Kitabı oku: «Schadensfälle in der Gebäudereinigung», sayfa 2

5. Bodenplatten (Stein) –
Mangelhafte Grundreinigung
Bei der Grundreinigung verkalkuliert

Nach einer Grundreinigung verblieben auf den im Objekt neu verlegten Bodenplatten Flecken. Der ausführende Gebäudedienstleister hatte mit stark haftenden Verschmutzungen nicht gerechnet, war aber auch leider nicht in der Lage, die vorliegende Verschmutzung im Nachhinein zu entfernen.

Nach Umbaumaßnahmen führte der Dienstleister in einem großen Objekt Grundreinigungsarbeiten durch. Schon nach der Ausführung wurden vom Objektbetreiber Flecken auf den verlegten Bodenplatten bemängelt, die der Dienstleister nicht entfernen konnte. Der Sachverständige, der hinzugezogen wurde, vermutete eine eventuell vorliegende Verunreinigung durch ein Epoxy-Fugenmaterial.

Eine Prüfung der Ausschreibungsunterlagen und auch die Aussage des Bodenlegers konnten, zumindest in der Theorie, Epoxidharze ausschließen. Somit wurde vor Ort eine Überprüfung durchgeführt. Als Nachweis wurde eine Säure genutzt, die bei Rückständen von Epoxydharz rot aufschäumt. Auch dieser Praxistest konnte die Verwendung von Epoxidharzen ausschließen.

Das Schadensbild nach der durchgeführten Grundreinigung stellte sich folgendermaßen dar: Im gesamten Bereich, in dem die Bodenplatten verlegt worden waren, zeigten sich dunkle schattenartige Flecken, die scheinbar im Kunststein waren.

Ausgehend davon, dass der Fachbetrieb die Grundreinigungsarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt hat wurde kurz aufgelistet, welche Ursachen für die Flecken vorhanden sein könnten. Eine Imprägnierung, Kristallisation oder sonstige Oberflächenvergütungen wurden nicht durchgeführt, sodass dies als Fehlerquelle ausgeschlossen werden konnte.

Leitfaden beachten

An dieser Stelle sei auch noch einmal jeder Gebäudedienstleister auf den „Leitfaden für mineralische Bodenbeläge“ hingewiesen, der von der Europäischen Forschungsgemeinschaft Reinigungs- und Hygienetechnologie (FRT) herausgebracht worden ist. Dieser kann kostenlos unter www.frt.de heruntergeladen werden.

Die Frage die sich nun stellte, war, ob der Gebäudereinigerfachbetrieb durch unsachgemäße Vorgehensweise keine ausreichenden Maßnahmen zur Entfernung der Verschmutzung getroffen hat oder ob es sich um einen Verlegefehler handelte.

Da keine Anzeichen für einen Verlegefehler vorhanden waren, musste davon ausgegangen werden, dass entweder ein Produktionsfehler vorlag oder aber die Grundreinigung nicht den allgemeinen Kenntnissen entsprechend durchgeführt worden ist.

Schlechte Vorbereitung auf die Arbeiten

Scheinbar hatte sich der Dienstleister keine Gedanken darüber gemacht, mit welchen Arten von Verschmutzungen zu rechnen war, und ist davon ausgegangen, dass im wesentlichen lose aufliegender Bauschmutz zu entfernen war.

Mit haftenden oder gar stark haftenden Verschmutzungen hat der Dienstleister überhaupt nicht gerechnet und war folgerichtig auch gar nicht darauf vorbereitet, diese zu entfernen. Erschreckend an diesem Fall war jedoch, dass der Dienstleister mit dem von ihm eingesetzten Personal gar nicht in der Lage war, die Verschmutzung zu entfernen.

Während der Bauphase wurden die Bodenplatten an mehreren Stellen in dem Bereich, in dem sie verlegt worden sind, zwischengelagert. Die Verschmutzung kann keinem Bereich direkt zugeordnet werden, sondern befindet sich im gesamten Objekt. Wenn man nun davon ausgeht, dass der Bodenleger die Bodenplatten durchmischt, um produktionsbedingte Abweichungen optisch nicht auffallend wirken zu lassen, dann liegt die Vermutung nahe, dass die Verschmutzung schon vor dem Verlegen auf den einzelnen Platten war.

Lösemittelhaltiges Reinigungsmittel auf der Basis von Orangenterpenen führt zum Erfolg

Zum Nachweis wurden vom Sachverständigen Musterflächen an verschiedenen Stellen angelegt, jeweils mit dem gleichen Ergebnis: Der Sachverständige ist hierbei davon ausgegangen, dass es sich bei dem Fleck um eine durch Malerarbeiten hervorgerufene Verschmutzung handelt.

Ein Eindringen in den Stein konnte nicht festgestellt werden, sodass der Fleck mit einem lösemittelhaltigem Reinigungsmittel in geringer Konzentration auf der Basis von Orangenterpenen benetzt wurde. Hierzu wurde eine Mikrofaser verwendet. Die Schmutzflotte wurde nach kurzer Einwirkzeit wieder aufgenommen und der Boden nochmals „klargespült“. An dieser Stelle sei noch einmal darauf hingewiesen, dass klarspülen nicht gleich neutralisieren ist! Wie auf dem Bild unten zu sehen ist, konnten die Verschmutzungen vollständig entfernt werden.

Der Objektbetreiber bemängelte das Ergebnis einer Grundreinigung nach Umbaumaßnahmen.

Im gesamten Bereich, in dem die Bodenplatten verlegt worden waren, zeigten sich dunkle schattenartige Flecken.

Mit einem lösemittelhaltigen Reinigungsmittel in geringer Konzentration auf der Basis von Orangenterpenen wurden die Flecken beseitigt.

Tipps vom Gutachter

Immer Musterflächen anlegen

 Bei der Durchführung von Grundreinigungsarbeiten sollte geschultes Personal mit ausreichenden Fachkenntnissen vor Ort sein.

 Vor der Ausführung von Grundreinigungsarbeiten sollten immer Musterflächen angelegt werden. Dies erleichtert nicht nur die Kalkulation, sondern schafft auch die Voraussetzung, einen Auftrag in einem angemessenen Zeitraum durchführen zu können, falls erforderlich auch durch Schulungsmaßnahmen für das eingesetzte Personal.

 Was kann einem Dienstleister schlimmeres passieren, als nach der durchgeführten Grundreinigung Verschmutzungen festzustellen, die er aufgrund fehlender Vorkenntnisse nicht entfernt hat.

 Wer dann noch seine Musterflächen dokumentiert hat, aber bitte kurz und prägnant, der hat schon die halbe Miete der Grundreinigung gezahlt.

 Der Mitarbeiter muss sensibilisiert werden, dass Schadensvermeidung günstiger ist als eine Schadensbeseitigung.

6. Elastischer Bodenbelag –
Bauschlussreinigung
Polieren war des Guten zu viel

Ein CV-Belag soll nach der Neuverlegung im Rahmen einer Bauschlussreinigung gereinigt werden. Leider poliert der ausführende Dienstleister den Boden zusätzlich und beschädigt ihn dadurch irreparabel. Damit hat er einen Schaden von 10.000,– € zu verantworten.

„Nach der Grundreinigung haben wir weiße Flecken auf unserem Boden, die der Gebäudereiniger nicht wegbekommt.“ So die Aussage eines Geschäftsführers, der neue Räumlichkeiten bezogen hatte und mit der Optik des elastischen Bodenbelags nicht ganz einverstanden war.

Was sich am Telefon noch nach einer missglückten Grundreinigung anhörte, bei der lediglich zu prüfen ist, um welche Art von Flecken es sich handelte, stellt sich in der Realität dann folgendermaßen dar (siehe Bild 1): Das Bild zeigt einen so genannten CV-Belag, der nach Neuverlegung im Rahmen einer Bauschlussreinigung gereinigt wurde.

Bei genauerer Betrachtung zeigte sich jedoch, dass der elastische Bodenbelag nicht nur gereinigt wurde, sondern auch poliert – und leider ein bisschen mehr, als für den Boden gut war.

Das Metallmaß zeigt deutlich eine Wölbung nach oben (siehe Bild 2), ein Zeichen dafür, dass zu viel Hitze auf den Boden eingewirkt hat. Die Befragung ergab, dass der Dienstleister als Finish den CV-Belag poliert hat. Die Frage war nur noch: Womit? Letztlich stellte sich heraus, dass man sich vonseiten des Dienstleisters für einen UHS-Polierautomaten entschieden hat, der den Boden mit 2000 U/min poliert hat.

Der CV-Belag ist jedoch nicht beständig gegenüber der Einwirkung von Hitze, was dazu führte, dass die Oberfläche irreparabel beschädigt wurde. Ein anschließender Vergleichstest zeigt, wie schnell die Beschädigung hervorgerufen werden kann. Eine Unachtsamkeit beziehungsweise das Ablenken durch einen Telefonanruf oder Ähnliches führt dazu, dass innerhalb von 15 Sekunden die Hitzeentwicklung auf dem CV-Belag so hoch ist, dass die Oberfläche irreparabel beschädigt wird.

Versuchsreihe bringt den Beweis

Für einen vergleichenden Versuch wurde zuerst die Bodentemperatur gemessen um anschließend zu überprüfen, wie lange es dauert, den CV-Belag während des Poliervorgangs zu beschädigen. Die Messung der Bodentemperatur in einem Archivraum, der zu Versuchszwecken genutzt werden durfte, und nicht geheizt war, ergab 16 °C.

Der Sachverständige entschied hiernach, die Versuchsreihe mit einem 15 Sekunden langen Polieren zu beginnen, wobei der Polierautomat in dieser Zeit nicht versetzt werden durfte. (Genau dieser Fehler war die Ursache für den hervorgerufenen Schaden auf dem elastischen Bodenbelag.)

Der Schaden nach 15 Sekunden war noch größer als vermutet und im Objekt vorzufinden (siehe Bild 3). Hiernach wurde die Zeit auf 5 Sekunden Polieren verringert, auch hier wiederum ohne den Polierautomaten zu versetzen.

Der nunmehr entstandene Schaden (siehe Bild 4) entsprach dem Schadensbild im Objekt. Eine weitere Temperaturmessung direkt nach der Beschädigung des CV-Belags ergab auf dem Boden eine Temperatur von nunmehr 71 °C.

Wie kann aber nun erklärt werden, warum das Personal den Polierautomaten nicht ständig bewegte um eine Beschädigung zu verhindern? Der Dienstleister hätte sein Personal wesentlich besser hinsichtlich der Problematik eines CV-Belages schulen müssen. Des Weiteren ist ein UHS-Automat für das polieren eines CV-Belags mindestens als bedenklich einzustufen. Das Resultat war nunmehr ein Schaden von über 10.000,− € den der Dienstleister zu verantworten hatte.

Bild 1: Geschädigter CV-Belag.

Bild 2: Der Boden wölbt sich aufgrund einer zu hohen Hitzeeinwirkung.

Bild 3: Ein Versuch: 15 Sekunden Polieren und der Boden ist hin, …

Bild 4:… wobei auch schon 5 Sekunden für eine Schädigung ausreichen.

Tipps vom Gutachter

Die Tücken eines CV-Belags

CV-Beläge oder Cushioned Vinyls sind geschäumte Bodenbeläge aus PVC mit strukturierter Oberfläche. Die maßgebliche europäische Norm ist die DIN EN 653.

Bei diesen weit verbreiteten Belägen besteht die Rücken- oder Zwischenschicht aus 40 bis 45 Prozent PVC, das nach vorgegebenem Muster reliefartig aufgeschäumt und mit oberseitig aufgedrucktem Dekor versehen wird.

CV-Bodenbeläge sind feuchtigkeitsbeständig, weich, fußwarm und dämpfen den Trittschall.

Jedoch sollten Sie folgende Punkte beachten:

 Spitze Gegenstände können den Boden beschädigen;

 auf Stühle und Tische mit Gummifüßen sollte verzichtet werden, weil diese zu einer klassischen Migration führen;

 auf abrasive Reinigungsmittel wie Scheuerpulver oder abrasive Pads sollte verzichtet werden;

 auf die Verwendung von Lösungsmitteln sollte ebenfalls verzichtet werden, weil diese die Nutzschicht des CV-Belags angreifen können;

 darüber hinaus ist der Boden empfindlich gegen Hitze.

7. Elastischer Bodenbelag –
Falsche Unterhaltsreinigung
Falsche Wischbezüge, falsches Reinigungsverfahren

Ein nicht beschichteter elastischer Bodenbelag zeigte sich nach Aufnahme der Reinigungsarbeiten schnell ausgeblichen und stumpf. Die Anlage von Musterflächen ergab, dass im Rahmen der Unterhaltsreinigung lediglich das Feuchtwischverfahren angewendet worden ist. Erschwerend kam hinzu, dass keine Mikrofaserwischbezüge verwendet wurden.

Im vorliegenden Fall ist der Betreiber eines Objektes mit dem Reinigungsergebnis nicht zufrieden gewesen. Aufgrund von Vorgaben wurde der elastische Bodenbelag nach der Verlegung nicht beschichtet. Nach Aufnahme der Reinigungsarbeiten wurde durch den Objektbetreiber eine Veränderung der Optik festgestellt. Der eigentlich satte Grundton des Bodenbelags wirkte in seiner Farbgebung ausgeblichen und stumpf. Im Randbereich kam es zu einem deutlich erkennbaren Schmutzaufbau.

Da zum Zeitpunkt der Anlage von Musterflächen durch den Sachverständigen nicht bekannt war, welche Reinigungsmittel im Objekt ihre Verwendung finden, und um zu vermeiden, dass es hier eventuell zu einer Wechselwirkung kommt, entschied sich der Sachverständige dafür, erst einmal zu prüfen, ob eine optische Veränderung erreicht werden könnte, wenn lediglich im zweistufigen Nasswischverfahren gereinigt würde.

Zu diesem Zweck wurde ein Mikrofaserwischbezug mit kaltem Leitungswasser getränkt und langsam über den Boden geführt. Schon in dieser ersten Stufe zeigte sich eine wesentliche Verbesserung der Optik, die nach der Aufnahme der gelösten Schmutzflotte noch besser wurde. Das Ergebnis zeigte deutlich, dass trotz anderslautender Angaben der Reinigungskräfte im Rahmen der Unterhaltsreinigung lediglich das Feuchtwischverfahren zum Einsatz gekommen sein muss.

Einwirkzeit erhöhen

Immer wieder ist festzustellen, dass viele Reinigungsprobleme vermieden werden könnten, wenn die Einwirkzeit der Reinigungsflotte verändert würde. Das zweistufige Nasswischverfahren, bestehend aus dem Auftragen der Reinigungsflotte und der anschließenden Aufnahme der Schmutzflotte, ist im Rahmen der Unterhaltsreinigung geeignet, um eine Vielzahl von Verschmutzungen zu entfernen.

Dass dies im Rahmen des Wettbewerbs nicht immer möglich ist, ist vermutlich jedem bekannt. Dennoch darf hierbei nicht vergessen werden, dass der Schmutzaufbau, so wie er sich auf den dargestellten Fotos zeigt, sich nicht kurzfristig, sondern über einen längeren Zeitraum entwickelt hat.

Des Weiteren wurde der Fehler gemacht, immer noch mit althergebrachten Baumwollmopps zu arbeiten. Der Dienstleister kam in diesem Fall dem Wunsch der Reinigungskräfte nach, Baumwollmopps zu verwenden, weil diese von den Reinigungskräften ermüdungsfreier eingesetzt werden konnten. Die Struktur und Zusammensetzung der Baumwolle sorgt jedoch lediglich dafür, dass die Oberfläche schneller benetzt werden kann, ohne jedoch ein mit einer hochwertigen Mikrofaser vergleichbares Ergebnis zu erzielen.

Der elastische Bodenbelag zeigt sich matt und stumpf. Zudem hat sich eine Schmutzschicht aufgebaut.

Bereits ein erstes Durchwischen mit einem wassergetränkten Mikrofaserwischbezug zeigt eine deutliche Verbesserung der Optik.

Tipps vom Gutachter

Checklisten geben Sicherheit und entlasten

Es ist ratsam, eine Kurzdokumentation anzulegen, aus der hervorgeht, welche Reinigungsanweisungen den Reinigungskräften gegeben worden sind. Hierbei sind das Reinigungsverfahren und das eingesetzte Reinigungsequipment den Oberflächen, dem Schmutzeintrag und dem Nutzer anzupassen und nicht umgekehrt.

Wenn es zu einem Schmutzaufbau kommt, sollte zuerst einmal geprüft werden, ob die Reinigungsarbeiten tatsächlich gemäß den Anweisungen durchgeführt worden sind.

Falls dies der Fall ist, so ist zu prüfen, welche Möglichkeiten im Rahmen der Unterhaltsreinigung bestehen, um das Ergebnis (Optik) zu verbessern und den Kunden so zufrieden zu stellen.

Hierzu sollte jeder Dienstleister seine eigene kleine Checkliste parat haben, die – mit einem kleinen Entscheidungsbaum versehen – den Reinigungskräften im Objekt eine zusätzliche Sicherheit geben und den Vorarbeiter beziehungsweise die Objektleitung entlasten kann.

Ein Beispiel:

 Mangel: Schmutzaufbau im Randbereich.

 Maßnahmen: Einwirkzeit im Randbereich erhöhen.

Vor der Abnahme von Arbeiten durch den Kunden oder durch den Sachverständigen sollte der Dienstleister darauf bedacht sein, seine eigenen Arbeiten zu kontrollieren.

Personalschulungen helfen in vielen Fällen, den Ausbildungsstand auf ein Niveau zu heben, das die Fehlerquote bei der Ausführung von Arbeiten minimiert.

8. Elastischer Bodenbelag –
Glanznester nach Grundreinigung
Eine Ursachensuche

Nach der Grundreinigung eines elastischen Bodenbelags sind auf dem Boden noch Glanznester zu erkennen. Diese sind den ausführenden Reinigungskräften zwar aufgefallen, seien jedoch nicht zu entfernen gewesen. Eine Ursachensuche.

Im vorliegenden Schadensfall ist ein Dienstleister beauftragt worden, eine Grundreinigung auf einem elastischen Bodenbelag inklusive dreimaliger Beschichtung durchzuführen. Nach schlechten Erfahrungen in der Vergangenheit entschloss sich der Auftraggeber, die Grundreinigung in mehreren Schritten abzunehmen. Hierdurch wurde unter anderem erreicht, dass der Kosten- und Zeitaufwand für eventuell notwendige Nachreinigungsarbeiten verringert wurde.

Man hielt sich hierbei an die Begriffsdefinitionen, die der Bundesinnungsverband vorgibt, und hat dementsprechend die Einzelabnahmen gegliedert in: Abnahme der Grundreinigungsarbeiten und Abnahme der Einpflege.

In diesem Fall wird lediglich die Abnahme der Grundreinigungsarbeiten beschrieben. Die Grundreinigung hat das Ziel, haftende Verschmutzungen und/oder abgenutzte Pflegefilme sowie andere Rückstände, die das Aussehen der Werkstoffoberfläche beeinträchtigen könnten, zu entfernen. Das Ziel ist die Entfernung von haftenden Verschmutzungen, abgenutzten Pflegefilmen sowie anderen Rückständen von den Werkstoffoberflächen. Die Oberflächen sollen, soweit nach dem Stand der Technik möglich, frei sein von Schlieren und Flecken.

Nur wenn haftende Verschmutzungen und abgenutzte Pflegefilme vollständig entfernt werden, ist es anschließend möglich, durch das Auftragen eines geeigneten Pflegefilms eine einheitliche Optik zu erzielen. Das Ergebnis, das der Dienstleister im vorliegenden Fall nach der Grundreinigung hinterlassen hat, war jedoch nicht so, dass aus Sicht des Sachverständigen und des Auftraggebers die Freigabe für das Einpflegen erfolgen konnte.

Mangelhafte Grundreinigung

Im gesamten Objekt fanden sich sogenannte Glanznester. Als Glanznester werden im Allgemeinen die Bereiche bezeichnet, in denen nach einer erfolgten Grundreinigung noch alte Pflegefilmreste zu erkennen sind. Im vorliegenden Fall waren diese sehr deutlich zu erkennen.

Grundsätzlich hatte der Dienstleister eine Vielzahl an Fehlern bei der Ausführung seiner Arbeiten gemacht: Wenn Arbeiten (egal welcher Art) ausgeführt werden, so sollte sich die ausführende Reinigungskraft zuerst einmal selber kontrollieren. Hierbei ist darauf zu achten, ob das Ergebnis gemäß den Anforderungen des Auftraggebers erbracht worden ist, ob alle Bereiche abgedeckt wurden und ob eventuell Nebenbereiche verschmutzt worden sind.

Im vorliegenden Fall haben sich die Reinigungskräfte zwar selber kontrolliert und ihnen sind die Glanznester aufgefallen, dem Sachverständigen wurde jedoch erklärt, dass man ja die Grundreinigung bereits ausgeführt hatte und die Glanznester nicht zu entfernen gewesen seien. Maßnahmen zur Beseitigung dieser Glanznester wurden nicht getroffen. Natürlich wurden im Vorfeld schon Fehler bei der Ausführung gemacht. Dennoch hätte man diese Glanznester auch nachträglich noch partiell bearbeiten können, um sie zu entfernen.

Mögliche Ursachen für die Glanznester/Reste des alten Pflegefilms: Es wurde keine ausreichende Menge an Grundreinigerlösung auf die Fläche aufgebracht. Grundsätzlich spricht man davon, dass je nach Saugfähigkeit des Werkstoffs circa 250 Milliliter pro Quadratmeter Reinigungsflotte aufgebracht werden. Die alten Gebäudereiniger werden sich hierbei immer noch an die Eselsbrücke erinnern, dass so viel Reinigungsflotte auf den Boden aufgetragen werden muss, dass ein Streichholz gerade darauf schwimmen kann.

Die Einwirkzeit des Grundreinigers wurde nicht eingehalten. Vielfach wird vergessen, dass die Einwirkzeit auch die Zeit ist, in der die Grundreinigerlösung nicht antrocknen darf. Des Weiteren ist bei den Angaben des Herstellers darauf zu achten, dass man sich im Vorfeld darüber informiert, ob es eventuell Änderungen in der Angabe der Einwirkzeit gegeben hat. Im Zuge von Veränderungen (neue Komponenten in Pflegefilmen oder Grundreinigungsmitteln, Veränderung in Werkstoffen, Erfahrungen et cetera) kommt es immer wieder dazu, dass die ursprünglich einmal angegebenen Einwirkzeiten sich ändern.

Die Dosierung des Grundreinigers muss gemäß den Herstellerangaben durchgeführt werden. Natürlich ist es aus ökologischer und ökonomischer Sicht manchmal sinnvoll, die Konzentration der Reinigungsflotte zu verändern, jedoch muss der Dienstleister immer im Hinterkopf behalten, dass das geschuldete Ergebnis zu erzielen ist. Und: Eine Trockenfilmsanierung ersetzt nie die klassische nach Grundreinigung.

Glanznester nennt man Bereiche, in denen nach einer erfolgten Grundreinigung noch alte Pflegefilmreste zu erkennen sind.

Im vorliegenden Fall sind den Mitarbeitern nach erfolgter Arbeit die Glanznester zwar aufgefallen, sie wurden jedoch nicht entfernt.

Tipps vom Gutachter

 Es ist ratsam, wie in allen anderen Bereichen auch, eine Kurzdokumentation durchzuführen, um diese bei einem eventuell auftretenden Schadensfall verwenden zu können.

 Vor der Abnahme von Arbeiten durch den Kunden oder durch Sachverständige sollte der Dienstleister darauf bedacht sein, seine eigenen Arbeiten zu kontrollieren.

 Personalschulungen helfen in vielen Fällen, den Ausbildungsstand auf ein Niveau zu heben, der die Fehlerquote bei der Ausführung von Arbeiten minimiert.