Kitabı oku: «Immobilienrecht in Dänemark», sayfa 3

b) Miteigentum

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Steht ein Grundstück gemeinschaftlich im Eigentum mehrerer, liegt Miteigentum (sameje) vor.

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Beim normalen Gesamthandseigentum steht das Eigentum mehreren natürlichen oder juristischen Personen zu, ohne dass einem der (Mit-)Eigentümer ein bestimmter konkreter Teil zugewiesen wäre. Üblicherweise treffen die Gesamthandseigentümer eine Vereinbarung über das Gesamthandseigentum und lassen diese ins Grundbuch eintragen. Mangels einer anderweitigen entsprechenden Vereinbarung kann jeder Eigentümer ohne Erlaubnis der Miteigentümer über seinen Anteil verfügen. Die Gläubiger eines der Miteigentümer können auf dessen Anteil auch im Vollstreckungswege Zugriff nehmen. Unter Ehegatten und in nichtehelichen Lebensgemeinschaften ist Gesamthandseigentum die verbreitetste Art des Eigentums.

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Beim Bruchteilseigentum mit Sondernutzungsrecht (das Grundstückseigentum i.S.d. Grundbuchordnung darstellt) ist das Bruchteilseigentum mit einem eigenen Nutzungsrecht für einen bestimmten Teil der Immobilie verbunden (bspw. eine Wohnung). Der einzelne Bruchteilseigentümer hat kein alleiniges Nutzungsrecht. Vielmehr besteht ein gemeinsames, durch die Vereinbarung der Bruchteilseigentümer ausgestaltetes Nutzungsrecht. Nach dem Gesetz über Wohnungsbaugenossenschaften und andere Wohnungsbaugemeinschaften, das die Aufteilung von Baulichkeiten in Eigentumswohnungen verhindern soll, kann nur zwischen zwei Miteigentümern vereinbart werden, dass einem von ihnen ein ausschließliches Nutzungsrecht an einer Wohnung zustehen soll. Ohne eine entsprechende Vereinbarung über das Bruchteilseigentum mit Sondernutzungsrecht besteht für die Miteigentümer hinsichtlich der Wohnungen kein eigenes Nutzungsrecht.

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Beachte: Die Vereinbarung über die Bruchteilsgemeinschaft und das Sondernutzungsrecht sollte daher im Grundbuch im Rang vor möglichen Grundpfandrechten eingetragen werden (da ansonsten die Grundpfandgläubiger eine entsprechende Aufteilung nicht berücksichtigen müssen).

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Beim Tod oder Konkurs eines Miteigentümers (durch den der Miteigentumsanteil in den Nachlass bzw. in die Konkursmasse des Miteigentümers fällt) können praktische Schwierigkeiten auftreten, die zu einer Aufhebung des Miteigentums zwingen. Im Übrigen kann ein Miteigentümer jederzeit die Aufhebung des Miteigentums verlangen. Die Aufhebung kann (sofern keine einvernehmliche Regelung zwischen den Miteigentümern getroffen wird) durch öffentliche Versteigerung und Auskehrung des Überschusses an die Miteigentümer entsprechend ihrem Anteil erfolgen. Im Zusammenhang mit einer Vereinbarung zwischen zusammenlebenden Personen über die Aufhebung von Miteigentum ist zu beachten, dass eine unentgeltliche Übertragung von Vermögen zwischen unverheirateten Personen grundsätzlich eine Einkommenssteuerpflicht des Empfängers nach sich zieht, ohne dass der Schenker dabei eine Vorabzugsberechtigung erlangt.

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Für die Berechnung von Eigentumswertsteuern bei Immobilien, die im Miteigentum stehen, gelten besondere Regelungen im Steuerveranlagungsgesetz (§ 51).

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Exkurs: Die Interessengemeinschaft (interessentskab). Die Eigentumsverhältnisse in einer Interessengemeinschaft (einer Gesellschaft, die von mehreren Grundstückseigentümern gegründet worden ist) unterscheiden sich nicht grundsätzlich vom Miteigentum. Besteht bei der Interessengemeinschaft (I/S) das Vermögen aus einer Immobilie, so ist allerdings diese (obwohl die I/S ansonsten in vielerlei Hinsicht nicht als selbstständige rechtliche Person [juristische Person] qualifiziert wird) und nicht die einzelnen Gesellschafter ins Grundbuch einzutragen. Somit muss ein Gesellschafterwechsel gleichermaßen nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung der I/S ins Grundbuch bewirkt außerdem, dass die Gläubiger der einzelnen Gesellschafter keine Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben können. Abgesehen von dieser Haftungsbegrenzung unterscheidet sich die I/S nur dadurch vom Miteigentum, dass ein Gesellschaftsvertrag bestehen muss. Da dieser Vertrag keinen Formerfordernissen unterliegt (siehe unter Rn. 262), kann die Abgrenzung zwischen den Eigentumskategorien „Interessengemeinschaft“ und „Miteigentum“ in der Praxis schwierig sein.

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Seit 1994 besteht nach § 14 lit. a des Gesetzes über Wohnungsbaugenossenschaften und andere Wohnungsgemeinschaften ein Verbot, eine Immobilie an eine Wohnungs-I/S zu übertragen, wenn an einem Anteil der Wohnungs-I/S ein Wohnrecht an einer in der Immobilie sich befindenden Wohnung verknüpft ist. Entsprechend kann auch ein mit einem Wohnrecht verbundener Anteil an der I/S nicht übertragen werden, es sei denn, der ganze Anteil wird an einen einzelnen Erwerber bzw. an mehrere Erwerber, die mit dem Anteilsinhaber in auf- oder absteigender Linie bzw. in der Seitenlinie Geschwister oder dessen Kinder verwandt oder verschwägert sind, übertragen. Wohnungen, die vor diesem Zeitpunkt von einer solchen Gesellschaft erworben worden sind, dürfen jedoch auch weiterhin übertragen werden.

c) Wohnungs- und Teileigentum

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Eigentumswohnungen werden nach § 4 Abs. 1 des Gesetzes über Eigentumswohnungen als Immobilien qualifiziert. Folge ist, dass jede Wohnung ihr eigenes Grundbuchblatt erhält. Auf dieses Blatt werden die Hypotheken und sonstigen Belastungen, die auf dem Blatt der (ursprünglichen) Hauptimmobilie eingetragen waren, übertragen. Nach § 1 Abs. 2 finden die Vorschriften des Eigentumswohnungsgesetzes gleichermaßen Anwendung auf Läden, Büros, Lagerräume, Zimmer (die Wohnzwecken dienen) und andere, gesondert abgegrenzte Räumlichkeiten.

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Das Eigentumswohnungsrecht ist durch folgende Elemente gekennzeichnet:

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Die Eigentümervereinigung (ejer[lejligheds]forening) ist das Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümer. Zur Sicherung von Ansprüchen der Eigentümervereinigung gegen den Wohnungseigentümer wird normalerweise die Satzung pfandstiftend ins Grundbuch mit einem für jede Wohnung festgesetzten, gleichlautenden Betrag eingetragen.

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Weiterhin bestehen diverse Formen von Teileigentum – bspw. in Gestalt von

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Beim Anteilseigentum handelt es sich um einen (ideellen) Miteigentumsanteil an einer Immobilie, mit dem ein exklusives Gebrauchsrecht an einer Wohnung in dieser Immobilie (anpartslejlighed) einhergeht. Beim Kauf einer Anteilswohnung erhält der Käufer einen Kaufbrief (skøde) an einem Anteil der Immobilie, der als Bruchteil angegeben ist.

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Die Aufteilung einer Immobilie in Anteilswohnungen erfolgt regelmäßig dadurch, dass ein Miteigentumsvertrag (samejekontrakt) ins Grundbuch eingetragen wird, aus dem hervorgeht, dass das Eigentumsrecht an der Immobilie in eine Anzahl von Eigentumsanteilen aufgeteilt wird, die der Zahl der Wohnungen in der Immobilie entspricht. Mit jedem Anteil ist untrennbar ein Gebrauchsrecht an einer bestimmten Wohnung verbunden. Das System der Anteilswohnung ähnelt sehr dem System der Eigentumswohnung.

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Die Eintragung einer Hypothek im Grundbuch an einem Anteil ist erlaubt. Die Anteilswohnung kann wie eine Eigentumswohnung gesondert nach den Regeln über hypothekarische Rechte an Immobilien zur Sicherung eines Kredits belastet werden.

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Bei andelslejligheder, aktielejligheder, anpartsselskabslejligheder oder interessentskabslejligheder ist hingegen ein von den einzelnen Teilnehmern gesondertes Rechtssubjekt Eigentümer der Immobilie. Das Eigentum steht hier der Gesellschaft oder dem Genossenschaftsverein zu, der das Gebrauchsrecht an seine Gesellschafter bzw. Mitglieder überträgt. Die Wohnungsgenossenschaft kann in verschiedenen Formen auftreten, etwa als gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft (auf die hier nicht gesondert eingegangen wird) oder als Wohnungsbaugenossenschaft für den frei finanzierten Wohnungsbau. Bei der Wohnungsgenossenschaft bezahlt der Erwerber eines Anteils bei der Errichtung der Genossenschaft bzw. bei seinem Einzug in die Genossenschaftswohnung eine Einlage (indskud). Für das Gebrauchsrecht an der Wohnung entrichtet er des Weiteren eine Wohnungsabgabe (boligafgift) an den Genossenschaftsverein. Allein der Verein kann als Eigentümer der Immobilie eine Realkredithypothek als solche gegen Sicherheit an der Immobilie bestellen. Der Anteilsinhaber darf aber, etwa im Rahmen einer Wohnungsfinanzierung durch eine Bank, ein Pfandrecht an seinem Anteil einräumen, und dieses kann nach den Bestimmungen im Kapitel 6 b des Grundbuchgesetzes im sog. Genossenschaftswohnungsbuch (andelsboligbogen), eingetragen werden. Die Pfändungsmöglichkeit des Anteilsinhabers kann in der Vereinssatzung nur insoweit eingeschränkt werden, als eine Darlehungsgrenze von 80% des Werts des Anteils festgelegt wird (§ 6a des Gesetzes über Genossenschaftswohnungsvereine).

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Der Vorstand der Wohnungsgenossenschaft bestimmt u.a., wer Mitglied des Vereins werden kann, welcher Beitrag zu zahlen ist, wie die Mitglieder haften und wie der Anteil der Mitglieder am Vermögen der Genossenschaft berechnet werden soll.

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Immobilien, die in „anpartslejligheder“ aufgeteilt sind, werden „boligsamejer“ (Wohnungsmiteigentumsverhältnisse) genannt. Davon ist die „boliginteressentskab“ zu unterscheiden, bei der eine Interessengemeinschaft (I/S) Eigentümerin der Immobilie ist und bei der die einzelnen Anteile an der I/S mit einem Gebrauchsrecht an einer Wohnung in der Immobilie verknüpft ist (siehe gerade vorstehend unter Rn. 74).

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Dokumente zur Übertragung eines Anteils an einer Immobilie bedürfen zur Eintragung ins Grundbuch gem. § 17 des Gesetzes über Wohnungsbaugenossenschaften und andere Wohnungsgemeinschaften der Erklärung des Übertragenden, dass eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

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Die Grundbucheintragung erfolgt nach Maßgabe der in Rn. 46 genannten Rahmenbedingungen.

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Das Wohnungsbauministerium (boligministeriet) und die gemeinsame Vertretung der Wohnungsgenossenschaften (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) haben jeweils ein Standardstatut für Wohnungsbaugenossenschaften aufgestellt. Die Statute können etwa auf der Homepage der dem dänischen Wirtschaftsministerium unterstehenden Behörde „Erhvervs- og Byggestyrelsen“, www.boligejer.dk, abgerufen werden.