Kitabı oku: «Handbuch Wirtschaftsprüfungsexamen», sayfa 17
8. Beendigung des Mietvertrags
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Als Dauerschuldverhältnis kann der Mietvertrag auf bestimmte Zeit befristet sein und endet dann automatisch (§ 542 Abs. 1), was allerdings für Wohnraummietverhältnisse nur eingeschränkt möglich ist (§ 575). Im Übrigen endet der Mietvertrag sofern nicht durch die außerordentliche fristlose Kündigung (§§ 543, 569) entweder durch ordentliche Kündigung (§§ 542 Abs. 1, 573c), wobei die ordentliche Kündigung des Vermieters dadurch eingeschränkt ist, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung vorliegen muss (§§ 573 f.).[118] Bei befristeten Mietverhältnissen (und bei unbefristeten mit zulässigerweise für eine bestimmte Zeit ausgeschlossenem Kündigungsrecht, vgl. § 573d) kommt außerdem die außerordentliche fristgebundene Kündigung als vorzeitiger Beendigungsgrund in Betracht (§§ 542 Abs. 2 Nr. 1, 575a). Eine außerordentliche fristgebundene Kündigung kommt für den Mieter insb. in Betracht bei Verweigerung der Untervermietung (§ 540 Abs. 1 S. 2), bei Mieterhöhungen (§§ 558 f.) und im Falle von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e); außerdem für Erben und Vermieter beim Tod des Mieters (§ 564 S. 2) und für den Vermieter der Erwerb durch Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG).
Die gesetzliche Kündigungsfrist sowie die Frist zur Ausübung des Kündigungsrechts sind in § 573c bestimmt, insb. unterscheidet sich dabei die Dauer der Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter.
§ 2 Vertragsordnung des Bürgerlichen Rechts und des Handelsrechts › C. Überlassungsschuldverhältnisse › II. Leasing
II. Leasing
1. Operating-Leasing
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Das Leasing ist eine vornehmlich steuer- und bilanzrechtlich getriebene Verbindung von Elementen des Kaufs und der Miete. Der Leasinganteil daran ist rechtlich gesehen Miete (steuerlich erfolgt der Betriebsausgabenabzug[119]). Als Operating-Leasing hat es zumeist entweder eine vereinbarte kurze Laufzeit (Anschaffung neuer Firmenfahrzeuge alle zwei bis drei Jahre) oder wird auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist für den Leasingnehmer entsprechend kündbar. Wesentliche Anreize stehen wohl im Zusammenhang mit Bilanzkennzahlen, indem entgegen einer Darlehensschuld keine Verbindlichkeit für die Leasingkosten passiviert wird (Leasingraten sind Aufwand), wodurch der Fremdkapitalanteil niedriger ist; zudem wird kein (auch kein wirtschaftliches) Eigentum am Leasingobjekt beim Leasingnehmer aktiviert, wodurch das Verhältnis von Sachanlage- zu Umlaufvermögen verbessert wird. Beispiel ist das „sale and lease back“ von Immobilien im Hinblick auf unternehmerische Infrastrukturanpassungen an sich verändernde Produktionsauslastungen.
2. Finanzierungsleasing
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Demgegenüber ist das Finanzierungsleasing eine Form der Finanzierungshilfe, meist des finanzierten Teilzahlungsgeschäfts (vgl. § 506 Abs. 2).[120] Leasingtypisch ist, dass der Leasingnehmer lediglich in Vertragsbeziehung zum Leasinggeber steht, der wiederum bei einem Dritten (Hersteller) als Käufer den Leasinggegenstand erwirbt (freilich nach Vorgaben und Auswahl des Leasingnehmers). Das Verhältnis zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer entspricht rechtlich daher wiederum einem Mietverhältnis.[121]
a) Rechtliche Gestaltungen
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Die mietrechtliche Gewährleistung nach den §§ 536 ff. wird aber nahezu immer formularmäßig ausgeschlossen. Dafür tritt der Leasinggeber (LG) dem -nehmer (LN) die ihm gegenüber dem Lieferanten zustehenden Gewährleistungsrechte aus den §§ 434 ff. (umfassend, unbedingt und vorbehaltlos) ab. Der formularmäßige Ausschluss der mietrechtlichen Gewährleistung nach §§ 536 ff. ist auch dann zulässig, wenn der LN Verbraucher ist; dass dadurch die verbraucherschützenden Vorschriften des Verbrauchsgüterkaufs nach §§ 474 ff. nicht zugunsten des LN eingreifen, ist kein Umgehungsgeschäft i.S.d. § 475 Abs. 1 S. 2. Gefährlich, aber zulässig ist, dass dadurch die handelsrechtliche Rügeobliegenheit des § 377 HGB über die Abtretung den LN trifft, wenn die Sache direkt an ihn geliefert wird und zwar auch dann, wenn er im Unterschied zum LG kein Kaufmann ist. Der LN ist damit umfassend auf die ihm allein überlassene Durchsetzung der kaufrechtlichen Gewährleistung gegenüber dem Lieferanten verwiesen und kann die so erstrittenen Rechtsfolgen (etwa Rücktritt oder Minderung nach § 437 Nr. 2) ggf. dem LG nach § 313 als Wegfall der Geschäftsgrundlage des Leasingvertrags entgegensetzen. Der formularmäßige Ausschluss der §§ 536 ff. ist wegen § 307 Abs. 1 S. 1 allerdings unwirksam, wenn die kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte ihrerseits zwischen Lieferanten und LG wirksam ausgeschlossen sind.[122]
Das entspricht im Ergebnis der Vorgehensweise beim Abzahlungs- (jetzt sog. Teilzahlungs-)geschäft als entgeltlicher Finanzierungshilfe (§ 506 Abs. 1, 3). Zwar hat dort der Abzahlungskäufer – anders als beim Leasing – unmittelbar zwei Verträge geschlossen, nämlich den Finanzierungs- und den Kaufvertrag, wobei es unerheblich ist, ob der Finanzierungspartner mit dem Lieferanten (wie zumeist) personenverschieden ist oder (selten) identisch. Gem. § 358 Abs. 3 S. 1 handelt es sich dort bei beiden Verträgen um ein verbundenes Geschäft (Voraussetzung: wirtschaftliche Einheit, vgl. S. 2 der Vorschrift) mit der Folge, dass der Abzahlungskäufer (im Ergebnis wie der Leasingnehmer) Einwendungen aus dem Kauf (Gewährleistung) auch dem finanzierenden Kreditgeber (Bank) entgegensetzen kann (§ 359 Abs. 1; vgl. insoweit auch Abs. 1 S. 3).[123] Außerdem kann der Käufer nach Rücktritt vom Abzahlungskauf die Rückforderung bereits gezahlter Tilgungsraten von der Bank verlangen (§ 358 Abs. 4 S. 5 entspricht dabei § 813 Abs. 1).[124]
b) Bilanzierung
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Der Leasingnehmer hat den Leasinggegenstand mit seinen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren. Als solche gelten die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Leasinggebers, die der Berechnung der Leasingraten zugrunde gelegt worden sind, zuzüglich etwaiger weiterer Kosten, die nicht in den Leasing-Raten enthalten sind. Dem Leasingnehmer steht die Abschreibung nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Leasing-Gegenstandes zu. In Höhe der aktivierten Anschaffungskosten oder Herstellungskosten mit Ausnahme der nicht in den Leasing-Raten berücksichtigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Leasingnehmers ist eine Verbindlichkeit gegenüber dem Leasing-Geber zu passivieren. Die Leasing-Raten sind in einen Zins- und Kostenanteil sowie einen Tilgungsanteil aufzuteilen. Bei der Aufteilung ist zu berücksichtigen, dass sich infolge der laufenden Tilgung der Zinsanteil verringert und der Tilgungsanteil entsprechend erhöht. Der Zins- und Kostenanteil stellt eine sofort abzugsfähige Betriebsausgabe dar, während der andere Teil der Leasing-Rate als Tilgung der Kaufpreisschuld erfolgsneutral zu behandeln ist.[125]
§ 2 Vertragsordnung des Bürgerlichen Rechts und des Handelsrechts › C. Überlassungsschuldverhältnisse › III. Pacht
III. Pacht
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Pacht ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung zur ordnungsgemäßen Ziehung der Früchte des überlassenen Gegenstands. Der Pachtvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den der Verpächter sich verpflichtet, dem Pächter gegen regelmäßiges Entgelt nicht nur den Besitz des Pachtobjekts zu gewähren, sondern ihm auch die Aneignung der nach den Regeln ordnungsgemäßer Wirtschaft gezogenen Erträge zu gestatten (§ 581 Abs. 1 S. 1).
Es handelt sich um ein lediglich schuldrechtliches Aneignungsrecht, auf das nicht § 954, sondern § 956 Abs. 1 anwendbar ist, was solange keinen Unterschied macht, als der Pächter sich im Besitz der Sache befindet und daher mit der Trennung Eigentum an den Früchten erwirbt, ohne dass der Verpächter dies durch Widerruf der Gestattung verhindern könnte. Der Verpächter schuldet nur Überlassung und Gestattung (z.B. zur Auskiesung), also insb. nicht die Lieferung (sonst handelt es sich um Kauf der vom Eigentümer zu ziehenden Früchte und nicht um Pacht).
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Objekte des Pachtrechts können alle Früchte einer Sache oder eines Rechts sein. Das sind die Erzeugnisse einer Sache oder die aus der Substanzverwertung zu gewinnende Ausbeute (§ 99 Abs. 1) ebenso wie Erträge aus einem Recht (§ 99 Abs. 2). Rechtsfrüchte sind Einnahmen aus der Verwertung geistigen Eigentums (Urheber- und Patentrechte etc.), aus Gewerberechten, aber auch aus Aneignungsrechten (Berg-, Jagd-, Fischereirechte) und aus allen sonstigen Rechten (Grund- und persönliche Dienstbarkeiten, Geschäftsanteilen an Kapitalgesellschaften); schließlich auch Erträge, welche aus der Untervermietung, Weiterverpachtung oder Unterlizenzerteilung etc. erzielt werden (§ 99 Abs. 3).
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Gegenstand eines Pachtvertrags können also nur solche Objekte sein, die Früchte i.S.d. § 99 als Ertrag zu bringen vermögen. Bloße Vorteile aus dem Gebrauch einer Sache (vgl. Abgrenzung in § 100) genügen nicht, wohl aber die Möglichkeit, durch die Arbeit des Pächters vermittels des Pachtobjekts Erträge zu erzielen (Abgrenzung zur Miete). So ist die Mietsache bei der Raummiete nicht Mittel des Gewerbes, sondern nur Ort der Berufsausübung (wie z.B. Praxisräume eines Arztes), während der Pächter jedenfalls nach dem äußeren Bild eine konzessionierte Gaststätte oder Spielhalle „fortführt“ – weshalb ihn ggf. auch die Haftung für Verbindlichkeiten des früheren Geschäftsinhabers (§ 25 HGB) trifft, nicht aber einen reinen Nachmieter.
1. Charakterisierung des Schuldverhältnisses
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Haupt- und Nebenpflichten des Pachtvertrages entsprechen mit Ausnahme der ergänzenden Gestattung zur Aneignung der Früchte denen des Mietvertrags. Dies gilt insb. für die Pflicht des Verpächters zur Überlassung und Erhaltung der Pachtsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch und Fruchtgenuss tauglichen Zustand (§§ 581 Abs. 2, 535). Hieran knüpft auch die Pflicht zur ungeminderten Pachtzahlung an.
Nach § 582 obliegt die Erhaltung des (als Mittel der Betätigung des Pächters dienenden, also auszubeutenden) Inventars der Pachtsache dem Pächter. Geschäftsrisiken, die über den Zustand der Sache hinausgehen, liegen sowieso allein beim Pächter. Es ist das Sachrisiko des Verpächters vom Ertragsrisiko des Pächters zu unterscheiden:
Fremde Eingriffe oder Naturereignisse haben auf den Pachtvertrag keinen Einfluss, solange die Pachtsache selbst noch „tauglich“ bleibt; Missernten durch Hochwasser oder Hagelschäden muss der Pächter ohne Kürzung der Pachtsumme hinnehmen, soweit dadurch nicht die Bodennutzung grundsätzlich und nachhaltig, etwa durch Verschlammung, beeinträchtigt wird.[126] Dies gilt auch für sich verändernde Passantenströme und die Entwicklung von Stadtteilen in ihren Auswirkungen auf den Geschäftsumsatz – und zwar nicht nur im Falle vorübergehender Baustellen, sondern auch bei dauerhaften Entwicklungen.
Die Übernahme des Ertragsrisikos durch den Pächter ist dabei lediglich typisch. Abweichende Gefahrverteilungen sind ohne Weiteres durch Vertrag möglich, etwa die Vereinbarung einer umsatzabhängigen Pacht (sog. „partiarisches Rechtsverhältnis“). Hierdurch wird der Verpächter nicht zur Förderung oder sonstigen Mitwirkung an der Fruchtziehung verpflichtet, sondern er nimmt nur am Ertragsrisiko teil (bei Pflicht zur Förderung vielmehr Gesellschaft nach § 705). Bei solcher Gestaltung trifft sodann den Pächter eine Nebenpflicht zur ordnungsgemäßen Wirtschaft und Fruchtziehung, deren Verletzung Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 und einen Grund zur fristlosen Kündigung entsprechend § 543 zeitigen.
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Die Nebenpflichten des Pachtvertrags entsprechen gleichfalls denen des Mietrechts, so besteht insb. auch die Obhutspflicht des Verpächters entsprechend § 536c. Nebenpflichten etwa zur tatsächlichen Benutzung der Pachtsache sind häufiger anzunehmen (vgl. §§ 590 Abs. 1, 590a; dem entspricht der Aufwendungsersatzanspruch nach §§ 590b, 591 Abs. 1 und 2).
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Da die Pacht gerade auf Fruchtziehung vermittels des Pachtobjekts gerichtet ist, bedarf die grundsätzlich dem Verpächter obliegende Erhaltungspflicht einer weiteren Differenzierung, soweit landwirtschaftlich oder gewerblich genutzte Grundstücke mit betriebszugehörigem Inventar (Mobiliar, Maschinen, Vieh etc.) verpachtet werden. Das mitverpachtete Inventar muss nicht nur erhalten, sondern auch erneuert und ersetzt werden. Die Erhaltungspflicht des Pächters (§ 582 Abs. 1, ggf. ergänzt in § 586 Abs. 1) umfasst auch die Ersatzbeschaffung und Erneuerung im Rahmen der betriebsgewöhnlichen Nutzung. Lediglich der unerwartete Abgang, also Zufallsverluste, treffen den Verpächter (§ 582 Abs. 2 S. 1) als dessen Sachrisiko. Hierin liegt ein Unterschied zu § 538, wonach Abnutzungsschäden aus dem normalen Gebrauch nicht vom Mieter zu vertreten sind. Dies rechtfertigt sich dadurch, dass der Pächter hinsichtlich des Inventars dieses nicht nur gebraucht, sondern damit arbeitet, worin eine sehr viel weitergehende Beanspruchung liegt. Für die Pachtsache selbst bleibt es hingegen bei § 538.
Hinsichtlich des mitverpachteten Inventars können die Parteien auch eine Globalübernahme „zum Schätzwert“ vereinbaren. Dadurch übernimmt der Pächter jegliches Erhaltungsrisiko hierfür, also auch die Gefahr betriebsfremder Zufallsschäden (vgl. § 582a). Der Verpächter hat dann nicht lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch aus der Nebenleistungspflicht auf Nachbeschaffung von Fehlstücken und Übereignung der Ersatzstücke, sondern es findet dingliche Surrogation statt (§ 582a Abs. 2). Die Ersatzstücke gehen mit Einverleibung in das Inventar in das Eigentum des Verpächters über. Die hierdurch entstehende Wertdifferenz des bei Pachtende abzuliefernden Inventars (§ 582a Abs. 1) hat der Verpächter bei der Rückgewähr in Geld auszugleichen (§ 582a Abs. 3). Die Globalübernahme ist demnach also keine Veräußerung an den Pächter mit Rückerwerb, sondern lediglich ein Rechnungsposten.
Soweit der Pächter außerhalb seines Erhaltungsrisikos Investitionen in das Inventar tätigt oder er einen Anspruch auf den Schätzwert bei Rückgewähr des Inventars hat, steht ihm ein gesetzliches Pfandrecht für seine Forderungen gegen den Verpächter bezogen auf das mitverpachtete Inventar an diesem zu (§ 583 Abs. 1).
2. Beendigung des Pachtvertrags
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Für die Kündigung des Pachtvertrages, soweit dieser nicht sowieso befristet ist, gilt Mietrecht (§ 581 Abs. 2), allerdings mit deutlichen Abweichungen. So bestimmt § 584 eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr zum Jahresende, die auch für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist gilt (§ 584 Abs. 2). Insb. beim Landpachtvertrag bestehen überdies Besonderheiten zum Zustand der zurückzugebenden Pachtsache (§§ 596 ff.). Verspätete Rückgabe der Pachtsache führt entgegen § 545 nicht zur stillschweigenden Verlängerung des Vertragsverhältnisses. Parallel zu § 546a schuldet der Pächter bei verspäteter Rückgabe die Zahlung eines Jahrespachtanteils, der die Nutzungen und Nutzungsmöglichkeiten gerade dieser Periode berücksichtigt (§ 584b; anders beim Landpachtvertrag, der nur einen zeitabhängigen Pachtanteil bestimmt, § 597).
§ 2 Vertragsordnung des Bürgerlichen Rechts und des Handelsrechts › C. Überlassungsschuldverhältnisse › IV. Leihe
IV. Leihe
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Leihe ist die der Miete entsprechende unentgeltliche Gebrauchsüberlassung. Wie bei dieser, so können auch hier nur Sachen, dazu gehören auch Liegenschaften, nicht Rechte verliehen werden und zwar solche Sachen, die nicht zum Verbrauch, sondern nur zum Gebrauch bestimmt sind (§ 598); Rechte können nicht gebraucht, sondern nur genutzt werden (vgl. § 100). Die Leihe ist gekennzeichnet durch die Obhuts- und Erhaltungspflicht sowie die Rückgabepflicht des Entleihers (§§ 601, 604). Bei der Leihe bezieht sich die Rückgabepflicht auf die Identität der geliehenen Sache.
1. Abgrenzungen
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Umgangssprachlich häufig als Leihe bezeichnete Rechtsgeschäfte sind rechtlich Miete (z.B. Leihwagen, Bücherleihe, Garderobenverleih), weil und soweit es sich nicht um unentgeltliche, sondern um entgeltliche Gebrauchsüberlassung gegen „Leihgebühr“ handelt. Umgekehrt beruhen die meisten alltäglichen unentgeltlichen Überlassungen gar nicht auf einem rechtsgeschäftlichen Vertrag, sondern sind reine Gefälligkeitshandlungen ohne Verpflichtungswillen[127]. Schließlich stellen Gebrauchsüberlassungen oftmals Mittel oder Vorbereitungshandlung zum Abschluss eines entgeltlichen Vertrags dar und unterliegen dann als Nebenleistungen den Regelungen und Haftungsmaßstäben des angestrebten Vertrags (so etwa zurückzugebende Transportpalletten, Kisten oder Mehrwegflaschen). Die Vergünstigungen der unentgeltlichen Vertragstypen entfallen dann von vornherein.
Soweit die körperlich identische Rückgabe nach der vertraglich vorgesehenen bzw. der gewöhnlichen Art des Gebrauchs nicht möglich sein würde, liegt bei der Überlassung vertretbarer Sachen nicht Leihe vor, sondern Sachdarlehen (§ 607, etwa bei nachbarschaftlichem Aushelfen mit Lebensmitteln, sofern allerdings nicht vielmehr ein Gefälligkeitsverhältnis ohne verbindliche Rückübereignungspflicht oder Schenkung anzunehmen ist); auch Geld wird nicht verliehen, sondern als Gelddarlehen ausgereicht (§§ 488 ff.).
„Pfandflaschen“ sind kein gesetzliches Pfandrecht (vgl. §§ 1204 ff.) mit einem Geldpfand zur Sicherung des Rückgabe- oder Rückübereignungsanspruchs des Getränkelieferanten auf die Flaschen, sonst müsste der konkrete Pfandgläubiger die individualisierten Pfandmünzen und nicht nur deren Wert zurückgeben, was in jeder Hinsicht nicht gewollt sein kann; eine unentgeltliche Leihe bezüglich der Flaschen liegt umgekehrt nicht im Interesse des Kunden, der für Verschlechterungen haftete. Vielmehr handelt es sich bezüglich einer Rückgabepflicht der Verpackung um eine kaufrechtliche Nebenabrede: Bei besonders wertvollen Transportverpackungen, etwa Palletten, die dem Kunden zudem nur zu Besitz überlassen werden, besteht eine schuld- und sachenrechtliche Rückgabepflicht; bei „Pfandflaschen“ im Massengeschäft erfolgt dagegen eine Übereignung an den Kunden, verbunden mit der Abrede, sie zu einem Betrag in Höhe des „Flaschenpfands“ selbst oder durch entsprechend ausgelobte Rücknahmestellen zurück zu erwerben.[128]
201
Die Leihe ist ein zweiseitiges Schuldverhältnis mit nur einer Hauptpflicht, nämlich auf Gestattung des Gebrauchs für die vereinbarte Zeit oder bis zur wirksamen Kündigung (§§ 598, 604 Abs. 3). Leihe ist damit die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung allein im Interesse des Entleihers (umgekehrte Interessenlage zur Verwahrung, vgl. §§ 688, 700).
202
Leihe bewirkt keinerlei Sachenrechtserwerb, insb. ist sie nicht auf Übertragung des Eigentums gerichtet. Es wechselt nur der unmittelbare Besitz (vgl. § 868). Das Leihverhältnis kommt aber nicht erst mit der Hingabe der Sache, sondern mit der Vereinbarung hierüber zustande (Konsensualvertrag), was nicht ausschließt, dass die Vereinbarung gerade mit und in der Hingabe der Sache getroffen wird (sog. Handleihe). Je danach ist die Klage aus dem Leihverhältnis auf „Gestattung“ des Gebrauchs und ggf. „Überlassung“ der Sache gerichtet. Die Formulierung in § 598 ist noch an der Realvertragstheorie ausgerichtet.
Aus der einseitigen Interessenlage zugunsten des Entleihers folgen dessen Obhutspflichten als Nebenleistungspflichten. Diese sind auf Erhaltung der Leihsache (§ 601), ihren schonenden und nur vertragsmäßigen Gebrauch (§§ 602 f.) und auf ihre termingemäße Rückgabe (§ 604) gerichtet.
