Kitabı oku: «Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen», sayfa 47
14. Kapitel Der Architektenvertrag und der Ingenieurvertrag
1. Das Architekten- und Ingenieurwerk
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Nach § 650p verpflichtet der Architekten- oder Ingenieurvertrag den Unternehmer zu den Leistungen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die vereinbarte Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen (I). Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, soll der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele erstellen und dem Besteller nebst einer Kostenschätzung zur Billigung vorlegen (II).
Der Architekten- oder Ingenieurvertrag ist ein Werkvertrag nach §§ 631 ff. BGB. Die Höhe der Vergütung regelte jedoch bisher die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
Der Architekt plant Bauvorhaben[222], unterstützt den Bauherrn bei der Ausschreibung und Vergabe der Bauleistungen, überwacht und koordiniert die Bauausführung, prüft die Rechnungen der Bauhandwerker, sorgt dafür, dass Baumängel beseitigt werden und dokumentiert das Bauvorhaben. Die Vollarchitektur betreut das Bauvorhaben von Anfang bis Ende. Nicht selten aber wird der Architekt nur mit einer Teilleistung beauftragt.
Ein Werk nach § 631 I BGB ist aber auch schon der Architektenplan, denn der Architekt verspricht nicht irgendwelche kunstvollen Planungsbemühungen, sondern eine brauchbare, bezahlbare und genehmigungsfähige Planung, wenn nicht der Bauherr das Risiko der Genehmigungsunfähigkeit vertraglich übernimmt[223]. Sogar die Bauüberwachung und jede andere Einzelleistung des Architekten ist eine Werkleistung[224].
Das Architektenwerk ist freilich ein geistiges Werk. Der Architekt soll nicht bauen, sondern das Bauvorhaben nur planen und überwachen. Wenn auf dem Bau gepfuscht wird, haftet der Architekt nach §§ 633 ff. BGB nicht für Baufehler des Bauunternehmers oder der Bauhandwerker, sondern nur für seine eigenen Fehler bei der Planung, Koordination oder Bauüberwachung und die dadurch verursachten Baumängel (RN 450, 451)[225].
Der Ingenieur errichtet etwa die Tragwerksplanung (Statik)[226], plant die elektrotechnische Stark- und Schwachstromanlage[227], die Heizung oder die Sanitär- und Elektroinstallation[228].
2. Anwendbare Vorschriften
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Der Architekten- und der Ingenieurvertrag waren schon immer Werkverträge nach §§ 631 ff., seit 1.1.2018 sind sie auch noch „ähnliche Verträge“ nach den besonderen Regeln der §§ 650p-650t[229].
Gemäß § 650q gelten entsprechend auch die besonderen Regeln der §§ 650b, 650e-650h zum Bauvertrag, soweit die §§ 650p-650t nichts anderes bestimmen (I).
3. Das Sonderkündigungsrecht des Bestellers und weitere Sonderregeln
Nach Vorlage der Unterlagen gemäß § 650p II kann der Besteller nach § 650r den Vertrag kündigen (1). Das Kündigungsrecht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen, das Kündigungsrecht des Verbrauchers jedoch nur, wenn er vom Unternehmer über das Kündigungsrecht, die Frist und die Folge der Kündigung in Textform aufgeklärt worden ist (I 2). Der Unternehmer kann dem Besteller eine angemessene Frist für die Zustimmung nach § 650p II 2 setzen und den Vertrag kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung verweigert oder sich nicht rechtzeitig zu den Unterlagen erklärt (II). Nach einer Kündigung gemäß Abs. 1 oder Abs. 2 ist nur noch die Leistung des Unternehmers bis zu Kündigung zu vergüten (III).
Der Unternehmer hat nach § 650s Anspruch auf eine Teilabnahme der bisherigen Leistungen, wenn die letzte Leistung des Bauunternehmers abgenommen ist.
Nimmt der Besteller den Unternehmer wegen eines Überwachungsfehlers, der das Bauwerk oder die Außenanlage mangelhaft macht, in Anspruch, kann der Unternehmer nach § 650t die Leistung verweigern, wenn auch der Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller ihm noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.
4. Der vereinbarte Umfang der Architektenleistung
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Ob der Architekt eine Vollarchitektur schulde oder nur die eine oder andere Teilleistung, etwa eine Entwurfsplanung oder Bauüberwachung, diese Frage wird weder vom Gesetz noch von der HOAI, sondern allein vom Architektenvertrag beantwortet[230].Danach richtet sich die Beweislast. Den vereinbarten Umfang der Architektenleistung muss, wenn er sein Honorar einklagt, der Architekt beweisen, der Bauherr nur dann, wenn er nach der Abnahme Mängel behauptet. Der Beweis des ersten Anscheins hilft keinem der beiden, denn die allgemeine Lebenserfahrung spricht weder für noch gegen eine Vollarchitektur[231].
Der umfassend beauftragte Architekt soll das Bauvorhaben von Anfang bis Ende betreuen, den Bauherrn beraten und die Ursache von Baumängeln selbst dann ermitteln, wenn er dem Bauherrn einen eigenen Planungs- oder Überwachungsfehler offenbaren muss[232].
Auch wenn dem Architekten nur die Bauüberwachung aufgetragen ist, hat er den Bauherrn umgehend über sichtbare Baumängel und ihre Ursache zu unterrichten und rechtlich zu beraten. Das ist keine unerlaubte Rechtsberatung, sondern nach § 5 I RDG eine notwendige vertragliche Nebenpflicht des Spezialisten[233]. Und nach § 3 IV HOAI schuldet der Architekt stets eine „wirtschaftliche“ Planung und Beratung, die keine überflüssigen Kosten verursacht[234].
5. Die Architektenvollmacht
Das gesetzliche Leistungsbild des Architektenwerks in § 34 III HOAI beschreibt durchweg technische Leistungen, keine Baubetreuung. Es ist keine typische Aufgabe des Architekten, im Namen des Bauherren Willenserklärungen abzugeben und Verträge zu schließen. Ohne eine besondere Vollmacht kann der Architekt Bauaufträge weder vergeben noch ändern[235], auch keine Baurechnungen anerkennen, das Bauwerk nicht abnehmen und bei der Abnahme keine Vertragsstrafe vorbehalten[236]. Der Architektenvertrag ersetzt die fehlende Vollmacht nicht[237]. Aber vielleicht genehmigt der Bauherr später die vollmachtlose Vertragserklärung des Architekten[238].
6. Das Architektenhonorar
6.1 Ja oder Nein
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Ob der Architekt für ein Honorar oder unentgeltlich arbeiten soll, bestimmt weder das BGB noch die HOAI, sondern die Vereinbarung: entweder Werkvertrag nach § 631 BGB oder Auftrag nach § 662 BGB[239]. Die undeutliche Vereinbarung ist nach § 157 BGB auszulegen[240]. Die HOAI regelt, wenn der Vertrag eine Vergütung vorsieht, nur Höhe und Fälligkeit des Honorars[241].
Deshalb muss der Architekt, der ein Honorar einklagt, nicht nur den vereinbarten Umfang seiner Vertragsleistung, sondern, wenn der Vertrag zur Vergütung nichts sagt, auch noch Umstände dafür beweisen, dass er nach § 632 I BGB eine Vergütung zu erwarten habe[242].
Beispiel
Der Architekt arbeitet erfahrungsgemäß nur für Honorar. Dieser Erfahrungssatz spricht für eine Vergütung. Mag der Bauherr nachweisen, man habe sich ausnahmsweise auf eine unentgeltliche Leistung geeinigt (BGH NJW 87, 2742; ferner OLG Stuttgart NJW 89, 2402). Zweifelhaft ist die Honorarfrage, wenn der Architekt schon vor Vertragsschluss für den Bauherrn tätig wird und beispielsweise eine Bauvoranfrage fertigt. Der BGH (NJW 97, 3017) will sie durch Auslegung beantworten und bürdet dem Architekten die Beweislast dafür auf, dass nach den Umständen eine Vergütung zu erwarten sei. § 632 I passt wohl nicht, wenn der Architekt für einen Verein, dessen Mitglied er ist, Pläne fertigt. Hier, wo die Umstände ambivalent sind, muss der Architekt ein Zahlungsversprechen des Vereins beweisen (OLG Köln MDR 90, 244).
6.2 Die Honorarordnung für Architekten
501
Die HOAI vom 10.7.2013 (BGBl I, 2276), eine Verordnung der Bundesregierung auf der Ermächtigungsgrundlage des Gesetzes vom 4.11.1971 (BGBl I, 1749), ist reines Preisrecht und regelt nur die Höhe und Fälligkeit des Architektenhonorars.
6.3 Für wen gilt die HOAI?
Gemäß § 1 regelt die HOAI die Berechnung des Honorars für Planungsleistungen derjenigen Architekten und Ingenieure, die ständig hierzulande ansässig sind und Leistungen vom Inland aus anbieten. Betroffen ist nicht nur der Berufsstand der ausgebildeten Architekten und Ingenieure, sondern auch der Berufsfremde, wenn er Architekten- oder Ingenieursleistungen anbietet, die weder mit einer Bauleistung zusammenhängen noch neben einer Bauleistung zu erbringen sind[243].
6.4 Die Preisbindung
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Preisrechtlich bindend regelt die HOAI nur das Honorar der Architekten und Ingenieure für Planungsleistungen. Vereinbaren lässt sich die Höhe des Planungshonorars nur, wenn und soweit § 7 HOAI es erlaubt, und dann nur zwischen den gesetzlichen Mindest- und Höchstsätzen.
Frei vereinbaren können die Vertragspartner dagegen:
| - | nach § 3 I 2 HOAI das Honorar für Beratungsleistungen; |
| - | nach § 3 III HOAI das Honorar für besondere Leistungen[244]. |
Nun hat der Europäische Gerichtshof durch Urteil vom 4.7.2019 festgestellt, dass verbindliche Mindest- und Höchstsätze nach § 7 I, III, IV HOAI gegen das Gemeinschaftsrecht verstoßen[245]. Streitig ist, ob § 7 I, III, IV HOAI über die Mindest- und Höchstsätze hierzulande weiterhin anzuwenden[246] oder aber unwirksam sei[247].
6.5 Das Architektenhonorar für Planungsleistungen
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Das Architektenhonorar für Planungsleistungen ist nach § 3 I 1 HOAI preisrechtlich gebunden. Zwar können die Vertragspartner auch die Höhe dieses Honorars vereinbaren, nach § 7 I HOAI aber nur schriftlich bei Auftragserteilung[248] und nur zwischen den Mindest- und Höchstsätzen der HOAI. Dies gilt auch für die Vereinbarung einer Pauschale oder von Stundensätzen[249], jedoch nicht für die Kostengarantie des Architekten und auch nicht für die Vereinbarung, der Architekt bekomme, wenn er die garantierten Kosten unterschreite, den ersparten Betrag als Prämie[250].
Nach § 7 III HOAI können die Mindestsätze nur ausnahmsweise durch eine schriftliche Vereinbarung unterschritten werden[251], etwa wegen der persönlichen Beziehung oder wegen des Missverhältnisses zwischen Planungsleistungen und Mindestsatz oder weil die Planung mehrfach verwendet werden soll[252].
Die Höchstsätze dürfen nach § 7 IV 1 HOAI nur für außergewöhnliche oder ungewöhnlich langwierige Planungen und nur durch schriftliche Vereinbarung überschritten werden[253], etwa für eine herausragende künstlerische Gestaltung.
Berechnet wird das Architektenhonorar gemäß § 6 HOAI nach Leistungsbild, Honorarzone, Honorartafel und anrechenbaren Kosten.
Die Rechtslage ist inzwischen geklärt: Die strengen Preisvorschriften der §§ 3, 7 HOAI gelten nur noch für Architektenverträge, die schon vor dem 1.1.2021 abgeschlossen wurden, denn die neue HAOI 2021 beseitigt mit Wirkung ab 1.1.2021 die Höchst- und Mindestsätze, sodass seither auch die Höhe des Architektenhonorars frei vereinbart werden kann (dazu Weise NJW-Spezial 2021, 44).
6.6 Die Fälligkeit des Architektenhonorars
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Wenn nichts anderes vereinbart ist, wird das Architektenhonorar nach § 15 I HOAI erst mit der Abnahme des Architektenwerks und einer prüfbaren Schlussrechnung fällig. Die Beweislast für diese Anspruchsvoraussetzungen trägt der Architekt. Die Klage auf ein noch nicht fälliges Honorar wird als „derzeit unbegründet“ abgewiesen[254]. Hat der Architekt eine Vollarchitektur übernommen, muss er alle Leistungsphasen des § 34 III HOAI erfolgreich durchschritten haben, bevor er abrechnen darf.
Die Schlussrechnung des Architekten ist prüfbar, wenn der Bauherr sie – mit sachkundiger Hilfe – leicht und schnell kontrollieren kann[255]. Sie muss entsprechend § 6 HOAI zumindest das Leistungsbild, die Honorarzone, den Gebührensatz, die anrechenbaren Kosten, die erbrachten Leistungen und die Vom-Hundert-Sätze angeben. Maßgeblich ist das berechtigte Kontrollinteresse des Bauherrn, das auch vom beiderseitigen Kenntnisstand abhängt[256]. Erweckt die Honorarrechnung den Eindruck, dass sie die Architektenleistungen vollständig abrechne, und richtet sich der Bauherr darauf ein, sind spätere Nachforderungen vielleicht rechtsmissbräuchlich und nach § 242 BGB ausgeschlossen[257].
505
Nach § 15 II HOAI darf der Architekt Abschlagszahlungen verlangen, entweder nach einem vereinbarten Zahlungsplan oder in angemessenen zeitlichen Abständen. Soweit die Abschlagszahlungen das geschuldete Honorar übersteigen, hat der Bauherr einen vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung, der frühestens mit Vertragsende entsteht und noch in der Schlussrechnung verrechnet werden kann[258].
15. Kapitel Der Bauvertrag
1. Der Vertragsinhalt
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Der Bauvertrag war schon immer ein Werkvertrag nach §§ 631 ff. (RN 432), seit 1.1.2018 gelten zusätzlich die besonderen Regeln der §§ 650a-650h[259], dicht gefolgt von den §§ 650i-650n zum Verbraucherbauvertrag.
Nach § 650a ist der Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils dieser Werke (I), auch über die Instandhaltung eines Bauwerks, wenn sie für dessen Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich ist (II).
2. Die Erscheinungsformen des Bauvertrags
Bauverträge schließen Bauherren mit Bauunternehmern und Bauhandwerkern, sei es über die schlüsselfertige Errichtung eines Bauwerks (Generalübernehmer)[260], über den Rohbau (Rohbauunternehmer) oder ein anderes Gewerk (Zimmermann, Dachdecker, Heizungsbauer, Elektriker, Installateur, Gipser, Bodenleger, Glaser, Schreiner und Maler)[261]. Auch Umbau, Renovierung und Reparatur sind Werke.
Bauverträge schließt auch der Generalübernehmer (Hauptunternehmer), der nicht selbst baut, sondern die einzelnen Gewerke im eigenen Namen und für eigene Rechnung an Subunternehmer (Nachunternehmer) vergibt und diesen gegenüber zum Besteller wird[262]. Dazu gibt es je einen Bauvertrag zwischen dem Bauherrn und dem Generalübernehmer sowie zwischen dem Generalübernehmer und dem Subunternehmer.
Der Bauträgervertrag verpflichtet den Bauträger, sein eigenes Grundstück zu bebauen und samt Bauwerk oder Eigentumswohnung an den Vertragspartner zu veräußern (RN 512).
Wer hingegen die einzelnen Gewerke namens und mit Vollmacht des Bauherrn vergibt und das Bauvorhaben nur betreut, ist nach § 675 I ein Baubetreuer (RN 613).
Für größere Bauvorhaben schließen sich bisweilen mehrere Unternehmer zu einer Arbeitsgemeinschaft (ARGE) zusammen. Der Bauherr hat es dann mit einer BGB-Gesellschaft nach § 705 zu tun (RN 637).
Werkvertrag, nicht Kauf, ist der Vertrag über die Veräußerung eines neuen Wohnhauses oder einer neuen Eigentumswohnung, wenn und soweit der Veräußerer im notariellen Vertrag nicht nur die Übereignung, sondern auch die Herstellung verspricht, mag das Bauwerk auch schon fast fertig sein und die Parteien den Vertrag als „Kaufvertrag“ bezeichnen. Nicht die Bezeichnung, sondern die vereinbarten Hauptpflichten bestimmen den Vertragstyp[263]. Aber auch der Bauvertrag muss nach § 311b I notariell beurkundet werden, wenn er mit einem Grundstückskaufs verbunden wird[264], so beim Erwerb vom Bauträger, der sein eigenes Grundstück für den Erwerber bebauen und sodann bebaut an ihn übereignen soll (RN 512).
Sogar der „Verkauf“ eines Altbaus ist ein Werkvertrag, soweit der Verkäufer umfangreiche Umbau- oder Sanierungsarbeiten verspricht[265].
Erfolg und Misserfolg eines Bauvorhabens hängen vor allem davon ab, ob die mannigfachen Bauleistungen richtig auf die Bauplanung abgestimmt und so koordiniert werden, dass ein Zahnrad in das andere greift. Diese Aufgabe obliegt in der Regel dem bauleitenden Architekten. Nicht minder wichtig ist es, wenn etwas schief geht, die einzelnen Gewerke und die Verantwortung der einzelnen Unternehmer richtig voneinander abzugrenzen.
3. Die Änderung des Bauvertrags und das Anordnungsrecht des Bestellers
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Die §§ 650b, 650c betreten seit 1.1.2018 rechtlich Neuland, § 650b regelt den Fall, dass der Besteller eine Vertragsänderung verlangt, § 650c die Anpassung der Vergütung an den geänderten Vertrag.
§ 650b bestimmt: Begehrt der Besteller eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs (§ 631 II) oder eine Änderung, die für ein erfolgreiches Werk notwendig ist, sollen sich die Vertragspartner über die Änderung und deren Mehr- oder Mindervergütung einigen (I 1). Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot zur Mehr- oder Mindervergütung zu machen, im Falle der Änderung des vereinbarten Werkerfolgs jedoch nur, wenn ihm diese Änderung zumutbar ist (I 2). Betriebsinterne Gründe für die Unzumutbarkeit muss der Unternehmer beweisen (I 3). Ist der Besteller für die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage verantwortlich, soll der Unternehmer erst dann ein Angebot zur Mehr- oder Mindervergütung machen, wenn ihm der Besteller die für die Änderung erforderliche Planung geliefert hat (I 4). Steht dem Unternehmer für die begehrte Änderung kein Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand nach § 650c I 2 zu, sollen sich die Vertragspartner nur über die Änderung einigen und ist Satz 2 nicht anwendbar (I 5).
Wenn sich die Vertragspartner nicht binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer einigen, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen (II 1)[266], und der Unternehmer hat die Anordnung des Bestellers zu befolgen (II 2 Hs. 1 mit Ausnahme in Hs 2); Abs. 1 S. 3 gilt entsprechend (II 3).
§ 650c regelt die Anpassung der Vergütung für den vermehrten oder verminderten Aufwand: Hat der Besteller die begehrte Änderung nach § 650b II wirksam angeordnet, ist die Vergütung nach den erforderlichen Kosten nebst Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln (I 1). Keinen Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand hat der Unternehmer dann, wenn er auch die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage zu leisten hat (I 2). Zur Berechnung der Vergütung darf der Unternehmer auf eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen (II). Die Berechnung der vereinbarten oder gesetzlichen Abschlagszahlung regelt § 650c III.
Für eine einstweilige Verfügung im Streit über das Anordnungsrecht des Bestellers oder die Anpassung der Vergütung nach Baubeginn muss der Antragsteller nach § 650d den Verfügungsgrund nicht glaubhaft machen.
4. Die Sicherungsrechte des Unternehmers
4.1 Der Anspruch des Unternehmers auf eine Sicherungshypothek
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Nach § 650e S. 1 hat der Unternehmer für seine Forderungen aus dem Bauvertrag Anspruch auf Bestellung einer Sicherungshypothek zu Lasten des Baugrundstücks des Bestellers. Er klagt auf Abgabe der nach § 873 I erforderlichen Bestellungserklärung und der nach § 19 GBO erforderlichen Eintragungsbewilligung. Da die Sicherungshypothek gemäß § 1184 streng akzessorisch ist, muss der Unternehmer gemäß § 253 II Nr. 2 ZPO im Klageantrag auch die zu sichernde Forderung aus dem Werkvertrag genau bezeichnen und beziffern.
Nach Rechtskraft der Verurteilung gelten die Bestellungserklärung und die Eintragungsbewilligung gemäß § 894 I 1 ZPO als abgegeben und ermöglichen die Eintragung der Sicherungshypothek im Grundbuch. Aber schon die vorläufig vollstreckbare Verurteilung des Bestellers berechtigt den Unternehmer nach § 895 ZPO dazu, sich eine Vormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen, die der Sicherungshypothek den Rang wahrt.
