Kitabı oku: «Vonovia oder doch Ganovia?», sayfa 2

*zwei Kostenarten B (Wartung elektrische Türen) nach erfolgreichem Widerspruch gestrichen.
Jeder weiß, je größer der Zähler und je kleiner der Nenner eines Bruches ist, desto größer ist der Wert des Bruches. Für die Abrechnung gilt also: Gesamtkosten erhöhen und die Abrechnungseinheit mit der kleinsten Umlegungsgröße einsetzen. Wenn z. B. die Abrechnungseinheit A 12 % kleiner ist als B, dann erhöhen sich die anteiligen Kosten um den gleichen Prozentsatz pro Kostenart, und das nur durch diese veränderte
Rechenoperation.
Nur drei Beispiele für diese versteckte, aber beachtliche Einnahmequelle durch Abschaffung der Abrechnungseinheit B aus der Nebenkostenabrechnung 2016/2017 zeigen folgende Ergebnisse:

Wie und womit wird diese stillschweigende und vorsätzliche Auswechselung der Abrechnungseinheit B durch A bei den Betriebskostenabrechnungen begründet?
Vielfältiger und fragwürdiger sind die Bezeichnungsänderungen der Kostenarten, Erfindungen neuer Kostenarten in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen. Es wird auch ernsthaft behauptet, dass die Begriffsveränderungen der Kostenarten keine sachlichen und abrechnungstechnischen Konsequenzen haben, es bleibt bei den bisherigen Abrechnungsinhalten. Warum dann dieses Wechseltheater?
Die folgende Zusammenstellung von Beispielen für die Kosten der Pflege, Wartung oder Vergütung für verschiedene Kostenarten in den dargestellten Abrechnungszeiträumen erschwert den Kostenvergleich erheblich und schließt die Nachvollziehbarkeit förmlich aus:

Kostenarten im Mietvertragvereinbart	Kostenarten in den Nebenkostenabrechnungen
Kosten der Beleuchtung	Stromversorgung (ab 2014/2015)Wartung Hauslichtanlage (2014/2015)Wartung Notstromanlage (ab 2016/2017)
Wartung Brandschutzeinrichtung	Wartung Löscheinrichtung (ab 2014/2015)
Pflege Außenanlage	Pflege Außenanlage allgm. (2014/2015, 2015/2016)Außenanlage Rasenfläche (ab 2015/2016)Außenanlage Gehölzfläche (ab 2015/2016)
Hauswart	Hauswart/Objektbetreuer (ab 2017/2018)
nicht vereinbart	Wartung elektrische Türen

Die Behauptung, dass verschiedene sachliche Begriffe für inhaltlich gleiche Sachverhalte verwendet werden können, ist falsch und irreführend. Diese Beispiele zeigen eindeutig den Versuch, nicht nachvollziehbare Abrechnungsinhalte zu umlagefähigen Kosten zu qualifizieren und neue Kostenarten salonfähig zu machen. Es ist der bemerkenswerte Versuch, nicht vereinbarte Kostenarten umlagefähig in die Betriebskostenabrechnung einzugliedern.
Interessant und eindrucksvoll ist auch auf jeden Fall die ständige Veränderung der Reihenfolgen der Kostenarten in den einzelnen Abrechnungszeiträumen.

Zur Erhöhung der Übersichtlichkeit ist nur eine Auswahl von Kostenarten grafisch vernetzt. Die in der Darstellung fehlenden Reihenfolgenummern sind alle besetzt.
Wie jeder erkennen kann, ist dieses Netz kein natürliches Spinnennetz und kann deshalb keiner in der Natur vorkommenden Spinnenart zugeschrieben werden. Vergleicht man die abgebildete Netzkonstruktion mit allen Spinnennetzformen, die das Internet zu bieten hat, dann erkennt man die nahe Verwandtschaft mit dem Super-Sozi-Spinnennetz. Die Spielregeln dieses Gesellschaftsspiels sind einfach. In einer stabilen stehenden Rahmenkonstruktion werden feste Stricke so gespannt, dass das geplante Netzwerk entsteht. Jeder Spieleteilnehmer muss versuchen, ohne Berührung der Bespannung durch ein Maschenloch das Netz zu durchsteigen. Jeder Kontakt mit dem Netz bedeutet das Aus für den Teilnehmer.
Die aktuelle Geschäftspraxis bei der Betriebskostenabrechnung bedient sich einiger Elemente dieses Spielemodells. Die vier Rahmenteile symbolisieren oben bzw. unten das Mietrecht bzw. die BetrKV, links bzw. rechts den Mietvertrag bzw. die Betriebskostenabrechnung. Das aktuelle Netz ist geknüpft aus den Verbindungssträngen gleicher Kostenarten in den verschiedenen Abrechnungszeiträumen. Der Netzbetreiber bestimmt die Größe und Form der Maschen durch die Reihenfolge der Kostenarten in den einzelnen Abrechnungen. Pflichtteilnehmer ist der widersprechende bzw. der Beschwerde führende Mieter. Passiert er das Netz erfolgreich, wird sein Anliegen bearbeitet. Löst das Ergebnis der Bearbeitung das Mieteranliegen nicht oder ist er raus, muss er sich entscheiden, entweder für eine Wiederholung oder zur Aufgabe seiner Bemühung.
Die Mieter des Miethochhauses „Wohnen in Geborgenheit“ haben ein Durchschnittsalter von über 83 Jahren. Ungefähr ein Drittel von ihnen ist auf eine Gehhilfe angewiesen. Verständlicherweise herrscht Teilnehmermangel bei diesem „Gesellschaftsspiel“ aus Alters- und gesundheitlichen Gründen. Diese Zielgruppe kann die körperlichen und mentalen hohen Anforderungen nicht erfüllen.
Praktisch ist dieses Reihenfolge-Wirrwarr mit den Kostenarten die gewollte Vergleichsbremse und wird wirkungsvoll in der Betriebskostenabrechnung eingesetzt. Man kann sich sicher lebhaft vorstellen, wie schwierig und aufwendig der Vergleich der Gesamtkosten und der anteiligen Kosten pro Kostenart zu den Abrechnungsergebnissen der Vorjahre ist. Erschwerend dabei wirken sich auch die Änderungen der Kostenartenbezeichnungen aus.
Diese immer wiederkehrende veränderte Reihenfolgedarstellung in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen ist nichts anderes als eine wirksame und beabsichtigte Transparenzbarriere. Sie wird ernsthaft von der Vonovia-Regionalleitung Dresden wie folgt begründet:

 Die Reihenfolge der Kostenarten bei der Abrechnung ist nicht durch die BetrKV bindend vorgeschrieben.

 Mit der Erweiterung der Anzahl der Kostenarten oder ihrer Splittung wollen wir die Transparenz der Abrechnung für unsere Mieter erhöhen und sie nachvollziehbarer gestalten.

Das klingt zu schön, um wahr zu sein. Auch muss keiner glauben, dass die Anzahl der Kostenarten für ein mehrstöckiges Wohnhaus für alle Mieter gleich ist. Hausbewohnern, die mit ihrem Widerspruch gegen eine oder mehrere Kostenarten nach langem Hin und Her erfolgreich waren, wird diese umstrittene Kostenart aus der Nebenkostenabrechnung gestrichen oder die Höhe der anteiligen Kosten korrigiert. Gutschriften auf das Mieterkonto, die das Ergebnis langwieriger schriftlicher und mündlicher Auseinandersetzungen zur fehlerhaften Kostenartenabrechnung sind, werden nur dem Widersprechenden aus „Kulanz und ohne Anerkennung von Rechtspflichten“ mit fragwürdigen Entschuldigungen erstattet. Mieter, die der sachlichen und rechnerischen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung vertrauen und auf die soziale Verantwortung des Vermieters bauen, werden getäuscht, über den Tisch gezogen, sie zahlen treudeutsch weiter und weiter.
Drei weitere Regelungen der Betriebskostenverordnung müssen bei der jährlichen Kostenabrechnung eingehalten werden:

 Die Umsatzsteuer Dritter darf nicht angesetzt werden (§ 1, Abs. (1)).

 Kosten, die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen usw. entstehen, gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1, Abs. (2), Ziffer 2.).

 Kostenarten, die nicht im Mietvertag aufgeführt und eindeutig bezeichnet sind, sind unzulässig.

Die Vonovia-Betriebskostenabrechnungen sind durch formelle und inhaltliche Fehler gekennzeichnet. Die Bearbeitungsergebnisse von Mieteranliegen zur Betriebskostenabrechnung sind teilweise unvollständig, oberflächlich, widersprüchlich und Entscheidungen unverständlich. Leider weisen sie auch fehlende Achtung und Respektlosigkeit aus.

Die Kostenarten

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der aktuelle Mietvertrag legen eindeutig fest, welche Kostenarten in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen abgerechnet werden dürfen. Nur die Kosten für diese vereinbarten Kostenpositionen sind auf die Mieter umlagefähig. Da hinsichtlich der Aufzählung sowie Bezeichnungen der Kostenarten beide Dokumente, BetrKV und Mietvertrag, inhaltlich überwiegend übereinstimmen, beschränke ich mich im Folgenden auf meinen Mietvertrag § 4: Betriebskosten. Zurzeit werden monatliche Vorauszahlungen erhoben für: Wasserversorgung, Wartung Kaltwasserdruckerhöhung, Entwässerung, Wärmeversorgung, Aufzugsanlagen, Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für Spielplätze, Kosten für Winterdienst, Pflege der Außenanlagen, Kosten der Beleuchtung, Wartung Elektroanlagen, Müllkosten, Müllstandplatzkosten, Straßenreinigung, Hausreinigung, Flurreinigung, Wartung Brandschutzeinrichtungen, Prüfung Blitzschutzanlagen, Wartung Lüftungsanlagen, Hauswart, Grundsteuer. Zu den sonstigen Betriebskosten gehören insbesondere: Dachrinnenreinigung, Wartung Blitzschutzanlage, Prüfung Blitzschutzanlage, Wartung Lüftungsanlage, Wartung Elektroanlagen, Kosten für Concierge und turnusmäßige Sperrmüllberäumung.
Seit Vonovia die Betriebskostenabrechnung erstellt, tauchen gegenüber der Vorjahresabrechnung veränderte Kostenartenbezeichnungen und neue Kostenartenpositionen ohne Ankündigungen und Begründungen auf, zum Beispiel:

 2014/2015: Entwässerung befestigte Flächen, Stromversorgung, Pflege Außenanlage allgemein, Wartung Löscheinrichtung, Wartung Hauslichtanlage, Schädlingsbekämpfung

 2015/2016: Wartung elektrische Türen (2x), Trinkwasseruntersuchung, Stromversorgung, Außenanlage Rasenfläche, Außenanlage Gehölzfläche, Außenanlage allgemein, private Straßenreinigung

 2016/2017: Wartung Notstromanlage, Wartung Blitzschutzanlage

 2017/2018: Hauswart/Objektbetreuer

In der Anlage 1 zu den Allgemeinen Vertragsbestimmungen, Nr.2 Betriebskosten, Ziffer (2) zum Mietvertrag heißt es:

Hauswart

Unumstritten ist:

1 Seit dem Abrechnungszeitraum 2015/2016 gibt es für dieses Mietobjekt keinen Hauswart/Hausmeister.

2 Da der Hauswart abgeschafft wurde, stellen die abgerechneten und auf die Miete umgelegten Kosten keine Vergütung des Hauswartes gemäß BetrKV § 2, Ziffer 14 dar.

3 Die Kosten für den Hauswart erhöhen sich im Abrechnungszeitraum 2015/2016 gegenüber dem Vorjahr auf das Vierfache. Damit steht die Kostenart an zweiter Stelle in der Nebenkostenabrechnung hinsichtlich des Kostenvolumens und an erster Stelle in der Kostensteigerungsrate.

4 Die Kosten für den Hauswart sind ausschließlich Kontrollkosten zur Feststellung von Mängeln.

5 Um die massiven und deutlichen Kritiken zur Hauswartkostenabrechnung ohne Hauswart abzuschmettern und die Kostenart BetrKV tauglich zu machen, wurde sie ab 2017/2018 in Hauswart/Objektbetreuer umbenannt.

6 Diese neue Kostenart Hauswart/Objektbetreuer ist weder im Mietvertrag noch in der Betriebskostenverordnung bezeichnet und vereinbart – sie ist unzulässig!

Die Entwicklung vom angestellten Hausmeister bis zur Aufstockung der neuen Zwei-Personen-Kostenart Hauswart/Objektbetreuer ist einmalig, aber auch charakteristisch. Dieser über Jahre dauernde Prozess der Auseinandersetzung wurde begleitet von Schrift- und Wortgefechten, von Argumenten und Gegenargumenten, die ihren Ausdruck fanden in Entschuldigungen, in nicht nachvollziehbaren Entscheidungen, in widersprüchlichen und ausgebliebenen Antworten auf Fragen und Problemstellungen und in Unwahrheiten.
Es begann mit der Betriebskostenabrechnung 2015/2016. Die allgemeine horrende Kostensteigerung sprang einem schmerzhaft in das Bewusstsein. Bei der Erstellung der Kostenabrechnung müssen sich fachliche Kompetenz und rechentechnische Anwendung ständig gegenseitig behindert haben. Die eine Seite strebt nach maximaler Kostenerfassung, die andere Seite erfüllt diesen Wunsch nur bei entsprechenden Datenvorgaben. Sind die Basisdaten falsch, werden sie durch die EDV-Rechenprozesse für die Mieter zu einer nicht gerechtfertigten finanziellen Belastung. Die folgende Zusammenstellung der Hauswartkostenentwicklung spricht eine deutliche Sprache.

Ist diese Kostensteigerung im Abrechnungszeitraum 2015/2016 ohne Hauswart normal und erfüllt sie die Wahrung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit?
Auf meine deutlichen Kritiken an der Art und Weise der Abrechnung dieser Kostenart, der praktizierten Kostenumlage, an der explosionsartigen Kostensteigerung sowie an der für die Mieter nachteiligen Auslegungen der Betriebskostenverordnung erhielt ich folgende Antworten:
07.12.2017:
Es ist unser Bestreben, die Wohnqualität unserer Kunden vor Ort mit dem Einsatz von Hausmeisterleistungen zu steigern. Weiter heißt es: Es werden hier nur Kosten berücksichtigt, die für jene Arbeiten anfallen, die den bestimmungsmäßigen Gebrauch (…) gewährleisten.
Falsch: 20.157,67 € Vorverteilung – davon wurden nur 9986,65 € nachgewiesen!
05.02.2018:
Die Umlage der benannten Kosten erfolgte auf der Grundlage der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Und weiter: Zur Steigerung der Kosten für den Hauswart möchten wir Ihnen mitteilen, dass bis zum 31.12.2015 die Hauswartleistungen über einen Pauschalvertrag abgerechnet wurden. Ab dem 01.01.2016 erfolgt die Abrechnung der Hausmeisterleistungen auf der Grundlage der durch den Objektbetreuer durchgeführten und erfassten Tätigkeiten (…). Beigefügt wurden Rechnungslegungen über die umlegbaren Hausmeisterleistungen sowie die Tätigkeitsnachweise.
Falsch: Der Objektbetreuer hat die Hausmeisterleistungen/-kontrollen nicht erfasst und nicht in einer Liste zusammengestellt.
23.04.2018:
Die Erbringung der Hausmeisterleistungen erfolgt durch die Firma Immo Service Dresden GmbH. Die täglich notwendigen Leistungen des beauftragten Hauswartes wurden mit einem Beitrag von 26,35 € pro Leistung fakturiert. Die Kalkulation erfolgte ebenfalls durch die Firma Immo Service Dresden GmbH. In den Kosten enthalten sind unter anderem die Vergütung und die Sozialleistungen, die der Firma Immo Service Dresden GmbH für den Personaleinsatz entstanden sind. Weiter heißt es: (…) wir bestätigen Ihnen gern, dass es sich bei diesen abgerechneten Leistungen ausschließlich um umlagefähige Hausmeisterleistungen handelt.
Falsch: Der Kostensatz von 26,35 € pro Kontrolle wurde nicht durch die Firma Immo Service Dresden GmbH kalkuliert und festgelegt.
25.05.2018:
Gern haben wir Ihr Anliegen zu den Hauswartkosten mit unseren Schreiben vom 05.02.2018 und vom 23.04.2018 beantwortet. (…). Daher bieten wir Ihnen an, einen Betrag von 150,00 € aus der Betriebskostenabrechnung 2015/2016 zu erlassen.
Falsch: Damit sind die Anliegen zu den Hauswartkosten nicht beantwortet. Denkwürdig: Das Angebot sollte den nicht nachgewiesenen Differenzbetrag der Gesamtkosten (20157 € Vorverteilung) zu den nachgewiesenen Kosten von 9986,65 € aus der Welt schaffen.
04.06.2018 (persönliches Gespräch):
Die Tätigkeitsliste für den Hausmeister wurde von mir nicht erfasst und festgelegt, wie behauptet wird. Zu den abgerechneten inhaltlich doppelten bzw. ähnlichen oder objektiv nicht möglichen Tätigkeiten habe ich keine Erklärung.
Widerspruch zur schriftlichen Antwort vom 05.02.2018.
12.10.2018:
Die im Mietvertrag bestehende Vereinbarung hinsichtlich der Ausführung der Hausmeisterleistungen bezieht sich auf die Konstellation Hauswart/Objektbetreuer, der neben seinen Überprüfungstätigkeiten auch Leistungen wie z. B. Hausreinigung oder Gartenpflege erbringt.
Falsch: Im Mietvertrag sowie seinen Anlagen gibt es keine Vereinbarung zur Konstellation der Kostenart Hauswart/Objektbetreuer. Auch in der Betriebskostenverordnung sucht man vergebens nach dieser Kostenart.
16.10.2018 (persönliches Gespräch mit der Regionalleitung):
Die Hausmeisterleistungen wurden von Vonovia in einem Standardkontrollplan für alle Mietobjekte festgelegt. Der Zeitpunkt der Kontrollen und ihre Häufigkeit werden einheitlich von Vonovia bestimmt.
Die Fakturierung von 26,35 € pro Kontrolle wurde durch Vonovia kalkuliert und festgelegt. Die Kostensteigerung auf fast 400 % war die Folge der Umstellung der Pauschalvergütung auf eine leistungsbezogene Vergütung. Die Formulierung leistungsbezogene Vergütung des Hauswartes ist falsch, es muss richtig heißen: Umstellung auf eine sachbezogene Abrechnung.
Interessant: Der Hauswart wurde wegrationalisiert. Die bisherige Pauschalvergütung wurde durch eine sachbezogene Abrechnung auf der Grundlage eines einheitlichen Vonovia-Standardkontrollplanes ersetzt.
Ergebnis: Die Kosten für den Hauswart ergeben sich ausschließlich aus der Anzahl aller Kontrollen im Abrechnungszeitraum multipliziert mit dem Kontrollkostensatz. Einheitliche Kontrollen für alle Mietobjekte multipliziert mit einem pauschalen Kostensatz für alle Kontrolltätigkeiten: pauschaler geht die leistungsbezogene Abrechnung nicht!
14.03.2019 (persönliches Gespräch mit der Regionalleitung):
Meine Kritik ist, dass die Kontrolltätigkeit des Hauswartes erhebliche Kosten verursacht und in der berechneten Höhe nicht nachvollziehbar ist. Der Hinweis, dass die beigefügten Belege keine Nachweise für die in Rechnung gestellten Hausmeisterleistungen sind, blieb unbeantwortet.
Enttäuschend: Die Zusage, dass alle offenen Fragen und Probleme innerhalb von vier Wochen schriftlich beantwortet würden, wurde nicht eingehalten.
15.08.2019:
Vielen Dank für Ihre Hinweise zum Leistungsnachweis des Objektbetreuers. Wir haben dieses einer intensiven Prüfung unterzogen und haben Korrekturbedarf festgestellt. Zwischenzeitlich ist bereits eine Überarbeitung erfolgt.
Falsch: Bisher gab es keinen Leistungsnachweis für den Objektbetreuer, nicht einmal einen Leistungsvertrag für den Hauswart, deshalb gab es keine Hinweise von mir zum o. g. Leistungsnachweis des Objektbetreuers.
10.10.2019:
Die Beantwortung Ihres Schreibens an den Vorstandsvorsitzenden vom 09.09.2019 nimmt noch Zeit in Anspruch. Wir bitten diesbezüglich um Geduld.
07.02.2020: Alle Einlassungen und Antworten zum Thema Hauswart sind unklar, irreführend, schwammig und irrelevant, zum Beispiel:

 Wir haben Ihnen bereits mitgeteilt, dass es einen Hauswart/Objektbetreuer gibt.