Kitabı oku: «Schuldrecht Besonderer Teil II», sayfa 5

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(1) Hintergrund der Regelung

Will der Vermieter einer beweglichen Sache diese während des Mietverhältnisses veräußern, muss das Eigentum mangels Möglichkeit der tatsächlichen Übergabe i.S.d. § 929 S. 1 nach §§ 929, 931 durch Einigung und Abtretung des künftigen Herausgabeanspruchs aus § 546 Abs. 1 übertragen werden. Der Mieter kann einem Eigentumsherausgabeanspruch des neuen Eigentümers sein Recht zum Besitz aus dem unbeendeten Mietvertrag mit dem Voreigentümer entgegenhalten, § 986 Abs. 2.

Anders verhält es sich bei der Vermietung von Räumen und Grundstücken. § 986 Abs. 2 gilt nicht, da Grundstücke (einschließlich der auf ihnen errichteten Gebäude und Räume, §§ 93, 94) nicht gem. § 931, sondern nur nach §§ 873, 925 veräußert werden können. Hier hat das Mietrecht in den §§ 566 ff. einen eigenständigen Schutz für den Mieter geschaffen, der sonst mit § 985 und § 1004 sofort „verscheucht“ werden könnte.[67] Die Vorschriften gelten für Wohnraummietverträge sowie für Mietverträge über Grundstücke und andere Räume (§ 578 Abs. 1, 2).

(2) Wirkungen des Eintritts

§ 566 bestimmt, dass der Erwerber eines Grundstücks mit dem vollendeten Eigentumserwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus einem in Bezug auf das Grundstück bzw. sich darauf befindliche Räume bestehenden Mietvertrag während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten „eintritt“. § 566 Abs. 1 ordnet einen unmittelbaren Rechts- und Pflichtenerwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an.[68] Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des veräußernden Vermieters und deshalb auch nicht Vertragspartner.

Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine zeitliche Zäsur ein: Alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche und Pflichten bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden.[69] Unter den Voraussetzungen des § 566 Abs. 2 haftet der Vermieter nur noch bei Pflichtverletzungen des Erwerbers wie ein Bürge auf Schadensersatz.

(3) Konsequenzen für die Primärleistungspflicht gem. § 535 Abs. 1

Die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, ist eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Für die Vergangenheit tritt regelmäßig Unmöglichkeit durch Zeitablauf ein (siehe oben unter Rn. 73).

Da der Anspruch für die Vergangenheit unmöglich wird, besteht bei Eintritt des Erwerbers kein „alter“ Primäranspruch mehr. Entsprechend trifft bei einer Veräußerung der Mietsache die Primärleistungspflicht fortan und ausschließlich den Erwerber. Dies gilt auch für die Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln, die schon vor dem Eigentumsübergang vorhanden waren und bei Eintritt des Erwerbers noch nicht beseitigt worden waren. Denn an der durch Zeitablauf eingetretenen Unmöglichkeit für die Vergangenheit und der laufenden Verpflichtung für die Zukunft ändert sich insoweit nichts.[70]

Hinweis

Entsprechendes gilt unter den Voraussetzungen der §§ 567 S. 1, 567a, 567b, wenn ein Dritter zwar nicht das Eigentum, aber ein dingliches Nutzungsrecht an der Mietsache erhält (z.B. Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff.) und er deshalb dem Mieter den Gebrauch vollständig entziehen könnte.

Dem Vermieter und dem Erwerber steht es natürlich frei, zusammen mit dem Mieter nach §§ 414, 415 eine abweichende Vereinbarung zu treffen, nach welcher der Vermieter weiter verpflichtet bleibt, z.B. noch unerledigte „Altmängel“ zu beseitigen.[71]

bb) Vertragsübernahme

Die Person des bisherigen Vermieters oder Mieters können auch dadurch geändert werden, indem ein Dritter anstelle des Vermieters oder Mieters den Mietvertrag und damit die Position des bisherigen Vertragspartners durch eine entsprechende Vereinbarung übernimmt. Die Übernahme eines Vertrages mit seinen Rechten und Pflichten ist gesetzlich nicht geregelt. Anders als bei der Abtretung oder der bloßen Schuldübernahme i.S.d. §§ 414, 415 geht es bei der Vertragsübernahme darum, das vertragliche Schuldverhältnis mit seinen gesamten Rechten und Pflichten auf eine andere Person zu übertragen. Es handelt sich dabei um ein einheitliches Rechtsgeschäft eigener Art, das in zwei Varianten denkbar ist[72]:

Der Vertrag kann unter Beteiligung aller betroffenen Personen, also der bisherigen Vertragspartner und des „Übernehmers“, geschlossen werden. Der Vertrag kann aber auch zwischen den bisherigen Vertragspartnern geschlossen werden und von der Zustimmung des Dritten abhängig gemacht werden. Für die Zustimmung des Übernehmers gelten dann die §§ 182 ff.[73]

Die Vertragsübernahme wird häufig zur Auswechslung der Person des Mieters vereinbart, wenn dieser vorzeitig aus dem Mietverhältnis austreten möchte und einen „Nachmieter“ gefunden hat. Sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde, ist dann von denselben Prinzipien wie beim Eintritt nach § 566 auszugehen: Wird die Person des Vermieters ausgewechselt, schuldet fortan nur noch der neu als Vermieter eingetretene Dritte die Erfüllung der sich gem. § 535 Abs. 1 ergebenden Rechte und Pflichten. Wird die Person des Mieters ausgetauscht, ist nur noch dieser Gläubiger des in die Zukunft gerichteten Primäranspruchs.

Hinweis

Ein Gläubigerwechsel durch Abtretung kommt beim Primäranspruch gem. § 535 Abs. 1 nicht in Betracht, da das Abtretungsverbot des § 399 Var. 1 wegen „Inhaltsänderung“ entgegensteht. Eine solche Inhaltsänderung wird auch dann angenommen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerperson aber besonders schutzwürdig ist. Für den Vermieter ist es von besonderer Bedeutung, wem er den Gebrauch der Mietsache überlassen muss, so dass sein schutzwürdiges Interesse einer Abtretung entgegensteht.[74]

cc) Eintritt von Todes wegen

Lesen Sie hierzu bitte parallel die §§ 563–564 mit!

Stirbt der Vermieter, gehen die Rechte und Pflichten nach §§ 1922, 1967 auf den Erben über. Entsprechendes gilt grundsätzlich auch für den Mieter. Allerdings sehen die §§ 563 ff. für Wohnraummietverhältnisse eine Sonderregelung für die Mieterseite vor, nach denen bestimmte Personen, die nicht die Erben des Mieters sein müssen, in das Mietverhältnis eintreten können.

c) Eintritt eines vereinbarten Anfangstermins

Mietverträge werden meistens im Voraus geschlossen. Die Parteien wollen die Rechte und Pflichten dann nicht sofort eintreten lassen, sondern erst zu einem bestimmten Termin, an dem „das Mietverhältnis“ beginnt. Die Primärleistungspflichten entstehen dann erst, wenn dieser Zeitpunkt erreicht ist, §§ 158 Abs. 1, 163.[75]

d) Besondere Anspruchsvoraussetzung: Mangel

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Wie wir oben unter Rn. 34 f. gesehen haben, gehört die Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters zu seinen primären Hauptleistungspflichten. Insoweit setzt der Primäranspruch des Mieters gem. § 535 Abs. 1 S. 2 naturgemäß einen Mangel voraus.

aa) Sachmangel, § 536 Abs. 1

§ 536 Abs. 1 spricht von einem Mangel, ohne diesen näher zu definieren. Anders als im Kauf- und Werkvertragsrecht fehlt im Mietrecht eine Norm, die den Mangelbegriff näher ausfüllt. Aus § 536 Abs. 1 können wir immerhin entnehmen, dass ein Mangel erst dann Ansprüche des Mieters auslöst, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder zumindest mindert. Eine reine Wertminderung der Sache genügt also nicht, da dem Mieter ja nicht das Eigentum an der Sache übertragen werden soll.

Es geht nun darum, den zum vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Zustand festzustellen, den der Vermieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 gewährleisten muss. Dieser Zustand hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Im Mietrecht geht man deshalb von einem subjektiven Mangelbegriff aus.[76] Fehlt es – wie häufig – an einer konkreten vertraglichen Abrede hinsichtlich des Gebrauchs der Mietsache, ist auf die „übliche Gebrauchstauglichkeit“ abzustellen. Hierzu gelangt man im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung, §§ 133, 157.[77]

Ein Sachmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand so abweicht, dass die Tauglichkeit der Sache für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch unmittelbar gemindert oder ganz aufgehoben wird.[78]

Wie Sie der vorstehenden Definition entnehmen können, spricht man in Anlehnung an § 535 Abs. 1 S. 2 nicht von der tatsächlichen (Ist-)Beschaffenheit, sondern vom (Ist-)„Zustand“. Damit wird auch deutlich, dass sich ein Sachmangel nicht nur aus der Beschaffenheit der Sache selbst, sondern auch aus unmittelbaren äußeren Einflüssen auf die Sache („Umweltmangel“) ergeben kann.[79] Rechtliche Gebrauchshindernisse oder -beschränkungen begründen nur dann einen Sachmangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen.[80]

Beispiele

Abweichungen der Wohnungsgröße von als Beschaffenheit vereinbarten Flächenangaben[81], Feuchtigkeit in Wohnräumen, Heizungsausfall im Winter, Genehmigungsfähigkeit von Räumen für den Betrieb als Gaststätte, Lärm- oder Geruchsimmissionen.

Die Zerstörung der Mietsache fällt hingegen nicht unter den Mangelbegriff, da dieser die Existenz der Sache voraussetzt.

bb) Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, § 536 Abs. 2

Wie sich aus § 536 Abs. 2 ergibt, kennt das Mietrecht mit dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft eine weitere Mangelkategorie. Auf die Auswirkungen des Fehlens auf die Gebrauchstauglichkeit kommt es im Unterschied zum Sachmangel nach Abs. 1 nicht an.[82]

Als „Eigenschaften“ kommen neben der physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen.

Eigenschaft ist jede Beschaffenheit der Sache selbst sowie alle rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse, die für die Brauchbarkeit der Mietsache von Bedeutung sind und ihr zumindest für gewisse Dauer anhaften.[83]

Eine Eigenschaft wird durch ihre vertragliche Vereinbarung noch nicht automatisch zugesichert. Andernfalls bestünde kein nennenswerter Unterschied mehr zum Sachmangel nach § 536 Abs. 1. Vielmehr muss der Vermieter im Vertrag seine unbedingte Einstandspflicht für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zum Ausdruck bringen.[84]

Eine Zusicherung liegt vor, wenn der Vermieter durch eine zum Vertragsinhalt gehörende ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung zu erkennen gegeben hat, die Gewähr für das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft zu übernehmen und deshalb für alle Folgen ihres Fehlens uneingeschränkt eintreten zu wollen.[85]

Die Zusicherung ist gleichbedeutend mit der Garantie im Sinne von § 276 Abs. 1 S. 1 mit den entsprechenden Folgen für den anzuwendenden Haftungsmaßstab.[86]

cc) Rechtsmangel, § 536 Abs. 3

Gem. § 536 Abs. 3 liegt ein Rechtsmangel vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch „durch das Recht“ eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird.

Als Rechte kommen nur private Rechte in Betracht.[87] Öffentlich-rechtliche Beschränkungen sind, wenn sie sich aus dem Zustand der Mietsdache ergeben und unmittelbar auf ihre Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch auswirken, Sachmängel im Sinne von § 536 Abs. 1 (siehe oben unter Rn. 49 f.).

Entscheidend ist, dass der Dritte sein Recht tatsächlich geltend gemacht hat und er dem Mieter aufgrund dieses Rechts den vertragsgemäßen Gebrauch ganz oder teilweise entziehen wird.[88]

Dem Entzug wird die Vorenthaltung gleichgestellt, da es wertungsmäßig keinen Unterschied macht, ob der Dritte sein Recht vor oder nach Überlassung der Mietsache ausübt.[89] Häufig hängt dies vom Zufall ab, je nachdem, wann der Dritte von der Verletzung seines Rechts durch die Vermietung Kenntnis erlangt.

Beispiel 1

V vermietet dem M eine Wohnung, die der M später an den U untervermietet. Wird nun das (Haupt-)Mietverhältnis zwischen V und M beendet, kann V von U nach § 546 Abs. 2 und ggf. § 985 die Herausgabe verlangen. Macht V diese Ansprüche geltend, liegt im Untermietverhältnis ein Rechtsmangel vor.

Beispiel 2

V vermietet ein Objekt zweimal für denselben Zeitraum. Erfüllt der Vermieter den Anspruch eines Mieters, überlässt er ihm also die Mietsache, so hat dieser dem anderen Mieter gegenüber ein Recht zum Besitz – der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist also für den zweiten Mieter durch das bereits ausgeübte Recht des ersten (glücklichen) Mieters ausgeschlossen.

Da es auf die Ausübung des Rechts ankommt, genügt die bloße Möglichkeit, dass ein Dritter sein Recht an der Sache ausübt, also nicht. Schließlich ist das Recht des Mieters auf Gewährung einer gebrauchstauglichen Sache vor Ausübung des Rechts noch gar nicht beeinträchtigt.

Ebenso wenig genügt der faktische, rechtsgrundlose Entzug des Gebrauchs durch einen Dritten. Allerdings liegt dann vollständige Nichtleistung vor, so dass sich die Pflicht zur Wiederherstellung der Gebrauchsmöglichkeit nun aus § 535 Abs. 1 S. 1 ergibt.

e) (Keine) Anfängliche Unmöglichkeit (§ 275 Abs. 1)

Nach der allgemeinen Regel des § 275 Abs. 1 ist die Leistungspflicht des Vermieters von Anfang an ganz oder teilweise ausgeschlossen, soweit die Erfüllung ihm bereits bei Vertragsschluss unmöglich ist. Die Wirksamkeit des Mietvertrages berührt dies nach § 311a Abs. 1 nicht!

Beispiel 1

V vermietet Büroräume zunächst dem A für zwei Jahre, wobei dem A eine Verlängerungsoption für weitere zwei Jahre eingeräumt wird. Ohne Verlängerung endet das Mietverhältnis mit A am 31.5. Kurz vor Ablauf des zweiten Vertragsjahres vermietet V die Büroräume an den B, wobei das Mietverhältnis zum 1.6. beginnen soll. A macht nun von seiner Verlängerungsoption Gebrauch. Als er von der (Doppel-)Vermietung „seines“ Büros an den B erfährt, macht er dem V deutlich, auf seine Rechte aus dem Mietvertrag unter keinen Umständen verzichten und seinen Besitz nicht aufgeben zu wollen. Hier ist dem V eine Erfüllung seiner Pflichten aus dem mit B geschlossenen Mietvertrag von Anfang an unmöglich. Der Anspruch des B gem. § 535 Abs. 1 ist damit nach § 275 Abs. 1 ausgeschlossen. Dem B bleiben wegen des Rechtsmangels aber Schadensersatzansprüche aus § 536a Abs. 1 gegen V.

Hinweis

Während § 536a Abs. 1 wegen des Verweises auf § 536 bei Sachmängeln grundsätzlich erst ab Überlassung anwendbar ist[90], ist § 536a Abs. 1 bei Rechtsmängeln lex specialis gegenüber den allgemeinen Vorschriften und daher auch schon vor Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar. Grund: Der Rechtsmangel i.S.v. § 536 Abs. 3 ist ein besonderer Fall des Unvermögens[91].

Beispiel 2

V vermietet dem M eine Wohnung, deren Fläche mit 100 qm vereinbart wird. Tatsächlich ist die Wohnung aber nur 85 qm groß und damit sachmangelhaft. In diesem Fall ist dem V zwar nicht die Erfüllung seiner Pflicht zur Gebrauchsgewährung gem. § 535 Abs. 1 S. 1, wohl aber die Gewährung der Mängelfreiheit gem. § 535 Abs. 1 S. 2 von Anfang an unmöglich.

f) Weitere rechtshindernde Einwendungen
(nur in Bezug auf Gewährleistungspflicht)
aa) Vom Mieter zu vertretender Mangel

Wie sich im Umkehrschluss aus § 538 ergibt, hat der Mieter solche Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu vertreten, die auf einem vertragswidrigen Gebrauch beruhen. Dies führt nicht nur zu einer Schadensersatzhaftung des Mieters, sondern in Bezug auf die durch einen vertragswidrigen Gebrauch hervorgerufenen Mängel auch zu einem Wegfall der primären Gewährleistungspflicht des Vermieters. Der Vermieter schuldet keine Beseitigung solcher Mängel, deren Entstehung der Mieter zu vertreten hat.[92]

Beispiel

V vermietet dem M eine Wohnung mit Garten. An einem regnerischen Sonntag spielt M mit seinem Sohn S im Wohnzimmer Fußball. Eine Flanke des M köpft S im Eifer des Gefechts auf das geschlossene Fenster, wodurch die Fensterscheibe zu Bruch geht. V muss diese nicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 reparieren, da M mit seinem Sohn im Garten, aber nicht im Wohnzimmer Fußball spielen darf.[93]

bb) Vertraglicher Ausschluss

Die Pflicht des Vermieters zur Schaffung und Gewährleistung eines vertragsgemäßen Zustands gem. § 535 Abs. 1 S. 2 kann in gewissen Grenzen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter „abgewälzt“ werden.

(1) Umfang

Wird die Pflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 pauschal ausgeschlossen und werden dem Nutzer dafür Gewährleistungsansprüche gegen Dritte abgetreten, haben die Parteien einen Leasingvertrag geschlossen (siehe oben unter Rn. 14).

Im Rahmen eines Mietvertrages werden die Pflichten des Vermieters typischerweise wegen solcher Mängel ausgeschlossen, die sich aus seinem vertragsgemäßen Gebrauch ergeben.

Solche Reparaturen, die durch eine vertragsgemäße Abnutzung erforderlich werden und die dazu dienen, das äußere Erscheinungsbild der Innenräume ansprechend zu erhalten, nennt man „Schönheitsreparaturen“.[94]

Beispiele

Streichen der inneren Wände, Decken, Heizkörper, Türen im Innenbereich etc.

Daneben können sich aus dem vertragsgemäßen Gebrauch aber auch sonstige Reparaturen ergeben, die wir im Folgenden als „Instandhaltungsreparaturen“ bezeichnen.

Beispiele

Verschleißerscheinungen oder Defekte an Badezimmereinrichtungen, Durchlauferhitzern.

(2) Wirksamkeit

Individualvereinbarung

Einer individuellen Vereinbarung zur Übertragung von Reparaturen auf den Mieter könnte in Wohnraummietverhältnissen § 536 Abs. 4 entgegenstehen. Danach kann die kraft Gesetzes eintretende[95] Minderung bei Wohnraummietverhältnissen nicht vertraglich abbedungen werden. Soweit der Vermieter seine Instandhaltungspflicht wirksam auf den Mieter übertragen hat, kämen auch Gewährleistungsrechte wegen Mängeln nach §§ 536 f. nicht mehr in Betracht, da der Vermieter seine Leistungspflicht dann nicht verletzt.[96]

Bei der Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen droht eine solche Kollision mit § 536 Abs. 4 allerdings nicht, da rein äußerliche Mängel die Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigen. Die Abwälzung auf den Mieter scheitert daher nicht an § 536 Abs. 4.[97]

Anders liegt es hingegen bei sonstigen Instandhaltungsreparaturen, die der Behebung von Defekten an der Mietsache dienen. Der Mieter von Wohnräumen kann daher wegen § 536 Abs. 4 nicht zur Vornahme solcher Reparaturen verpflichtet werden.[98]

Hier ist nur eine Beteiligung an den Kosten für Reparaturleistungen des Vermieters zulässig.[99] Dadurch droht kein Ausschluss des Minderungsrechts: Führt der Vermieter die Reparaturen nicht rechtzeitig aus und entsteht dadurch ein Mangel, verletzt der Vermieter seine Hauptleistungspflicht. Die Miete wird dann nach Maßgabe des § 536 (kraft Gesetzes, also ohne dass hierfür, anders als im Kauf- oder Werkrecht eine rechtsgestaltende Erklärung erforderlich wäre) gemindert.

Im Ergebnis übernimmt der Mieter durch die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und der (Kosten-)Beteiligung an Instandhaltungsreparaturen eine zusätzliche Entgeltleistung, die im Gegenseitigkeitsverhältnis steht.[100] Diese Mieterpflichten treten also neben die laufende Zahlung des vereinbarten Mietzinses.

Vereinbarung durch AGB

Soweit nach dem eben Gesagten eine Modifikation der Vermieterleistung wirksam vereinbart werden kann, stellt sich noch die Frage, ob sich bei Verwendung von AGB weitere Beschränkungen über § 536 Abs. 4 hinaus ergeben.

Instandhaltungsreparaturen

Bei Klauseln zur Kostenbeteiligung des Mieters von Wohnraum an Instandhaltungsreparaturen ist zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung i.S.d. §§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 eine Bagatellgrenze (etwa 75–100 €) pro Reparatur sowie eine Jahreshöchstgrenze (etwa 6–8 % der Jahresbruttokaltmiete) festzulegen.[101]

Die Verpflichtung zur Vornahme von Instandhaltungsreparaturen bei anderen Mietverhältnissen als der Wohnraummiete[102] durch AGB ist dann nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, wenn dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit werden dem Mieter unüberschaubare Kosten aufgebürdet, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen.[103]

Schönheitsreparaturen

Eine Übertragung der Pflicht zur Vornahme von fachgerechten Schönheitsreparaturen kann grundsätzlich auch durch AGB erfolgen, ohne dass darin automatisch eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 zu sehen ist. Schließlich wird diese Abwälzung bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt und kommt über einen entsprechend günstigen Mietzins dem Mieter zugute.[104]

Allerdings darf die Klausel nicht dazu führen, dass der Mieter auch dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, wenn tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht[105] oder wenn der Mieter durch die Klausel im Ergebnis ohne angemessenen Ausgleich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, die nicht der Beseitigung seiner Abnutzung, sondern der des Vormieters dienen.[106]

Beispiele

Klausel mit „starrem Fristenplan“ für Schönheitsreparaturen wie: „Küche, Bad, Dusche, WC: alle drei Jahre und alle sonstigen Räume: alle 5 Jahre“ ohne Rücksicht auf Abnutzungsgrad und angemessenen Ausgleich;

„Endrenovierungsklausel“, die den Mieter unabhängig vom Renovierungsbedarf bei Mietende zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Verstößt die Fassung der Klausel gegen diese Grundsätze, ist sie nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, so dass es nach § 306 Abs. 2 wieder bei der vollen Hauptleistungspflicht des Vermieters verbleibt.

In Wohnraummietverträgen muss die Klausel dem Mieter die Möglichkeit einräumen, eine fachgerechte Schönheitsreparatur auch in Eigenleistung vorzunehmen.[107] Andernfalls würde der Mieter mehr schulden als der Vermieter, der ohne die Klausel selbst nur zu einer fachgerechten Ausführung mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1) verpflichtet wäre und diese – bei ausreichenden Kenntnissen – auch selber kostengünstig ausführen könnte. Die eigene Ausführung muss aber „fachgerecht“ sein[108] – der Vorbehalt der Selbstvornahme durch den Mieter gestattet also kein dilettantisches „Herumwerkeln unterer Art und Güte“ eines handwerklich unbegabten Mieters.

Beispiel

Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen „durch einen Fachmann ausführen lassen muss“, ist daher unwirksam. Streicht man bei einer solchen Klausel diese Begriffe, bleibt insbesondere durch den Wegfall des Teils „ausführen lassen“ kein sinnvoller Klauselrest übrig – dann ist die ganze Reparaturklausel unwirksam.[109]

Schließlich sind solche Klauseln gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 unwirksam, die dem Mieter keine Wahl der Farbgestaltung bei Vornahme der Schönheitsreparaturen einräumen. Dadurch würde die Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ohne ausreichendes Interesse des Vermieters eingeschränkt. Selbst für den Rückgabezeitpunkt darf der Vermieter durch AGB keine bestimmte Farbe vorgeben (z.B. „Weiß“).[110] Zwar hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der „dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht“.[111] Dieses Interesse erfordert es aber nach Auffassung des BGH nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen bestimmten Farbanstrich (z.B. „Weiß“) festzulegen, weil auch „andere dezenten Farbtöne eine Weitervermietung nicht unbedingt erschweren“[112]. Für den Mieter hingegen sei ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, „weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.“[113]

Kurzum: Wer „in Weiß“ zurückgeben muss, könnte sich wirtschaftlich gezwungen sehen, die ganze Zeit in „in Weiß“ zu wohnen. Und eben dieser faktische Farbzwang geht dem BGH zu weit.

Eine Ausnahme macht die Rechtsprechung dann, wenn eine Farbwahlklausel (1) nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezogen ist und (2) „den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist“.[114] Dies kann nach der Gesamtabwägung durch AGB wirksam vereinbart werden.

Rechtsfolgen einer unwirksamen Reparaturklausel

Ist eine individuell vereinbarte Reparaturklausel wegen Verstoßes gegen § 536 Abs. 4 unwirksam, kommt nach allgemeinen Regeln eine Umdeutung in eine zulässige Regelung nach § 140[115] oder, wenn die Parteien zugleich eine sog. „salvatorische Klausel“ mit „Ersetzungsklausel“ vereinbart hatten[116], auch eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht.

Beispiel

Mieter M vereinbart mit Vermieter V im individuell verhandelten Wohnraummietvertrag eine Übernahme der Pflicht zur Vornahme von Instandhaltungsreparaturen. Dafür soll die Miete deutlich günstiger sein. Wegen Verstoßes gegen § 536 Abs. 4 ist diese Vereinbarung unwirksam. Im Wege der Umdeutung ließe sich die unwirksame Vereinbarung angesichts des damit angestrebten wirtschaftlichen Erfolges (mehr Eigenleistung, weniger Miete) in eine Kostenbeteiligungsklausel (siehe oben unter Rn. 62) umgestalten. M könnte also weiterhin den niedrigeren Mietzins zahlen und müsste zu notwendigen Instandhaltungsreparaturen die der Höhe nach noch zulässigen Zuzahlungen leisten. V bliebe aber mangels wirksamer Abwälzung auf M selber gem. § 535 Abs. 1 S. 2 zur Vornahme der Reparaturen verpflichtet.

Ist die Klausel als AGB anzusehen und nach § 307 unwirksam, entfällt die entsprechende Verpflichtung des Mieters. Damit entfällt umgekehrt die Beschränkung für die Instandhaltungspflicht des Vermieters. Der Mieter kann vom Vermieter dann seinerseits gem. § 306 Abs. 2 i.V.m. § 535 Abs. 1 S. 2 die Reparaturleistungen verlangen.[117]

Hat der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel Reparaturleistungen oder Zahlungen an den Vermieter (für Instandhaltungsreparaturen) geleistet, können ihm ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 und ein Bereicherungsanspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1, 818 zustehen.[118]

Der Schadensersatzanspruch gründet sich auf einer vorvertraglichen Rücksichtspflichtverletzung. Die Rücksichtslosigkeit sieht die Rechtsprechung in der Verwendung einer unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingung bei Vertragsschluss.[119] Die Schadensersatzpflicht ist aber ausgeschlossen, wenn der Klauselsteller (= Vermieter) die Verwendung der unwirksamen Klausel nicht zu vertreten hat. In Betracht kommt dies insbesondere bei einem unvermeidbaren Rechtsirrtum.[120]

Ein Anspruch aus § 539 Abs. 1[121] i.V.m. §§ 677, 683 S. 1, 670 scheidet hingegen aus, da der Mieter eine eigene Pflicht erfüllen und damit ein eigenes Geschäft führen will.[122]