Kitabı oku: «Гражданское право. Части вторая и третья. Краткий курс», sayfa 4

15. Договор постоянной и пожизненной ренты

¡ Договор постоянной ренты – это соглашение сторон, заключаемое бессрочно, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ее получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

1. Стороны договора – получатель ренты и ее плательщик. Получателями ренты могут быть только граждане, некоммерческие организации. Плательщиками ренты могут быть граждане и юридические лица, способные ее выплачивать.

Право на получение постоянной ренты приобретается путем уступки требования в порядке правопреемства (посредством наследования), кроме случаев, запрещенных законодательством.

2. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, определенном договором. Выплаты по договору постоянной ренты производятся путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Размер денежной суммы ренты увеличивается пропорционально увеличению МРОТ, если иное не предусмотрено законодательством. Сроки выплаты постоянной ренты установлены законодательством (по окончании каждого календарного квартала).

3. Договором могут устанавливаться иные сроки и порядок выплаты постоянной ренты. Отказ от платы ренты плательщиком возможен посредством ее выкупа или расторжения договора по соглашению сторон. В таком случае плательщик обязан не позднее чем за три месяца до прекращения выплат ренты в письменной форме известить получателя о выкупе ренты.

4. Получатель ренты также вправе требовать выкупа ренты, если:

☝выплата рентных платежей просрочена плательщиком более чем на год;

☝нарушены обязательства по обеспечению выплаты ренты: при передаче земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество;

☝плательщик признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что указанным лицом не будут производиться платежи в размере и сроки, установленные договором;

☝недвижимость, переданная под выплату ренты, вошла в общую собственность либо разделена.

5. Размер выкупной цены ренты определяется:

✓ договором;

✓ ценой, соответствующей годовой сумме ренты, если цена не установлена договором;

✓ ценой переданного имущества, которая включается в выкупную сумму наряду с годовой суммой рентных платежей, если имущество передано бесплатно.

Риски случайной гибели имущества:

✓ при бесплатной передаче имущества (несет плательщик);

✓ при передаче имущества за плату (плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо его изменения).

6. Пожизненная рента представляет собой ренту, которая устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Стороны договора: получатель ренты и ее плательщик. Получателями ренты могут быть граждане, доли которых считаются равными, если иное не предусмотрено договором. Если один из получателей ренты умирает, то его доля в праве ее получения переходит к другим получателям, если договором не предусмотрено иное.

Обязательство прекращается только в случае смерти последнего получателя.

7. Плательщиками ренты могут быть граждане и юридические лица, способные ее выплачивать. Предмет договора – любое движимое и недвижимое имущество. Срок договора определяется периодом жизни получателя ренты.

Размер пожизненной ренты не может быть менее одного МРОТ в месяц. Данная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено законом или договором.

8. Получатель вправе требовать выкупа ренты на условиях, предусмотренных ГК РФ, либо расторжения договора. Если договор пожизненной ренты прекращается по воле получателя ренты на основании существенного нарушения плательщиком своих обязанностей, получатель ренты может требовать возврата переданной недвижимости без зачета уже произведенных расходов, связанных с его содержанием. Риски случайной гибели имущества несет плательщик ренты.

16. Договор аренды: понятие, содержание

¡ Договор аренды – соглашение, в силу которого одна сторона, арендодатель (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне, арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным. Существенным условием договора аренды является его предмет.

1. Предмет договора – индивидуально определенные, непотребляемые, незаменимые вещи, так как по окончании срока договора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа.

В договоре аренды должны быть данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

2. Стороны договора:

1) арендодатель – собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду;

2) арендатор – лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования).

Договор аренды заключается в письменной форме, если договор заключен на срок более года или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. Если в договоре предусмотрен переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

3. Срок договора аренды определяется соглашением сторон. Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Стороны могут в любое время отказаться от договора, но при этом вторая сторона должна быть предупреждена при аренде движимого имущества за один месяц, при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Для отдельных видов имущества могут предусматриваться другие сроки. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, то договор прекращается.

4. Виды договора аренды:

✓ договор проката;

✓ аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа;

✓ аренда зданий и сооружений;

✓ аренда жилого помещения;

✓ аренда предприятия;

✓ договор финансовой аренды (лизинга).

5. Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

17. Выкуп арендованного имущества, субаренда. Судьба улучшений арендованного имущества

1. Выкуп арендованного имущества предусматривается законом, договором или дополнительным соглашением сторон к договору аренды.

Переход арендованного имущества в собственность арендатора возможен по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Стороны также вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

2. Арендодатель может дать согласие арендатору передавать арендованное имущество в субаренду. Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срока основного договора аренды. При заключении первого арендатор основного договора аренды по отношению к субарендатору становится арендодателем.

В случае признания основного договора аренды ничтожным таковым выступает и договор субаренды, заключенный на базе основного договора.

3. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение и договора субаренды. У субарендатора в таком случае возникает право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находившееся у первого в пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Расторжение основного договора аренды по соглашению сторон не влечет автоматического прекращения договора субаренды.

4. Договор субаренды автоматически прекращается в случаях, когда в нем прямо оговорено, что он действует в пределах срока либо при условии действия договора аренды. При отсутствии в договоре субаренды указанных условий он расторгается по соглашению арендодателя в соответствии с основным договором аренды и арендатора по договору субаренды, а также по требованию одной из сторон решением арбитражного суда в случаях нарушения другой стороной условий договора субаренды.

Заключение договора субаренды запрещает законному владельцу сдавать это имущество третьему лицу и заключать с ним договор аренды. В случае нарушения арендодателем данного условия заключенный с третьим лицом договор становится недействительным, так как заключен с нарушением законодательства.

5. Если арендатором произведены отделимые улучшения арендованного имущества, то они выступают его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если арендатор произвел с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые неотделимы без вреда для имущества, после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

6. Из данного положения следует, что если неотделимые улучшения арендованного имущества произведены без согласия арендодателя, то их стоимость возмещению не подлежит.

Если улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет арендодателя (амортизационные отчисления), то они становятся его собственностью.

7. Ответственность по договору аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств перед арендодателем несет арендатор. Субарендатор несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств перед арендатором.

18. Договор проката

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор проката – это разновидность договора аренды. Договор проката можно определить как двусторонний, возмездный, консенсуальный, публичный.

Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель (коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является предпринимательской деятельностью).

2. Предмет договора – движимое имущество, которое используется в потребительских целях (предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура). Срок договора – не больше одного года. В случае заключения договора проката на более длительный срок его действие будет считаться равным году. Форма договора проката письменная.

3. Арендодатель обязан проверить в присутствии арендатора исправность сдаваемого имущества, ознакомить арендатора с правилами эксплуатации. При обнаружении арендатором в имуществе недостатков, препятствующих его использованию, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления устранить недостатки либо заменить неисправную вещь на аналогичную вещь надлежащего качества.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

4. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных платежей в твердой сумме, которые вносятся периодически или единовременно. При досрочном возврате имущества арендатором арендодатель возвращает ему часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Взыскание задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются.

При выявлении арендатором недостатков, полностью или частично препятствующих эксплуатации арендованного имущества, на арендодателя возлагается обязанность в течение десяти дней после получения соответствующего заявления арендатора устранить недостатки на месте либо произвести замену вещи аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии.

5. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.