Kitabı oku: «Der Vermietungsassistent»

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Inhaltsübersicht

1 Vorwort

2 Der Start ins Mietverhältnis

2.1 Schritt für Schritt zur Wohnungsvermietung

2.2 Fragen kostet nichts

2.3 Prüfung der Bonität des Mietinteressenten

2.3.1 Selbstauskunft des Mietinteressenten

2.3.2 Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung

2.4 Abschluss des Mietvertrags

2.4.1 Inhalt des Mietvertrags

2.4.2 Vermieterfreundliche Regelungen

2.5 Der Mietvertrag und seine Klauseln

2.5.1 Vertragsparteien

2.5.2 Mieträume

2.5.3 Mietzeit

2.5.4 Miete

2.5.5 Staffelmiete

2.5.6 Indexmiete

2.5.7 Betriebskosten

2.5.8 Mietsicherheit

2.5.9 Zustand der Mieträume

2.5.10 Benutzung der Mieträume

2.5.11 Instandhaltung der Wohnung

2.5.12 Kleinreparaturen

2.5.13 Schönheitsreparaturen

2.5.14 Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters und bauliche Veränderungen

2.5.15 Bauliche Veränderungen durch den Mieter

2.5.16 Tierhaltung

2.5.17 Betreten der Mieträume

2.5.18 Rückgabe der Mietsache

2.5.19 Personenmehrheit als Mieter

2.5.20 Vorsicht Falle: Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

2.6 Hausordnung

2.7 Übergabeprotokoll

2.8 Kautionsbestätigung

2.9 Wohnungsgeberbestätigung

3 Das laufende Mietverhältnis

3.1 Zahlungspflicht des Mieters

3.1.1 Mahnung wegen rückständiger Miete

3.1.2 Abmahnung wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung

3.2 Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten

3.2.1 Checkliste Betriebskostenabrechnung

3.2.2 Checkliste Heizkostenabrechnung

3.2.3 Betriebskostenabrechnung

3.2.4 Änderung des Abrechnungsmaßstabs

3.2.5 Änderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten

3.2.6 Erhöhung der Betriebskostenpauschale

3.3 Abmahnung wegen Verletzung des Mietvertrags

3.4 Aufforderung zur Duldung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

3.5 Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Mieträume mit Untermietzuschlag

3.6 Bauliche Veränderungen des Vermieters

3.6.1 Aufforderung des Vermieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

3.6.2 Modernisierungsvereinbarung

3.7 Bauliche Maßnahmen des Mieters

3.7.1 Modernisierungsvereinbarung

3.7.2 Zustimmung des Vermieters zu baulichen Veränderungen für behindertengerechte Nutzung

3.8 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

3.8.1 Mieterhöhungsverlangen mit Begründung eines Mietspiegels

3.8.2 Mieterhöhungsverlangen mit Begründung von Vergleichswohnungen

3.8.3 Mieterhöhungsverlangen mit Begründung eines Sachverständigengutachtens

3.9 Mieterhöhung nach Wohnungsmodernisierung

3.10 Mieterhöhung bei vereinbarter Indexmiete

4 Die Beendigung des Mietverhältnisses

4.1 Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

4.1.1 Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung

4.1.2 Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

4.1.3 Kündigung wegen Eigenbedarfs

4.1.4 Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung

4.1.5 Erleichterte Kündigung einer Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus

4.2 Außerordentliche Kündigung

4.2.1 Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

4.2.2 Außerordentliche fristlose Kündigung wegen ständig verspäteter Zahlung

4.2.3 Außerordentliche fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs

4.3 Einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses durch Mietaufhebungsvertrag

4.4 Abwicklung des Mietverhältnisses

4.4.1 Wohnungsabnahmeprotokoll

4.4.2 Aufforderung zur Beseitigung von Wohnungsmängeln bei Räumung

4.4.3 Aufforderung zum Rückbau von Bauten und Einrichtungen

4.4.4 Aufforderung zur Durchführung der Schlussrenovierung

4.4.5 Abrechnung der Mietkaution

Der Vermietungsassistent - Set mit allen Formularen und Mustern, die Sie als Vermieter brauchen – u.a. Mietvertrag, Kündigung, Nebenkostenabrechnung

1 Vorwort

Ein Mietverhältnis will gut vorbereitet sein und danach verwaltet werden. Zunächst muss der richtige Mieter gefunden werden. Dann gilt es, eine angemessene Miete festzulegen und im abzuschließenden Mietvertrag die eigenen Interessen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zu wahren. Gleichwohl können Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses so manche unangenehme Überraschung erleben. So kann Streit darüber entstehen, ob der Mieter in seiner Wohnung Tiere halten darf, ob er zur Untervermietung berechtigt ist, der Mieter wegen eines Mangels die Miete mindern darf, ob die Betriebskostenabrechnung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, der Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen darf, der Mieter sich an Reparaturmaßnahmen beteiligen muss oder ob bzw. in welchem Rahmen der Mieter bauliche Veränderungen in der Wohnung vornehmen darf. In diesen Fällen sollten sich Vermieter nicht auf ihr Gefühl verlassen. Maßgebend sind im Streitfall allein die mietvertraglichen Regelungen und das gesetzliche Mietrecht. Wer also als Vermieter seine Rechte wahren will, muss diese zunächst einmal kennen. Denn schon kleine Fehler können ihn teuer zu stehen kommen.

Wenn Sie als Vermieter rechtliche und finanzielle Fehler vermeiden wollen, sollten Sie sich rechtzeitig mit den mietrechtlichen Regelungen und Grundsätzen befassen. Ihre Ansprüche und Rechte zu kennen ist aber nur das eine, das andere ist, diese auch in der Praxis tatsächlich gegenüber dem Mieter geltend zu machen. In der Praxis scheitern nämlich die Wahrnehmung und die Umsetzung der Ansprüche nicht selten daran, dass gesetzlich vorgeschriebene Formalitäten nicht eingehalten oder die Rechte nicht fristgemäß wahrgenommen werden.

In diesem Buch finden Sie Vertragsmuster, Formulierungshilfen und Musterbriefe, die Ihnen dabei helfen sollen, Verträge richtig zu formulieren und Ihre Rechte und Ansprüche im laufenden Mietverhältnis gegenüber dem Mieter geltend zu machen und so eine für Sie günstige Rechtslage zu schaffen. Sie finden u.a. Textbausteine für den Abschluss des Mietvertrags, für eine Modernisierungsvereinbarung und die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Aufhebungsvertrag, ferner Formulierungshilfen und Musterbriefe für die Verwaltung des laufenden Mietverhältnisses und dessen Beendigung und Abwicklung. Umfangreiche Checklisten geben Ihnen Handlungsanleitungen und fassen bei den wichtigen rechtlichen Fragen das Wesentliche zusammen.

Insgesamt will Sie der Vermietungsassistent bei der Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnung begleiten und Ihnen Hilfestellung bei der praktischen Umsetzung Ihrer Rechte leisten.

Dr. iur. Otto N. Bretzinger

Tipp: Alle Formulare in diesem Ratgeber finden Sie auch zum Download im Internet. Der Link zur Download-Seite befindet sich am Ende des Ratgebers.

2 Der Start ins Mietverhältnis

Ein Wohnungsmietverhältnis will gut vorbereitet sein. Bereits kleine Fehler können den Vermieter teuer zu stehen kommen. Schon die Begründung des Mietverhältnisses ist mit einer Reihe von Formalitäten verbunden. Das fängt damit an, den richtigen Mieter zu finden. Danach muss ein Mietvertrag abgeschlossen werden. Und unmittelbar nach dem Abschluss des Mietvertrags müssen dem Mieter wichtige Bescheinigungen und Bestätigungen ausgehändigt werden.

Die nachfolgenden Checklisten, Musterformulierungen für den Wohnungsmietvertrag und Formulare, die im Zusammenhang mit der Begründung des Mietverhältnisses wichtig sind, sollen Ihnen helfen, Schritt für Schritt die anstehenden Angelegenheiten wahrzunehmen, den richtigen Mieter zu finden und einen für Sie im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten günstigen Mietvertrag abzuschließen.

2.1 Schritt für Schritt zur Wohnungsvermietung

Eine gelungene Vermietung von Wohnraum ist nicht nur zeitintensiv, sie erfordert auch in einem gewissen Rahmen fachliche Kenntnisse. Wenn die Vermietung der Wohnung ansteht, müssen Sie in erster Linie Fehler bei der Auswahl der Mieter und beim Abschluss des Mietvertrags vermeiden. Die nachfolgende Übersicht soll Ihnen zunächst dabei helfen, bei der Vermietung in der richtigen Reihenfolge vorzugehen.

Checkliste: Wohnungsvermietung

Schritt 1: Die Vorbereitung

Sie sollten sich erst dann mit der Vermietung Ihrer Wohnung befassen, wenn sich diese in einem vermietungsgerechten Zustand befindet. Bei einer Weitervermietung müssen Sie z.B. berücksichtigen, ob noch Renovierungsarbeiten notwendig sind.

Machen Sie sich Gedanken darüber, welche Miete Sie verlangen wollen. Verfügen Sie über einen aktuellen Energieausweis?

Haben Sie aussagekräftige Fotos der Wohnung.

Schritt 2: Die Mietersuche

Werden Sie sich klar darüber, an welchen Personenkreis Sie die Wohnung vermieten wollen (z.B. Familie, Alleinstehende).

Wie wollen Sie diesen Personenkreis bei den Suchanzeigen ansprechen?

Bereiten Sie die für die Mietauswahl notwendigen Unterlagen vor (z.B. Mieter-Selbstauskunft).

Legen Sie fest, welche Fragen Sie den Mietinteressenten stellen wollen.

Schritt 3: Die Mieterauswahl

Nach welchen Kriterien wollen Sie Ihren künftigen Mieter auswählen (z.B. nach der Bonität oder unter Berücksichtigung sozialer Verhältnisse)?

Haben Sie auf der Grundlage entsprechender Nachweise die Bonität der Mietbewerber geprüft?

Erscheint Ihnen der in Aussicht genommene Bewerber vertrauensvoll?

Schritt 4: Der Mietvertrag

Welche mietvertraglichen Regelungen sind für Sie besonders wichtig? Verfügen Sie über eine für Sie günstige Mietvertragsvorlage? Sind die mietvertraglichen Regelungen für Sie verständlich und können Sie deren rechtlichen Folgen übersehen?

Schritt 5: Die Wohnungsübergabe

Übergeben Sie die Wohnung an den Mieter erst nach Abschluss des unterschriebenen Mietvertrags. Denken Sie daran, bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll zu errichten. Händigen Sie dem Mieter die Wohnungsschlüssel erst nach Abschluss des Mietvertrags und nach der Errichtung des Übergabeprotokolls aus.

2.2 Fragen kostet nichts

Den richtigen Mieter zu finden, ist oft gar nicht so einfach. Handelt es sich um gefragten Wohnraum, haben Sie die Qual der Wahl. Andernfalls müssen Sie viele Hebel in Bewegung setzen, um den richtigen Mieter zu finden.

Als Vermieter haben Sie es in der Hand, böse Überraschungen mit neuen Mietern zu verhindern. »Drum prüfe, wer sich ewig bindet, ob sich nicht doch was Bessres findet«, lautet eine alte Weisheit, die Eltern gerne zitieren, wenn es um die Partnerwahl des Kindes geht. Ganz ähnlich ist es bei der Auswahl eines Mieters. Auch hier sollte sorgfältig geprüft werden, wem man seine Wohnung anvertraut. Das strapaziert letzten Endes nicht nur Ihren Geldbeutel, sondern auch Ihre Nerven.

In einem Gespräch mit dem Interessenten können Sie manches über ihn erfahren. Veranstalten Sie aber kein Verhör. Beschränken Sie sich vielmehr auf einige wesentliche Fragen. Allerdings steht Ihnen kein grenzenloses Fragerecht gegenüber einem Wohnungsinteressenten zu. Sie dürfen insbesondere nicht dessen allgemeines Persönlichkeitsrecht verletzen. Welche Fragen zulässig sind und welche nicht, können Sie der nachfolgenden Checkliste entnehmen.

Ausfüllhilfen:

Zulässige Fragen: Auf eine zulässige Frage des Vermieters muss der Mietinteressent wahrheitsgemäß antworten. Andernfalls hat es für den Mieter nachteilige rechtliche Folgen:

Hat der Mieter die Wohnung noch nicht bezogen, liegt der Tatbestand einer rechtswidrigen arglistigen Täuschung vor. Sie können den Mietvertrag anfechten und unter Umständen Schadensersatz (z.B. die Kosten für ein neues Inserat in der Tageszeitung) verlangen. Der Mietvertrag ist nach erklärter Anfechtung unwirksam (§ 142 Abs. 1 BGB).

Entdecken Sie die Lüge des Mieters erst nach dessen Einzug, ist eine Anfechtung des Mietvertrags nicht mehr möglich. Es liegt aber eine schuldhafte Pflichtverletzung gemäß § 543 BGB vor. Sie können den Mietvertrag fristlos kündigen, sofern Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Pflichtverletzung des Mieters (z.B. wegen der Lüge bei der Selbstauskunft) unzumutbar wäre. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sich die Falschauskünfte dahin gehend auswirken, dass Ihre berechtigten Interessen an regelmäßigen Zahlungseingängen beeinträchtigt werden oder in Zukunft beeinträchtigt sein könnten.

Unzulässige Fragen: Eine unzulässige Frage muss der Wohnungsinteressent nicht beantworten. In diesem Fall besteht für ihn allerdings die Gefahr, dass er die Wohnung nicht bekommt. Deshalb wird er unter Umständen solche Fragen wahrheitswidrig beantworten. Die Falschbeantwortung hat für den Interessenten keine negativen rechtlichen Folgen. Deshalb sollten Sie als Vermieter davon absehen, solche Fragen an den Wohnungsinteressenten zu stellen.

Checkliste: Zulässige und unzulässige Fragen

Fragen zu/zur/zum …	Zulässig	Nicht zulässig
… Familienstand	x
… Anzahl der Personen, die die Wohnung beziehen wollen	x
… Nationalität		x
… Vorstrafen		x
… Krankheit/Behinderung		x
… Hobbys		x
… Aufenthaltsgenehmigung		x
… Beruf	x
… bestehenden Arbeitsverhältnis	x
… Dauer des Arbeitsverhältnisses		x
… einer etwaigen Befristung des Arbeitsverhältnisses	x
… Rauchgewohnheiten		x
… Bestehen einer Rechtsschutzversicherung		x
… Familienplanung		x
… sexuellen Orientierung		x
… Religionszugehörigkeit		x
… Mitgliedschaft in einem Mieterverein		x
… Bestehen einer Schwangerschaft		x
... Anhängigkeit eines staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahrens		x
… Höhe des Nettoeinkommens	x
… den Einkommensverhältnissen von Angehörigen		x
… laufendem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mietinteressenten	x
… Einkommenspfändung	x
… einem Räumungstitel wegen Mietrückständen	x
… Übernahme der Miete durch Sozialleistungsträger	x
… Haltung von Haustieren	x

2.3 Prüfung der Bonität des Mietinteressenten

Als Vermieter sollten Sie Ihre Mieter immer sorgfältig auswählen. Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang insbesondere die Bonität des Mieters, weil diese seine Hauptleistungspflicht, nämlich die Pflicht, die vereinbarte Miete zu zahlen, betrifft. Bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird, ist es deshalb in jedem Fall ratsam, sich im Rahmen des rechtlich Zulässigen über den Beruf und den Arbeitgeber sowie über die finanzielle Situation des Mietinteressenten zu erkundigen.

Als Vermieter sind Sie grundsätzlich berechtigt, Daten zu erheben, die Ihnen eine Beurteilung erlauben, ob der Mieter in Zukunft in der Lage sein wird, die monatliche Miete zu entrichten. Die Mietzahlung gehört schließlich zu den Hauptpflichten des Mieters. Ihr Fragerecht erstreckt sich allerdings nur auf solche Fragen, die mit dem Mietverhältnis im Zusammenhang stehen. Sie müssen an den abgefragten Informationen ein berechtigtes Interesse haben und das Recht des Mietinteressenten auf informationelle Selbstbestimmung beachten. Nur dann ist die Frage an den Mietinteressenten zulässig.

Sie haben mehrere Möglichkeiten, die für Ihre Entscheidung, an welchen Bewerber Sie die Wohnung vermieten, maßgebenden Daten zu erheben. Neben der Vorlage von Einkommensnachweisen und Bonitätsauskünften der SCHUFA kommen vor allem die Mieter-Selbstauskunft und die Vorlage einer Vormieterbescheinigung in Betracht.

2.3.1 Selbstauskunft des Mietinteressenten

Im Rahmen der Selbstauskunft beantwortet der Mietinteressent bestimmte Fragen des Vermieters zu seinen persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnissen. Dabei wird dem Bewerber ein vorgefertigter Katalog von Fragen vorgelegt, die dieser schriftlich beantworten soll. Abgefragt werden dürfen jedoch nur solche Informationen, die mit dem Mietverhältnis im Zusammenhang stehen und an deren wahrheitsgemäßer Beantwortung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat.

Ausfüllhilfen:

Vorteil der Selbstauskunft: Die schriftliche Beantwortung der Fragen hat für Sie gegenüber mündlichen Angaben des Mietinteressenten den Vorteil, dass Sie gegebenenfalls beweisen können, dass Fragen wahrheitswidrig beantwortet wurden. Darauf kann dann die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung bzw. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gestützt werden.

Keine Verpflichtung des Mieters zur Selbstauskunft: Mietinteressenten sind nicht verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen. Wenn es allerdings mehrere Mietbewerber gibt, wird sich der Vermieter allerdings regelmäßig für denjenigen entscheiden, dessen Bonität er aufgrund der Selbstauskunft besser abschätzen kann.

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2.3.2 Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung

Die Frage nach früheren Wohnverhältnissen des Mieters ist grundsätzlich unzulässig. Das gilt auch für deren Dauer und dem Grund der Beendigung des Mietverhältnisses. Bestehen allerdings noch berechtigte und noch offene Mietzinsverpflichtungen aus einem früheren Mietverhältnis, so hat der Mietinteressent diese auf entsprechende Nachfrage wahrheitsgemäß offenzulegen.

Durch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung seines bisherigen Vermieters kann der Mietinteressent nachweisen, dass er aus dem früheren Mietverhältnis keine Schulden hat. Kann der Mietinteressent eine solche Bescheinigung seines derzeitigen Vermieters vorlegen, spricht das für ihn.

Ausfüllhilfen:

Keine Pflicht des Mieters zur Vorlage: Weil der Vermieter laut Bundesgerichtshof nicht verpflichtet ist, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen, kann der Vermieter vom Mietinteressenten nicht die Vorlage einer entsprechenden Vermieterbescheinigung verlangen. Als Vermieter sollten Sie die Bescheinigung also nicht zur Bedingung machen.

Einholung von Auskünften beim Vorvermieter: Ist Ihnen der Vorvermieter bekannt, haben Sie auch die Möglichkeit, diesen anzurufen und persönlich Auskünfte über den Mietinteressenten einzuholen. Allerdings ist auf Vermieter-Solidarität nur bedingt Verlass. So besteht die Gefahr, dass der Vorvermieter die Karten nicht auf den Tisch legen will und seinen Mieter weglobt, wenn er diesen loswerden will.

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2.4 Abschluss des Mietvertrags

Ein Mietvertrag ist zustande gekommen, wenn sich Vermieter und Mieter über den Mietgegenstand (Wohnung), die zu zahlende Miete und den Beginn des Mietverhältnisses einig sind. Der Vertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden. In diesem Fall richtet sich das Mietverhältnis – wenn nicht etwas anderes vereinbart ist – nach den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Tipp: Als Vermieter sollten Sie unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag abschließen, andernfalls könnte es im Einzelfall schwierig sein, von den Regelungen des BGB abweichende Vereinbarungen zu beweisen. Vor allem aber verzichten Sie bei einem mündlichen Mietvertrag auf die Möglichkeiten, Betriebskosten, fällige Schönheitsreparaturen, die Kosten für Kleinreparaturen oder eine Renovierung beim Auszug auf den Mieter abzuwälzen. Ein mündlicher Mietvertrag verschlechtert wesentlich Ihre Rechtsstellung im Mietverhältnis.

2.4.1 Inhalt des Mietvertrags

Folgende Regelungen sollte der schriftliche Mietvertrag enthalten:

Checkliste: Inhalt des Mietvertrags

Vertragsparteien (alle Personen, die in die Wohnung einziehen wollen, sollten angegeben werden).

Bezeichnung der Wohnung mit Aufzählung der gemieteten Räume.

Wohnungsgröße.

Mögliche Benutzung von Gemeinschaftsräumen (z.B. Fahrradraum, Trockenraum, Gartennutzung).

Beginn des Mietverhältnisses.

Gegenstände, die dem Mieter bei Wohnungsübergabe ausgehändigt werden (z.B. Schlüssel, Anschlusskabel etc.).

Mietdauer und Kündigungsfristen.

Miethöhe ohne Betriebskosten, Fälligkeit, Kontoangabe.

Festlegung der Betriebskostenvorauszahlungen.

Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter.

Mietsicherheit.

Regelungen zur Untervermietung.

Regelungen zur Tierhaltung.

Regelungen zur gewerblichen Nutzung.

Regelungen zur Instandhaltung (Ausbesserungen, bauliche Veränderungen der Wohnung).

Kleinreparaturklausel.

Regelungen zu Schönheitsreparaturen, die der Mieter durchzuführen hat.

Regelungen zum Betreten der Mieträume durch Vermieter.

Modalitäten zur Rückgabe der Wohnung.

Unterschriften aller Vermieter und Mieter.

Tipp: Nehmen Sie sich für die Gestaltung des Mietvertrags ausreichend Zeit. Das gesetzliche Mietrecht will in erster Linie den Mieter schützen. Lücken, Ungenauigkeiten und Unklarheiten im Mietvertrag gehen regelmäßig zulasten des Vermieters.

Grundlage des Wohnungsmietverhältnisses kann ein Formularmietvertrag oder eine Individualvereinbarung sein.

Im Regelfall werden Mietverhältnisse auf der Grundlage von Formularmietverträgen abgeschlossen. Dabei wird der Inhalt des Vertrags nicht individuell ausgehandelt, sondern in Form von vorformulierten Verträgen (z.B. vorgedruckte Vertragstexte von Verlagen, Haus- und Grundbesitzervereinen oder Mietervereinen) einseitig, in der Regel vom Vermieter, gestellt. Deshalb werden entsprechende mietvertragliche Regelungen auch als allgemeine Geschäftsbedingungen betrachtet, die den inhaltlichen Anforderungen des BGB genügen müssen. Insbesondere dürfen die einzelnen Vereinbarungen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Andernfalls ist die entsprechende Regelung unwirksam mit der Folge, dass an ihre Stelle die gesetzliche Regelung tritt.

Im Gegensatz zum Formularmietvertrag enthält eine Individualvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter frei ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition haben. Während eine Formularklausel im Mietvertrag bereits dann unwirksam ist, wenn sie den Mieter nach Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, ist eine individuell ausgehandelte mietvertragliche Regelung erst dann nichtig, wenn sie gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstößt oder sittenwidrig ist.

Achtung: Eine Individualvereinbarung setzt voraus, dass Sie als Vermieter zu Verhandlungen über den Inhalt des Mietvertrags bereit sind und dies auch dem Mieter unzweideutig erklären. Sie müssen den Inhalt des Mietvertrags zur Disposition stellen und dem Mieter die Möglichkeit einräumen, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen.

2.4.2 Vermieterfreundliche Regelungen

Bei der Vermietung von Wohnraum werden Vermieter in erster Linie ihre Interessen verfolgen und den Mietvertrag vermieterfreundlich gestalten wollen. In diesem Zusammenhang gilt es allerdings Folgendes zu beachten:

Viele gesetzliche Vorschriften im Mietrecht stellen zwingendes Recht dar, von dem weder durch einen Formularmietvertrag noch durch eine Individualvereinbarung abgewichen werden darf.

Bei mietvertraglichen Regelungen in einem Formularmietvertrag ist zudem zu berücksichtigen, dass diese den Mieter nicht unangemessen benachteiligen dürfen. Andernfalls ist die entsprechende Regelung unwirksam.

Unabhängig davon besteht für den Vermieter Raum, im Wohnungsmietvertrag eine für ihn gegenüber dem gesetzlichen Mietrecht günstigere Rechtslage zu schaffen.

Checkliste: Vermieterfreundliche Regelungen im Mietvertrag

Befristung des Mietvertrags

Im Regelfall ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Unter bestimmten Voraussetzungen, wenn etwa der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung später selbst oder für seine Kinder zu nutzen, kann der Mietvertrag befristet werden. In diesem Fall endet das Mietverhältnis automatisch, ohne dass es einer Kündigung des Vermieters (z.B. wegen Eigenbedarfs) bedarf.

Langfristige Bindung des Mieters

Wenn der Vermieter einen Mieter längerfristig binden will, jedoch kein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt, kann im Mietvertrag in einem gewissen zeitlichen Rahmen ein Kündigungsverzicht vereinbart werden.

Zusammensetzung der Miete

Bei der Festlegung der Miete haben Sie die Wahl, eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten oder eine Bruttomiete zu vereinbaren. Bei der Bruttomiete wird eine pauschale Miete vereinbart, ohne dass die Möglichkeit besteht, Betriebskosten auf den Mieter umzulegen.

Betriebskosten

Im Mietvertrag muss geregelt werden, ob der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Wenn ja, müssen Sie entscheiden, ob eine Betriebskostenpauschale oder eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart wird.

Mieterhöhungen

Gesetzlich ist dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt, unter bestimmten Voraussetzungen und in einem bestimmten Rahmen, die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Durch eine Staffel- oder Indexmietvereinbarung besteht aber die Möglichkeit, unabhängig davon mietvertragliche Regelungen über eine Mieterhöhung zu treffen.

Vereinbarung einer Mietsicherheit

Künftige Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung können durch eine Sicherheitsleistung des Mieters abgesichert werden. Kraft Gesetzes ist dazu der Mieter allerdings nicht verpflichtet. Der Vermieter muss vielmehr vertraglich verpflichtet werden, eine Mietsicherheit zu leisten.

Ausschluss der Haftung für anfängliche Mängel

Mietvertraglich ist es nicht zulässig, das gesetzliche Mietminderungsrecht des Mieters bei Mängeln der Mietsache auszuschließen. Wirksam vertraglich ausgeschlossen werden kann allerdings die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel der Mietsache.

Kostentragung für »Kleinreparaturen« durch den Mieter

Kraft Gesetzes obliegt dem Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung. Durch den Mietvertrag können allerdings dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen und in einem bestimmten finanziellen Rahmen die Kosten für sogenannte Kleinreparaturen auferlegt werden.

Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter

Kraft Gesetzes obliegt dem Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltung- und Instandsetzungspflicht auch die Durchführung notwendiger Schönheitsreparaturen. Durch entsprechende Regelung im Mietvertrag kann der Vermieter diese Pflicht in einem bestimmten Rahmen auf den Mieter übertragen.

Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen erklärt. Diese gesetzliche Verlängerungsfiktion wirkt im Regelfall zulasten des Vermieters und kann auch in einem Formularmietvertrag abbedungen werden.

Gegenseitige Bevollmächtigung bei mehreren Mietern

Sinnvoll ist im Mietvertrag eine Klausel, in der sich mehrere Mieter gegenseitig zur Entgegennahme oder zur Abgabe von Erklärungen im Rahmen des Mietverhältnisses bevollmächtigen. Im Falle einer solchen Empfangsvollmacht genügt es, wenn Erklärungen gegenüber einem Mieter abgegeben werden. Das kann insbesondere von Vorteil sein, wenn der andere Mieter aus der Wohnung ausgezogen und sein neuer Wohnsitz unbekannt ist.

Achtung: Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie bei der vermieterfreundlichen Gestaltung des Mietvertrags »nicht über das Ziel hinausschießen«. Mietvertragliche Regelungen, die von zwingenden gesetzlichen Vorschriften zulasten des Mieters abweichen, und Bestimmungen im Formularmietvertrag, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam.

2.5 Der Mietvertrag und seine Klauseln

2.5.1 Vertragsparteien

Es ist wichtig, im Mietvertrag genau festzuhalten, wer in dem geschlossenen Mietverhältnis Vermieter und wer Mieter ist. Das erscheint zunächst als Selbstverständlichkeit, bei Unklarheiten gibt es allerdings erhebliche Probleme. Achten Sie also unbedingt darauf, dass die Vertragspartner des Mietvertrags genau bezeichnet werden. Schließlich müssen Sie wissen, welche Person bzw. Personen z.B. einer Mieterhöhung zustimmen müssen oder an wen eine Kündigung adressiert werden muss.

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