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II. Grundstücke und bewegliche Sachen

Die Sachen werden in bewegliche Sachen und Grundstücke eingeteilt. Da hierfür jeweils unterschiedliche Regeln gelten, ist es wichtig, diese Begriffe genau zu unterscheiden. Der Begriff des Grundstücks wird im BGB nicht näher definiert. Diese Aufgabe haben Rechtsprechung und Literatur übernommen.

1. Grundstücke

Grundstück ist ein Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als „Grundstück“ geführt wird, einschließlich seiner Bestandteile.[8]

Beispiel

„Grundstück“ im Rechtssinne ist also nicht nur der blanke Grund und Boden, sondern auch die darauf wachsenden Pflanzen (vgl. § 94 Abs. 1 S. 2) so lange sie nicht vom Grundstück getrennt worden sind und i.d.R. auch die darauf stehenden Gebäude (vgl. § 94 Abs. 1 S. 1).

Man sieht einem Grundstück äußerlich nicht immer an, welche Ausdehnung es hat, vor allem, wenn eine sichtbare Begrenzung fehlt. Diese Aufgabe erfüllt das Grundbuch in Verbindung mit der katasteramtlichen Vermessung.

Das rechtliche Schicksal des Grundstücks teilen auch seine Bestandteile, und zwar die wesentlichen Bestandteile (§§ 93–96) immer, sowie die einfachen Bestandteile, soweit an ihnen keine Sonderrechte bestehen.

a) Wesentliche und einfache Bestandteile eines Grundstücks

„Wesentliche“ Bestandteile eines Grundstücks sind in den §§ 94–96 definiert. Die in § 93 angeordnete Rechtsfolge gilt aber auch für sie. Diese besteht darin, dass an wesentlichen Bestandteilen vor der Trennung von der Gesamtsache weder durch Rechtsgeschäft, noch kraft Gesetzes, noch durch Hoheitsakt irgendwelche Sonderrechte begründet werden können (beachte aber ErbbauRG[9] und WEG[10]).

Hierzu sagt § 93:

Wesentliche Bestandteile . . . können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.“

Beispiel

Ein auf einem Grundstück errichtetes Gebäude ist nach § 94 Abs. 1 S. 1 i.d.R. wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Im juristischen Sinne ist es also „Grundstück“, und nicht nur der Boden, auf dem es steht. Als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks kann es somit nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

Was aber sind die konkreten Rechtsfolgen, die sich aus dieser begrifflichen Einordnung ergeben? Ein Gebäude kann nicht, wie eine bewegliche Sache nach § 929 S. 1 durch Einigung und Übergabe übereignet werden, da dies bedeuten würde, dass hieran, entgegen § 93 gesondertes Eigentum entstehen könnte. Das Gebäude kann also, da es juristisch „Grundstück“ ist, nur nach §§ 873, 925 zusammen mit dem Grundstück als juristische Einheit übereignet werden.

Nach § 96 gelten auch Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, als Bestandteile des Grundstücks. Sinn der Regelung ist, dass Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, nur zusammen mit dem Eigentum an dem Grundstück übergehen sollen.

Beispiele

Zu den Rechten i.S.v. § 96 gehören z.B. die Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff.), das Recht auf Duldung eines Überbaus (§ 912), eines Notweges (§ 917), aber auch umgekehrt das Rentenrecht des Nachbarn, der den Überbau oder den Notweg zu dulden hat (§§ 912 Abs. 2, 917 Abs. 2).[11]

Ob ein Recht, das unter § 96 fällt, als einfacher oder als wesentlicher Bestandteil einzuordnen ist, hängt davon ab, ob es seiner Natur nach von dem Eigentum getrennt werden kann. Wesentlicher Bestandteil ist daher z.B. die Grunddienstbarkeit, da diese nach § 1018 untrennbar mit dem Eigentum an einem anderen Grundstück, nämlich dem „herrschenden“ Grundstück verbunden ist.

Beispiel

A und B sind Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke. Das Grundstück des A ist im Grundbuch unter der Nr. 230, das Grundstück des B unter der Nr. 231 eingetragen. Das Grundstück des A ist mit einem Wohnhaus bebaut. Das Grundstück des B ist noch unbebaut. A, dem sehr an einer unverbauten Aussicht gelegen ist, vereinbart mit B, dass B gegen Zahlung eines Entgelts verspricht, sein Grundstück nicht zu bebauen. Damit A auch gegenüber einem eventuellen Rechtsnachfolger des B abgesichert ist, wird zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Nr. 230 (herrschendes Grundstück, Eigentümer derzeit A) eine Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff., bitte lesen!) in das Grundbuch eingetragen, wonach es dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Nr. 231 (dienendes Grundstück, Eigentümer derzeit B) untersagt ist, das Grundstück zu bebauen.[12] Die Grunddienstbarkeit ist nach § 96 Bestandteil des Grundstücks Nr. 230, und zwar wesentlicher Bestandteil.

b) Scheinbestandteile eines Grundstücks

Ist ein Gebäude nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden, so gilt es nach § 95 als Scheinbestandteil.

Ein Scheinbestandteil gilt als selbständige bewegliche Sache, mag sie auch mit dem Grundstück fest verbunden und tatsächlich noch so unbeweglich sein.

Beispiel

A hat auf einem von der Stadt Köln gepachteten Grundstück einen Schrebergarten gepachtet und darauf, auf einem festen Fundament ein Gartenhaus gebaut. Im Pachtvertrag ist geregelt, dass ein vom Pächter errichtetes Gebäude nach Ablauf des Pachtvertrages wieder zu entfernen ist. Da A Geld benötigt, übereignet er das Gartenhaus an B, indem er dem B die Schlüssel des Gartenhauses übergibt. Da das Gartenhaus nach dem Pachtvertrag nur zu einem vorübergehenden Zweck errichtet worden ist, handelt es sich um einen Scheinbestandteil i.S.v. § 95, also um eine selbständige bewegliche Sache. Somit kann es auch nach §§ 929 ff. selbständig übereignet werden. B ist daher nach § 929 S. 1 Eigentümer des Gartenhauses geworden.

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c) Grundstückszubehör

Zubehör sind nach § 97 bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem Zweck der Hauptsache auf Dauer (sonst § 97 Abs. 2) zu dienen bestimmt sind und sich zu ihr in einem dem entsprechenden räumlichen Verhältnis befinden.

Beispiel

Der Traktor ist Zubehör eines Bauerhofs. Das Gleiche gilt z.B. auch für die Kühe, Schweine etc. oder die Maschinen auf einem Fabrikgrundstück.

Der Begriff des „wirtschaftlichen“ Zwecks ist weit auszulegen. Es ist nicht erforderlich, dass die Hauptsache gewerblich genutzt wird. Voraussetzung ist nur, dass sie in irgendeiner Weise nutzbar ist.[13]

Beispiel

Eine Orgel ist Zubehör der Kirche.[14]

Bitte lesen Sie die nachfolgenden Vorschriften im Gesetz mit.

Bei Zubehör gelten folgende rechtliche Besonderheiten:

Im Schuldrecht: Nach § 311c ist z.B. bei Abschluss eines Kaufvertrags das Zubehör, auch ohne besondere Absprache, im Zweifel mit verkauft.[15]

Im Sachenrecht: §§ 926; 1031; 1062; 1093; 1096; 1120–1122; 1135. Danach erwirbt z.B. nach § 926 der Erwerber eines Grundstücks mit seiner Eintragung als Eigentümer des Grundstücks automatisch auch das Eigentum am Zubehör, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass sich die Veräußerung auch auf das Zubehör erstreckt. Das Zubehör braucht in diesem Fall also nicht gesondert nach §§ 929 ff. übereignet zu werden.

In der Zwangsvollstreckung: §§ 865 Abs. 2 ZPO; 55 Abs. 1; 90 Abs. 2 ZVG (alle §§ bitte lesen!). So erwirbt z.B. der Ersteigerer eines zwangsversteigerten Grundstücks mit dem Zuschlag gem. §§ 55 Abs. 1; 90 Abs. 2 ZVG automatisch auch das Eigentum am Zubehör.

2. Bewegliche Sachen

Bewegliche Sachen sind alle selbständigen Sachen, welche nicht Grundstück (bzw. Grundstücksbestandteil) sind.[16] Auch hieran können wesentliche (genauer: sonderrechtsunfähige) und einfache (genauer: sonderrechtsfähige) Bestandteile bestehen.

Auch hierfür ordnet § 93 an, dass wesentliche Bestandteile vor der Trennung von der Gesamtsache nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können.

a) Wesentliche und einfache Bestandteile

Auch zusammengesetzte bewegliche Sachen können aus einfachen und wesentlichen Bestandteilen bestehen.

Beispiele

Fernsehgerät, ein Computer, ein Stuhl etc.

Für die Einordnung als wesentliche Bestandteile verlangt § 93, dass die Bestandteile:

„… voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass dadurch der eine oder der andere Teil zerstört, oder in seinem Wesen verändert würde ...“

Hinweis

Der Sinn der Regelung besteht im Folgenden: Es soll die Zerschlagung wirtschaftlicher Werte vermieden werden. Sonderrechte sollen vor einer Trennung von der Hauptsache nur dort bestehen, wo dies einen Sinn macht. Dies ist nur dann der Fall, wenn diese Sonderrechte auch wirtschaftlich realisierbar sind.[17]

Für die Einordnung als wesentlicher Bestandteil muss man sich also vorstellen, was im Falle der Trennung des Bestandteils von der Hauptsache passieren würde. Diese Prüfung erfolgt zweimal, und zwar jeweils gesondert in Bezug auf den getrennten Bestandteil und die Restsache. Es muss also durch die Trennung entweder der eine Teil (der ehemalige Bestandteil) oder die Restsache zerstört oder in seinem Wesen verändert werden. Eine Wesensveränderung liegt vor, wenn die Trennung zu einer erheblichen Beschädigung führen würde, oder der eine oder der andere Teil nach der Trennung nicht mehr so genutzt werden könnte, wie vor dem Einbau.[18]

Beispiel

Der serienmäßige Motor eines Pkw ist „einfacher“, d.h. „sonderrechtsfähiger“ Bestandteil des Fahrzeugs. Im Falle des Ausbaus würde weder der Wagen, noch der Motor zerstört. Auch würde hierdurch der Wagen nicht in seinem Wesen verändert, da er danach noch genauso nutzbar ist, wie vor dem Einbau des Motors. Durch den Ausbau des Motors wird ja nicht verhindert, dass man jederzeit einen anderen Motor einbauen, und den Wagen dadurch wieder fahrbereit machen könnte. Auch der Motor wird durch den Ausbau nicht in seinem Wesen verändert, da er hierdurch nicht seine Eignung als Antriebsquelle in einem Auto verliert. Die eventuelle Begründung von Sonderrechten (z.B. Eigentumsvorbehalt des Lieferanten) macht hier also einen Sinn.[19]

Gegenbeispiel

Der Lack des Fahrzeugs ist „wesentlicher“, also „sonderrechtsunfähiger“ Bestandteil, da er bei der Trennung zerstört würde. Die Begründung von Sonderrechten macht hier also keinen Sinn.

JURIQ-Klausurtipp

Bestandteile, die nach allgemeinem Sprachgebrauch „wesentliche“ Bestandteile sind, wie z.B. der Motor (da der Wagen ohne Motor schließlich nicht mehr fährt), sind nach juristischem Sprachgebrauch häufig „unwesentliche“, d.h. sonderrechtsfähige Bestandteile. Entscheidend ist, ob die Begründung von Sonderrechten einen Sinn machen würde.

Eine zusammengesetzte Sache ist eine einzige Sache im Rechtssinne. Konsequenz ist, dass nicht jeder Bestandteil im Falle einer Veräußerung einzeln übereignet werden muss (bei wesentlichen Bestandteilen wäre dies wegen § 93 auch gar nicht möglich), sondern dass die aus mehreren Bestandteilen zusammengesetzte Sache durch ein einheitliches Übereignungsrechtsgeschäft übereignet wird.

Alle nicht wesentlichen Bestandteile, welche nicht Scheinbestandteile i.S.v. § 95 sind, sind einfache Bestandteile. Diese sind auch schon vor der Trennung sonderrechtsfähig.

Beispiel

So kann z.B. an dem serienmäßigen Motor eines Pkw (s.o.) ein Eigentumsvorbehalt bestehen. Bestehen keine Sonderrechte, so teilen auch die einfachen Bestandteile das Schicksal der Gesamtsache. Zu beachten ist aber, dass im Falle des Einbaus des Motors bei der Herstellung des KFZ der Hersteller gem. § 950 das Eigentum an der neu hergestellten Sache erwirbt.

b) Scheinbestandteile

Der Begriff des Scheinbestandteils nach § 95 setzt stets die Verbindung einer beweglichen Sache mit einem Grundstück voraus. Eine bewegliche Sache kann danach zwar Scheinbestandteil eines Grundstücks sein, nicht aber Scheinbestandteil einer anderen beweglichen Sache. Ist also eine bewegliche Sache mit einer anderen beweglichen Sache nur vorübergehend verbunden, so ergibt sich schon aus der Verkehrsanschauung, dass sie damit nicht Bestandteil der anderen Sache wird.[20]

Beispiel

A ist Jura-Student. Seine Eltern schenken ihm zu Weihnachten ein in Geschenkpapier gut verpacktes JURIQ-Skript „Sachenrecht II“, worüber A sich sehr freut. Das Geschenkpapier ist schon nach der Verkehrsauffassung nicht Bestandteil des JURIQ-Skripts.

c) Zubehör

Auch bewegliche Sachen können Zubehör i.S.v. § 97 haben.

Beispiel

Die zu einem Auto gehörende Betriebsanleitung.

Nach der Auslegungsregel des § 311c ist auch das Zubehör einer beweglichen Sache im Zweifel mit verkauft. Im obigen Beispiel kann der Käufer des Autos im Zweifel auch ohne besondere Erwähnung im Kaufvertrag vom Verkäufer die Übereignung der Betriebsanleitung verlangen.

Was allerdings die sachenrechtliche Seite betrifft, so existiert bei den §§ 929 ff. eine dem nur für Grundstücke geltenden § 926 entsprechende Vorschrift nicht. Das Eigentum an der Betriebsanleitung muss daher nach §§ 929 ff. durch gesondertes Rechtsgeschäft übertragen werden. Dies kann aber auch konkludent dadurch geschehen, dass sich z.B. bei der Übergabe des Autos an den Käufer, die Betriebsanleitung im Handschuhfach befindet.

Anders als bei den Grundpfandrechten (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld) erstreckt sich das Pfandrecht an beweglichen Sachen (§§ 1204 ff.) nicht automatisch auf das Zubehör. Vielmehr ist hierfür eine gesonderte Verpfändung erforderlich, die aber bei gemeinsamer Übergabe vermutet wird.[21]

Nach § 1212 erstreckt sich das Pfandrecht automatisch nur auf die Erzeugnisse einer verpfändeten beweglichen Sache.

Beispiel

A verpfändet an B seine Hündin. Die Hündin wirft vier Welpen. Gem. § 1212 erstreckt sich das Pfandrecht an der Hündin auch auf die vier Welpen.

1. Teil Einleitung › A. Sachenrechtliche Grundbegriffe › III. Weitere rechtsrelevante Einteilungen

III. Weitere rechtsrelevante Einteilungen

Neben der wichtigen Einteilung der Sachen in Grundstücke und bewegliche Sachen, gibt es noch weitere rechtlich relevante Einteilungen.

1. Sachgesamtheit

Unter einer Sachgesamtheit versteht man eine Mehrzahl sachenrechtlich selbständiger Sachen, welche aufgrund ihres wirtschaftlichen Gesamtzwecks schuldrechtlich als Einheit behandelt werden können.[22]

Beispiel

Einrichtung einer Wohnung.

Sachgesamtheiten können Gegenstand eines einheitlichen schuldrechtlichen Rechtsgeschäfts sein. Auch ist eine Herausgabeklage unter einer einheitlichen Bezeichnung möglich. Sachenrechtlich, sowie in der Zwangsvollstreckung handelt es sich um gesondert zu behandelnde Sachen.[23]

2. Sacheinheit

Der Begriff der Sacheinheit darf nicht mit dem Begriff der Sachgesamtheit verwechselt werden.

Bei einer Sacheinheit handelt es sich nur um eine theoretische Mehrzahl von Einzelsachen, welche aber nach der Verkehrsanschauung als einheitliche Sache behandelt werden.

Beispiel

Ein Pfund Zucker in der Verpackung. Sache im Rechtssinne sind hier nicht die einzelnen Zuckerkörner, sondern die Packung Zucker.

3. Vertretbare Sachen

Vertretbare Sachen i.S.v. § 91 sind Sachen, welche im Verkehr nach Zahl, Maß oder Gewicht bestimmt zu werden pflegen.

Bitte lesen Sie dazu §§ 607; 650 S. 3; 700!

Beispiele

Bargeld, Wertpapiere, Serienmöbel[24]

Eine Sache ist vertretbar, wenn sie sich von anderen Sachen der gleichen Art nicht durch ausgeprägte Individualisierungsmerkmale abhebt und daher ohne weiteres austauschbar ist.[25] Nicht vertretbar sind solche Sachen, die auf die Wünsche des Erwerbers ausgerichtet sind und deshalb für den Unternehmer anderweitig schwer oder gar nicht abzusetzen sind.[26]

Beispiele

Grundstück, Eigentumswohnung, Einbauküche

Hinweis

Die Bedeutung der Unterscheidung zwischen vertretbaren und nicht vertretbaren Sachen zeigt sich z.B. im Schadensrecht: Bei Beschädigung einer vertretbaren Sache kann nach § 249 Abs. 1 Naturalrestitution in Form der Übereignung einer anderen Sache dieser Art geleistet werden, bei nicht vertretbaren Sachen dagegen grundsätzlich nicht.[27]

4. Nutzungen

Nutzungen i.S.v. § 100 sind die Früchte (§ 99) und die Gebrauchsvorteile einer Sache.

Rechtliche Relevanz hat der Begriff der Nutzungen z.B. für das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, da der unrechtmäßige Besitzer i.d.R. gem. §§ 987, 990 verpflichtet ist, dem Eigentümer die Nutzungen herauszugeben.

Bei den Früchten unterscheidet § 99 zwischen unmittelbaren Sachfrüchten (§ 99 Abs. 1)

Beispiel

Der Bauer erntet – als Grundstückseigentümer – die Kartoffeln.

und mittelbaren Sachfrüchten (§ 99 Abs. 3 Alt. 1),

Mittelbare Sachfrüchte sind die Erträge, die eine Sache aufgrund eines Rechtsverhältnisses (z.B. aufgrund eines Pachtvertrags) gewährt.

Beispiel

Bauer B hat das Grundstück an P verpachtet und erhält von P die Pacht. Für B ist die Pacht Ertrag seines Grundstücks aufgrund eines Rechtsverhältnisses (hier Pachtvertrag mit P); daher für ihn mittelbare Sachfrucht.

Wenn Sie Ihrem Vermieter die Miete überweisen, sind die Zahlungseingänge auf dem Konto Ihres Vermieters für Ihn also „mittelbare Sachfrüchte“ und damit „Nutzungen“.[28]

sowie unmittelbaren Rechtsfrüchten (§ 99 Abs. 2)

Beispiel

Die vom Pächter geernteten Kartoffeln. Diese sind für den Pächter nicht Ertrag seines Grundstücks (das gehört dem Verpächter), sondern Ertrag seines Pachtrechts; daher für P unmittelbare Rechtsfrüchte.

und mittelbaren Rechtsfrüchten (§ 99 Abs. 3 Alt. 2).

Beispiel

Der Pächter unterverpachtet das Grundstück.

1. Teil Einleitung › A. Sachenrechtliche Grundbegriffe › IV. Verfügungsgeschäft

IV. Verfügungsgeschäft

Eine Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, welches unmittelbar darauf gerichtet ist, ein bestehendes Recht zu übertragen, zu belasten, aufzuheben oder inhaltlich zu verändern.[29]

Hinweis

Die in dieser Definition enthaltenen Stichworte finden Sie – dort im Zusammenhang mit Grundstücken – in den §§ 873, 875, 877.

Kennzeichnend für das Verfügungsgeschäft ist die unmittelbare Einwirkung auf ein bestehendes Recht. Im Gegensatz dazu werden durch schuldrechtliche Verträge lediglich Verpflichtungen erzeugt, die, sofern sie auf eine Veränderung der Rechtslage an einer Sache (oder einem sonstigen Recht) abzielen, erst noch durch ein Verfügungsgeschäft vollzogen (d.h. erfüllt) werden müssen.

Beispiele

Verfügungsgeschäfte sind z.B. die Übereignung (§§ 873, 929 ff.) oder die Verpfändung einer Sache, die Belastung eines Grundstücks mit einer Hypothek (§§ 873, 1113 ff.) etc.

Verfügungen gibt es übrigens nicht nur im Sachenrecht. Auch die Abtretung einer Forderung durch Abtretungsvertrag nach § 398 ist eine Verfügung, nämlich die rechtsgeschäftliche Übertragung eines bestehenden Rechts.

Der Unterschied zwischen dem Verpflichtungs- und dem Verfügungsgeschäft führt uns zum nächsten Rechtsgrundsatz, nämlich dem Trennungs- und Abstraktionsprinzip.