die Fristenregelung gem. §§ 195, 199 fehlt es am maßgeblichen „Stichtag“, an den angeknüpft werden könnte – oder, anders ausgedrückt: Die Verjährungsfrist würde permanent neu beginnen und dadurch niemals enden.

bb) Zurückbehaltungsrechte aus §§ 273, 320

103

Klausurrelevant ist im Mietrecht die Einrede des Zurückbehaltungsrechts aus §§ 273, 320. Macht der Vermieter etwa wegen Verzugs des Mieters mit seinen Mietzahlungen von seinem Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Gebrauch und stellt vertragliche geschuldete Nebenleistungen ein, stellt sich die Frage, ob damit nicht bereits die Grenzen zur Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht überschritten sind und dem Mieter deshalb sog. „possessorische“ Schutzansprüche aus §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 zustehen. Deren Vorzug besteht darin, dass die Leistungsverweigerungsrechte des Vermieters aus dem Mietvertrag eine verbotene Eigenmacht i.S.d. § 858 Abs. 1 tatbestandlich nicht „heilen“ können und deshalb bei diesen Ansprüchen gem. § 863 auch nicht berücksichtigt werden.[153] Die berechtigte Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter könnte daher durch die konkurrierenden Ansprüche aus §§ 862 Abs. 1, 858 unterlaufen werden und bliebe im Ergebnis ohne Bedeutung. Dieses Problem stellt sich regelmäßig bei der Überlassung von Räumen als Wohnung oder zu gewerblichen bzw. freiberuflichen Zwecken, wenn der Vermieter die Versorgung der Räume mit Wärme (Heizung), Strom etc. wegen Zahlungsverzuges des Mieters einstellt.

Beispiel

V vermietet dem M Büroräume zum Betrieb einer Arztpraxis, für die der M eine monatliche Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen zu entrichten hat. M gerät mit den letzten drei Mieten in Verzug. Daraufhin droht der V dem M an, während des Verzuges die von ihm nach dem Vertrag geschuldete Versorgung der Räume mit Strom, Wärme und Wasser durch Ausübung seines Zurückbehaltungsrechts (§ 320) einzustellen (sog. „Versorgungssperre“) und setzt dem M eine Frist von 2 Wochen zum Ausgleich des Zahlungsrückstandes und zur Vermeidung der Sperre. M sagt, die Androhung sei ihm egal und verlangt von V nach §§ 862 Abs. 1, 858 auch über das Fristende hinaus die weitere vollständige Versorgung seiner Räume, da er durch die Vorenthaltung von Strom, Wärme und Wasser in seinem Besitzrecht gestört werde. V stellt nach Fristablauf die Zufuhr von Strom, Wärme und Wasser ab.

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104

In einer solchen Situation ist streng zwischen dem Anspruch des Mieters aus dem Mietvertrag und ergänzenden possessorischen Ansprüchen zu unterscheiden.

105

Die Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag gem. § 535 Abs. 1 umfasst alle Leistungen, die erforderlich sind, um dem Mieter den Gebrauch am Mietobjekt zu gewähren und dabei den vertragliche geschuldeten Zustand aufrechtzuerhalten (siehe bereits oben unter Rn. 30 ff.). Aus dem Mietvertrag ist der Vermieter daher bei der Überlassung von Räumen zu Wohnzwecken oder zur Ausübung eines freien Berufes bzw. Gewerbes unter anderem verpflichtet, die Versorgung des Mieters mit Wasser, Strom und Wärme sicherzustellen.

Hinweis

Allerdings kann auch vereinbart werden, dass der Mieter derartige Versorgungsdienstleistungen direkt vom Versorgungsunternehmen bezieht und dazu eigene Verträge mit dem jeweiligen Unternehmen schließen muss.[154]

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, steht dem Vermieter grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 als „Druckmittel“ zur Verfügung.[155] Er kann deshalb gegen den Primäranspruch gem. § 535 Abs. 1 ein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht geltend machen und damit zum Beispiel seine Versorgungsleistungen, die mit der Miete ja auch bezahlt werden, vorübergehend einstellen. Dem steht nicht entgegen, dass das Aussetzen der Versorgung in Bezug auf den Zeitraum der „Sperre“ zu einer Unmöglichkeit der Vermieterleistung führt. Andernfalls würde dem Gläubiger in Dauerschuldverhältnissen die Einrede aus § 320 stets versagt, was sich weder mit dem Wortlaut noch mit dem Sinn des Zurückbehaltungsrechts als „Druckmittel“ vereinbaren lässt.[156]

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Hier müssen Sie zunächst sorgfältig prüfen, ob der Mieter überhaupt in Verzug geraten ist. Möglicherweise schuldet er wegen Mängeln nach § 536 Abs. 1 nur eine verminderte Miete. Außerdem mag es sein, dass dem Mieter seinerseits Zurückbehaltungsrechte zur Seite stehen, die einen Verzug mangels Durchsetzbarkeit des Zahlungsanspruches ausschließen.

Allerdings steht die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts auch unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben, § 320 Abs. 2. Wann die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts in Form einer sog. „Versorgungssperre“ treuwidrig ist, wird sehr unterschiedlich beurteilt.

Einigkeit besteht zunächst darin, dass der Vermieter den Mieter die Ausübung seines Zurückbehaltungsrechts durch Einstellen bestimmter Versorgungsleistungen angemessen im Voraus androhen und Gelegenheit zur Abwendung dieser Sanktion durch Ausgleich des Zahlungsrückstandes geben muss.[157] Andernfalls droht eine Überrumpelung des Mieters, der mit dieser Sanktion nicht unbedingt rechnen muss.

Einigkeit besteht außerdem darin, dass die Ausübung von Zurückbehaltungsrechten des Vermieters unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben im Einzelfall gegen die Interessen des Mieters und die Auswirkungen auf sonst betroffene Personen abgewogen werden muss.

Dabei kommt dem Ausmaß der Pflichtverletzung des Mieters erhebliche Bedeutung zu. Zu fragen ist also, ab welchem Zahlungsrückstand eine Einstellung der Versorgung des Mieters mit Nebenleistungen wie Strom, Wasser, Wärme, etc. in Betracht kommt. Aus Wertungsgründen erscheint es angemessen, auf eine Verzugslage abzustellen, die den Vermieter auch zur fristlosen Kündigung berechtigen würde.[158] Wenn das Gesetz dem Vermieter erlaubt, seine Leistungspflichten aus dem Mietverhältnis insgesamt fristlos zu beenden, muss es erst recht möglich sein, zu der weniger einschneidenden Maßnahme der vorübergehenden Sperre einzelner Leistungen zu greifen. Entscheidend sind also die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, wobei in Wohnraummietverhältnissen noch die Klarstellung in § 569 Abs. 3 Nr. 1 (bitte lesen!) zu berücksichtigen ist.

Sodann sind die Folgen der Versorgungssperre für den Mieter und andere Personen einerseits und die Zumutbarkeit einer weiteren Versorgung auf Kosten des Vermieters andererseits in den Blick zu nehmen.

Bei Mietverhältnissen über andere Sachen als Wohnraum wird der entscheidende Abwägungsgesichtspunkt darin gesehen, ob dem Vermieter durch die weitere Versorgung eine Ausweitung seines Schadens droht.[159] Dies ist dann der Fall, wenn er die Versorgungsleistungen auf eigene Kosten erbringen muss und der Mieter auch die diesbezüglichen Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr erbracht hat.[160] Anders liegt es, wenn der Mieter die Nebenkostenvorschüsse weiter entrichtet und nur mit der Grundmiete in Verzug ist, oder wenn der Mieter die Entgelte für den Energiebezug direkt mit dem Versorgungsunternehmen abrechnet. In diesen Fällen darf der Vermieter die von ihm geschuldete „Durchleitung“ der Energie nicht unterbrechen.[161]

Im Beispiel hatte der M sowohl die Zahlung der Grundmiete als auch die Zahlung der Nebenkostenanteile eingestellt. V hatte dem M zuvor die Ausübung einer Versorgungssperre angedroht und ausreichend Gelegenheit zur Zahlung gegeben. Der Zahlungsrückstand hätte den V sowohl nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a als auch lit. b zur fristlosen Kündigung berechtigt, so dass V von seinem nach § 320 Abs. 1 eröffneten Zurückbehaltungsrecht durch Ausübung der Versorgungssperre auch ohne fristlose Kündigung Gebrauch machen konnte.

Bei Wohnraummietverhältnissen müssen an die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts schärfere Anforderungen gestellt werden.[162] Die Wohnung genießt als Lebensmittelpunkt des Mieters und Raum zur freien Entfaltung seiner Persönlichkeit einen besonderen Schutz, dem der Gesetzgeber durch besondere Schutzregelungen im Mietrecht Rechnung trägt.[163] Den besonderen Interessen des Mieters am Erhalt seines Nutzungsrechts an der Wohnung stehen andererseits die Interessen des Vermieters gegenüber. Im Falle des Zahlungsverzuges des Mieters gestattet der Gesetzgeber dem Vermieter zwar nach Maßgabe der §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 die fristlose Kündigung. Auch nach fristloser Kündigung kann der säumige Wohnungsmieter aber sein Nutzungsrecht „retten“, indem er den Vermieter innerhalb der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 gesetzten Fristen befriedigt oder sich eine öffentliche Stelle (z.B. Sozialamt) zur Befriedigung verpflichtet. Außerdem besteht noch die Möglichkeit eines Schutzes durch Räumungsfristen in der Zwangsvollstreckung nach Maßgabe der §§ 721, 765a, 794a ZPO. Dem in diesen Regeln zum Ausdruck gebrachten besonderen Schutz des Wohnraummieters muss auch bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch den Vermieter Rechnung getragen werden. Das Zurückbehaltungsrecht muss zunächst nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 dann entfallen, wenn der Rückstand unterhalb der nach §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 maßgeblichen Grenze zurückgeführt wurde, sondern auch dann, wenn sich eine öffentliche Stelle zum Ausgleich des Rückstands verpflichtet. Dann ist dem Vermieter eine weitere Versorgung des Mieters ohne weiteres zumutbar. Selbst wenn eine solche Absicherung fehlt, kann eine Zumutbarkeit dann anzunehmen sein, wenn die Unterbrechung der Versorgung mit Energie erhebliche Gesundheitsgefährdungen des Mieters oder seiner Angehörigen zur Folge hätte.[164] Bei dem Interessenausgleich müssen die Interessen des Vermieters allerdings nicht vollständig zurückstehen. Auch im Wohnraummietrecht ist zu berücksichtigen, ob sich der Mieter vertragstreu verhält oder nicht.[165] Deshalb wird man ein Zurückbehaltungsrecht dann für zulässig halten müssen, wenn dem Vermieter im Hinblick auf den erreichten Zahlungsrückstand durch die weitere Versorgung des Mieters mit Energie ein nicht mehr zumutbarer wirtschaftlicher Schaden entsteht.

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Entscheidend ist hier – wie immer – die Erfassung des Problems und Ihre Argumentation anhand der einschlägigen Normen und den im Sachverhalt aufgezeigten Auswirkungen einer Versorgungssperre.

106

Im Gutachten ist in derartigen Fällen außerdem zu prüfen, ob der säumige Mieter aus §§ 862 Abs. 1 S. 1, 858 wegen Besitzstörung die weitere Versorgung fordern kann.[166] Auf bestehende Zurückbehaltungsrechte kann sich der Vermieter gegen diesen Anspruch nach § 863 nicht berufen. Entscheidend ist daher, ob in dem Unterbrechen der Zufuhr überhaupt eine Störung des unmittelbaren Besitzes des Mieters zu sehen ist.

Der Besitz ist von dem (sog. „petitorischen“) Recht auf Gewährung des Gebrauchs gem. § 535 Abs. 1 streng zu unterscheiden. Der Besitz selbst ist kein Recht, sondern bezeichnet gem. § 854 Abs. 1 die „tatsächliche Gewalt über die Sache“, also einen realen Zustand tatsächlicher Zugriffsmöglichkeit einer Person auf eine bestimmte Sache. Der Besitzschutz nach §§ 861, 862 dient dazu, eben diese reale Zugriffsmöglichkeit zu verteidigen. Daran ändert eine Unterbrechung der Versorgung der Räume durch Wasser, Wärme, Strom oder Gas nichts. Die Vorenthaltung der Zufuhr von Sachen oder Energie stellt deshalb nach überwiegender Ansicht keine abwehrfähige Besitzstörung dar.[167] Die possessorischen Ansprüche aus §§ 861, 862 schützen nur den tatsächlichen Besitzstand. Eine besondere Qualität oder Verbesserung der benutzten Sache kann nur über die vertraglichen Ansprüche verlangt werden.

Im Beispiel ist ein Anspruch des M auf fortgesetzte Zufuhr der aufgrund der „Sperre“ vorenthaltenen Energie aus §§ 862 Abs. 1 S. 1, 858 ausgeschlossen. M kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch V im Ergebnis also nicht verhindern.

4. Übungsfall Nr. 1

107

„Einzugsschwierigkeiten“

V hat dem M Gewerberäume vermietet. Mit einem am Montag, den 2. März um 10:30 Uhr im Büro des M ausgedruckten Fax erklärte der V dem M die Kündigung des Mietvertrages zum 30. September. In der Kündigung hatte V zugleich der Verlängerung des Mietverhältnisses durch fortgesetzten Gebrauch widersprochen. Im Hinblick auf die Kündigung des mit M geschlossenen Mietvertrages hat V die Räume noch im März an den X vermietet, wobei das Mietverhältnis zum 1. Oktober, also unmittelbar im Anschluss an den mit M geschlossenen Mietvertrag, beginnen soll. X hat von der bisherigen Vermietung der Räume an den M Kenntnis. M gibt das Objekt jedoch erst zum 1. November an V geräumt heraus. Dem X entstehen wegen der verzögerten Übergabe Betriebsausfallschäden in Form entgangenen Gewinns in Höhe von 5000 €. Diesen Betrag verlangt X nun von V ersetzt. Mit Recht?

108

Lösung
I. Anspruch des X gegen V aus § 536a Abs. 1 Var. 2

X könnte gegen V ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz aus § 536a Abs. 1 Var. 2 zustehen.

Der Anspruch aus § 536a Abs. 1 Var. 2 setzt zunächst einen wirksamen Mietvertrag und einen vom Vermieter zu vertretenden Mangel der Mietsache voraus.

1. Wirksamer Mietvertrag

X und V haben einen Mietvertrag über Gewerberäume geschlossen, gegen dessen Wirksamkeit keine Bedenken bestehen. Selbst anfängliche Unmöglichkeit würde die Wirksamkeit des Vertrags nicht berühren, wie sich aus § 311a Abs. 1 ergibt.

2. Mangel der Mietsache

Vorliegend kommt ein Rechtsmangel i.S.d. § 536 Abs. 3 in Betracht, der darin liegen könnte, dass X aufgrund des Rechts eines Dritten, nämlich des M, am Gebrauch der Mietsache gehindert war. Während die Anwendbarkeit des § 536a Abs. 1 bereits vor Übergabe der Mietsache bei Sachmängeln von der überwiegenden Auffassung unter Hinweis auf den Wortlaut des von § 536a Abs. 1 in Bezug genommenen § 536 Abs. 1 („zur Zeit der Überlassung“) abgelehnt wird,[168] ist § 536a Abs. 1 bei Rechtsmängeln nach einhelliger Auffassung von Anfang an einschlägig. Zwar spricht § 536 Abs. 3 von einem „Entzug“ der Mietsache, welcher sprachlich nur nach Überlassung denkbar ist. Jedoch kann es keinen Unterschied machen, ob ein Rechtsmangel die Übergabe bereits verhindert oder erst nach Überlassung zum Entzug des Gebrauchs führt. Die Vorenthaltung des Besitzes wird deshalb einem Entzug gleichgestellt.[169]

Ein Rechtsmangel i.S.d. § 536 Abs. 3 setzt ein geltend gemachtes Gebrauchsrecht des Dritten (hier: M) voraus, aufgrund dessen die Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs an den Mieter (X) verhindert oder nachträglich vereitelt wird. Der unberechtigte Gebrauch stellt hingegen kein „Recht“ i.S.d. § 536 Abs. 3 dar.[170]

Entscheidend ist daher, ob und wann das Gebrauchsrecht des M aus dem Mietvertrag durch die von V ausgesprochene Kündigung endete.

In seinem an M gerichteten Faxschreiben hatte V seinen Willen zum Ausdruck gebracht, das Mietverhältnis zum 30. September zu beenden. Da eine Kündigungserklärung aufgrund ihrer Gestaltungswirkung empfangsbedürftig ist, bedarf sie zu ihrer Wirksamkeit des Zugangs beim Kündigungsgegner (§ 130 Abs. 1 S. 1). Zugegangen ist eine Willenserklärung unter Abwesenden dann, wenn sie in den Bereich des Empfängers gelangt ist und sobald mit der Möglichkeit der Kenntnisnahme durch den Empfänger unter gewöhnlichen Umständen zu rechnen ist. Willenserklärungen, die durch Fernschreiben oder ein Telefax übermittelt werden, gehen danach zu, sobald der Druckvorgang am Empfangsgerät des Adressaten abgeschlossen und die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Daher ist auch bei einer Übermittlung per Telefax auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem sich der Empfänger nach den Gepflogenheiten der Verkehrsanschauung Kenntnis vom Inhalt der Willenserklärung verschaffen konnte. Das Telefax war nach dem Sachverhalt am Montag, den 2. März um 10:30 Uhr von dem Empfangsgerät des M ausgedruckt worden. M hatte ab diesem Zeitpunkt die Möglichkeit zur Kenntnisnahme, da es sich um einen Werktag handelte und der Ausdruck zu den gewöhnlichen Bürozeiten erfolgt ist. Die Erklärung ist dem M damit am 2. März zugegangen.

Ein Verstoß gegen eine gesetzliche Formvorschrift mit der sich aus § 125 S. 1 ergebenden Nichtigkeitsfolge scheidet im vorliegenden Fall aus. Der in den §§ 568 Abs. 1, 126 Abs. 1 vorgesehen Schriftform musste die Kündigungserklärung nicht genügen, da sich § 568 Abs. 1 nach seiner systematischen Stellung nur auf Wohnraummietverträge bezieht und gem. § 578 auf Mietverträge über Gewerberäume gerade keine Anwendung finden soll.

Eine wirksame Beendigung des Mietvertrages zum 30. September setzt weiterhin voraus, dass V zu einer Kündigung zu diesem Zeitpunkt berechtigt war.

Gem. § 580a Abs. 2 ist bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume die ordentliche Kündigung mit einer Frist von zwei Kalendervierteljahren zulässig, wobei die Kündigung spätestens am 3. Werktag des ersten Kalendervierteljahres zugehen muss. Im vorliegenden Fall konnte die am 2. März zugegangene Kündigungserklärung des V das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Kalendervierteljahres, also zum 30. September, beenden.

V hat den Vertrag folglich wirksam zum 30. September gekündigt.

Der Beendigung des Mietverhältnisses steht auch nicht § 545 entgegen. Zwar hat M nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Räume fortgesetzt. V hat der Fortsetzung des Vertrages jedoch bereits in seiner Kündigungserklärung und damit vor Ablauf der in § 545 S. 2 Nr. 2 gesetzten Frist widersprochen.

Das Gebrauchsrecht des M endete am 30. September, weshalb ihm im Oktober kein Besitzrecht zustand, durch das dem X der Gebrauch hätte entzogen werden können.

Ein Rechtsmangel und damit ein Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 scheidet deshalb aus.

II. Anspruch des X gegen V aus, §§ 280 Abs. 1, 3, 283, 275 Abs. 4

X könnte gegen V aber ein Anspruch auf Erstattung des Nutzungsausfallschadens aus §§ 280 Abs. 1, 3, 283, 275 Abs. 4 zustehen. Dieser Schaden beruht allein darauf, dass die Leistung im Monat Oktober endgültig ausgeblieben und wegen Zeitablaufes unmöglich nachgeholt werden konnte. Damit richtet sich der Ersatz nach den Regeln über den Schadensersatz statt der (unmöglichen) Leistung.[171]

1. Schuldverhältnis

Zwischen V und X bestand ein wirksamer Mietvertrag, der den V ab Eintritt des 1. Oktober zur Überlassung des Mietobjekts an X und Gewährleistung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands verpflichtete.

2. Leistungsbefreiung nach § 275

Durch die Blockade der Räume durch M im Monat Oktober ist die dem V als Vermieter gegenüber X gem. § 535 Abs. 1 obliegende Leistungspflicht aufgrund ihres absoluten Fixschuldcharakters für diesen Monat endgültig unmöglich geworden.

3. Vertretenmüssen

Die Schadensersatzpflicht des V ist aber nach § 280 Abs. 1 S. 2 ausgeschlossen, wenn er die Unmöglichkeit nicht zu vertreten hatte.

a) Eigenes Verschulden

Nach § 276 Abs. 1 hat der Schuldner grundsätzlich eigenes Verschulden in Form von Vorsatz oder Fahrlässigkeit zu vertreten.

Ein vorsätzliches Verhalten des V ist nach dem Sachverhalt ausgeschlossen, da V dem M rechtzeitig gekündigt hatte und nicht von einer verzögerten Räumung durch M ausging. Auch ein fahrlässiges Verhalten scheidet aus, da V von einem pflichtgemäßen Verhalten des M ausgehen konnte. Deshalb kann ihm die Vermietung der Räume im unmittelbaren Anschluss an die Beendigung des mit M bestehenden Mietverhältnisses nicht zum Vorwurf gemacht werden. Andernfalls wäre ein Vermieter gezwungen, neue Mietverträge nur nach erfolgter Räumung abzuschließen oder einen zeitlichen „Sicherheitsabstand“ bei Abschluss neuer Mietverträge einzurichten, dessen Länge ebenfalls nicht zuverlässig bestimmt werden könnte. Eine solche Verhaltensweise kann von einem Vermieter, der vom redlichen Verhalten seines bisherigen Mieters ausgehen darf, aber nicht verlangt werden. Schließlich kann dem V auch ein Unterlassen gerichtlicher Inanspruchnahme nicht zum Vorwurf gemacht werden, da er in der kurzen Zeit durch gerichtliche Hilfe keine rechtzeitige Räumung hätte erreichen können.

b) Zurechnung fremden Verschuldens

V muss sich aber möglicherweise das Verschulden des M nach §§ 276, 278 zurechnen lassen. Das setzt voraus, dass M sein Erfüllungsgehilfe in Bezug auf die Leistungspflicht des V gegenüber X gewesen ist. Erfüllungsgehilfe ist, wer mit Willen des Schuldners bei der Erfüllung von Verbindlichkeiten als dessen Hilfsperson tätig wird. V hat M hier jedoch nicht eingeschaltet, damit dieser die Räume an X übergibt und so die Verbindlichkeit des V gegenüber X erfüllt. M war vielmehr in Erfüllung seiner eigenen Verbindlichkeit aus § 546 Abs. 1 dazu verpflichtet, die Räume an V herauszugeben. Eine Zurechnung nach § 278 scheidet deshalb aus.

c) Vertretenmüssen ohne Verschulden

Ausnahmsweise haftet der Schuldner aber nach § 276 auch ohne schuldhaftes Verhalten, wenn sich ein anderes aus dem Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere der Übernahme einer Garantie bzw. eines Beschaffungsrisikos ergibt. Für eine konkludente Risikoübernahme spricht hier, dass der V bei Abschluss des Vertrages mit X wusste, dass seine Leistungsfähigkeit vom Auszug des Vormieters M abhängt und der neue Mieter X dieses im Gefahrenbereich des Vermieters liegende Risiko typischerweise nicht zu übernehmen bereit ist. Vielmehr durfte X davon ausgehen, der V werde etwaige Hindernisse bis zum vereinbarten Überlassungstermin beseitigen. Im Fall einer Anschlussvermietung lässt sich der neue Mieter typischerweise nur deshalb auf die Anmietung eines (noch) anderweitig vermieteten Objekts ein, weil er auf die Beherrschung des Auszugsrisikos durch seinen Vermieter vertraut.

4. Ersatzfähiger Schaden

X müsste durch die Nichtleistung ein Schaden entstanden sein. Zu vergleichen ist nach der Differenzhypothese die tatsächliche Lage des Gläubigers mit derjenigen, die ohne das haftungsbegründende Ereignis, also bei Erfüllung, bestünde. Dann hätte X bereits am 1. Oktober die Räume in Besitz nehmen können und keinen Betriebsausfall erlitten.

5. Art und Umfang der Restitution

Da eine rückwirkende Übergabe der Räume nicht möglich ist, scheidet eine Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 aus. X kann deshalb nach § 251 Abs. 1 Wertersatz für seine erlittene Vermögenseinbuße verlangen. Diese berechnet X hier anhand seines konkreten Nutzungsausfalls in Höhe von 5000 €. Ein Mitverschulden des X hinsichtlich der haftungsbegründenden Umstände (§ 254 Abs. 1) oder in Bezug auf die Schadenshöhe (§ 254 Abs. 2) ist hier nicht ersichtlich. Insbesondere konnte X – ebenso wie V – auf eine rechtzeitige Räumung des Mietobjekts durch den Vormieter M vertrauen.

6. Ergebnis

X hat gegen V einen Anspruch auf Zahlung von 5000 € aus §§ 275 Abs. 4, 280 Abs. 1, 3, 283.

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1. Teil Gebrauchsüberlassungsverträge › A. Der Mietvertrag › III. Primäranspruch des Vermieters gem. § 535 Abs. 2

III. Primäranspruch des Vermieters gem. § 535 Abs. 2

109

Primäranspruch des Vermieters gem. § 535 Abs. 2

(Kennzeichnung nur der Probleme, die nicht bereits im Prüfungsschema zu § 535 Abs. 1 enthalten sind)

I.Anspruchsentstehung

1.Wirksamer Mietvertrag

2.Änderungen in der Person des Anspruchsinhabers bzw. Schuldners

a)Abtretung

b)Eintritt eines Erwerbers nach § 566 (ggf. i.V.m. § 578)

c)Vertragsübernahme

d)Schuldübernahme

e)Tod eines Vertragspartners

3.Sonstige Voraussetzungen/rechtshindernde Einwendungen

a)Eintritt einer aufschiebenden Bedingung/Befristung

b)Wegfall wegen anfänglicher Unmöglichkeit nach § 326 Abs. 1 S. 1

Abgrenzung zur MinderungRn. 121 ff.

c)Minderung wegen anfänglichen Mangels, § 536 Abs. 1

II.Rechtsvernichtende Einwendung

1.Erfüllung und Erfüllungssurrogate (z.B. §§ 362, 364, 389, 397)

Tilgungswirkung bei Eintritt eines GrundstückserwerbersRn. 126

Vertragliche AufrechnungsverboteRn. 127

2.Nachträglicher Wegfall wegen Leistungsbefreiung nach § 326 Abs. 1 oder § 537 Abs. 2

Rechtsmissbräuchliche Berufung auf § 537 Abs. 2Rn. 128

3.Minderung wegen nachträglichen Mangels, § 536 Abs. 1

4.Eintritt einer auflösenden Bedingung/Befristung

5.Kündigung, Rücktritt, Widerruf

6.Auswirkungen der Corona-Krise auf den Mietanspruch

III.Durchsetzbarkeit

1.Fälligkeit

2.Einreden

„Vorleistungspflicht des Mieters“Rn. 138

1. Anspruchsentstehung

110

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Die Hauptleistungspflicht des Mieters besteht in der Entrichtung der vereinbarten Miete, § 535 Abs. 2. Die Voraussetzungen für den Anspruch des Vermieters auf die Entrichtung der Miete entsprechen den Prüfungspunkten, die wir uns bereits im Rahmen des Primäranspruches des Mieters gem. § 535 Abs. 1 angesehen haben. Wir können uns daher insoweit kurz fassen und auf die Punkte konzentrieren, die erst hier eine Rolle spielen und dadurch zu einer Abweichung führen.

a) Wirksamer Mietvertrag

111

Die Entstehung des Anspruchs erfordert selbstverständlich einen wirksamen Mietvertrag. Dessen Zustandekommen und Wirksamkeit wird exakt nach den gleichen Schritten geprüft, die wir uns oben ab Rn. 4 ff. angesehen haben. Die Probleme stellen sich hier wie dort.

112

Im Rahmen der Einigung legen die Parteien Art und Umfang der Miete fest. Als „Miete“ kommt nicht nur die Zahlung eines Geldbetrages, sondern auch eine andere geldwerte Leistung in Betracht.[172]

Beispiel 1

V und M vereinbaren, sich wechselseitig bestimmte Grundstücke für eine bestimmte Zeit zur Nutzung zu überlassen (da kein Eigentum verschafft werden soll, kein Tausch, sondern Miete!).[173]

Beispiel 2

V verpflichtet sich, dem M in einem Haus eine Wohnung zur Nutzung zu überlassen. M soll als „Hausmeister“ bestimmte Wartungsarbeiten in dem gesamten Haus übernehmen.

Beachten Sie, dass es für eine Vereinbarung über die Miete genügt, dass die Art und Höhe der Miete nach der Vereinbarung zumindest eindeutig bestimmbar ist.[174]

Beispiel

Für einen Mietvertrag würde es also ausreichen, dass nach der Vereinbarung „die für ein Mietobjekt vergleichbarer Art und Größe übliche Miete“ geschuldet ist.

113

Zur Miete gehört – bei entsprechender Vereinbarung – auch die Zahlung von Betriebskosten. Der Gesetzgeber hat in § 556 klargestellt, dass die Übernahme von Betriebskosten durch den Mieter vereinbart werden kann. Da § 556 zum Unterkapitel „Vereinbarungen über die Miete“ gehört, sind Betriebskosten nach der Systematik des Gesetzes als Bestandteil der Miete anzusehen.[175] Die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte („Grundmiete“ oder auch „Nettomiete“ sowie Nebenkosten) sind die Gegenleistung für die vom Vermieter gem. § 535 Abs. 1 geschuldete Gesamtleistung. Dementsprechend besteht auch die Gegenleistung des Mieters in einer einheitlichen Leistung, unabhängig davon, wie die Nebenkosten im Einzelnen gemäß der vertraglichen Vereinbarung zu bezahlen sind: als abzurechnende Vorauszahlungen oder Pauschalbeträge.[176]

b) Änderungen in der Person des Anspruchsinhabers bzw. Schuldners

114

Wie beim gegenläufigen Primäranspruch des Mieters (siehe oben unter Rn. 36 ff.) können sich auch hier weitere Voraussetzungen ergeben, wenn der Anspruchsinhaber oder Schuldner erst später in diese Position eingetreten ist.

Tritt eine Person, für oder gegen die Sie den Anspruch prüfen, später umgekehrt aus dem Schuldverhältnis aus, werden die nachfolgenden Punkte als rechtsvernichtende Einwendungen unter „Anspruch erloschen“ untersucht.

aa) Gläubigerwechsel durch Abtretung der Mietforderung

115

Anders als der Mieter (siehe oben im Hinweis unter Rn. 45) kann der Vermieter seinen Primäranspruch auf Entrichtung der Miete, ohne Verstoß gegen § 399 Var. 1 an Dritte abtreten.[177] Der Mieter erleidet durch die Abtretung der Mietforderung keine besonderen Nachteile. Ihm verbleiben gem. § 404 sämtliche Gegenrechte auch gegenüber dem neuen Gläubiger.

bb) Sonstige Fälle des Gläubigerwechsels

116

Als sonstige Fälle des Gläubigerwechsels kommen in Betracht: der Eintritt eines Grundstückserwerbers nach § 566 (ggf. i.V.m. § 578), die Vertragsübernahme durch einen neuen Vermieter (siehe dazu oben unter Rn. 44 f.) und der Tod des Vermieters (§ 1922).

cc) Sonstige Fälle des Schuldnerwechsels

117

Auf der Schuldnerseite des Mieters kann sich eine Personenänderung durch Vertrags- oder (bloße) Schuldübernahme oder Tod des Mieters (vgl. § 1967 und §§ 563 ff.) ergeben.

c) Sonstige Voraussetzungen/rechtshindernde Einwendungen
aa) Aufschiebende Bedingung/Anfangstermin

118

Die Pflicht zur Entrichtung der Miete entsteht erst in dem Moment, an dem die Parteien den Beginn des Mietverhältnisses vereinbart haben. Vorher entfaltet der Vertrag gem. §§ 158 Abs. 1, 163 noch keine Wirkung.

bb) Wegfall wegen anfänglicher Unmöglichkeit (§ 326 Abs. 1 S. 1)/anfängliche Minderung nach § 536

119

Da die Pflicht zur Entrichtung der Miete in der Regel durch Zahlung einer bestimmten Geldsumme zu erfüllen ist, scheidet eine Leistungsbefreiung wegen Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 aus. Eine Ausnahme ist nur in dem Sonderfall des § 300 Abs. 2 denkbar, wenn der Vermieter bei vereinbarter Barzahlung den als Miete angebotenen Geldbetrag nicht entgegennimmt und dadurch nach §§ 293, 294 in Annahmeverzug gerät. Dann beschränkt sich die Leistungspflicht des Mieters auf diesen Geldbetrag. Im Falle des nicht zu vertretenden (§ 300 Abs. 1!) Verlustes wird der Mieter nach § 275 Abs. 1 von seiner Zahlungspflicht frei.

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Ist nun aber umgekehrt dem Vermieter seine Primärleistung von Anfang an unmöglich, wird dieser nach § 275 Abs. 1 von seiner Leistungspflicht frei. Dadurch wird das Austauschverhältnis gestört: Der Mieter hat sich ja nur deshalb zur Zahlung der Miete verpflichtet, um seinerseits das Mietobjekt nach Maßgabe der getroffenen Vereinbarungen nutzen zu können. Deswegen muss der Wegfall der Primärleistungspflicht des Vermieters Auswirkungen auf die Pflicht zur Entrichtung der Miete haben.

Beispiel 1

V vermietet dem M eine Werbefläche auf einer Hauswand, die bereits an ein anderes Unternehmen vermietet und von diesem bereits belegt worden ist.

Beispiel 2

V vermietet dem M einen bestimmten Strandkorb, der jedoch in der Nacht zuvor bereits infolge Vandalismus vollständig zerstört worden war.

Beispiel 3

V vermietet dem M einen PKW. M kann den Wagen jedoch nicht nutzen, da ihm bereits bei Vertragsschluss die Fahrerlaubnis entzogen worden war und der V ihm deshalb den Wagen nicht aushändigen darf.

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Im Allgemeinen Schuldrecht wird der Konflikt zwischen Unmöglichkeit der Sachleistung und der Pflicht zur Vergütung eben dieser Leistung durch § 326 Abs. 1 S. 1 und 2 gelöst. Soweit die zu vergütende Leistung unmöglich ist, entfällt grundsätzlich auch die Pflicht zur Erbringung der Gegenleistung. Allerdings lassen sich die Leistungsstörungen in den Beispielen auch als Fälle eines unbehebbaren Sachmangels i.S.d. § 536 Abs. 1 (Beispiel 3) bzw. als unbehebbarer Rechtsmangel (Beispiel 1) begreifen. In den Fällen einer mit einem unbehebbaren Mangel versehenen Leistung suspendiert § 326 Abs. 1 S. 2 den in Abs. 1 S. 1 vorgesehenen Automatismus, weil das Schicksal der Gegenleistung nach dem jeweiligen besonderen Gewährleistungsrecht bestimmt werden soll. Im Mietrecht befassen sich § 536 und §§ 536b ff. mit dem Wegfall bzw. der Minderung der Miete wegen Mängeln der Mietsache. Wie verhalten sich also § 326 und §§ 536ff. zueinander?

Hinweis

Ebenso wie § 326 Abs. 1 S. 1 sorgt § 536 für eine automatische Herabsetzung der Miete. Anders als im Kauf- oder Werkvertragsrecht ist die Minderung hier also kein Gestaltungsrecht.

Die Antwort auf das Verhältnis der §§ 536 ff. zu den allgemeinen Unmöglichkeitsregeln ist in § 536 selbst zu suchen. Soweit sein Anwendungsbereich reicht, verdrängt er die allgemeinen Regeln zur Preisgefahr in § 326. Daraus ergeben sich folgende Konsequenzen:

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Die Minderung wegen Sachmangels setzt in § 536 Abs. 1 voraus, dass die Mietsache „zur Zeit der Überlassung“ oder später einen Fehler aufweist. Kommt es infolge eines Leistungshindernisses i.S.d. § 275 Abs. 1 nicht zur Überlassung, richtet sich das Schicksal der Vergütung nach § 326 Abs. 1.[178]

Im Beispiel 2 ist dem V die Überlassung des vermieteten Strandkorbes von Anfang an unmöglich. Bleibt eine Überlassung deshalb aus, entfällt die Pflicht zur Entrichtung der Miete von Anfang an nach § 326 Abs. 1 S. 1, sofern nicht der Ausnahmetatbestand des § 326 Abs. 2 S. 1 Var. 1 eingreift (M hat den Strandkorb selbst zerstört).

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Der Rechtsmangel wird in § 536 Abs. 3 in der Weise beschrieben, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten „ganz oder teilweise entzogen“ wird. Allerdings geht die überwiegende Ansicht davon aus, dass zwischen Vorenthaltung und Entzug kein wesentlicher Unterschied liegt und erstreckt deshalb den Anwendungsbereich des § 536 Abs. 3 auch schon auf den Zeitpunkt vor Überlassung des Mietobjekts. Unterbleibt die Überlassung des Mietobjekts wegen eines anfänglichen Rechtsmangels, richtet sich das Schicksal der Miete daher von Anfang an nach § 536 Abs. 1, 3.[179]

Im Beispiel 1 wird dem M die gemietete Werbefläche aufgrund einer „Doppelvermietung“ durch den ebenfalls berechtigten Zweitmieter vorenthalten. Aus diesem Grund ist der M für die Dauer der Vorenthaltung von der Entrichtung seiner Miete von Beginn an nach § 536 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 befreit.

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Liegt der Unmöglichkeitsgrund in der Person oder Sphäre des Mieters, liegt gar kein Mangel vor. Hier sieht das Mietrecht jedoch in § 537 Abs. 1 S. 1 eine besondere Regel vor, nach der ein Wegfall der Zahlungspflicht ausgeschlossen ist. Es findet lediglich eine Anrechnung ersparter Aufwendungen oder der Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung des Vermieters statt, § 537 Abs. 1 S. 2.

Im Beispiel 3 bleibt der M deshalb zur Zahlung verpflichtet. Diese Zahlungspflicht reduziert sich, wenn es dem V gelingt, den PKW in demselben Zeitraum anderweitig zu vermieten.

2. Rechtsvernichtende Einwendungen

a) Erfüllung und Erfüllungssurrogate

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Die Leistungspflicht des Mieters erlischt durch Erfüllung oder Erfüllungssurrogate (Leistung an Erfüllung statt, Aufrechnung, Hinterlegung oder Erlass).[180]

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Lesen Sie hierzu bitte die §§ 406, 407 und die §§ 566c und 566d mit!

Steht die Mietforderung aus einem Mietvertrag über Grundstücke oder Räume nach § 566 (ggf. i.V.m. § 578) ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs dem Grundstückserwerber[181] zu, muss der Mieter, wenn er vom Eigentumsübergang keine Kenntnis hat und deshalb gutgläubig an den bisherigen Vermieter leistet, vor Rechtsnachteilen geschützt werden. §§ 406, 407 sind hier nicht anwendbar, weil kein Fall der Abtretung vorliegt. Deshalb sehen die §§ 566c, 566d (ggf. i.V.m. § 578) ein den §§ 406, 407 nachgebildetes Schutzsystem zugunsten des gutgläubigen Mieters vor.

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Bei der Aufrechnung des Mieters ist außerdem noch folgendes zu beachten: Die Aufrechnung kann durch Vertrag ausgeschlossen sein. Geschieht das durch AGB, etwa im Rahmen eines Formularvertrages, muss die Klausel einer Inhaltskontrolle nach § 309 Nr. 3 standhalten. Unwirksam ist danach eine Klausel, durch die dem Vertragspartner des Verwenders auch verboten wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen. Enthält die Klausel diesen Vorbehalt nicht, ist das Verbot insgesamt unwirksam.

In Wohnraummietverträgen kann selbst ein wirksam vereinbartes Aufrechnungsverbot eine Aufrechnung des Mieters nicht ganz ausschließen. § 556b Abs. 2 gestattet dem Mieter zwingend (§ 556b Abs. 2 S. 2), mit bestimmten Forderungen gegen die Mietforderungen des Vermieters trotz des wirksamen Verbotes aufzurechnen, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.

b) Nachträglicher Wegfall gem. § 326 Abs. 1 S. 1 und § 537 Abs. 2

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Hinweis

Dem Wegfall des Mietzinsanspruches wegen nachträglicher Leistungsbefreiung nach § 326 Abs. 1 S. 1 kommt im Mietrecht keine nennenswerte Bedeutung zu. Liegt der Grund für die nachträgliche Leistungsbefreiung in der Person oder Sphäre des Mieters sorgt § 537 Abs. 1 für eine Aufrechterhaltung der Leistungspflicht des Mieters, die sich nur durch die Anrechnung etwaiger Vorteile nach § 537 Abs. 1 S. 2 reduziert.

Der Anspruch des Vermieters entfällt allerdings nach § 537 Abs. 2 vollständig, wenn der Vermieter infolge der Verhinderung des Mieters den Gebrauch der Sache einem Dritten überlässt und deshalb zu der aufgrund des Mietvertrages geschuldeten Gebrauchsüberlassung an seinen bisherigen Mieter außerstande ist. Etwas anderes gilt nur, wenn die Überlassung der Mietsache an einen Dritten durch einen groben Vertragsbruch des Mieters veranlasst wurde, insbesondere grundloser Auszug aus den Mieträumen und Einstellung der Zahlungen. Dann ist dem Mieter die Berufung auf § 537 Abs. 2 wegen Rechtsmissbrauchs verwehrt.

Beispiel

V vermietet dem M eine Wohnung. M zieht aus, ohne zu kündigen und ohne die Miete weiter zu bezahlen. V vermietet die Wohnung übergangsweise für die Hälfte des Mietzinses an den D. Er verlangt nun die Mietdifferenz von M.

Der Wortlaut des § 537 Abs. 2 ist erfüllt, so dass M eigentlich gar keine Miete mehr zahlen muss, solange die Wohnung an D überlassen ist. Möglicherweise wäre eine Berufung des M auf die Rechtsfolge des § 537 Abs. 2 aber als Rechtsmissbrauch anzusehen und die Anwendung dieser Norm deshalb nach § 242 ausgeschlossen.

Schließlich hat M eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat. Im Ergebnis würde M aus einem Verhalten des V, das er selbst durch seinen eigenen Vertragsbruch erst veranlasst hat, Rechte herleiten.

Allerdings kann man nicht in allen Fällen, in denen der Mieter endgültig ausgezogen ist, obwohl das Mietverhältnis noch nicht beendet war, einen groben Vertragsbruch des Mieters annehmen, der den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens rechtfertigen würde. Im Einzelfall kann es schwierig zu beurteilen sein, ob eine zuvor ausgesprochene Kündigung tatsächlich zur Beendigung des Mietvertrages geführt hat. Ob der Mietvertrag beendet war oder nicht, steht unter Umständen erst nach gerichtlicher Klärung endgültig fest. Ist der Mieter in einem solchen Falle bei seinem Auszug aus nachvollziehbaren Gründen davon ausgegangen, das Mietverhältnis sei beendet, so kann man ihm keinen groben Vertragsbruch anlasten, auch wenn sich später herausstellt, dass er sich geirrt hat. Je weniger Anlass der Mieter hingegen zu der Annahme hatte, das Mietverhältnis sei beendet, umso eher handelt er rechtsmissbräuchlich, wenn er sich wegen der Weitervermietung auf mangelnde Erfüllungsbereitschaft des Vermieters beruft.[182]

Zu berücksichtigen ist weiter, dass der Mieter sich trotz groben Vertragsbruchs nur dann nicht auf § 537 Abs. 2 berufen darf, wenn sich der Vermieter redlich bemüht hat, durch die Weitervermietung aus der von dem Mieter vertragswidrig geschaffenen Situation im beiderseitigen Interesse das Beste zu machen.[183] Das ist z.B. nicht der Fall, wenn der Vermieter im Vertrauen darauf, dass der Mieter die Mietdifferenz zahlen müsse, die Mietsache ohne hinreichenden Grund unter dem erzielbaren Marktpreis weitervermietet hat.[184]

Die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Mieters führt dazu, dass der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 537 Abs. 2 zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt und der Vermieter sich lediglich den Mietzins anrechnen lassen muss, den er aus der Weitervermietung erzielt hat (§ 537 Abs. 1 S. 2).

Im Beispiel hängt es also davon ab, ob M von einer Beendigung des Vertrages ausgehen durfte und ob V bei der Weitervermietung der Wohnung redlich handelte, etwa weil der Markt nur eine Vermietung zum halben Mietzins zuließ.