Kitabı oku: «Handbuch Eigentumswohnung», sayfa 8

VON DER ENTSCHEIDUNG ZUM VERTRAG

Beim Neubau von Eigentumswohnungen sind Baugemeinschaften (auch Bauherrengemeinschaft genannt) durchaus üblich. Schließlich ist es im Grunde schon nach dem Begriff des Wohnungseigentums unmöglich, dass es einzelne Bauherren gibt, die ihre Eigentumswohnung selbst errichten. Denn das Gemeinschaftseigentum gäbe es gar nicht, wenn ein Einzelner es – und sei es in realen Teilen – errichten könnte.

Eine Wohnung bauen

Eine Baugemeinschaft ist ein freiwilliger Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren, die gemeinsam eine Wohnanlage (gegebenenfalls einschließlich Gewerbe- und Gemeinschaftsräume) planen, bauen oder vorhandene Immobilien umbauen.

Anders als bei einem Wohnungskauf von einem Vorbesitzer oder Bauträger können künftige Nutzer (gleichgültig ob als Eigennutzer oder Vermieter) bereits in der Planungsphase ihre eigenen Wünsche und Vorstellungen für das künftige Zuhause ihrer Familie selbst einbringen.

Dennoch werden die Vorzüge eines Mehrfamilienhauses gegenüber dem traditionellen Einfamilienhaus – sowohl beim Bau als auch beim späteren Betrieb, besonders hinsichtlich der Kosten – genutzt. Außerdem kann durch das freiwillige Zustandekommen der Baugemeinschaft auch die Zusammensetzung der späteren Hausgemeinschaft vorteilhaft beeinflusst werden.

Oft wählen Bauherren gerade dann gern das Modell der Baugemeinschaft, wenn sie besondere soziale und/oder ökologische Ziele verfolgen, beispielsweise ein Mehrgenerationenhaus errichten oder umgestalten wollen oder weitreichende gemeinschaftliche Strukturen (etwa zur Kinderbetreuung) in der Wohnanlage schaffen wollen.

Eine Baugemeinschaft besteht, streng genommen, erst vom Erwerb des Grundstücks an und nur so lange, bis alle Baumaßnahmen abgeschlossen, abgenommen und abgerechnet sind.

Bevor die eigentliche Baugemeinschaft entsteht, wird in der Regel eine Interessens- und/oder Planungsgemeinschaft gebildet. Einer Planungsgemeinschaft entstehen bereits rechtliche und finanzielle Verpflichtungen, indem beispielsweise Architekten mit der Entwurfsplanung beauftragt werden. Darum sind auch Planungsgemeinschaften regelmäßig in einer bestimmten Rechtsform (meistens eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR) organisiert.

Nach dem formellen Ende der Baugemeinschaft wird die Wohnanlage dann von der Wohneigentümergemeinschaft entsprechend dem Wohnungseigentumsgesetz oder von einer Genossenschaft betrieben.

Ob sich die Baufamilien am Ende eher für die Wohneigentümergemeinschaft oder für das Genossenschaftsmodell entscheiden, hängt immer vom konkreten Immobilienobjekt ab sowie von der Ausgestaltung der Gemeinschaftsbeziehungen.

In der Regel wird schon vor Beginn der Planung darüber entschieden. Auch Misch- und Sonderformen (etwa nach dem Modell der dänischen andelsbolig) sind möglich und beispielsweise in Hamburg verbreitet.

Vorteile einer Baugemeinschaft verglichen mit dem Kauf vom Bauträger:

Die volle Entscheidungshoheit bei Planung und Errichtung liegt bei der Gemeinschaft. Planungs-, Bau- und Dienstleistungsverträge werden ausschließlich von der Gemeinschaft geschlossen.

Ein Baugemeinschaftsprojekt bietet dem einzelnen Bauherren größeren Gestaltungsspielraum sowohl für seine eigene Wohnung als auch für die Gemeinschaftseinrichtungen.

Das gesamte Bauwerk wird im Auftrag der Baugemeinschaft ausgeschrieben und an die Gewerke vergeben.

Das Planungs- und Baugeschehen ist für die einzelnen Bauherren transparent, weil sie Einblick in alle Verträge und Protokolle, Pläne und Kalkulationen nehmen können.

Die Kosten fallen gegenüber einem Mehrparteienhaus, das von einem Bauträger errichtet wurde, geringer aus, da die Gewinnmarge des Bauträgers und die Vertriebsprovisionen wegfallen; das kann im Einzelfall 15 bis 20 Prozent Kostenersparnis bringen.

Bei Grunderwerbsteuer und Notargebühren schneidet die Baugemeinschaft in der Regel günstiger ab als die Summe einzelner Käufer bei einem Bauträgerprojekt. Wie kann das sein? Wird ein unsaniertes Gebäude von der Gemeinschaft gekauft, wird die Grunderwerbsteuer auf den (vergleichsweise niedrigen) Kaufpreis fällig, bevor die Sanierung beginnt. Auf das einzelne Mitglied umgelegt ist der Kaufpreis in der Regel niedriger als beim Kauf einer Wohnung im sanierten Gebäude von einem Bauträger, in dessen Preis ja die Sanierungskosten mit eingehen.

Nachteile der Baugemeinschaft gegenüber dem Kauf vom Bauträger:

Da Planungen und Entscheidungen (gegebenenfalls auch notwendig werdende Planungsänderungen) innerhalb der Gemeinschaft abgestimmt werden müssen, kann es zu Verzögerungen in den Abläufen kommen, die unter Umständen zusätzlich Geld kosten.

Die Gemeinschaft trägt alle Bauherrenrisiken hinsichtlich Kosten, Terminen und Qualität der Bauausführung. Anders als beim Kauf vom Bauträger zu einem Festpreis sind die Bauherren einer Baugemeinschaft gegen Kostensteigerungen und kostentreibenden Terminverzug nicht abgesichert.

Baugemeinschaften sind oft in der Entscheidungsfindung zu träge, wenn es um schnelles Handeln auf dem Grundstücksmarkt geht, um beispielsweise ein geeignetes Baugrundstück zu erwerben.

Ein „Ich hab’s mir doch anders überlegt“ ist problematisch. Wenn die Gemeinschaft von der Interessen- über die Planungsgemeinschaft tatsächlich zur Baugemeinschaft geworden ist, wird es kompliziert, aus der Gemeinschaft wieder auszusteigen.

Interessenten, die sich zu einer Baugemeinschaft zusammenschließen, wird gewöhnlich empfohlen, sich eines Experten zu versichern, der für die Projektsteuerung und Koordinierung (gegebenenfalls auch für eine juristische Vertretung) verantwortlich ist. Handelt es sich um die gemeinschaftliche Sanierung einer Altbauimmobilie, ist dringend anzuraten, einen Experten mit Altbauerfahrung für diese Funktion hinzuzuziehen.

Baugemeinschaften sind längst keine Ausnahme mehr. Sie sind auch aus dem Experimentierstadium der alternativen Gemeinschaftswohnprojekte herausgewachsen und ein etablierter Pfad zu bürgerlichem Wohnen geworden. Für Städte und Gemeinden können Baugemeinschaften adäquate Partner für eine nachhaltige Stadtentwicklung sein. In vielen ostdeutschen Städten sind nach 1990 Baugemeinschaften mit ihren Sanierungskonzepten von verfallenden Immobilien den gewerblichen Bauträgern oft vorausgeeilt. Heute gehören Baugemeinschaften namentlich in den Großstädten zum festen Bestand des Wohnungsbaus. Allein in Berlin errichten Baugemeinschaften mehrere hundert Wohnungen pro Jahr.

Baugemeinschaften ähneln konstruktiv dem Bauherrenmodell, das in den Achtzigerjahren Schlagzeilen machte. Diese ursprünglich an der Universität Köln entwickelte (und darum auch Kölner Modell genannte) Konstruktion bot Anlegern Gelegenheit, in einer Bauherrengemeinschaft Steuern zu sparen. Kapitalanleger schließen sich zu einer Bauherrengemeinschaft zusammen und beauftragen einen Treuhänder, der für sie Erwerb und Bebauung regelt. Sofort abzugsfähige Werbungskosten in den Jahren der Errichtung (etwa Vermittlungsprovisionen, Baubetreuungskosten, Treuhandgebühren und Finanzierungskosten) sollten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung hohe Verluste produzieren, die mit anderen positiven Einkünften durch Verlustausgleich saldiert werden konnten, um so die Wohnung letztlich aus Steuerersparnissen zu finanzieren. Diese sogenannten weichen Kosten wurden sogar bewusst in die Höhe getrieben, um hohe Buchverluste zu generieren.

Das Modell hatte allerdings gleich zwei Pferdefüße, darum wurde anfänglich das teuflische Hinken nicht bemerkt. Zum einen blieben hohe finanzielle Belastungen für die Fremdfinanzierung bestehen, die durch die Mieteinnahmen nicht gedeckt waren. Zum anderen stellte die Rechtsprechung die Bauherreneigenschaft dieser Gemeinschaften infrage. Der Bundesfinanzhof qualifizierte in einem Grundsatzurteil vom 14. November 1989 die Anleger bei einem Bauherrenmodell regelmäßig nicht als Bauherren, sondern als Erwerber – mit der Folge, dass die Gebühren für Baubetreuung, Treuhandtätigkeit, Vermittlung usw. nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten, sondern als Anschaffungskosten bewertet wurden, die nur über die AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend gemacht werden konnten. Damit brachten viele nach dem Bauherrenmodell errichtete Objekte den Anlegern statt Steuerersparnis ein finanzielles Fiasko.

Im Gegensatz dazu zielt die Baugemeinschaft im beschriebenen Sinn nicht auf Steuerersparnis durch Erhöhung der weichen Kosten, sondern auf Kostenersparnis durch möglichst weitgehende Vermeidung solcher Vermittlungskosten, vor allen Dingen aber auf die souveräne Mitwirkung bei der Planung und Errichtung der Immobilie selbst. Die Rechtsprechung legt für Baugemeinschaften und Bauherrenmodelle strenge Maßstäbe an. Grenzüberschreitungen sind im Einzelfall schwer zu beurteilen. So hatte das Finanzgericht Brandenburg zu entscheiden, ob es sich bei vier gemeinsam bauenden Geschwistern um Bauherren oder um Erwerber handelt. Der Sachverhalt: Die vier Geschwister hatten ein Grundstück erworben und mit einer Baugesellschaft, die nicht Eigentümerin des Grundstücks war, mittels Bauleistungsvertrag die Errichtung von vier Wohngebäuden zu einem Festpreis vereinbart. Die Entscheidung: Die Geschwister sind, obwohl sie weit entfernt vom Bauplatz wohnen, dennoch echte Bauherren, da sie auf eigene Gefahr und Rechnung bauen ließen. Sie konnten den Vertrag mit der Baugesellschaft weitgehend frei bestimmen und übernahmen kein vorgefertigtes, schon im Detail geregeltes Bebauungskonzept (Az. 2 K 203/96 F).

STEUERN SPAREN KEIN KAUFARGUMENT Grundsätzlich gilt: Steuerersparnis ist ein angenehmer Nebeneffekt, der beim Erwerb einer Immobilie gerne mitgenommen wird. Werden Ihnen Steuerersparnisse allerdings als entscheidendes (oder gar einziges) Argument für den Kauf einer Wohnung präsentiert, ist entweder an der Immobilie, am Preis oder am Finanzierungskonzept etwas nicht in Ordnung. Die Wohnung muss als Immobilie funktionieren und als solche Wert besitzen, nicht als Steuersparmodell. In allen Zweifelsfällen oder juristischen Grenzbereichen ist dringend zu empfehlen, sich der Kompetenz eines Fachanwalts zu versichern.

Eine Wohnung kaufen

Wenn Sie Anfänger auf dem Immobilienmarkt sind, lassen Sie sich nie einreden, dass es sich bei der Immobilie, die Ihnen angeboten wird, um ein besonders günstiges Angebot handelt, das nur noch heute zur Verfügung steht, weil sich für morgen ein anderer Kaufinteressent angesagt hat. Gratulieren Sie in dem Fall dem Makler oder Bauträger zu jenem anderen Kaufinteressenten und lassen Sie sich Zeit. Wenn Sie sehr viele Objekte gesehen und miteinander verglichen haben, wenn Sie sich einen Marktüberblick verschafft haben, dann können Sie auch einmal schnell handeln – vorausgesetzt, Sie bestimmen das Tempo. Lassen Sie sich nie von anderen das Tempo Ihres Reagierens vorschreiben.

„Ich habe nur noch diese eine Wohnung für Sie …“ Was für ein bemitleidenswerter Makler, der Ihnen nicht mehr zu bieten hat.

„Ich kann Ihnen die Zinskonditionen nur noch für eine Woche garantieren …“ Was für eine unflexible Bank, die so mit ihren Kunden umspringen muss.

„Sie müssten sich aber bis Montag entscheiden!“ Diese Aufforderung bekam allen Ernstes ein Ehepaar, dem man eine Wohnung in einer ziemlich weit entfernten Universitätsstadt als Anlageobjekt empfohlen hatte. „Ideal für die Vermietung an Studenten“ hieß es im Exposé. Das Ehepaar fuhr am Wochenende in die nämliche Universitätsstadt, fand das Objekt ziemlich weit entfernt von einem vermietbaren Zustand im Rohbau vor, allerdings auch ziemlich weit entfernt (20 Kilometer) von der eigentlichen Universitätsstadt in einer stillen, kleinen Landgemeinde ohne ersichtliche Nahverkehrsanbindung. Es mag schon sein, dass es Menschen gibt, die eine solche ruhige Wohnlage schätzen; Studenten gehören eher selten dazu. Kurz: Das Ehepaar entschied sich bis Montag. Sie dürfen raten, wie.

KEINE KATZE IM SACK KAUFEN – NIEMALS! Kaufen Sie eine Immobilie niemals allein aufgrund des Exposés, mag es noch so glänzend und solide daherkommen. Selbst wenn das Objekt weit entfernt liegt, an der Costa Brava oder in Florida. Bevor Sie eine sechsstellige Summe für eine Eigentumswohnung ausgeben, nehmen Sie lieber eine dreistellige Summe für ein Flugticket in die Hand, und schauen Sie sich das Angebot mit eigenen Augen an.

Städte mit den höchsten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen 2019

Für eine moderne Eigentumswohnung von 60–80 qm (erbaut in den letzten 10 Jahren) mit höherwertiger Ausstattung mussten Ende 2019 durchschnittlich bezahlt werden – bemessen an den Angebotspreisen von über zwei Millionen Inseraten:

(Quelle: Statista 2020)