Kitabı oku: «Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos», sayfa 4

1.4. Duración del cargo

El apartado 7 del artículo 13 de la LPH dispone que “salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”; añadiendo que, “los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.

En derecho civil catalán se prevé una regulación homóloga en el art. 553-15 del Código Civil de Cataluña. De hecho, la regulación catalana va un paso más allá, y con buen criterio, prevé la prórroga automática del cargo hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designó, cubriendo así el riesgo de que quede vacante el cargo por no haberse podido celebrar junta ordinaria antes de que venza la duración del cargo, como por ejemplo, ha sucedido en muchas comunidades de propietarios a causa de la declaración del estado de alarma de nuestro país por la pandemia del Covid-19.

Aun cuando la LPH no prevé dicha prórroga en el cargo, los tribunales vienen declarando que aun finalizado el mandato del año, si nada distinto se hubiera previsto en los estatutos, el presidente tiene la obligación de continuar asumiendo las responsabilidades del cargo, hasta que no conste el cese o se elija un nuevo presidente por la junta (Sentencia de 3 de abril de 1995 de la Sección 18.ª de la AP de Madrid; y Sentencia de 15 de octubre de 2002, Sección 5ª AP Alicante):

“… aún cuando no exista renovación en el cargo, al no hacer cesado el propietario como Presidente, se ha de entender que el mismo continúa, y por ende ostenta esa calidad para representar en juicio y fuera de él a la Comunidad, tal y como establece el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que a ello obste el hecho de que en la Junta de 19-12-97, cuyo punto 4° del orden del día era la renovación de cargos, no se adoptara acuerdo alguno, suponiendo una aceptación tácita a la continuación en el mismo …” (Sentencia de 15 de octubre de 2002, Sección 5ª AP Alicante)

Es más, conforme a lo dispuesto en el art. 19.3 de la LPH, el presidente “saliente” debe firmar el acta de la junta en la que se ha acordado su cese y nombramiento de un nuevo presidente; de tal forma que la junta la preside por toda su duración el presidente “saliente”²⁰.

En todo caso, para evitar problemas relativos a situaciones de vacante presidencial, con buen criterio, ECHEVERRÍA SUMMERS, F.²¹ sugiere que se apruebe en los estatutos una obligación que ha de recaer en el presidente saliente, y que consiste en convocar junta de propietarios con anterioridad a la expiración del plazo fijado para su mandato; así como fijar la obligación del presidente saliente de mantenerse en el desempeño de sus funciones en el caso de que exista cualquier tipo de dificultad para proveer el cargo.

Se permite la prórroga y la reelección del cargo, al no existir limitación en la ley, así como que la duración en el mismo sea superior o inferior a un año en caso de que así se pacte en los estatutos, dado el carácter eminentemente orgánico de dicha facultad de representación. Así lo ha declarado el Tribunal Supremo en Sentencia de 29 de mayo de 1984:

“La voluntad de los propietarios es soberana, no solo para el nombramiento de Presidente, que además es electivo, sino para su duración en el cargo, que pueden ampliar o reducir al plazo legal del año, que la Ley autoriza a prever en los Estatutos, y permitiendo también la prorroga tacita, pudiendo ser removido en Junta extraordinaria al efecto convocada, sin justificación de causas; por lo que es lógico, pues la Ley no lo prohíbe, que se pueda también nombrar un segundo Presidente que sustituya al primero en determinadas funciones y con fines específicos. Este acuerdo puede ser combatido, pero nunca con la sanción de nulidad de pleno derecho, sino impugnando ante el Juez por los propietarios disidentes y en el plazo de treinta días.”

La posibilidad de reelección en el cargo ha sido prevista de forma expresa en el art. 553-15.4 del Código Civil de Cataluña.

A) La renuncia

El apartado 2 del artículo 13 de LPH, después de declarar que el nombramiento es obligatorio, añade que “si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello”. Añade que “el Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7º resolverá de plano lo procedente designando en la misma resolución al propietario que hubiere de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial”.

Por su parte, el art. 553-15.5 del Código Civil de Cataluña declara que “el ejercicio de los cargos es obligatorio, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados.”

MAGRO SERVET, V.²² tratando del tema de la presentación del escrito dirigido al juez por parte del propietario que no esté de acuerdo con el nombramiento de presidente por el sistema subsidiario de turno rotatorio o sorteo que habrá de presentar dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, plantea el problema del inicio del cómputo para ese plazo del mes, llegando a la conclusión que cuando el legislador se ha decidido por utilizar la expresión “acceso al cargo” en lugar de “nombramiento” es porque una cosa es el acto del nombramiento y otra el del acceso al cargo para aquellos propietarios que no estén presentes en el momento de la celebración de la junta del sorteo, por lo que el plazo de un mes debe computarse desde que tuviere conocimiento de la designación y nombramiento.

En cuanto a las “razones” que pueden invocarse para el relevo hay que estar al caso concreto.

SANTOS BRIZ, J.²³ propone aplicar analógicamente las causas de excusión en caso de tutela del art. 251 del Cc consistentes en la avanzada edad, enfermedad, y ocupaciones personales o profesionales, siempre que impliquen verdadero impedimento y no puedan ser alegadas por el común de los propietarios. En este sentido, la Sentencia de 30 de marzo de 1999 de la Sección 2.ª AP de Córdoba declara que si a unas personas, por su edad, dolencias físicas o defectos total o parcial de vista se les excusa está bien tomado dicho acuerdo y el principio de igualdad se quebraría cuando con unas personas o vecinos que se encontraran en las mismas condiciones se transigiera y con otras, en las mismas condiciones, no se hiciera.

En cuanto a la causa alegada a menudo en la práctica consistente en no residir en la localidad donde estuviere ubicada la finca, entendemos que sí puede ser una causa suficiente, habida cuenta de los gastos que le produciría el desplazamiento. Pero, sin embargo, no podría ser causa en orden a la oposición a su nombramiento si voluntariamente lo acepta.

B) Remoción

El apartado 7 del artículo 13 de la LPH dispone que “salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año” añadiendo que los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

En idéntico sentido se pronuncia el art. 553-19.2.a) del Código Civil de Cataluña.

Respecto del quórum exigible para el acuerdo de remoción del presidente, a mi juicio bastaría con la mayoría simple, ya que ninguna especialidad prevé al respecto la Ley.

La remoción no es preciso que se base en causa alguna determinada.

Cabe plantearse si ante la falta de acuerdo de remoción, cabría acordar la remoción por decisión judicial a instancia de un grupo minoritario de comuneros, o incluso de un solo comunero. Nos inclinamos por la viabilidad de dicha acción judicial si concurre justa causa para su remoción y precediendo la petición a la junta para que se pronuncie. Si ésta no lo acordase, existiendo justa causa, estaríamos en el supuesto de un acuerdo gravemente perjudicial, susceptible por tanto de interponer la correspondiente acción de impugnación de acuerdos del art. 18 de la LPH.

C) Incapacidad, ausencia y muerte

Será indudablemente una causa de poner término al cargo conforme a lo dispuesto en el art. 13.4, segundo párrafo, de la LPH y en su homólogo art. 553-16.2 del Código Civil de Cataluña. Sus herederos, por analogía con lo que dispone el artículo 1739 del Código Civil, deberán ponerlo en conocimiento de la junta para que adopte la resolución más conveniente a los intereses de la comunidad.

Cabe plantearse si la insolvencia sobrevenida del presidente es causa de extinción del cargo, por analogía con lo que dispone el artículo 1732 del Código Civil. A nuestro juicio, no lo es, ya que la LPH no la establece como causa de extinción, y de haber sido voluntad del legislador que fuera una causa de extinción del cargo de presidente, lo hubiera indicado; sin perjuicio de que la junta pueda acordarlo si lo considera pertinente para el bien de la comunidad.

Respecto de la ausencia de mero hecho, no creemos que sea ello causa suficiente para la cesación en el cargo, mientras no se declare legalmente la ausencia legal, sin perjuicio de que el vicepresidente sustituya al presidente durante su ausencia. No obstante, téngase en cuenta que la junta en este caso podrá reunirse por su cuenta y acordar la cesación del presidente ausente si lo considera pertinente para el mejor éxito de la comunidad.

1.5. Retribución

La LPH no determina el carácter gratuito o retribuido que debe ostentar el cargo de presidente de la comunidad. No obstante, por aplicación analógica del artículo 1711 del Cc, parece, al igual que la figura del mandatario, que ha de presumirse en principio gratuito.

Esto no significa que quien ostenta de la condición de presidente no pueda excepcionalmente percibir contraprestación. Este sería el caso de cuando a la función propia del presidente como representante de la comunidad, se une la de administrador, siendo ésta la ocupación a que el nombrado venga dedicándose, podría presumirse, al amparo del párrafo 2º del artículo 1711 del Código Civil, que existe la obligación de retribución, en tanto no conste lo contrario.

En todo caso, la junta podrá fijar una retribución al presidente; acuerdo que estimamos suficiente por mayoría simple en tanto que acuerdo referente a gastos de administración o gestión de la comunidad que como tal no puede estar sometido a otro régimen de aprobación que el que se exige para la aprobación de cuentas o del presupuesto de la comunidad (SAP Málaga, Sec. 4ª, nº10/2007, de 16 de enero; SAP Las Palmas, Sec. 4ª, nº12/2003, de 9 de enero; y SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1ª, nº597/2001, de 10 de septiembre). No obstante, si dicho acuerdo tuviera vocación de continuidad hacia el futuro, y no solo respecto de un ejercicio económico concreto, creemos que dicho acuerdo debería adoptarse por unanimidad pues tendría naturaleza de modificación estatuaria, siendo de aplicación en ese caso el art. 17.6 de la LPH. Todo ello, sin perjuicio del derecho del presidente, en tanto que mandatario, a ser reembolsado de los gastos que realice como consecuencia del desempeño de su cargo, e indemnizado en su caso por los daños y perjuicio que le haya causado el cumplimiento del mandato siempre y cuando su actuación no haya sido culposa ni imprudente, conforme a lo dispuesto en los arts. 1728 y 1729 del Código Civil.

Más dudosa es la validez del acuerdo de remunerar al presidente en derecho civil catalán, pues el art. 553-15.6 del Código Civil de Cataluña dispone que el cargo de presidente no es remunerado; sin perjuicio del derecho a resarcirse de los gastos ocasionados por el ejercicio del cargo. Entendemos que dicho acuerdo debe ser considerado nulo de pleno derecho al estar ante una norma de ius cogens que declara claramente que la única salvedad es cuando el cargo en cuestión sea ejercido por persona ajena a la comunidad, refiriéndose así al cargo de secretario y de administrador, pues el de presidente solo pueden ostentarlo comuneros.

1.6. Responsabilidad

El presidente en tanto que representante legal de la comunidad viene sujeto a responsabilidad por razón de los actos realizados en el desempeño de sus funciones, siempre que de ello resulte daño para los intereses generales, para los propietarios singulares o para los terceros; responsabilidad que puede ser de índole civil al amparo de los artículos 1.101 al 1.104 del Código civil; o de tipo criminal, si procediere, tal como veremos más adelante.

La responsabilidad del presidente puede ser debida a haberse excedido en su mandato, o a haber ejecutado actos sin estar autorizado por la comunidad para ello, o por incumplir sus obligaciones legales, derivando de dichos actos una responsabilidad de carácter personal por los daños y perjuicios causados.

En la práctica, es habitual que el presidente se extralimite en sus funciones o facultades de buena fe. A veces incluso para adoptar decisiones en orden a reparaciones urgentes o actos de otra índole respecto a los que resulta imposible u ofrece problemas una convocatoria de la junta de propietarios. No se olvide que, por comodidad o simplemente por desidia, a veces los comuneros no se preocupan de atender esas necesidades, otorgando una especie de autorización tácita al presidente para que solucione cuantos problemas de ese tipo se presenten.

No cabe hablar propiamente de impugnabilidad de las decisiones del presidente, puesto que sólo contra los acuerdos de la junta cabe recurrir ante la autoridad judicial según lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH y en su homólogo art. 553-31 del Código Civil de Cataluña. Su actuación habrá de responder a las directrices que la junta le confiera, y sólo ésta podrá oponerse a su actuación. Ante una decisión, pues, del presidente, que no le competa o se considere perjudicial, no cabrá otra solución que acudir a la junta de propietarios para que tome la decisión oportuna. Contra la solución que se adopte por ésta, (ahora sí) cabrá la impugnación prevista en el artículo 18 de la LPH y en su homólogo art. 553-31 del Código Civil de Cataluña.

Tal como avanzábamos con anterioridad, por norma general, los actos que realice el presidente, aun excediéndose en sus atribuciones, surtirán plenos efectos frente a terceros, ya que no es de aplicación en este caso el art. 1727 del Código Civil relativo al contrato de mandato, pues la representación que ostenta el presidente es un mandato legal y orgánico, distinto al contrato de mandato de carácter voluntario regulado por nuestro Código Civil. Todo ello, sin perjuicio de que la comunidad vendrá facultada a exigir responsabilidades internas al presidente por haberse excedido en su mandato y haber perjudicado los intereses comunitarios.

Veamos algunos ejemplos de responsabilidad ad intra del presidente por haber contratado con terceros excediéndose en su mandato.

La LPH no contempla normas específicas sobre la responsabilidad del presidente, debiéndonos preguntar por el grado de diligencia que le es exigible, así como por la naturaleza de la responsabilidad que le es imputable. Los tribunales se han decantado por asimilar su responsabilidad a la del contrato de mandato de nuestro Código Civil. En este sentido, y conforme a lo dispuesto en el art. 1719 del Código Civil, la diligencia que le es exigible al presidente es la de un buen padre de familia. Así mismo, juega un papel relevante el hecho de que el cargo de presidente no sea por norma general retribuido, pues conforme a lo dispuesto en el art. 1726 del Código Civil, la responsabilidad por culpa del mandatario debe estimarse con menos rigor si el cargo no es retribuido. Así lo ha declarado de forma clara el Tribunal Supremo en Sentencia de 1 de marzo de 1984:

“Para las obras de mejora no requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, según su rango, que exceden del concepto normal de gastos generales para el sostenimiento de los tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, se precisa para llevarlas a cabo previo acuerdo valido de la Junta de Propietarios, por lo que el Presidente carecía de mandato de los propietarios singulares y le alcanzan las responsabilidades de los artículos 1.714 y 1.726 del Código Civil, que hace al mandatario responsable no solamente del dolo sin también de la culpa y que deberá estimarse con mas o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido.”

En idéntico sentido, cabe citar la SAP Pontevedra, Sec. 1ª, nº593/2011, de 24 de noviembre:

“El carácter obligatorio del cargo, su carácter gratuito, y la singularidad de las funciones que se encomiendan al presidente delimitan el ámbito de la responsabilidad que pueda serle exigible. Se trata del desempeño de una obligación legal que deberá ser atendida dentro de los estándares de conducta exigible, con la diligencia de un representante legal o, en los términos del art. 1709 del Código Civil , la correspondiente a un buen padre de familia, (en este lugar resulta lugar común la cita de la STS de 1 de marzo de 1984 ), en el bien entendido de que no cabe realizar una aplicación acrítica o sin matices del régimen jurídico del contrato de mandato, entre otras razones por el motivo esencial de que el origen del cargo no se encuentra en el acuerdo de voluntades, sino en la imposición de una obligación legal.

En consecuencia, corresponderá al actor que pretende la condena del presidente demandado probar la transgresión dolosa o culpable de las obligaciones del cargo, el perjuicio efectivamente producido a la comunidad y la relación de causalidad, como requisitos propios del ejercicio de toda pretensión indemnizatoria.”

Conforme a lo expuesto, para que se aprecie la existencia de responsabilidad, es necesario que se acredite la existencia de daños y perjuicios, así como el nexo causal o relación de causalidad entre la conducta culposa o dolosa del presidente y el daño causado, siendo el onus probandi de quien ejercite la acción de reclamación de responsabilidad ex art. 217.2 de la LEC, ya sea la comunidad de propietarios o uno o varios comuneros unilateralmente (SAP Madrid, Sec. 14, nº385/2017, de 28 de diciembre), a diferencia de lo que sucede con la responsabilidad objetiva o por riesgo de los arts. 1907 y 1910 del Código Civil, que podría achacarse a la comunidad de propietarios llegado el caso, como veremos más adelante.

Así pues, la responsabilidad del presidente es de imputación subjetiva, de tal forma que si ha actuado conforme a la diligencia que le es exigible no deberá responder del daño causado.

La responsabilidad en que incurra el presidente consistirá en la indemnización de los daños y perjuicios causados conforme a los arts. 1101 y 1726 del Código, así como la remoción de su cargo de presidente.

En materia de obras, téngase en cuenta que conforme a lo dispuesto en el art. 14.c) de la LPH es facultad de la junta de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias. En idéntico sentido, se pronuncia el art. 553-19 del Código Civil de Cataluña.

En su virtud, el presidente no podrá unilateralmente y sin consentimiento de la junta acordar la ejecución de obras en la finca; salvo que se trate de obras de carácter urgente, de tal forma que la urgencia venga exigida para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, en cuyo caso podrá excepcionalmente el presidente (y el administrador) realizar dichas obras, debiendo informar de ello cuanto antes a la junta en todo caso. Si bien es cierto que el art. 14.c) de la LPH se refiere al administrador y no al presidente respecto de la facultad de realizar obras urgentes sin acuerdo comunitario, los tribunales vienen facultando también para ello al presidente (SAP Madrid, Sec. 14ª, de 11 de febrero de 2002; y SAP Madrid, Sec. 20, nº590/2007, de 25 de octubre).

En idéntico sentido, citamos la SAP Alicante, Sec. 5ª, nº57/2018, de 7 de febrero:

“… El acuerdo, como argumenta el juzgador a quo, no ampara el contrato firmado el 30 de septiembre de 2010 con el Sr. Fidel para la realización de un proyecto de reparación/rehabilitación, estudio de seguridad y salud a realizar en el DIRECCION000 , contrato que no puede ampararse en la notificación posterior a los comuneros no imputable al administrador, y al expediente abierto por el ayuntamiento en fecha 17 de septiembre de 2010, previa visita efectuada por los técnicos el 13 del mismo mes, cuando en la descripción del inmueble y medidas a adoptar distingue entre las de carácter urgente que da un plazo de dos días, a las demás obras de rehabilitación de la fachada que otorga un plazo de seis meses, expediente que no autorizaba al presidente y a la comisión de junta nombrada el encargo del proyecto sin contar con la autorización de la junta que se reservó la facultad de decidir sobre las distintas soluciones arquitectónicas a adoptar en la rehabilitación de la fachada y una vez aprobada la misma realizar el encargo al arquitecto designado por la comisión nombrada el 21 de agosto de 2010, conclusión que se alcanza si se tiene en cuenta los actos anteriores a la junta (documentos nº 7, 8 y 9) y posteriores como el acta de la junta General Extraordinaria de 27 de noviembre de 2010.

En suma el Presidente es responsable de la firma del contrato ( art. 13 de la LPH ), extralimitándose del acuerdo de la junta, sin que pueda suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias, con ello se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente que no le permite decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad ( sentencias de 10 de octubre de 2011 y 27 de marzo de 2012 ). …”

Por su parte, la SAP Madrid, Sec. 20, nº590/2007, de 25 de octubre, declara que no tienen responsabilidad los órganos rectores de la comunidad por la realización de reparaciones necesarias urgentes sin acuerdo comunitario que les faculte para ello:

“… en el caso aquí analizado ha quedado suficientemente acreditado que la Comunidad de Propietarios, con anterioridad a que el Presidente, Vicepresidente y miembro de la Junta de Gobierno demandado fueran nombrados, abordó y aprobó la realización de obras derivadas de humedades en piscina y otras zonas del inmuebles y que en al menos cinco juntas se abordó el tema llegando a aportarse presupuesto de la constructora que finalmente lo ejecutó, cuyo representante incluso compareció en una junta a dar las explicaciones que se le solicitaran, todo lo cual pone de manifiesto que las deficiencias existían y que una amplia mayoría de miembros de la Comunidad eran partidarios de su ejecución desde el año 2000, con el consiguiente agravamiento por el simple transcurso del tiempo. Situación que hace que el acometimiento de las obras se presente como necesario y urgente, lo que unido a la tensión y enfrentamiento existente entre los miembros de la Comunidad, permite concluir que la manera de proceder adoptada por los miembros de la Junta ha de considerarse plenamente ajustada a las funciones y deberes que la ley les otorga, habiendo actuado en beneficio de la Comunidad, tal como se les ha reconocido en diferentes juntas por la mayoría de sus integrantes, de manera que no se les puede reprochar actuación culpable alguna como consecuencia de autorizar los gastos que ello comportaba, los cuales aparecen suficientemente detallados en el presupuesto que obra a los folios 618 y respecto de los cuales los demandantes tuvieron conocimiento e intervención previas. …”

En este mismo sentido, se han pronunciado la SAP Jaén, Sec. 2ª, nº208/2006, de 5 de octubre en el caso de una obra urgente de reparación de la depuradora de la piscina,

Si bien es cierto que en puridad no sería necesario la adopción de un acuerdo comunitario para la realización de aquellas obras de carácter obligatorio previstas en el art. 10 de la LPH (SAP Madrid, Sec. 14ª, nº46/2018, de 27 de febrero), sí que será necesario acuerdo comunitario por mayoría simple de propietarios y cuotas para aprobar el presupuesto de dichas obras, la aprobación de la derrama correspondiente, su distribución y los términos de su abono, conforme a lo dispuesto por el art. 10.2.a) de la LPH²⁴.

El presidente no puede ser responsable por culpa in vigilando por los actos realizados por el administrador perjudiciales para la comunidad dado que es un cargo que no ha sido nombrado por el presidente, sino por la junta, y en todo caso, actúa de forma independiente, no siendo un órgano dependiente del presidente ni actuando bajo sus directrices o supervisión. A efectos ilustrativos, citamos la SAP Pontevedra, Sec. 1ª, nº593/2011, de 24 de noviembre:

“… La Sala coincide, llegados a este punto, con el razonamiento de la sentencia de primera instancia, cuando se hace notar la imprecisión del escrito rector a la hora de identificar hechos concretos de los que quepa inferir la transgresión de los deberes impuestos al demandado, confusión que permanece en los mismos términos en el escrito de recurso, en el que se añade la imputación de una suerte de culpa in vigilando por no controlar la actividad del administrador, actividad que no viene impuesta en ninguna norma, resultando por completo ajena a la responsabilidad del presidente de una comunidad de propietarios. Las funciones del administrador o del secretario, caso de que existan estas figuras de forma separada a la del presidente, no pueden ser imputadas a éste; no existiendo administrador, es la ley la que expresamente asigna la función de administración de la comunidad al secretario, sin que se imponga ninguna función de supervisión o vigilancia al presidente y sin que, en consecuencia, pueda exigírsele responsabilidad por el incumplimiento de aquél. …”

No obstante, sí que puede ser responsable solidariamente el presidente con el administrador cuando ha respaldado la actuación ilícita del administrador o ha actuado en connivencia con él (SAP Barcelona, Sec. 1ª, de 21 de noviembre de 2003).

Tampoco cape imputar responsabilidad in eligendo al presidente por los defectos de ejecución de las obras realizadas por el contratista cuando este sea un profesional debidamente habilitado para ello, y el presidente actuó diligentemente al contratarlo, revisando que efectivamente dicho contratista fuera un verdadero profesional de la actividad, de tal forma que debe presumirse que tiene experiencia y suficientes conocimientos para un ejercicio correcto de la lex artis. Tal como vienen declarando los tribunales (SAP Zaragoza, Sec. 5ª, nº497/2011, de 8 de septiembre; SAP Alicante, Elche, Sec. 9ª, nº307/2011, de 4 de julio; y SAP Vizcaya, Sec. 5ª, nº108/2018, de 11 de abril) quien encarga una obra a una empresa autónoma en su organización y medios, y con asunción de riesgos inherentes al cometido que desempeña, no debe responder por los daños ocasionados por los empleados de ésta, a menos que el comitente se hubiera reservado participación en los trabajos o parte de ellos, sometiéndolos a su vigilancia o dirección.

La Sentencia de 6 de febrero de 2004 de la Sección 17ª AP Barcelona declara que corresponde al presidente pagar el coste de la obra del alicatado ordenada por él sin ratificación de la Junta.

La Sentencia nº216/2005, de 26 de abril, de la Sección 7ª AP Asturias, Oviedo, declara que aun cuando el presidente representa a la comunidad en los asuntos que le afectan es a la junta a quien corresponde aprobar cualquier contrato que suponga un gasto para la comunidad, cual es el caso de contratación de un asesoramiento jurídico, sin olvidar que el gasto no fue posteriormente aprobado o ratificado sino todo lo contrario, se acordó —en junta no impugnada— su reclamación, por lo que el presidente adoptó una decisión de índole económica que excedía del concepto de gasto general sin consentimiento del resto de los copropietarios y de discutible utilidad para la misma.

En idéntico sentido, citamos la SAP Madrid, Sc. 18ª, nº443/2015, de 30 de noviembre:

“En este caso una vez que la Comunidad de Propietarios, a través de los nuevos Presidente y Administrador, tuvo conocimiento de la totalidad de la actuación del señor Teodosio en relación a la resolución unilateral del contrato, ha tomado la decisión de ejercitar las acciones pertinentes a fin de reclamar la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por la Comunidad de Propietarios, y ello porque según han puesto de manifiesto las posteriores revelaciones ha sido la actitud personal del Presidente al enviar correos por una parte ofreciendo una prórroga del plazo y por otra parte acordando la resolución unilateral de un contrato, so capa de que la misma estaría justificada en virtud de diversos asesoramientos que habían realizado con despachos de abogados, que tampoco relaciona, es evidente que ha ocasionado los perjuicios a la comunidad propietarios pues evidentemente prescindió de la empresa prestataria de los servicios llevando a cabo una resolución unilateral y sin previo aviso, decisión que fue absolutamente personal por parte del presidente sin dar ninguna cuenta a la junta, lo que ocasionó que efectivamente la comunidad fuera condenada por estos conceptos y por lo tanto no puede decirse ni que carezca de acción ni que el demandado no está legitimado para soportar, máxime cuando no acreditado haber seguido una conducta normal, simplemente haber dado cuenta la junta y no haber procedido a la resolución unilateral por parte del presidente, sobre todo si como es el caso se produjo la resolución antes de haberse celebrado la junta en la que supuestamente se acordaba la no prórroga del contrato. …”

La Sentencia de la AP Madrid, Sec. 11ª, nº334/2016, de 8 de julio, declara que la presidenta no se ha extralimitado en sus funciones al prorrogar el contrato con la empresa de telefonía móvil pues actuó conforme a la voluntad comunitaria: