¿Quiénes son los mejores negociadores?
Los mejores negociadores, como ya he comentado, son los que escuchan activamente y generan empatía, hacen preguntas dirigidas, averiguan información importante, identifican problemas/necesidades, tienen una mentalidad enfocada a la resolución de problemas/satisfacción de necesidades y lo más importante, cierran el trato. Grant Cardone tiene un libro excelente sobre estrategias de cierre en procesos de negociación; aunque lamentablemente hasta donde sé está en inglés, pero una búsqueda en Google te llevará a varios blogs en español donde hablan de ello.
¿Qué no es negociación?
Manipular, engañar, ocultar deliberadamente información que sabes que es perjudicial para la otra persona; eso no es negociar, eso tiene otro nombre: puede ser estafar, puede ser engañar, pero definitivamente no es negociar. Quiero hacer hincapié en esto porque para mí esa es la razón por la cual la palabra negociación no tiene buena fama, porque mucha gente asocia negociación con manipulación, con engaño, con ocultar información. Como inversores inmobiliarios, no estamos aquí para eso. Para mí, y estoy seguro de que para ti también, es muy importante poder saber que cualquier cosa que hiciste durante el día de hoy, te lo han agradecido, y no has generado malas energías y malas vibraciones en el Universo. Créeme, toda mala energía, toda mala vibración que envías al Universo, el Universo te la va a devolver y ¡te la va a devolver con intereses! Perdóname por ponerme un poco metafísico y quizás un poquito esotérico, pero creo que lo mismo pasa cuando la energía y la vibración que mandas son positivas. Creo firmemente que la energía que tú mandas al Universo se te devuelve con intereses. Por tu propio beneficio, te conviene que cualquier energía que mandes sea una energía positiva, que provea un servicio, que añada valor, que ayude a la gente. No hay absolutamente nada malo en ayudar a la gente y obtener un beneficio económico en el proceso. Por eso una negociación no puede consistir en que manipules, que engañes, que ocultes información que sabes que para la otra persona es importante, porque eso de una u otra manera volverá a ti.
¿Cómo te tienes que preparar para un proceso de negociación?
Sabes que la preparación es el 90 % del éxito; por lo que tienes que estar preparado cuando vayas a negociar con una persona. Tienes que saber cuáles son tus objetivos. Cuando me refiero a objetivos es, por ejemplo, saber cuál es el máximo precio que puedes pagar por esa propiedad; saber cuál es la estrategia que piensas proponer y cómo se lo tienes que explicar a esa persona; saber cuánto dinero estás dispuesto a poner en juego en cosas como por ejemplo contratos, gastos de abogados, evaluaciones del inmueble antes de la compra, etc. También es importante saber de antemano cuál sería tu estrategia de desarrollo de esa propiedad; esto es porque hay veces en las que incluso te interesa ofrecer el precio de compra al valor de mercado porque sabes que puedes hacer algo con ese inmueble que incrementaría su valor muchísimo más (extensiones, cambiar la configuración, añadir más habitaciones) y por ende merece la pena la inversión. Para ponerte un ejemplo, en varias ocasiones nosotros hemos comprado al valor de mercado porque sabíamos que a ese tipo de propiedad se le podía convertir la parte superior en más habitaciones, incrementando el valor considerablemente, así como los ingresos mensuales por el alquiler. Para nosotros en ese tipo de propiedades es más importante comprar la propiedad e incrementar el valor que correr el riesgo de perder la oportunidad, solamente por querer rebajar unos cuantos miles al precio de compra.
Normalmente existe un registro público de propiedades al que cualquier persona puede tener acceso. Ese registro muchas veces te permite confirmar quién es el dueño o la dueña, por cuánto compró esa persona la propiedad, y sobre todo otros datos como si hay o no una carga o gravamen como puede ser una hipoteca. Saber estos datos de antemano ya te da una ventaja, porque puedes luego contrastar la información con el vendedor y saber si la persona es sincera contigo durante el proceso. Por ejemplo, en el Reino Unido, puedes tener acceso al registro público y obtener información valiosísima a través de internet desde la comodidad de tu casa, pagando menos de lo que te cuesta un café.
También te tienes que preparar para el rechazo. A nadie le gusta que le digan «no». Sin embargo, si quieres comprar propiedades al precio que más te interesa, será más frecuente que rechacen tus ofertas a que las acepten, mucho más frecuente; estamos hablando de quizás un «sí» por cada cincuenta o cien «noes». No pasa absolutamente nada; no tienes por qué sentirte rechazado; esto es parte del negocio.
Y para finalizar, si vas a empezar un proceso de negociación en el cual pretendes comprarle su casa a una persona (que puede que esté pasando por problemas económicos, emocionales o de salud), además por debajo del valor del mercado, es muy importante que pienses dos veces si es adecuado ir a visitar a esa persona o propiedad conduciendo tu Audi o conduciendo tu Mercedes-Benz, utilizando tu Rolex o con tu bolso Michael Kors o los zapatos Louis Vuitton. Es muy importante que consideres si esto debería o no ser parte de tu estrategia porque no importa si eres un excelente comunicador; si la otra persona siente rechazo por las señales de bienestar económico u opulencia que tú emites, lo que va pasar es que te va a hacer perder el tiempo y al final no te va a querer vender la propiedad por rechazo (consciente o inconsciente) a lo que puede percibir como símbolos de un ricachón «snob». Créeme que muchas veces al tratar directamente con vendedores, te vas a sentir como un trabajador o trabajadora social y quizás hasta como psicóloga aficionada; los pequeños detalles de comunicación no verbal harán una gran diferencia.
La magia del crédito hipotecario
Es imposible hablar de inversión inmobiliaria sin tocar el tema de lo que son las hipotecas. Igualmente, es imposible hablar sobre lo que es el crédito hipotecario sin definir en primer lugar qué es la deuda. Una deuda es simplemente un compromiso que tú adquieres el día de hoy que te permite recibir un dinero que no tienes y gastarlo o invertirlo bajo la promesa de pago futuro. Es decir, que comprometes tu capacidad de gasto en el futuro a cambio de recibir un dinero en el día de hoy. Para hacerlo lo más simple posible, quisiera seguir los pasos del grande, Robert Kiyosaki en su clásico Padre rico-padre pobre (un libro que no puedes no leer). Se podría decir que por regla general hay dos tipos de deuda y se podrían definir como la deuda buena y la deuda mala.
¿Qué es la deuda mala?
La deuda mala es una deuda que compromete tu capacidad de pago en el futuro porque no te genera ingresos extra para poder pagar el dinero que te han prestado. Una deuda mala también es una deuda que adquieres para pagar por un bien que posteriormente se deprecia. Algunos de los ejemplos más frecuentes son las personas que se van de vacaciones utilizando su tarjeta de crédito, o que piden un crédito al banco para amueblar su casa o para comprarse un vehículo. ¿Por qué hacer esto sería adquirir una deuda mala? Si tú te vas de vacaciones pagando a crédito, adquieres un compromiso de pago por algo, por un servicio con dinero que no tienes, con dinero que no es tuyo, que no te pertenece y lo haces bajo la promesa de pago a futuro. Lo que pasa es que tú te vas de vacaciones, disfrutas tus vacaciones y te lo pasas fenomenal, pero cuando vuelves te encuentras con la realidad: que esa deuda que tú asumiste tienes que pagarla. Con lo cual tienes que sacrificar tu capacidad de gasto mensual, quincenal, semanal o incluso diaria (dependiendo de la frecuencia con la que recibas tu salario o algún otro ingreso). Básicamente, este tipo de deuda te hace más pobre. Este tipo de deuda es mala porque no te genera ningún ingreso extra desde punto de vista monetario, sino que, al contrario, compromete o disminuye tu capacidad de gasto, o lo que es peor, tu capacidad de inversión en el futuro. Lo mismo pasa cuando compras un vehículo a crédito. Por ejemplo, si el vehículo es nuevo, inmediatamente desde el momento en que el que lo sacas del concesionario vale un 30 % menos. En otras palabras, si tú al día siguiente de haber comprado un vehículo en un concesionario lo quieres vender, no podrás venderlo por regla general por más del 70 % de lo que pagaste por él. O sea que inmediatamente pierdes un 30 % del valor de ese dinero, que además, como fue un crédito, no te pertenece (a esto tienes que añadirle los impuestos locales —al final cuando consideras depreciación del vehículo más impuestos locales, es para echarse a llorar—).
Como para todo en esta vida hay excepciones. Si tú estás comprando un camión y tu intención es utilizar este camión para un negocio de transportes, entonces esta definición de deuda mala no se aplica. Si estás comprando un taxi o si de alguna manera estás comprando un vehículo que te va a permitir trabajar y que te va a permitir generar más ingresos, entonces esta definición de «mala» no se aplica. La clave que hace la diferencia es si la deuda te va a permitir generar ingresos extra, o no.
Cada vez que asumes «deudas malas», pones en peligro mortal tu capacidad de inversión. Sin excepciones, una persona que no entienda este concepto básico nunca podrá convertirse en un inversor inmobiliario con éxito garantizado a largo plazo, esta es la razón del sexto mandamiento: «no utilizarás financiación en vano».
¿Qué es una deuda buena?
Una deuda buena es una deuda que en el momento de asumirla (o poco tiempo después) te permite empezar a recibir dinero extra gracias a lo que haces con ella. En otras palabras, empiezas a recibir un flujo de efectivo adicional. Es importante que ese dinero extra que estás recibiendo no solamente te permita pagar el capital y los intereses de la deuda que asumiste, sino que además te aporte dinero adicional. Por ejemplo, tú imagínate que pides diez mil prestados y los utilizas para invertirlos en tu negocio. La tasa de interés es un 10 % por lo que vas a pagar mil de interés, pero al invertirlo en tu negocio, eso permite que tu flujo de efectivo aumente en dos mil. Tú pagas mil de interés, pero te quedan mil en efectivo remanentes que puedes utilizar bien para repagar el capital o principal de dicha deuda, bien para reinvertirlos o incluso (aunque no recomendable) para cubrir tus gastos del día a día. Esta es una deuda buena; es una deuda que te permite crecer; es una deuda que te permite desarrollar tu negocio; es una deuda que no disminuye tu capacidad de gasto o inversión en el futuro.
El crédito hipotecario.
Así que, una vez que hemos definido lo que es una deuda buena y una deuda mala, vamos a hablar específicamente de lo que es el crédito hipotecario. Una hipoteca es un préstamo que te da una institución financiera (el banco) que está garantizado por un bien; un bien que puede ser una propiedad residencial, puede ser una propiedad comercial o puede ser una propiedad industrial o incluso un negocio. Se le llama hipoteca porque el banco te da un dinero y asegura el pago de ese dinero contra ese bien. ¿Qué quiere decir? Si en una fecha futura la persona que ha obtenido ese crédito incumple los términos y condiciones del contrato de préstamo (esto no solo incluye dejar de pagar el capital más intereses, sino también otras condiciones contractuales dependiendo de lo firmado entre las partes) el banco tiene derecho a expropiar la propiedad. En otras palabras, puede quitarle a esa persona la propiedad, venderla y recuperar el dinero inicialmente prestado.
Cuando trabajas usando hipotecas hay unos cuantos conceptos que hay que entender: el depósito, los plazos, la tasa de interés y los gastos. Vamos a verlos con detalle a continuación.
El depósito.
Normalmente en el momento en el que pides una hipoteca vas a necesitar un depósito, que es una cantidad de dinero que el banco pide que pongas para la compra del bien. Esta política de los bancos tiene el fin de garantizar que hay un compromiso sustancial por tu parte, y para protegerse de fluctuaciones del mercado inmobiliario a corto plazo. Dependiendo del país del mundo donde te encuentres, el depósito que necesitas para una hipoteca puede variar. En Estados Unidos, por ejemplo, es posible conseguir hipotecas en las que no tienes que pagar depósito; en otras palabras, el banco te financia hasta un 100 % del valor del inmueble. En Europa es un poco diferente; antes de la crisis del 2008 era posible conseguir no solamente hipotecas del 100 %, sino de un 110 % o de un 120 % del valor del bien. En otras palabras, el banco te prestaba más de lo que costaba la propiedad. Después del crack financiero del 2008, los bancos en Europa dejaron de hacerlo y ahora la cantidad varía, requiriendo en calidad de depósito desde un 10 %, 20 %, 25 % y hasta un 30 % del valor de la propiedad.
Ilustremos esto con un ejemplo: compras una propiedad que vale cien mil; el banco te va a prestar setenta mil y tú tienes que pagar treinta mil. En este caso, el banco te presta un 70 % del valor de la propiedad y tú estás obligado a poner de tu bolsillo un 30 % del valor de esa propiedad; eso es un depósito.
Los plazos de pago
Luego otra cosa que hay que entender también a la hora de trabajar con hipotecas son los plazos. ¿Qué son los plazos? Es el número de meses o número de años que el banco te da para pagar ese dinero de vuelta en su totalidad más los intereses. Una de las ventajas de los créditos hipotecarios es que los plazos tienden a ser muy largos, tienden a durar muchos años. En Estados Unidos existen las hipotecas de mayor duración de las que tengo noticia, que pueden llegar hasta los cuarenta y cincuenta años; en Europa está un poco más bajo, entre veinte y treinta. Todo depende del lugar donde te encuentras.
La tasa de interés
Otro factor que tienes que tener en cuenta a la hora de usar créditos hipotecarios es la tasa de interés. ¿Qué es la tasa de interés? Es el interés que te cobra el banco al año por ese dinero que te presta. Normalmente, como el préstamo que te está dando el banco está asegurado contra el inmueble, el banco tiene la posibilidad de que si tú no cumples los términos y condiciones de tu hipoteca ellos puedan recuperar el dinero que te han prestado. Es por esto que las tasas de intereses de los bancos suelen ser menores para un crédito hipotecario comparado con cualquier otro tipo de crédito. Esta tasa también varía dependiendo del país en donde te encuentres. Ahora mismo las tasas de interés están en mínimos históricos después de la crisis del 2008. Para darte un ejemplo, en el Reino Unido tú puedes encontrar hipotecas para comprar una propiedad residencial a una tasa entre un 1,5 % y un 3 % de interés anual. En Estados Unidos es similar. En Latinoamérica varía sustancialmente dependiendo del país donde te encuentres. En México y Colombia por ejemplo la tasa de interés puede estar entre un 10 % y un 15 % anual. En general, la tasa de inflación es uno de los factores que directamente hace aumentar o disminuir las tasas de interés en una proporción directa. Es decir, a mayor inflación, mayores tasas de interés y viceversa. Normalmente son los bancos centrales de cada país los que deciden las tasas de interés (Europa es una excepción, en donde el uso de la tasa de interés interbancaria —EURIBOR— es muy común) y luego cada banco le agrega su propio «margen», que puede ir desde el 0,1 % sobre la tasa del banco central (o EURIBOR) hasta donde ellos quieran, básicamente. Por lo tanto, la tasa de interés del crédito hipotecario será la suma del interés fijado por el banco central (o EURIBOR) más el margen extra que el banco quiera añadir.
Los gastos hipotecarios.
Cuando estás sirviéndote de una hipoteca también tienes que tener en cuenta lo que son los gastos. ¿Qué son los gastos? Los gastos son todas las comisiones que te cobra el banco, los abogados (o notarios) y el registro de la propiedad para la compra del inmueble y el registro público de la carga de la hipoteca. Los gastos pueden ser muy altos o pueden ser prácticamente insignificantes, dependiendo de dónde te encuentres. En el Reino Unido, los gastos asociados a la compra del inmueble y la gestión de la hipoteca son bastante razonables. Los gastos asociados a la compra de un inmueble mediante una hipoteca deben tenerse en cuenta, ya que a veces pueden ser sustanciales y llegar a determinar si merece o no la pena hacer la inversión utilizando un crédito hipotecario.
¿Cómo conseguir una hipoteca?
Ahora bien, una vez que tenemos claro qué es una hipoteca, qué es un depósito, cuáles son los plazos, la tasa de interés y los gastos, vamos hablar sobre cómo conseguir una hipoteca.
Fundamentalmente hay dos maneras: ir a tu banco de toda la vida (o ir de banco en banco) o utilizar un corredor hipotecario (también conocido como bróker).
Cuando vas a tu banco de toda la vida (o a varios bancos de la zona), puedes armarte con una carpeta con justificación de tus ingresos mensuales, de tus propiedades (si tienes alguna), con tu balance financiero (probablemente te puede ayudar a prepararlo un contable o si tú tienes un mínimo conocimiento contable lo puedes hacer tú misma). Preparas todo esto y junto con tu mejor sonrisa (no olvides también usar ese día tu mejor vestido o traje, camisa y reloj) vas a tu banco y hablas con la gerente, con el subgerente o con la persona que esté encargada en ese momento de los créditos hipotecarios y conversas con ellos sobre las probabilidades de que te den una hipoteca. Como te imaginarás, esto puede llegar a ser terriblemente ineficiente, requerir muchísimo tiempo, hablar con muchísimas personas y te puedes llegar a desanimar porque al primero, al segundo o al tercer banco que vayas y te digan que NO, puede suponer un duro golpe para tu motivación de convertirte en una magnate inmobiliaria.
Yo la estrategia que utilizo y te recomiendo cien por cien es utilizar un bróker hipotecario o un corredor hipotecario (del inglés mortgage broker). ¿Qué es un bróker hipotecario? El trabajo del bróker hipotecario es ir de banco en banco, hablar con las gerentes, relacionarse con el mundo financiero, buscar cuáles son las instituciones que en este preciso momento están concediendo hipotecas, entender cuáles son las inclinaciones crediticias de cada institución, entender cuál es el perfil del deudor que están buscando, cuáles son las personas a las que quieren prestar dinero y de acuerdo a ese conocimiento, ofrecer el producto a particulares. El bróker hipotecario presenta tu caso directamente a los bancos donde sabe que tienes mayor probabilidad de que te concedan la hipoteca. Evidentemente esto es un servicio; por eso el corredor hipotecario cobra, pero créeme que es un dinero bien invertido y te merece la pena pagarle a un bróker hipotecario para que te consiga la hipoteca en las mejores condiciones posibles.
Yo no digo que ir al banco con el que has trabajado toda la vida no merezca la pena; sin embargo, además de tu banco con el que has trabajado toda la vida, mi consejo es que deberías hablar con el bróker hipotecario y ver qué otras opciones hay en el mercado.
¿Cuánto es la comisión que normalmente cobra un bróker hipotecario? Depende del tipo de bróker, depende del país en donde te encuentres. En mi opinión los mejores brókeres hipotecarios son aquellos que te cobran una cantidad relativamente baja y que no es un porcentaje del crédito que tú estás pidiendo. En mi experiencia, cuando un bróker hipotecario cobra un porcentaje del crédito que tú estás pidiendo (puede ser desde un 0,3 hasta un 1 %) es una barbaridad; normalmente es muchísimo dinero y muchísimo más de lo que tú quieres pagar. Los mejores brókeres hipotecarios son aquellos que te cobran una cantidad fija independientemente del valor del crédito que estés buscando, y evidentemente solo te cobran una vez que has tenido éxito, te han concedido la hipoteca y has comprado el inmueble, jamás antes.
Te voy a poner mi ejemplo: aquí en Inglaterra el bróker hipotecario que yo utilizo me cobra por cada operación quinientas libras. Aunque pueda parecer caro, este para mí es dinero muy bien pagado, porque me permite acceder a todos los bancos del país independientemente de dónde estén y saber en este momento cuál es el banco que está dando las mejores condiciones. Ten en cuenta que los bancos, sobre todo en el sector hipotecario, trabajan por objetivos; tienen una serie de objetivos alineados con una bolsa de dinero que quieren prestar y una vez que esa bolsa de dinero se acaba o cuando se está acabando los bancos normalmente suben sus requerimientos o se ponen más estrictos en sus condiciones para prestarle dinero a las personas. ¿El bróker hipotecario qué hace? El bróker hipotecario identifica cuáles son los bancos o cuáles son las oficinas que no llegan a ese objetivo de crédito o que están muy por debajo y que tienen una gran inclinación a prestar dinero porque quieren llegar a sus objetivos. El bróker te lo trae a ti y te dice «mira, este es el banco que está prestando» o «este es el banco que está dando las mejores condiciones» o también «este es el banco que está cobrando la tasa de interés más baja». Todo esto a ti te interesa saberlo a la hora de tomar una decisión informada. Es imposible que haga más hincapié en la importancia de utilizar un bróker hipotecario; créeme, es dinero bien gastado; es dinero que quieres invertir, así que hazlo, no lo dudes.
¿Cómo expandir tu portafolio utilizando hipotecas?
Aquí es donde está la magia del crédito hipotecario. La pregunta del millón (o incluso de muchos millones) es ¿cómo expandir tu portafolio utilizando hipotecas?
La mejor manera de ver cómo funciona esto es con un ejemplo:
Imagina una propiedad que está en tu mina de oro. Sabes que el valor de esa propiedad es 120 000. Sin embargo, como eres un inversor inmobiliario astuto, intentarás comprar esa propiedad al precio más bajo posible.
En tu zona sabes que el banco te va a pedir un 20 % de depósito; es decir, si la casa tiene un valor de 120 000, el banco te va a prestar hasta 96 000 y va a esperar que tú pongas de tu bolsillo un 20 %, que son 24 000.
Entonces, ¿qué haces? Pones una oferta de compra de esa propiedad al menos un 20 % por debajo de su valor de mercado (puede ser una oferta incluso más baja, dependiendo de las condiciones del mercado donde te encuentres). En este ejemplo, vas a ofrecer 96 000 (aunque sabes que el valor es 120 000). Esto te puede parecer insólito; pero créeme, comprar una propiedad por debajo del valor de mercado es mucho más frecuente de lo que te imaginas. Es tan frecuente que en el mundo de los inversores inmobiliarios profesionales (en tu nuevo mundo) comprar por debajo del valor de mercado es lo habitual.
Si el vendedor te acepta esa oferta, solicitas tu hipoteca y el banco te dice que sí, que te va a dar una hipoteca por el 80 % del precio de compra de la propiedad (ten en cuenta que lo más habitual es que el banco te preste un porcentaje del precio de mercado o precio de compra, el que sea el más bajo). En otras palabras, 76 800. Tú aportas el 20 % de depósito, que es 19 200. Con eso completas los 96 000 que necesitas y compras el inmueble.
Pero recuerda que hablamos de que tú conoces esa zona muy bien y sabes que el valor de esa propiedad no es 96 000, el valor de la propiedad es 120 000. Entonces procedes a rehipotecar el inmueble. ¿Qué sentido tiene rehipotecar? Rehipotecar usando la valoración de mercado del inmueble te permite recuperar tu depósito y volver a tener los 19 200 que tenías inicialmente. De esta forma puedes ir y comprar otra propiedad y repetir el proceso, expandiendo así tu portafolio, en teoría, de forma infinita.
¿Cómo funciona la rehipoteca?
Siguiendo con el mismo ejemplo, solicitas una hipoteca a otra entidad financiera y esta vez la propiedad es tasada a valor de mercado (120 000). Esta segunda entidad te prestará 96 000 (que es el 80 % del valor de mercado de esa propiedad).
Ahora bien, 96 000 de la segunda hipoteca menos 76 800 de la primera (al rehipotecar siempre estás obligado a pagar en su totalidad la primera hipoteca) son 19 200.
Al terminar esta operación, mágicamente ocurren dos cosas: eres dueña (aunque hipotecada) de una propiedad que ahora te puede generar ingresos extra y además vuelven a tu bolsillo los 19 200 iniciales que aportaste, listos para comenzar el proceso otra vez.
¿No es esto maravilloso? Esa es la magia de crédito hipotecario. Esto es lo más importante que tiene que entender todo inversor inmobiliario porque es lo que te va a permitir expandir tu portafolio y expandirlo de una forma potencialmente infinita. Potencialmente puedes ir reciclando tus depósitos constantemente y acumular propiedades que te generarán ingresos extra prácticamente hasta que te canses.
Tienes que entender también cuáles son las regulaciones locales. En el Reino Unido esto es perfectamente legal y lo puedes hacer, pero con la limitación de que solamente es posible seis meses después de que hayas obtenido la primera hipoteca sobre la propiedad. En otras palabras, la regulación solo te permite rehipotecar una propiedad cada seis meses. También existen regulaciones sobre la máxima capacidad de endeudamiento de una persona dependiendo de sus ingresos provenientes del negocio inmobiliario y/o de otras actividades (por ejemplo, su profesión si además se dedica a otra actividad económica). Este es un tema muy particular y que varía mucho según qué país y ¿adivina quién puede ser la mejor persona para darte las respuestas sobre cómo funcionan las rehipotecas en tu zona?
¡Correcto! El bróker hipotecario.
Caminando sobre terreno seguro.
Es importante que a la hora de utilizar crédito hipotecario entiendas los factores que van a influir durante la vida de la hipoteca (durante los siguientes veinte o veinticinco años). Una de las cosas de las que te tienes que asegurar es de que siempre vas a tener dinero para pagar tu hipoteca porque lo que tú no quieres es encontrarte en una posición financieramente comprometida en la que el banco te ejecuta la hipoteca y te expropia el inmueble para saldar la deuda. Eso sería catastrófico y dejaría una marca de por vida en tu crédito o tu perfil crediticio (y dependiendo del país donde te encuentres, podrías quedar forzado a pagar la deuda remanente más gastos de gestión en su totalidad y expuesto al embargo de otros bienes personales).
¿Cómo haces para asegurarte de que siempre tendrás el dinero necesario para pagar tus hipotecas? Empieza por asegurarte de que en tu mina de oro los alquileres mensuales estén muy por encima de lo que tú vas a pagar al mes por el crédito hipotecario. El alquiler que vas a cobrar mensualmente tiene que ser al menos 1,25 veces mayor que la cuota mensual de la hipoteca, aunque lo ideal es que sea por lo menos 1,5 veces mayor que dicha cuota. En otras palabras, si tú pagas mil de hipoteca, tienes que asegurarte de que la renta mínima que puedes cobrar por esa propiedad siempre es 1250; aunque lo ideal sería que el alquiler que puedes cobrar sea de 1500. Este margen te permite en primer lugar poder pagar siempre la hipoteca y en segundo lugar poder cubrir otros gastos que la propiedad va a generar, como por ejemplo seguro y mantenimiento.
Hipotecas de interés fijo o variable.
Es importante entender la diferencia entre hipotecas de interés fijo o de interés variable (o una combinación de ambas).
¿Qué son hipotecas de interés fijo? Básicamente cuando el banco siempre te va a cobrar la misma tasa de interés durante la vida de la hipoteca. Si tienes una hipoteca a veinte años, el banco te va a cobrar la misma tasa de interés durante los próximos veinte años independientemente de la inflación y de las fluctuaciones de las tasas de interés.
¿Qué son hipotecas de interés variable? Básicamente si las tasas de interés suben, tu hipoteca va a subir; en otras palabras, va a ser más cara. Lo contrario también es cierto: si la inflación baja y las tasas de interés del Banco Central bajan, tu hipoteca va a ser más barata.
Es posible una combinación de ambas. En el Reino Unido las hipotecas son mixtas. Es decir, son de interés fijo por un periodo entre dos y cinco años, y a partir de ahí pasan a interés variable.
A la hora de hacer tus cálculos y sobre todo si tus hipotecas son de interés variable o mixto, es importante que uses como referencia el comportamiento de las tasas de interés en tu país en los veinte o veinticinco años anteriores. Esto te va a dar una buena referencia de la historia macroeconómica de tu zona, y lo que más te interesa es cómo potencialmente se pueden comportar tus hipotecas en un escenario de subida sustancial de los intereses. El historial de las tasas de interés lo consigues fácilmente a través de Google. En general, cuando hay inflación, suben las tasas de interés, pero también lo hacen los alquileres y el precio de los inmuebles. Con lo cual en teoría las variables quedarían compensadas. Sin embargo, es conveniente que sepas cómo podría una subida de las tasas de interés afectar a tus hipotecas. La mejor manera de hacerlo es descargándote una tabla Excel a través de Google completamente gratuita. Si escribes en Google: «tabla de amortización hipotecaria» vas a encontrar muchísimas. Descarga cualquiera, introduce los datos y juega con diferentes tasas de interés, para que te hagas una idea de qué pasaría en un supuesto con unas tasas de interés normales, altas o muy altas.
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