Kitabı oku: «Как экономить на налогах, используя законные способы. Часть 3», sayfa 3

Как учесть расходы по ремонту помещения до заключения договора аренды

Этот кейс подойдет как компаниям на общем режиме, так и упрощенцам с объектом «доходы минус расходы». Он позволяет снизить риски от признания в налоговом учете расходов на ремонт помещения, которое вы еще не арендовали и не подписали договор аренды, но владелец недвижимости настаивает на предварительном проведении ремонтных работ.

В общем случае до заключения договора аренды такие затраты из налоговой базы фискалы, скорее всего, у вас выкинут и будут настаивать на доначислении налогов. Сегодня я расскажу два способа, как этого можно избежать.

Способ первый – заключение с арендодателем агентского договора. По такому договору потенциальный арендатор выступит в роли агента, а собственник помещения, соответственно, в роли принципала. Агент произведет ремонтные работы, заключая договоры от своего имени, но за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). Чтобы реальные ремонтные расходы легли на арендатора, после заключения договора аренды на эти суммы увеличивается стоимость аренды. В зависимости от их размера это можно сделать единовременно или распылить на несколько месяцев.

С целью не потерять живые деньги, а не налоговые расходы будущему арендатору имеет смысл подстраховаться и заключить еще и предварительный договор аренды, в таком случае владелец помещения не сможет отказаться от заключения договора аренды после проведения в нем ремонта. Но даже если это произойдет, будет с чем идти в суд.

Способ второй – только предварительный договор. Он сам по себе тоже поможет сэкономить налоги, причем не только будущему арендатору, но и арендодателю, об экономии второго я писал пост ранее.

Но налоговики неоднозначно относятся к признанию затрат на ремонт помещения при наличии только предварительного договора. Хотя он может обосновать деловую цель и экономическую целесообразность расходов (ст. 252 НК РФ). В таком случае защите расходов на ремонт до заключения договора аренды дополнительно поспособствует выгодное для арендатора месторасположение недвижимости, а также возможность доказать, что аренда этого объекта обошлась ему дешевле, чем у других собственников.

Второй вариант, то есть использование только предварительного договора, несет для потенциального арендатора больше налоговых рисков, нежели агентский договор. На практике налоговики могут использовать нормы ГК РФ, согласно которым владелец недвижимости обязан передать изначально имущество в состоянии, пригодном для использования (с. 611 ГК РФ). Из чего получается, что арендатор не обязан проводить ремонт за свой счет до заключения договора аренды.

Как сэкономить налоги при покупке иностранной компании

Если быть точнее, этот кейс для тех, кто не просто хочет купить компанию, а планирует ее приобрести вместе с недвижимостью за рубежом. Например, это актуально для тех, кто на упавшем сейчас рынке недвижимости желает приобрести коммерческую недвижимость для сдачи ее в аренду или для ведения гостиничного бизнеса, после того как коронавирусная история станет сходить на нет.

В обычной ситуации при покупке доли в иностранной компании, если у нее отсутствует постоянно действующее представительство в России, организация-покупатель, резидент РФ, выступает в роли налогового агента по налогу на прибыль.

При этом налог платится по стандартной ставке налога на прибыль 20%, деньги нужно удержать с дохода нерезидента, на практике это часто приводит к удорожанию сделки на 1/5 от ее стоимости. Чтобы этого избежать, нам потребуется дружественный физик, в идеале не ИП, который выступит промежуточным звеном.

Необходимость выступать в роли налогового агента по налогу на прибыль при выплате доходов иностранной компании установлена подп. 5 п. 1 ст. 309 НК РФ. Ее ввели, чтобы упредить использование схемы оптимизации, когда вместо непосредственно недвижимости иностранец продает компанию, которая владеет необходимыми покупателю активами, право на льготы в рамках международных соглашений нужно подтвердить документально (подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 310 НК РФ). Налог на прибыль снижает доходы иностранного продавца. Он попытается компенсировать эти потери за счет завышенной цены.

Промежуточный покупатель-физик позволит вам сэкономить приличные деньги при реализации этой операции, ведь он налог на прибыль за нерезидента платить не обязан.

Например, стоимость доли в иностранной компании оценивается в – 350 тыс. евро, 20% от этой суммы составляет 70 тыс. евро, что в переводе в рубли по курсу 89 руб. – 6,23 млн руб., именно столько можно сэкономить при реализации данного кейса.

Чиновники подтверждали: если сделка по покупке доли компании нерезидента оформляется через гражданина РФ, то в таком случае не нужно удерживать налог у источника выплаты. В дальнейшем можно выкупить доли у него, это не приведет к необходимости платить налог на прибыль (письмо ФНС № СД-4-3/22898@ от 27.11.2018 года).

В качестве техники безопасности при реализации кейса нужно выждать какое-то время между покупкой физлицом доли в иностранной компании и продажей ее российскому ООО. Оптимальным будет период полгода и более. Также неплохим вариантом будет оставить компанию на этом физлице, а его сделать хранителем активов, но это уже другая история.

Как не потерять расходы на амортизацию при длительной реконструкции основного средства

По общему правилу из состава амортизируемого имущества в целях налогообложения прибыли исключаются ОС, находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев (п. 3 ст. 256 НК РФ).

Чтобы не терять расходы на амортизацию, в налоговом учете есть два способа.

Первый – это разделить ОС на два инвентарных объекта, при этом один из них будет продолжать использоваться, поэтому амортизация по нему будет начисляться. А второй в связи с длительной реконструкцией приостановит начисление амортизации.

Запрета на такое разукрупнение нормативные акты по бухгалтерскому учету и НК РФ не содержат. Анализ судебной практики говорит о том, что разделение одного объекта на несколько инвентарных объектов также возможно. В постановлении ФАС Московского округа № А40—127428/10 от 14.05.2014 года судьи указали, что основанием для раздельного учета объектов основных средств может являться возможность их самостоятельного использования.

Чиновники Минфина также не возражают против того, что компания может выделить два самостоятельных объекта и амортизировать их отдельно (письмо Минфина России №03-03-06/1/560 т 19.10.2012 года). Это подойдет для ситуации, когда у вас есть, например, комплекс оборудования, часть из которого можно использовать самостоятельно, а часть будет находиться на длительной реконструкции.

Второй вариант – это использование части объекта без разделения. Например, у вас на балансе числится здание, возможно даже в несколько этажей, оно будет длительно реконструироваться (более 12 месяцев), и по логике вы должны по нему полностью остановить амортизацию. Но если вы сдадите часть здания в аренду, к примеру тем же подрядчикам, производящим реконструкцию под бытовые нужды или для размещения персонала и т.д., это позволит вам не терять амортизационные расходы.

Правомерность использования такого подхода подтвердила ФНС в письме № СД-4-3/22720@ от 09.11.2017 года. Если часть реконструируемого объекта ОС используется в деятельности, направленной на получение дохода, то разрешено возобновить начисление амортизации по данному объекту с начала месяца, в котором начато такое использование.

НДС

Как сэкономить НДС, если сделка признана недействительной

Если сделка была признана недействительной на основании ст. 166 ГК РФ и вы по определенным причинам не собираетесь этот факт оспаривать, то даже в такой ситуации есть варианты для оптимизации.

В общем случае поставщик при отгрузке начисляет НДС, отражает его в декларации и передает покупателю счет-фактуру. На основании полученного счета-фактуры покупатель принимает к вычету НДС. Когда сделка признается недействительной в силу ст. 166 ГК РФ, то поставка полностью аннулируется, так как будто реализации не было. Если так, то отменяется и переход права собственности на товар по недействительной сделке. В итоге будет отсутствовать объект обложения НДС как таковой (п. 1 ст. 146 НК РФ).

При отсутствии реализации покупатель теряет право на вычет НДС, а поставщик, напротив, может рассчитывать на возврат излишне начисленного налога. Правда, как это сделать и в каком налоговом периоде, НК РФ четко не поясняет. В Кодексе сказано, что у поставщика есть право предоставить уточненную декларацию по НДС за тот квартал, в котором он отгрузил товар. Также продавец вправе заявить к вычету НДС при возврате товаров, если покупатель отказался исполнять договор или решил его расторгнуть (п. 5 ст. 171 НК РФ).

Но вторым правилом необязательно пользоваться, если сделка была признана недействительной, несмотря на то что именно на нем настаивают налоговики. В таком случае полностью аннулируется реализация, в результате поставщик изначально переплатил НДС, а покупатель завысил вычеты.

Если суд признал сделку недействительной, продавцу выгоднее подать уточненку за тот период, в котором он отгрузил товар. Покупателю – откорректировать налоговую базу периода, когда сделку признали недействительной. Если налоговики будут сопротивляться и настаивать на том, что поставщик имеет право на вычет НДС на основании своего же счета-фактуры только в квартале, когда было решение суда о признании сделки недействительной, то берите на вооружение определения ВС №302-КГ17—16602 от 16.02.2018 года, №309-КГ14—2300 от 09.10.2014 года.

Верховный суд подтвердил, что стороны вправе самостоятельно решать, в каком периоде откорректировать обязательства по НДС: в периоде совершения сделки или в периоде признания ее недействительной. Допускается сделать тот выбор, который выгоден вам, а не бюджету. Подача уточненной декларации даст возможность инспекторам прокамералить отчет повторно, но зато после проведения проверки можно рассчитывать на возврат налога или его зачет.

Как не платить НДС при реимпорте товара

Термин реимпорт знаком компаниям, занимающимся внешнеэкономической деятельностью, как закупающим товары за рубежом, так и продающим их на экспорт. Для тех, кто не в курсе, реимпорт – это специальная таможенная процедура, заключающаяся в обратном ввозе в страну товаров, которые ранее были экспортированы в зарубежное государство.

По общему правилу НДС принимают к вычету, если ввезенный в Россию товар помещен под одну из четырех таможенных процедур: выпуск для внутреннего потребления; переработка для внутреннего потребления; временный ввоз; переработка вне таможенной территории. Такие правила предусмотрены пунктом 2 статьи 171 и пунктом 1 статьи 172 НК РФ.

Выходит, что нет оснований для принятия к вычету сумм НДС, уплаченных на таможне при ввозе товаров в РФ в процедуре реимпорта. В то же время суды разрешали сумму уплаченного при реимпорте таможенного НДС учесть в прочих расходах при расчете налога на прибыль согласно подп. 1 п. 1 ст. 264 (Определение ВАС РФ № ВАС-16060/11, А40—152586/2010 от 21.12.2011 года).

Однако в этом году арбитры пришли к более выгодным для налогоплательщиков выводам. В новом постановлении суд установил, что при реимпорте товара отсутствует фактическая реализация, раз так, то нет и обязанности по уплате НДС (постановление АС СКО по делу № А53—4595/2020 от 04.02.2021 года).

Логика судей следующая: при экспорте организация не возмещала НДС и не представляла в ФНС заявление об освобождении от уплаты налога по ст. 145 НК РФ. Поскольку сумма НДС, уплаченная декларантом по декларации на товары (ДТ), не возмещалась из бюджета, у компании не возникла обязанность уплаты налога при ввозе в РФ собственного товара в порядке реимпорта.

Применение нулевой ставки НДС при реализации товаров на экспорт не являлось ни освобождением от обязанности уплатить налог в смысле ст. 145, 145.1 НК РФ, ни исключением этой операции из налогообложения в смысле ст. 149 НК РФ.

При этом арбитры считают, что согласно Налоговому кодексу применение нулевой ставки при экспорте товаров представляет собой не освобождение или льготу от уплаты НДС, а расчет его по специальной ставке 0%, предусмотренной в отношении экспорта, что не приводит к возникновению обязанности уплаты НДС при реимпорте товаров. Берите на заметку и не переплачивайте налоги.

Как арендодатель может не платить НДС с части арендной платы, получаемой от арендатора

В расходах на ремонт помещения, сдаваемого в аренду, заложено несколько вариантов для оптимизации налогов. Ранее я писал о том, каким образом можно учесть расходы по ремонту помещения до заключения договора аренды, этот кейс позволял вам сэкономить налог на прибыль или УСН. Сегодня я расскажу, как арендодателю можно сэкономить НДС с части арендной платы.

Для этого вам потребуется в договоре аренды предусмотреть условие о том, что арендатор обязан произвести ремонт помещения за свой счет. В силу ст. 616 ГК РФ на арендатора и так возлагаются обязательства поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капремонт, который по деньгам стоит дороже текущего, обычно несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды и соглашением сторон. В итоге и капитальный ремонт можно тоже обязать делать арендатора. Если условия договора не соблюдаются, то пострадавшая сторона вправе претендовать на возмещение. С полученного возмещения арендодатель НДС не платит, вот тут и заложена фишка оптимизации.

На практике это выглядит так: оформляется договор аренды помещения, по его условиям ремонт (текущий и/или капитальный) арендатор обязан выполнить за свой счет, если он этого не делает, то выплачивает компенсацию, не облагаемую НДС. Это условие договора он специально не соблюдает. Далее потребуется оформить в адрес арендатора претензию, в которой тот согласится и выразит готовность оплачивать возмещение по договору единовременно либо по графику.

Налоговики в своих письмах указывают, что возмещение арендатором стоимости не сделанного ремонта не считается реализацией, облагаемой НДС (письмо ФНС России № ШТ-6-03/996@ от 11.10.2006 года). Поэтому и счета-фактуры арендодатель на такое возмещение не выставляет (письмо ФНС России №03-4-03/1555 от 11.08.2006 года).

Главное – не перепутайте: речь идет не о возмещении арендатором расходов арендодателя на проведение текущего ремонта за свой счет, с него надо платить НДС (письма Минфина России №03-03-06/1/19 от 25.01.2010 года, №03-03-06/2/215 от 06.11.2009 года).

А о несоблюдении условий договора и связанного с ним возмещения, именно оно НДС не облагается, причем не только по договорам аренды (ст. 162 НК РФ, письма Минфина №03-07-11/33051 от 08.06.2015 года, ФНС № АС-4-3/12914 от 09.08.2011 года). Судьи с таким подходом солидарны (постановления ФАС Уральского округа № Ф09—6236/07-С2 от 09.08.2007 года, № Ф09—5510/07-С2 от 23.07.2007 года, № Ф09—4654/07-С2 от 20.06.2007 года).

Как сохранить вычет по НДС, импортируя товар, если отсутствуют деньги для его оплаты на таможне

Этот способ оптимизации поможет компании, импортирующей товар, отложить уплату НДС с помощью дружественных партнеров, если импортный товар пришел на границу, ввозить его надо, а собственных денег в силу кассового разрыва на оплату таможенных пошлин нет.

В таком случае за импортера может расплатиться третье лицо на основании агентского договора. При этом за покупателем иностранного товара сохраняется право предъявления к вычету таможенного НДС. Однако важно, чтобы импортер сумел подтвердить, что дружественной компанией или ИП платежи осуществлялись от его имени и в счет взаиморасчетов с третьими лицами по агентскому договору.

Помимо заключения агентского договора, вам потребуется оформить письмо на имя руководителя таможни, в нем пояснить, что за вас платит третье лицо по договору. Чтобы доказать налоговикам оплату НДС, запросите на таможне письменное подтверждение уплаты налогов и таможенных пошлин и приложите копию письма руководителю таможни.

Инспекторы на местах не должны возражать против таких маневров, Минфин России выражал официальную позицию о том, что импортер в аналогичной ситуации праве принять к возмещению НДС, оплаченный на таможне посредником (письма №03-07-08/62931 от 4 сентября 2018 года, №03-07-08/38192 от 02.07.2015 года). Единственное условие – платеж должен производить резидент РФ, поэтому не стоит перекладывать оплату пошлин на иностранного поставщика.

Тот факт, что налог заплатил не сам импортер, декларирующий ввоз товаров, а третье лицо, значения не имеет. Таможенный кодекс РФ разрешает перечислять таможенные платежи любым заинтересованным лицам. А декларант ввозимых товаров обязан либо перечислить таможенные платежи самостоятельно, либо обеспечить их уплату.

Суды поддерживают компании, когда НДС на таможне был оплачен третьим лицом по соглашению с импортером, если налоговики пытаются отказать в вычете НДС (постановления ФАС Дальневосточного округа № Ф03-А51/06—2/1151 от 4 мая 2006 года, Северо-Западного округа № А56—9192/2006 от 10 сентября 2007 года). Арбитры указали, что оплата таможенных платежей от имени импортера и в счет взаимных расчетов с ним никак не может служить основанием для отказа в применении вычета (постановление ФАС Северо-Западного округа № А52—6582/2005/2 от 13 ноября 2006 года).

Как можно перенести вычет по НДС на срок, превышающий три года

По общему правилу на возмещение НДС у компании есть три года. На практике случается такое, что указанный срок вышел, а налог показать в декларации не успели. Есть причины, по которым можно предъявить НДС к вычету за пределами трехлетнего срока и не потерять НДС, но свою позицию, возможно, придется отстаивать в суде.

Возмещение НДС производится после принятия товаров на учет на основании соответствующих первичных документов и счетов-фактур при условии, что товары приобретены для осуществления налогооблагаемых операций (ст. 172 НК РФ, письмо Минфина России №03-07-14/09 от 04.03.2011 года).

Вычет НДС разрешен не позднее налогового периода, в котором истекает 3 года с момента принятия товаров к учету (ст. 173 НК РФ). Фактически он может превышать 3 года с момента выписки контрагентом счета-фактуры и товарной накладной. Ключевым моментом является именно дата принятия ТМЦ к учету, которая должна быть документально подтверждена, иначе налоговики откажут в переносе срока вычета за пределы трехлетнего срока.

Три года отсчитываются от даты окончания квартала, в котором компания оприходовала (приняла к учету) товары, работы или услуги. Но без учета срока для представления декларации (п. 3 ст. 6.1 и п. 2 ст. 173 НК РФ, определение Конституционного суда РФ №540-О от 24.03.2015 года, письмо Минфина №03-07-08/40745 от 15.07.2015 года).

Дату принятия на учет товаров, работ, услуг или имущественных прав указывают в разделах 8 и 8.1 декларации по НДС. Дата должна быть в формате ДД. ММ. ГГГГ. В строке 120 каждого раздела это обязательный элемент из 10 знаков.

ВАС пояснил, что право на вычет НДС допустимо в пределах трехлетнего срока вне зависимости от того, образуется ли в результате применения налоговых вычетов положительная или отрицательная разница (п. 28 Постановления ВАС №33 от 30.05.2014 года).

В отношении работ или услуг моментом определения налоговой базы по НДС признается дата, когда заказчик подписал этот акт (письма Минфина №03-07-10/3962 от 02.02.2015 года, №03-07-РЗ/28436 от 18.05.2015 года).

Чиновники считают, что при получении от поставщика счета-фактуры с опозданием право на вычет НДС подлежит переносу (письма Минфина №03-07-11/9305 от 14.02.2019 года, №03-07-11/7566 от 08.02.2019 года). В то же время ВС РФ №310-КГ17—16192 от 13.11.2017 года постановление АС Центрального округа № Ф10—2621/17 от 12.07.2017 года оставлено без изменения. Верховный суд поддержал налоговиков, указав, что счет-фактура, согласно п. 1 ст. 169 НК РФ, является лишь документом, подтверждающим наличие оснований для возмещения НДС, своевременное получение которого зависит от самого налогоплательщика и его контрагента. Выходит, только получение документов от поставщика с опозданием не будет достаточным основанием для переноса вычета НДС за пределы трехлетнего срока.

При возникновении спорной ситуации необходимо делать основной упор не на запоздалом получении счета-фактуры от поставщика, а на том, что товары по объективным причинам были получены и приняты к учету покупателем позже. Этот факт должны подтверждать складские документы вашей организации, переписка с контрагентом, транспортные накладные, которые удостоверят, что товар приехал позже, условия договора поставки и иная первичка. Ведь если отгруженный товар не дошел до склада покупателя, основание принять к вычету НДС по такому товару еще не возникло (определение ВАС № ВАС-1760/12 от 20.02.2012 года).