Kitabı oku: «De los Andes al litoral»

1

Capítulo

La calidad de la vivienda: retos para la planificación urbana

Alex Leandro Pérez Pérez*

Introducción

El 80 % de la cuidad construida corresponde al uso residencial, millones de objetos habitacionales impactan la lógica urbana y describen en todas las escalas una realidad insostenible, injusta, segregada. La invención moderna de la ciudad tuvo su origen y se consolidó en el tiempo a partir de la satisfacción de las necesidades y expectativas humanas, y la vivienda no solo protagoniza un papel importante en la calidad de vida de sus usuarios, sino también en la calidad de su entorno.

El esbozo de las preocupaciones e inquietudes actuales no son inéditas, el tema de la vivienda como eje estructural para la transformación de la ciudad nació a principios del siglo XX conjuntamente con el movimiento moderno,¹ y tuvo como base la investigación y la práctica en el campo del diseño arquitectónico y urbano. Ejemplos relevantes en la producción de ciudades modernistas que incorporaran los avances en la organización espacial del territorio, fueron en su mayoría producidos por el ejercicio del Estado en el Instituto de Crédito Territorial (ICT), pero las cifras no lograban mitigar las necesidades habitacionales de una ciudad que crecía exponencialmente, lo que permitía desviar las discusiones resaltando los errores y falencias operativas.

En contraposición, en el contexto nacional y latinoamericano la insatisfacción del problema habitacional para las comunidades más necesitadas se convirtió en el sustento intelectual de corrientes de pensamiento que estudiaron la vivienda desde enfoques muy diversos (Turner y Robert, 1972; Turner, 1977; Lefebvre, 1978; Coraggio, 1992; De Suremain et al., 1994) como democracia, política urbana, acción social, género, economía, técnicas de autoconstrucción, entre otros. Sin embargo, este tipo de trabajos se limitan al estudio de las familias de bajos recursos que practican la autoconstrucción, y deja de lado a la población que adquiere un crédito para una vivienda formal dentro de las leyes inmobiliarias.

La fuerza de las corrientes de pensamiento social lideradas por John F. Turner en los años setenta, finalmente fue aprovechada por los seguidores del mercado como la semilla para justificar la inoperancia del Estado como promotor de soluciones para el hábitat, que debería delegar sus funciones a otros actores como planificadores de la ciudad. Este espacio es aprovechado por los músculos financieros de la industria de la construcción sesgando la calidad a una visión puramente económica, favoreciendo intereses privados y exigiendo a la ciudad la responsabilidad de su sostenibilidad financiera en modelos de expansión insostenibles y dejándole al resto de la sociedad solo el derecho a la resignación o a la rebeldía. Luego de décadas sumergidas en luchas populares por el derecho a la vivienda digna, el problema dista mucho de resolverse en la actualidad, como consecuencia del impacto ocasionado en el hábitat por los modelos neoliberales.

Todas las reflexiones sobre el problema de la vivienda conducen a resaltar como factor de transformación social la responsabilidad que tiene la ciudad en la solución del problema habitacional de los sectores de bajos recursos (cuyas necesidades y expectativas son tan diversas) que se han visto obligados a ceñirse a las reglas de un mercado de vivienda impuesto por las estructuras políticas y económicas ajenas a la lógica humana.

Al analizar los estudios realizados sobre los sectores más vulnerables y su producción habitacional en la segunda mitad del siglo XX, y aún en la actualidad, las comunidades y sus luchas urbanas ocupaban un lugar protagonista, pero poco se interiorizó en la satisfacción de las necesidades y expectativas de los usuarios urbanos y sus prácticas en la ciudad como base fundamental para el desarrollo.

Los compromisos son aún más exigentes, una vivienda adecuadamente diseñada en función de sus relaciones con el medio, que contribuya a elevar el bienestar de las personas con un menor costo y a reducir a la vez el impacto ambiental son ausentes y requieren el interés investigativo, profesional y administrativo de la ciudad para su conceptualización y desarrollo.

En la actualidad la construcción de un hábitat educativo² para la sociedad y en especial para los más vulnerables se encuentra plasmado en documentos ampliamente difundidos³ que abogan por el logro de ciudades sustentables donde la solución habitacional se inserta y articula estratégicamente. La evolución en los principios para reconocer la pobreza y edificar el derecho a un hábitat justo y democrático ha permitido identificar como estrategia la vinculación directa y concreta del ser humano en su contexto para lograr un desarrollo integral y sustentable. El enfoque del desarrollo humano impulsado por el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) desde 1990, representa una visión más comprensiva de esta realidad. Esto significa trasladar la “medida del éxito” de una sociedad desde la mera evaluación del desempeño económico hacia la forma en que ese desempeño se traduce en mayores oportunidades, mostrando la acumulación de capacidades humanas (PNUD, 2000-2012).

Se entiende el tema de la vivienda y su papel en la conformación urbana como una interacción compleja entre diversas dimensiones, especialmente para la solución de las demandas habitacionales de los sectores con bajos ingresos económicos, que debe favorecer espacios para la transformación del medio con justicia, equidad y democracia, y por último, que debe direccionar la discusión a partir de su “calidad”, entendida como la aptitud que permite satisfacer las necesidades y expectativas humanas, donde el usuario es el protagonista y el territorio urbano el lugar que debe favorecer su desarrollo.

Así, la vivienda y la satisfacción de las necesidades y expectativas de los habitantes urbanos no solo tienen el poder de representar la ciudad, su apropiada conceptualización permitirá transformar la estructura física urbana y, a su vez, a la sociedad en su conjunto, aportando soluciones integrales a las demandas de sus habitantes.

Modelo teórico de relaciones entre el usuario urbano, la vivienda y la calidad del hábitat

Para comprender las necesidades de las personas se debe razonar en términos de necesidades, más que desde la suposición sobre lo que el sujeto quiere. Los estudios psicológicos determinaron una escala de necesidades,⁴ que se expresa en una pirámide conformada por cinco niveles donde los cuatro primeros son identificados como “necesidades de déficit” y el nivel superior se ha denominado autorrealización o necesidad de ser.

De la teoría psicológica de las necesidades, el impacto que generó en la historia del análisis de comportamiento humano, así como su aplicación en diversas ramas de la ciencia (Maslow, 1971, 1991, 2007; Boeree, 2003), pueden concluirse aspectos fundamentales que determinan la relación entre las diferentes necesidades y los requerimientos para su caracterización en el contexto urbano y su relación con la vivienda (primera necesidad por satisfacer en la ciudad).

Se identifica entonces que los seres humanos por naturaleza siempre tendrán necesidades, o sea, que la satisfacción de una genera otra nueva y que, además, mientras no se complazca, se produce angustia y tensión, lo cual hace que las personas utilicen toda su energía para satisfacerla. Únicamente cuando se satisfacen las necesidades fisiológicas puede el ser humano esforzarse por resolver necesidades superiores. Pero, además, el proceso es progresivo, nivel por nivel (haciendo referencia a los niveles en la escala de necesidades humanas), y una vez que se han satisfecho las necesidades más urgentes en un nivel, las necesidades adicionales en este mismo pierden fuerza y generan la motivación para acceder al nivel superior.

Finalmente, el acenso de una persona o su familia hacia los niveles superiores en la escala de las necesidades, la hace también más humana (Maslow, 1991), lo cual se convierte en uno de los principales propósitos en beneficio de la conciencia social, el desarrollo y la calidad de vida, que conforman comunidad y, por ende, ciudad (figura 1). Según el economista Max-Neef y compañía (1993), a diferencia de la concepción de Maslow, no hay necesidades más importantes o prioridad de satisfacción y estas no son infinitas, ya que cualquiera puede actualizar todo el sistema de necesidades en función de satisfactores⁵ y bienes.⁶

Figura 1. Desarrollo de las necesidades humanas para un ser humano con mayor conciencia social y una mejor calidad de vida

Fuente: elaboración propia.

Se pudiera asumir por encima de las diferencias y para identificar los aspectos que influyen en el desarrollo humano, la importancia que asumen cada una de las necesidades humanas en la complejidad de la vida urbana y cómo la ciudad puede convertirse en el espacio que propicia y garantiza a partir de la satisfacción de las necesidades, un ser más humano con mayor conciencia social y una mejor calidad de vida.

Por otra parte, se considera importante identificar qué aspectos permiten evolucionar progresivamente en la concepción de la ciudad, lo cual permitiría el cambio de paradigmas, favoreciendo reflexiones colectivas de los retos y proyección hacia el futuro. Estudios realizados por David McClelland (1989) pasan de una concepción de la motivación determinada por la necesidad a una concepción hedonista ligada a la expectativa,⁷ lo cual convierte las expectativas en el motor que articula, favorece y garantiza en individuos, familias y comunidades, su acceso a una mejor calidad de vida.

Finalmente, se pudiera asumir que las necesidades evolucionan en el tiempo gracias a las expectativas, lo cual constituye una proyección hacia el futuro, pues podrán ser satisfechas en el momento en que se den las condiciones para ello, lo anterior también está ligado a concepciones culturales (tradiciones, costumbres, gustos y preferencias) que no pueden simplificarse ante la complejidad del usuario urbano, y que deben ser consideradas en el proceso de planificación de la ciudad, lo cual requiere necesariamente el principio de flexibilidad que permita esa proyección.

La relación de la satisfacción de las necesidades, su evolución a partir de las expectativas y su necesaria integración con el medio demandan de la planificación urbana un enfoque más amplio, que se refleja en el concepto de hábitat, este abarca no solo la satisfacción de las necesidades del usuario urbano en la vivienda, también la satisfacción de las necesidades de una vida en comunidad en su contexto y la ciudad.

Así como la vivienda y el territorio están condicionados por las costumbres, tradiciones, gustos y preferencias propios de un estilo de vida y las condiciones económicas, tanto de los individuos como de la sociedad, también se subordina y a la vez determina la estructura, funcionamiento, imagen, carácter y escala de los asentamientos humanos.

El análisis de las relaciones entre la vivienda y la ciudad debe involucrar las dimensiones (social, económica y ambiental) para el desarrollo proclamado por la ONU desde 1992, y los posteriores complementos de la sociedad civil y sus organizaciones sociales (políticas y culturales) como el derecho humano a la ciudad. Por otra parte, también puede resaltarse la relación de la vivienda con su entorno en las buenas prácticas del hábitat (desde 1996 hasta la actualidad), donde las condiciones propias de lo local permiten valorar las fortalezas y debilidades para el desarrollo social (figura 2).

Figura 2. Evolución de las necesidades y expectativas en el tiempo a partir de las características sociales

Fuente: elaboración propia.

Ambas escalas de relación se han expresado en el índice de desarrollo sociohabitacional (Rodríguez, 2008) que pretende caracterizar la dimensión habitacional del desarrollo humano. Sin embargo, el presente trabajo parte de un enfoque que otorga una mayor importancia a los aspectos subjetivos de la percepción del usuario urbano con respecto a la calidad de su hábitat en diversas escalas que van, como se ha dicho, desde la vivienda hasta la ciudad, al considerar no solo las necesidades, sino también las expectativas, todo en relación con las posibilidades económicas de las familias.

Se decide entonces reconocer en la planificación urbana tres escalas fundamentales que permiten estructurar los retos en la ciudad que garantizarían la calidad, estos son, a saber: la relación de la vivienda con la ciudad, la relación de la vivienda con su contexto inmediato (el barrio) y el espacio habitable (la vivienda).

Relación de la vivienda con la ciudad

Para favorecer la calidad, la relación vivienda-ciudad influye en la satisfacción de las necesidades y expectativas de los individuos de forma decisiva a partir de la manera en que esta estimula la participación política colectiva de los habitantes y los grupos sociales. Los parámetros que caracterizan la solución de la vivienda en su relación con el contexto urbano se refieren a la participación que estimula el civismo y los valores compartidos para la competitividad (especialmente la de los sectores de bajos ingresos económicos), adaptando las dinámicas de la ciudad a las características culturales y étnicas de quienes las habitan. Esto puede resumirse en dos grandes ítems que favorecen la interacción social y la garantía de la movilidad.

La interacción social se caracteriza mediante la relación de la vivienda con el trabajo o estudio, con la centralidad de la ciudad y con los servicios de abastecimiento, salud, recreación pasiva (para el esparcimiento, la integración y la cultura), activa (para la actividad física básica y competitiva en el medio ambiente natural) y los servicios financieros.

La movilidad, aunque pudiera interpretarse como un parámetro independiente, está presente en todos los demás relacionados con la interacción social y se vincula con aspectos geográficos y temporales. A través de este se evalúa el derecho de movilidad y circulación en la ciudad, a través de un sistema de transportes públicos accesibles, a precios razonables y adecuados a las diferentes necesidades ambientales y sociales (de género, edad y discapacidad), considerando distancias, medios de transporte, tiempos de desplazamiento y costos generados en la economía familiar.

Relación de la vivienda con su contexto inmediato

La calidad de vida urbana se refiere al aumento de la eficiencia y la urbanización, el barrio y su entorno inmediato deben proporcionar la base para este propósito. Diversos autores denominan esta escala de análisis como el hábitat residencial urbano, que denota el ambiente físico espacial y social que emerge del asentamiento relativamente permanente de una determinada población en un cierto sector de la ciudad.

A los efectos de clasificar la relación de la vivienda con su entorno, se han identificado tres dimensiones: la físico-espacial, la-físico ambiental y la social que las articula.

Son ejemplos frecuentes en la caracterización físico-espacial, parámetros como la infraestructura de servicios públicos, entre los cuales se encuentran la red de agua potable, la red de gas, los desagües y el alcantarillado, la red de energía eléctrica, el alumbrado público, las vías y el sistema de recolección de residuos, entre otros, al igual que servicios públicos complementarios como la televisión satelital o por cable e Internet, dentro del esquema para la democratización de los avances tecnológicos y la comunicación. También se encuentran representadas las viviendas, su forma, tipo de organización, los equipamientos barriales y comunitarios.

En la dimensión físico-ambiental son comunes los parámetros relacionados con el clima, la topografía y sus efectos en la habitabilidad (r emoción en masa, deslizamientos, inundaciones), así como la relación con la naturaleza para el esparcimiento y las relaciones sociales.

La dimensión que corresponde a los propósitos sociales y permite articular las dos anteriores, se refiere a las personas asentadas que habitan en el lugar, las interacciones sociales que se producen, la prevalencia de armonía o conflictos entre vecinos, la generación de endogrupos⁸ y las pautas culturales que orientan el comportamiento individual y colectivo. La carta del derecho a la ciudad también permite evidenciar esta situación cuando plantea necesario apoyar las diversas modalidades de producción social del hábitat y la vivienda, con especial atención a los procesos autogestionarios, tanto individuales y familiares como colectivos organizados, propiciando así la promoción y producción de capital social o capital humano.

Los niveles de satisfacción o insatisfacción del usuario se encuentran asociados con la percepción del entorno social (De la Puente et al., 1990; Hidalgo y Saldías, 1998), ya que, por ejemplo, la necesidad de mejorar la calidad y cobertura de los servicios y beneficios comunes se desprende de necesidades básicas de seguridad y sociabilidad vecinal.

El espacio habitable

Los sentimientos de insatisfacción con la vivienda, especialmente para los sectores de bajos ingresos, surgen cuando las preocupaciones más vitales de la familia se encuentran cubiertas. Sin embargo, las necesidades habitacionales no siempre logran satisfacerse al responder a un usuario promedio y no a los requerimientos específicos de cada familia beneficiaria, pero también por el sacrificio de las dimensiones del espacio edificado en aras de no sobrepasar el “costo por metro cuadrado” establecido.

La vivienda, como espacio vital para el desarrollo natural, físico, sicológico y social de los seres humanos, se ha convertido en un objeto de estudio inagotable. Todos los autores consultados coinciden en la importancia de evaluar los espacios en la vivienda. Con la intención de hacer énfasis en los aspectos que desde la planificación de la ciudad deben tenerse en cuenta para la calidad, se resaltan las posturas de Montaner y Muxí (2010), quienes sobrepasan la clasificación tradicional de las funciones (espacios de nutrición y de higiene, de descanso y de trabajo), incorporando también como fundamentales las tareas productivas.

En la actualidad las labores productivas no necesariamente tienen relación directa con los espacios públicos o comunitarios del exterior, lo cual se incrementa gracias a las tecnologías de la información y la comunicación (TIC), postura en la cual coinciden diversos autores sobre el futuro de la vivienda (Montaner y Muxí, 2010; González, 2009; García, 2004; entre otros). Por otra parte, según Gilbert (2001), analizar las ventajas y desventajas de la solución habitacional en términos de tasaciones de capital, requiere la percepción de los usuarios, quienes estiman el valor de su propiedad sobre la base de lo que han invertido en esta, sus limitaciones en cuanto a su flexibilidad y adaptabilidad y las posibilidades para venderla cuando se desee o su revalorización por su localización.

La vivienda para los sectores de bajos ingresos económicos en Bogotá

A continuación se resumen los resultados de investigación realizados por el autor sobre la calidad del hábitat en las urbanizaciones de vivienda de interés social (VIS) en Bogotá (Pérez, 2011). Se parte del modelo teórico presentado anteriormente, el cual entiende la calidad de la vivienda como su aptitud para satisfacer las necesidades y expectativas de los usuarios. La importancia del trabajo radica en que se evalúa desde una perspectiva crítica la calidad de la vivienda formal, su contexto y relación con la ciudad para los sectores de bajos ingresos, y se detecta la falta de una respuesta adecuada a la producción de hábitat.

La información recopilada en el trabajo de campo a través del empleo de los instrumentos elaborados provino de dos fuentes: la observación directa y objetiva del profesional sobre las características de la vivienda y su contexto, y la opinión del habitante sobre su grado de satisfacción, con su correspondiente carga subjetiva.

Estos datos fueron procesados estadísticamente para arribar a resultados que permitieran valorar la relación entre las soluciones arquitectónicas y urbanas y su calidad a partir de la satisfacción manifestada por los habitantes.

Se seleccionó una muestra de las soluciones habitacionales realizadas en el periodo comprendido entre el 2000 y el 2009 en virtud del desarrollo e implementación de los planes de ordenamiento territorial (POT). Posteriormente, a la muestra seleccionada se han realizado seguimientos hasta la actualidad para identificar su comportamiento en el tiempo (figura 3).

Figura 3. Ubicación de la muestra en la ciudad

Fuente: elaboración propia.

Contribución de la investigación experimental para identificar los aspectos de mayor relevancia en la calidad para la vivienda

• Las soluciones en el periodo de estudio se encuentran en áreas periféricas de la ciudad, lo que convierte en un aspecto relevante la distancia que deben recorrer los habitantes para acceder a los beneficios que solo se encuentran en la centralidad física de la ciudad.

• De manera general, se perciben insuficiencias para acceder a servicios de recreación activa (canchas deportivas, polideportivos, parques de diversiones, entre otros) y pasiva (cines, teatros, anfiteatros, zonas verdes para el descanso, entre otros).

• Las soluciones ubicadas en áreas urbanas centrales son las que mejor accesibilidad y opciones de movilidad tienen para una adecuada conexión con los servicios y el resto de la ciudad, pero solo representan el 4 % de la muestra.

• Las VIS han incorporado como servicios públicos domiciliarios la televisión por cable, parabólica o satelital, así como Internet, pero los usuarios comentan tener inconvenientes para su conexión debido a su ubicación o a las características de las redes de la urbanización o el barrio.

• Los usuarios de las viviendas oscilan entre 4 y 7 personas, en hasta 2 núcleos familiares. Los ingresos familiares no superan el millón de pesos (USD 500) y mantienen actividades independientes fuera del mercado laboral formal. El 63 % de los usuarios reconoce que con su situación económica no podría vivir en un mejor lugar.

• El costo de la vivienda depende especialmente del número de espacios y del tipo de vivienda (casa o apartamento).

• Se confirma una marcada segregación por sectores en la ciudad, aún en este mismo tipo de viviendas: al norte, estrato socioeconómico 3; al sur y occidente, 2. En áreas urbanas centrales existen de ambos, lo que pudiera favorecer una mayor integración social. La VIS promueve entornos urbanos monótonos y repetitivos además de caracterizarse por un pobre diseño arquitectónico.

• No se logra la integración tipológica, volumétrica o de relaciones con el contexto arquitectónico y urbano existente. Los usuarios se apropian de áreas públicas para convertirlas en comunales y expresan desear en su contexto mejores zonas verdes, espacios públicos y equipamientos para el intercambio social y la participación comunitaria. No se observan espacios exteriores que promuevan el bienestar y que favorezcan la delimitación y el buen uso de las áreas públicas o comunales.

• El 30 % de las viviendas han incorporado actividades productivas. El total de las personas que realizan actividades productivas en sus viviendas habitan en casas, y los que modifican su vivienda para incorporar una actividad productiva deben prescindir de espacios fundamentales dentro de la vivienda.

A partir de los resultados e identificar sus relaciones con la planificación urbana en las tres escalas fundamentales para la calidad de la vivienda, anteriormente presentadas, se exponen a continuación las características que deben considerarse y que constituyen retos propios del ejercicio planificador de la ciudad.

Relación de la vivienda con la ciudad

La mayoría de los desarrollos habitacionales de VIS se localizan en zonas periféricas, lo que afecta la economía familiar por los gastos diarios de transportación.

Relación de la vivienda con su entorno

Los desarrollos habitacionales insertados en zonas urbanas consolidadas no se integran adecuadamente al contexto, y el diseño arquitectónico resulta pobre, lo cual afecta la valoración económica posterior de las viviendas.

Las urbanizaciones generalmente incluyen solo una o dos alternativas de diseño de viviendas, en lotes de dimensiones reducidas y densidades superiores a 1000 habitantes por hectárea.

Los habitantes desean más zonas verdes, espacios públicos y servicios, más seguridad y menos ruido.

Se aprecia una tendencia a cerrar los espacios públicos para convertirlos en comunales con vistas a obtener una mayor seguridad para los residentes.

El espacio habitable

La mayoría de las familias han transformado las viviendas adquiridas, aun cuando el proyecto no ofrecía posibilidades de modificación.

Los usuarios reclaman de manera general más dormitorios en sus viviendas y mayores dimensiones en los espacios. Los que habitan en apartamentos desean espacios de uso múltiple, exteriores, como balcones, y los que viven en casas, espacios de uso múltiple interior.

El 30 % de las viviendas de la muestra poseen espacios productivos, lo cual no es posible en los apartamentos. Para ello, ha sido necesario prescindir de espacios como la sala de estar. Los diseños no consideran la eliminación de las barreras arquitectónicas.

Conclusiones: características que favorecen la calidad urbana para la vivienda a partir de sus relaciones con la ciudad y su entorno inmediato

Diferentes aptitudes y actitudes urbanas permiten evidenciar en el tiempo las características que favorecer la satisfacción de las necesidades y expectativas de los usuarios en la ciudad, estas a su vez se relacionan con las características que organizan el territorio e impactan el desarrollo social. Evitar la segregación socioespacial favorece la participación activa de todos los sectores poblacionales para la evolución democrática de la ciudad, pero este propósito se relaciona con la localización de los proyectos habitacionales, al ubicarse en áreas periféricas que provocan el crecimiento expansivo y aceleran el proceso de conurbación; se desconocen las potencialidades que se relacionan con la posibilidad de vivir en áreas urbanas centrales.

Favorecer proyectos habitacionales en áreas urbanas centrales que garanticen el acceso de los usuarios a los diferentes servicios de la centralidad genera beneficios económicos al disminuir las distancias de transportación. Acercar al individuo a las oportunidades le permite avanzar en su desarrollo social y colectivo para la construcción de redes que finalmente fortalecen el arraigo y pertenencia a su entorno urbano.

La ubicación de la vivienda en la ciudad debe a su vez considerar y reconocer las características tipológicas y de organización natural o construida para fortalecer procesos de identidad en el usuario con el lugar, identificando y continuando los trazados del contexto (viales, topográficos, naturales y de vegetación) que permitan establecer una relación coherente con los trazados, tipos edificatorios y una equilibrada proporción entre llenos y vacíos urbanos.

Esto exige a su vez, el compromiso de una clara delimitación jurídica y perceptiva de los dominios público, comunal y privado, que permita reconocer claramente estos espacios para evitar apropiaciones indebidas que afecten los intereses colectivos y la imagen urbana, lo que altera la percepción de seguridad de los usuarios y transeúntes.

Por otra parte, una sociedad eficiente y equitativa requiere una movilidad residencial que no afecte las costumbres, tradiciones y relaciones sociales, al favorecer la posibilidad de una familia para cambiar de domicilio o escoger el que más se adapte a sus necesidades actuales y futuras en el mismo sector urbano donde ha edificado sus redes sociales. Esto requiere áreas urbanas residenciales incluyentes, diversas, que garanticen diferentes estándares y permitan, a partir de la variedad, evitar la monotonía urbana.

Garantizar el derecho de transportación y circulación en la ci udad beneficia la satisfacción de las necesidades y expectativas de los usuarios urbanos, lo que permite una conexión más directa con las vías de la malla principal de la ciudad. En principio, garantizando en el barrio y su contexto (especialmente para los sectores de bajos ingresos económicos) una malla vial terciaria que se conecte a una secundaria y primaria de fácil acceso a la malla vial principal de la ciudad. Que favorezca la transportación en todas sus modalidades (vehículo particular, transporte público, ciclorrutas y peatonales) e integre a los espacios viarios alternativas seguras para los peatones y las bicicletas. También debe intensificarse la eliminación de barreras arquitectónicas para facilitar la movilidad y circulación de las personas con discapacidad o limitaciones físicas.

Lo anterior debe relacionarse con las alternativas, beneficios y usos que ofrece el entorno urbano, y que garanticen la ubicación de equipamientos y servicios comunitarios en distancias cortas. Para el intercambio y manifestación, equipamientos educativos, financieros, de culto, salud, de abastecimiento y comercio barrial. De recreación pasiva, entendida esta como cines, teatros, anfiteatros, zonas verdes para el descanso, entre otros, y servicios de recreación activa como canchas deportivas al aire libre, polideportivos, parques de diversiones y otros.

La accesibilidad a servicios básicos urbanos es esencial para asegurar la calidad de vida y la asociación de los ciudadanos, también favorece las apreciaciones de valor en la vivienda, condicionadas por su entorno y las facilidades que este le ofrece al usuario, las cuales a su vez se ven reflejadas en su percepción de calidad.

Para garantizar la calidad de las relaciones entre la solución habitacional y su contexto urbano, resulta conveniente la presencia de espacios verdes en cualquier escala, no solo para mejorar la calidad ambiental, sino también para producir alimentos, absorber el ruido y favorecer el ambiente térmico y visual en los espacios abiertos. Favorecer una adecuada relación con el verde urbano que permita su cuidado y conservación por los usuarios en el tiempo, beneficia la calidad de las relaciones vecinales, el clima social, la generación de redes de intercambio y ayuda mutua, favoreciendo los sentimientos de arraigo. Garantizar que el usuario observe espacios verdes desde el interior de su vivienda permite que abogue por su conservación.

Igualmente, deben conservarse en lo posible las condiciones naturales del terreno, evitando grandes y complejos movimientos de tierra, identificando los posibles riesgos naturales del lugar, tomando acciones para su mitigación y evitando los desarrollos habitacionales en lugares de riesgo, ya que al favorecer una adecuada relación con la naturaleza, se protege y garantiza la vida humana.

Por otra parte, y relacionado con el contexto más inmediato a la vivienda y con la propia vivienda, deben permitirse, en especial para las soluciones de bajos ingresos económicos, dentro de la vivienda y a su alrededor, áreas que puedan independizarse para asumir actividades económicas que favorezcan tanto a la familia como a la comunidad. Considerar la diversidad social facilitando la adaptabilidad del uso espacial doméstico a los diferentes requerimientos, incorporando en la vivienda una organización espacial o áreas que las familias puedan adaptar para realizar actividades que les permitan aumentar sus ingresos.

Proponer el uso de tecnologías apropiadas que articulen los diversos sistemas que confluyen en la vivienda (constructivos e instalaciones), favorezcan la sustentabilidad económica y ambiental y beneficien su evolución en función de los requerimientos cambiantes de los usuarios.

Y, finalmente, garantizar instalaciones y servicios urbanos que reconozcan en las nuevas tecnologías su impacto para el desarrollo social y humano en un contexto de comunicaciones y conexiones avanzadas y competitivas.

Referencias

Badie, B. (1995). La fin des territoires: essai sur le désordre international et sur l’utilité social du respect. París: A. Fayard.

Boeree, G. (2003). Teorías de la personalidad: Abraham Maslow 1908-1970. Recuperado de http://webspace.ship.edu/cgboer/maslowesp.html

Coraggio, J. L. (1992). Del sector informal a la economía popular: un paso estratégico para el planteamiento de alternativas populares de desarrollo social. En Clacso (Ed.), Más allá de la informalidad. Recuperado de http://bibliotecavirtual.clacso.org.ar/ar/libros/ecuador/ciudad/coraggio.rtf

De la Puente, P., Muñoz, P. y Torres, E. (1990). Satisfacción residencial en soluciones habitacionales de radicación y erradicación para sectores pobres de Santiago. Eure, 16 (49), 7-22.

De Suremain, M. D., Cardona, L. y Dalmazzo, M. (1994). Las mujeres y la crisis urbana, o la gestión invisible de la vivienda y los servicios. Bogotá: ENDA/CEHAP/AVP.

García, J. (2004). La comprensión de la vivienda como un dominio vital de los seres humanos. Revista Española de Pedagogía (REP), 62 (228), 229-256.

Gilbert, A. (2001). ¿Una casa es para siempre?: movilidad residencial y propiedad de la vivienda en los asentamientos autoproducidos. Territorios: Revista de Estudios Regionales y Urbanos, 1 (6), 51-73.

González, D. (2009). La vivienda como tema de diseño. La Habana, Cuba: Félix Varela.

Hidalgo, R. y Saldías, B. (1998). La satisfacción residencial de los usuarios en los programas de vivienda social en Santiago de Chile. Ponencia presentada en el III Congreso del Centro de Estudios de América Latina de Cataluña (CEALC), Universidad de Vic, Barcelona, España.

Lefebvre, H. (1978). El derecho a la ciudad. Barcelona: Península.

Maslow, B. G. (1971). The Farther Reaches of Human Nature. Nueva York: Viking Press.

Maslow, A. H. (1991). Motivación y personalidad. Madrid: Díaz de Santos.

Maslow, A. H. (2007). El hombre autorealizado. Barcelona: Kairós.

Max-Neef, M. A., Elizalde, A. y Hopenhayn, M. (1993). Desarrollo a escala humana: conceptos, aplicaciones y algunas reflexiones (3^a ed.). Montevideo: Nordan-Comunidad.

McClelland, D. C. (1989). Estudio de la motivación humana. Madrid: Narcea.

Montaner, J. M. y Muxí, Z. (2010). Reflexiones para proyectar viviendas del siglo XXI. Revista de Arquitectura Universidad de Los Andes de-arq, 6, 82-99.

Pérez, A. L. (2011). La calidad del hábitat para la vivienda de interés social: soluciones desarrolladas entre 2000 y 2007 en Bogotá. Revista INVI, 26 (72), 95-126.

Pérez, A. L. (2013). Bases para el diseño de la vivienda de interes social: según las necesidades y expectativas de los ususarios. Bogotá: Ediciones Unisalle.

Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD). (2000-2012). Desarrollo humano en Chile.

Real Academia Española (RAE). (2001). Diccionario de la lengua española (22ª ed.). Madrid: Espasa.

Rodríguez, G. M. (2008). La dimensión habitacional del desarrollo humano: índice de desarrollo socio habitacional. La Paz: Red Hábitat.

Turner, J. F. (1977). Vivienda, todo el poder para los usuarios: hacia la economía en la construcción del entorno. Madrid: H. Blume.

Turner, J. y Robert, F. (1972). Freedom to Build: Dweller Control of the Housing Process. Nueva York: Macmillan.

Notas al pie

* Profesor asociado, Universidad de La Salle, Facultad de Ciencias del Hábitat. Docente e investigador. Correo electrónico: aleperez@unisalle.edu.co

¹ El movimiento moderno en la historia de la arquitectura y el urbanismo se desarrolla durante la primera mitad del siglo XX, nace en Europa y se propaga por todo el mundo influenciando el arte y el diseño. Se caracteriza por su espíritu renovador que involucró las preocupaciones sociales, económicas y científicas de la época.

² Con el cual sea posible una sociedad equitativa que disminuya la brecha entre ricos y pobres, justa, que favorezca el acercamiento entre los diferentes actores (públicos y privados) para lograr mitigar el impacto de las acciones humanas en la naturaleza, a partir de una cultura ciudadana de respeto mutuo, solidaridad y participación.

³ El Derecho Humano a la vivienda Adecuada (1993), las bases del Plan de Acción Regional de América Latina y El Caribe sobre Asentamientos Humanos (2001), aprobados en la Conferencia Estambul más 5, la Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad (2003, 2004, 2005), los foros sociales mundiales (2001 al 2013), foros mundiales urbanos (2002, 2004, 2006, 2008, 2010 y 2012), entre otros.

⁴ En el primer nivel se encuentran las necesidades básicas que corresponden a las necesidades fisiológicas; en el segundo nivel se encuentran las que corresponden a la seguridad y la protección; el tercer nivel corresponde a las necesidades de afiliación y el desarrollo afectivo, y cerrando las necesidades de déficit, en el cuarto nivel se encuentran la estima, que concierne a la necesidad del respeto a uno mismo y al respeto de las demás personas. Ubicado en el último nivel de la pirámide las necesidades más elevadas que le proporcionan al individuo el sentido de la vida gracias al desarrollo potencial de una actividad específica.

⁵ Objetos no materiales, construcciones culturales que pueden o no involucrar bienes económicos (ser, tener, hacer y estar). Estos varían con el tiempo y pudieran definir los principios culturales de una sociedad.

⁶ Cambian con los ciclos económicos, la moda, y son coyunturales.

⁷ Se refiere a la esperanza de conseguir en adelante una cosa si se presenta la oportunidad que se desea (Real Academia Española, 2001).

⁸ En el espacio vital de una persona, el endogrupo será aquel con el cual la persona se identifica, permitiendo así formalizar y potenciar los lazos de comunicación para la planificación y solución de conflictos.

2

Capítulo

La regulación y los precios del suelo: un estudio de caso para Barranquilla

Yesenia Barandica A.*

Néstor Garza**

Introducción

En este capítulo se pretende analizar el impacto que la aplicación de una norma de regulación urbana puede tener sobre los precios del suelo en el caso de la ciudad de Barranquilla, Colombia. La razón para acometer esta investigación radica en el hecho de que cualquier interpretación empírica de esta relación va a estar determinada por la correspondiente aproximación conceptual adoptada.

Por otra parte, en el campo del análisis empírico son escasos los estudios de esta problemática en la literatura internacional y nacional, lo que deja un espacio de investigación fundamental en el direccionamiento de políticas de suelo en el país y la región. Evidentemente, en el caso de la ciudad de Barranquilla no solo no se ha avanzado en el tema particular propuesto, sino que además, la investigación sobre mercados de suelo es escasa.

Es la primera vez que en la ciudad se construye una base de datos barrial con variables de regulación urbana, de demanda, de servicios públicos, de amenazas ambientales y de seguridad, útil para el análisis del comportamiento de los precios del suelo y de otros fenómenos urbanos. En este sentido, la investigación propuesta constituye un pilar, no solo para la toma de decisiones públicas, sino para coadyuvar al crecimiento de la investigación sobre mercados de suelo en la ciudad.

En este documento utilizamos información del Estatuto Urbano 1994 y del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) 2000, en relación con los precios del suelo en los años 1994 y 2005, utilizando otras variables socioespaciales como controles. De esta manera, podremos evaluar las relaciones entre modificaciones en los precios del suelo y cambios en la norma.

El presente capítulo se organiza en cuatro secciones: la primera es esta breve introducción, donde se esboza de manera general el contenido y la forma en que se desarrolla el documento. En la segunda sección se realiza un análisis teórico y una discusión conceptual en torno a los efectos esperados de diferentes escenarios de aplicación de la normativa urbana, teniendo presente la idea de que las “restricciones” al libre uso del suelo implicarían mayores precios cuando este es más regulado, pero al mismo tiempo, si se garantizara una mayor libertad, esta coincidiría con mayores aprovechamientos y la consecuente valorización del suelo. En dicha sección se analiza otra posibilidad teórica en la cual el incremento en los precios del suelo debido a la regulación no es sinónimo de ineficiencia, sino de mejoras en la calidad ambiental urbana (incremento de la demanda).

La tercera sección se concentra en determinar la mejor aproximación econométrica al marco conceptual esbozado, resaltando que se trata de evaluar una política pública que varía en el tiempo y en el espacio, y cuyo impacto más evidente tiene un carácter territorial. Se explica la manera como se calcula el coeficiente de aprovechamiento (CA) por barrios, al tiempo que se presentan las otras variables de regulación-control escogidas.

En la sección cuarta se presentan los principales resultados del ejercicio empírico, destacando las diferencias alcanzadas para tres grupos diferentes de tipos constructivos: general, unifamiliar/bifamiliar/trifamiliar y multifamiliar/ conjunto residencial. Por último, se presentan las conclusiones del estudio.

La normativa urbana y los precios del suelo
Elementos teóricos de la regulación urbana

La regulación de usos del suelo ha sido uno de los elementos dominantes en la práctica del urbanismo, la cual es analizada en términos económicos como un esfuerzo por minimizar el impacto negativo de las externalidades propias de las aglomeraciones urbanas. Por ello, en esta tradición se distinguen diferentes tipos de regulación (O’Sullivan, 1996): límites al crecimiento, zonificación, limitaciones a la intensidad de uso.

La zonificación es la forma tradicional de evitar la cercanía de actividades consideradas incompatibles, esta ha sido ampliamente usada en varios países del mundo y no ha sido en general resistida por desarrolladores y habitantes. Sin embargo, las limitaciones a la intensidad de uso han sido altamente resistidas legal y políticamente en diferentes países, pues se consideran limitaciones del potencial de negocio de cada lote de suelo urbano.

Dentro de las limitaciones a la intensidad de uso, se encuentran las denominadas cesiones urbanísticas, es decir, la utilización de los lotes urbanos sin copar la totalidad de su extensión con el espacio construido privado. Otro tipo de regulaciones en la intensidad de uso son aquellas relacionadas con la altura de las edificaciones y, en algunos casos, con la cantidad de unidades de vivienda o comercio entre las cuales puede ser subdividido cada predio.

Con respecto a esta problemática, dos interpretaciones han venido haciendo carrera en América Latina: por un lado, se plantea que la exigente reglamentación urbanística disminuye la oferta de suelos potencialmente urbanizables y esto eleva el precio, mientras que, por el otro, se argumenta que es la laxitud en las reglamentaciones urbanísticas la que alienta la especulación y eleva los precios (Morales, 2007). En este artículo denominamos hipótesis liberal a la primera interpretación, al tiempo que se llama hipótesis regulacionista a la segunda.

En el presente trabajo agregamos además una tercera línea de interpretación que afirma que las regulaciones más estrictas efectivamente elevan el precio del suelo, pero no por un efecto sobre el lado de la oferta, sino por la mejora (o por lo menos la mejora potencial) en la calidad del medio ambiente construido y el consecuente incremento de la disposición a pagar por el lado de la demanda. Llamaremos a esta última hipótesis ambientalista.

La hipótesis “liberal”

La hipótesis liberal argumenta que la regulación urbana distorsiona el normal funcionamiento del mercado que crea una escasez aparente del suelo, por lo tanto, aumenta su precio. Lo grave de esta situación radica en que al aumentar el precio del suelo, se incrementa el precio de la vivienda, lo que agudiza la crisis habitacional (Larraín et al., 1996).

Esta corriente argumenta que la asignación de los usos del suelo debe determinarse por su rentabilidad. Por tal motivo, el mercado es el mejor mecanismo para lograr un equilibrio entre los diferentes intereses de la sociedad. En la figura 1 se presenta una aproximación esquemática a la lógica de esta argumentación.

Figura 1. Limitaciones al mercado y precios del suelo

Fuente: elaboración propia a partir de O’Sullivan (1996).

En la figura 1 se representa una ciudad que tiene dos demandas por suelo claramente diferenciadas (submercados): para casas de un piso en el panel izquierdo, o para edificios de apartamentos en el derecho, esta última demanda tiene mayor pendiente debido a que una intensidad de uso mayor coincide a su vez con una mayor disposición a pagar. En el equilibrio de libre mercado, esta ciudad reparte por mitades iguales las 120 hectáreas urbanizables, por lo que alcanza un precio de $20 por m² en toda la ciudad y 60 hectáreas para cada intensidad de uso.

El gobierno de la ciudad determina que el suelo para viviendas de un piso aumente a 80 hectáreas, mientras que para edificios de apartamentos este disminuya a 40. Las razones que guían estas decisiones pueden ser de corte ambiental o paisajístico; sin embargo, el resultado es que el nuevo precio de equilibrio en el mercado de suelo disminuye a $15 en las zonas para 1 piso, mientras que aumenta a $40 en las zonas de edificios. El promedio ponderado de precios en la ciudad se incrementa a $23,33 por m².

El argumento expuesto parece razonable y es el tipo de marco conceptual que subyace a los ejercicios de comprobación empírica que se pueden consultar en estudios pioneros sobre el tema (Rose, 1989; Thorson, 1996; Son y Kyung-Hwan, 1998; Shilling et al., 1991). Autores como Phillips y Goodstein (2000), Pollakowski y Wachter (1990) y Simmie et al. (1992) agregan una dimensión de series de tiempo a dicho tipo de análisis.

Una mención especial merecen los trabajos de Fischel (1990) y Glick-field y Levine (1992), pues entienden que la zonificación es el resultado de un conflicto de poder, y que tiende a ser seguidora de hechos cumplidos y no necesariamente la determinante de los precios. Como solución a dicho problema de especificación, Ihlandfeldt y Shaughnessy (2004) e Ihlandfeldt (2007) utilizan variables instrumentales para determinar la dirección de la causalidad entre precios del suelo y regulación.

El uso de variables instrumentales en contextos panel fue implementado por Glaesser y Ward (2009) y Davis y Heathcote (2007), para detectar el efecto de la regulación sobre los precios al impactar la economía urbana por la vía de la oferta de suelo. Dantas et al. (2007) y Biderman (2008) decidieron usar aproximaciones espaciales para entender el impacto de la regulación urbanística sobre el precio del suelo en ciudades brasileras.

Una aproximación más comprensiva dentro de esta tradición se encuentra en Cheshire y Sheppard (2002), quienes evalúan tanto el lado de la oferta como el de la demanda por suelo en la intención de hacer una evaluación de bienestar en equilibrio general. Estos autores encuentran que aunque la regulación urbanística incrementa los precios del suelo, también genera por ese mecanismo redistribuciones del ingreso en la sociedad que de hecho han beneficiado (en términos financieros) a los habitantes de menores ingresos en el Reino Unido.

La hipótesis “regulacionista”

La teoría económica urbana contemporánea (teoría microeconómica de la localización) considera que las políticas de control al uso del suelo en ocasiones son utilizadas para limitar el crecimiento de la población. Una de las maneras de controlar el crecimiento poblacional es limitando el área de la ciudad mediante la fijación de fronteras en la cobertura de los servicios urbanos. Otra forma es limitando el número de permisos de construcción.

En la lógica de la interpretación propuesta, las fronteras de los servicios reducen el tamaño del sector residencial, lo cual disminuye la oferta laboral en la ciudad, y así se incrementa el salario. El aumento en el salario permite pagar mayores rentas por localización en la ciudad regulada.

De los factores productivos que utilizan las empresas, solamente el suelo tiene la característica de la irreproductibilidad, es decir, cada lote de terreno tiene una calidad de situación particular con respecto a los demás lotes en la ciudad. Esta es la razón por la cual el factor suelo “no puede ser producido para la venta”, y, más bien, debe ser pagado en relación con su virtual monopolio de localización.

En relación con esto, David Ricardo planteaba que a diferencia de los demás recursos naturales, la tierra, por ser un recurso limitado, con características físicas y productivas distintas, implica la fijación de un precio en su apropiación. Agrega que si toda la tierra tuviera las mismas propiedades, si fuera ilimitada y uniforme en cantidad, ningún precio se pagaría por su uso.

En realidad, puesto que la calidad de situación de cada lote de terreno con respecto al centro de la ciudad y la totalidad del entramado urbano es una mercancía irreproducible, su precio no puede asumirse como representante de su costo marginal, ni siquiera en presencia de multitud de compradores y vendedores, supuesto factible en el caso de los factores capital y trabajo.

Si regresamos al análisis de la figura 1, podemos apreciar que en el ejemplo escogido el gobierno de la ciudad incrementó el espacio para viviendas de un piso, y los precios del suelo se incrementaron en promedio. En dicha presentación no tuvimos en cuenta que lo que el público demanda no es suelo, sino espacio construido (Jaramillo, 1994), y es este último el que se encarece o abarata en relación con su abundancia o escasez relativa.

En el ejemplo de la figura 1, cuando se autoriza una mayor extensión de suelo para viviendas de un piso, estas son abundantes en relación con los edificios de apartamentos, pero no hemos hecho ninguna aclaración sobre la cantidad total de espacio construido residencial que va a tener la ciudad. De hecho, es el permiso de construir en altura lo que permitirá que el suelo capture un mayor porcentaje del valor total del espacio construido por la vía del residuo.

Una consecuencia de la operación del mercado libre es que los índices constructivos aumentan con el crecimiento económico y poblacional de la ciudad. Este tipo de interpretación es el que lleva a varios analistas a considerar que cuanto más estrictas sean las obligaciones urbanas representadas en cesiones y cumplimiento de los estándares urbanísticos, menos deberían subir los precios del suelo, y al contrario, deberían disminuir (Alfonso, 2008).

En el mismo sentido pero en un diferente orden de interpretación, es frecuente observar que arquitectos, investigadores y agentes del sector consideran que cuando el Estado permite que cada constructor utilice técnicas de construcción más intensivas, esto coincide con mayores precios del suelo, de allí que se llegue a la inferencia de que es el permiso estatal el que valoriza el suelo.

Por otra parte, incluso siguiendo textualmente el análisis de la figura 1, si el incremento se hubiera dado en el área para edificios de apartamentos, el precio promedio ponderado en la ciudad de hecho hubiera descendido (hasta $8,33). Este último resultado contradictorio hace parte de la discusión que incentiva la realización de esta investigación y que será discutido con mayor detalle más adelante.