Kitabı oku: «Как инвестировать в недвижимость», sayfa 6

Сильные стороны:

– Алкомаркеты в массе своей это высококлассные арендаторы: крупнейшие сети торговли алкоголем, «КиБ», «Бристоль», «Винлаб» и «Ароматный мир» развиваются самостоятельно без участия франчайзи. Компании арендуют помещения для последующего устройства своих магазинов. Все эти сети – крупные и устойчивые бизнесы, поэтому сомневаться в их платежеспособности пока нет причин.

– Популярность алкоголя и алкомаркетов растёт (к счастью или к сожалению), а розничные продажи алкогольной продукции в России ежегодно увеличиваются. Это позволяет надеяться как на стабильность выплат как постоянной, так и переменной части арендной платы.

– Помещения, которые выбирают алкомаркеты, как правило небольшие, занимают до 200 м2. Это ликвидные площади, которые, в случае выезда арендатора можно будет относительно легко сдать в аренду, а также разделить на два и более блоков без необходимости создания новых входных групп.

Возможности

– Алкомаркеты уже давно расширяют товарную линейку и продают не только алкоголь, но и продукты питания, безалкогольные напитки и так далее. Это создаёт дополнительную устойчивость для их бизнеса и увеличивает выручку (что сказывается на переменной ставке аренды).

– Развитие привычки потребителей пользоваться доставкой. Пока доставка алкоголя является проблемной зоной алкомаркетов, но всё может очень быстро поменяться. У алкогольной отрасли, очевидно, есть лобби, которое может помочь решить эту проблему на всех возможных уровнях. То же самое – чем выше выручка, тем лучше для арендодателей.

Угрозы

– Законодательное регулирование торговли алкоголем, не только на федеральном, но и на местном, муниципальном уровне.

– Каннибализация алкомаркетов, то есть открытие нескольких магазинов одного профиля в рамках микрорайона, приводит к падению выручки и снижению переменной арендной платы у всех магазинов (участников битвы за вечер пятницы)

– Вымирание постоянных посетителей алкомаркетов вследствие злоупотребления алкоголем. Новые любители выпить в России рождаются всё реже, как и трезвенники, увы. Впрочем, остается надежда на миграцию из регионов.

Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и так далее, влияющие на товарооборот арендатора.

Кстати, приведу интересное мнение директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Антона Коновалова: «Помещения, арендаторы которых выплачивают арендную плату в качестве % от оборота, являются хорошей инвестицией для тех, кто финансирует сделку заёмными средствами (в рублях), а также верит в ослабление курса рубля и рост инфляции. Поступления от аренды при росте инфляции и падении курса национально валюты определенно вырастут в абсолютном выражении, ведь инфляция поднимает стоимость товаров».

Нужно сказать, что по состоянию на начало 2021 года алкомаркеты являются наиболее активной категорией арендаторов торговых помещений. Они не боятся конкуренции, занимают лучшие помещения, в короткие сроки согласовывают и подписывают договоры аренды. Поэтому я ожидаю в самое ближайшее время резкого роста количества предложений по продаже готового арендного бизнеса с этой категорией арендаторов. Поэтому мой выбор помещения для примера далеко не случаен.

Выводы по результатам SWOT-анализ у меня такие:

– Сильные стороны приобретения небольшого объекта готового арендного бизнеса в Москве превалируют над слабыми сторонами. Это хорошо.

– Выход из инвестиционного проекта является важным этапом его реализации. Нахождение проекта в черте МКАД (хоть и на окраине), в окружении жилых домов даёт надежду на высокую ликвидность этого помещения в качестве ГАБ.

– Инвестиционный проект можно явно отнести к разряду SIN (грех). На «загнивающем» Западе к SIN относят все финансовые инструменты, которые имеют отношение к производству и продаже сигарет, алкоголя, каннабиса и оружия, к азартным играм и так далее. Не все инвесторы хотят в такое вкладывать деньги. Но это личный нравственный выбор каждого, конечно.

Теперь самое время изучить финансовую модель этого проекта. Она получилась достаточно простой, тем не менее, я опишу ее насколько могу подробно. Расчеты проводятся исходя из предпосылки, согласно которой объект приобретается индивидуальным предпринимателем на упрощенном режиме налогообложения с уплатой налогов в размере 6% + 1% в качестве страховых взносов. Предполагается, что выход из этой инвестиции (то есть перепродажа помещения) будет осуществлен в апреле-мае 2023 года, то есть весь инвестиционный проект растянется на 9 кварталов.

Стоимость продажи помещения составит 31,5 млн рублей или почти 274 тыс. рублей за 1 м2. Я предполагаю, что из-за всё увеличивающегося спроса на готовый арендный бизнес цена может к 2023 году немного вырасти, где-то на 5% (прогноз достаточно консервативный).

В табличном виде предпосылки расчётов выглядят так:

Также в расчеты включены расходы на продажу помещения (3% от цены сделки), налог на имущество с момента возникновения права собственности (2% от кадастровой стоимости, но для целей расчетов я взял рыночную стоимость этого помещения).

Итого: по совокупности параметров проект выглядит достаточно привлекательно. Тем не менее, настоятельно советую не забывать о необходимости проведения градостроительного, юридического и технического анализа помещения перед каждой сделкой! Это очень важно.

4.2. Инвестиции в офисную недвижимость

Когда началось активное строительство «Москва-Сити», но перспективы района еще не были очевидными, т. е. годах в 2004-2006, на одной из конференций стоявший у истоков российского рынка коммерческой недвижимости предприниматель Камерон Сойер сказал: «Почему все сравнивают «Москва-Сити» с Canary Wharf в Лондоне? Мне это сравнение не кажется уместным! Вообще-то девелопер делового района Canary Wharf обанкротился!»

Тогда это замечание показалось мне спорным, хотя сейчас оно выглядит отчасти пророческим. Действительно, девелопер Olympia and York обанкротился в 1992 году, а сам Canary Wharf стал своеобразным символом кризиса рынка недвижимости начала 90-х. Но уже к 1999 году положение нормализовалось, и в этом районе Лондона были построены не только новые офисные башни, но и объекты транспортной инфраструктуры. «Москва-Сити» должна была получиться ничуть не хуже Canary Wharf. В начале 2000-х мы все были оптимистами и верили, что расцветающий бизнес России и Москвы нуждается в новых офисных зданиях, и не только в Сити, но и в других районах города.

Я хорошо помню времена, когда компания MR Group была известна в качестве девелопера коммерческой недвижимости, а не жилой, как сейчас. Например, такие проекты этой компании, как «Фили Град» и «Савеловский Сити» в своей изначальной концепции были офисными комплексами. Кризис 2008 года сделал их жилыми или апартаментными. Даже в самом «Москва-Сити» появились жилые апартаменты! Достаточно долго ввод новых офисов в Москве не превышал нескольких сот тысяч метров в год, девелоперы избегали строить офисы, предпочитая жилую недвижимость. Избегали в том числе и потому, что ликвидность у жилья и у офисов на тот момент была разная, не в пользу офисов. Традиционно на рынке были, есть (и скорее всего будут) всего три способа реализации помещений в офисных проектах:

1) Строительство, сдача в аренду в процессе строительства и последующая продажа целиком в качестве арендного бизнеса. Этот способ предполагает не только наличие банковского проектного финансирования, но и активных покупателей такого рода активов. К сожалению, в России 2021 года не осталось активных иностранных инвестиционных фондов уровня Morgan Stanley, которые желают и могли бы приобрести крупный российский офисный комплекс целиком. Российские покупатели такого рода институциональных активов на рынке присутствуют, но они очень зависят от наших же внутрироссийских факторов. В общем, с моей точки зрения такой подход достаточно рискован.

2) Строительство «под заказчика». Для начала его нужно найти, потом с ним договориться, когда и по какой цене заказчик выкупит построенные помещения. Это очень непростой путь, особенно, если площадь объекта составляет более 50 тыс. м². Заказчиков с такими запросами немного в принципе, и они так или иначе связаны с государством…

3) Строительство и продажа офисных помещений «внарезку». Девелоперы могут одновременно сдавать помещения в аренду с целью последующей продажи инвесторам в качестве готового арендного бизнеса. Это основной и самый популярный сейчас способ реализации офисных проектов.

Желающих строить новые офисные проекты в Москве до недавнего времени было мало, но вот к 2021 году тренд изменился. Например, известный московский девелопер, MR Group, впервые за много лет начал возводить полностью коммерческий проект недалеко от «Москва-Сити», многофункциональный комплекс общей площадью около 170 тыс. м2, бОльшая часть которого будет отдана офисам. Замечу, что компания имеет обширный опыт продажи офисных помещений в своих бизнес-центрах «внарезку». Проект пока мне кажется достаточно слабым в концептуальном плане, поэтому я не рекомендую рассматривать его для инвестиций.

Компании, традиционно сильные в редевелопменте промышленных территорий в комплексы апартаментов: KR Properties с проектом DM Tower и Coldy с Taller Loft. В связи с внутренними особенностями этих проектов они относятся скорее к классу В, что предопределяет их относительно невысокую рентную доходность. Например, Taller Loft спроектирован так, что его помещения могут использоваться в качестве жилых (офисы оснащены «мокрыми точками»), что создает возможности для размывания офисной составляющей.

Компания STONE HEDGE, сделавшая амбициозную ставку на офисы класса А, имеет сейчас в портфеле сразу несколько интересных проектов: премиальный офисный квартал STONE Towers, строительство которого ведется в Белорусском деловом районе, и новый бизнес-центр класса А STONE Савёловская, над проектированием которого девелопер активно работает. Мне кажется, что STONE HEDGE сегодня наиболее интересный игрок офисного рынка, способный создать качественный и инвестиционно-привлекательный продукт. Проекты компании находятся в Белорусском деловом районе, в развивающемся деловом кластере у метро «Савеловская», в 500 м от ТТК. Отмечу, что новый бизнес-центр, с учетом его расположения, позволит удачно дополнить премиальный офисный рынок в сложившейся бизнес-локации у метро «Белорусская», более гибким ценовым предложением. Проекты компании интересны не только с финансовой точки зрения, но и характеризуются замечательной, лаконичной архитектурой, базирующейся на принципах здорового строительства.

ГК «Пионер», крупный и известный девелопер жилья бизнес-класса Москвы и Санкт-Петербурга изменил стратегию еще в 2019 году. Новые инвестиции компании направлены только на московский рынок и сосредоточены в основном в секторе офисной недвижимости и жилья бизнес- и премиум-класса. Среди проектов компании можно выделить Plaza Технопарк, Ostankino Business Park. В случае ГК «Пионер» можно говорить о том, что компания создает «очаги цивилизации» в местах разработки своих проектов. Например, вблизи метро «Ботанический Сад» компания не только реализовала жилые проекты ЖК LIFE-Ботанический сад, но и построила комплекс апартаментов YES, а в 2021 году начнет возведение БЦ BotanicaPlaza и ТЦ Botanica Mall. Такой необычный подход к девелопменту территорий позволяет инвесторам быть уверенными в комплексном развитии районов расположения офисных объектов, которые возводит компания.

Подводя итоги всему вышесказанному, можно констатировать, что в Москве явно наступил офисный ренессанс: девелоперы вновь вернулись к строительству бизнес-центров, сделав ставку на качественные офисные площади.

Тем не менее, нельзя забывать и об уроках пандемии. 2020 год был годом пустых офисов. Физическая невозможность находиться в офисных помещениях в связи с пандемией драматическим образом сказалась на секторе офисной недвижимости. Некогда растущий и многообещающий, он превратился в сектор напряженности и неопределенности. Поэтому сегодня, чтобы строить востребованные в перспективе офисные проекты, девелоперу необходим, во-первых, опыт и понимание трендов, во-вторых, максимальная гибкость, ориентированная на потребности человека в офисной среде.

Опыт удаленной работы в том числе показал, что офисы как часть рынка недвижимости никуда не исчезнут. Сменится их функциональное назначение, внешний вид, технологическое наполнение, но они останутся местом объединения сотрудников компании. Фактически значение офиса как корпоративного центра только укрепилось. 2021 год станет годом преобразований офисных пространств в помещения, более приспособленные к новым, гибким и технологичным реалиям, где на первое место выходят работа в проектных группах и командообразующая функция.

Безусловно, читателям этой книги интересен ответ на конкретный вопрос: выгодна ли покупка небольшого офиса на стадии строительства с целью последующей сдачи в аренду?

Ответ начну с небольшого аналитического отступления. В начале 2021 года в целом по рынку офисов ситуация была непростая. Вакансия в офисных зданиях, находящихся в пределах ТТК, составляла около 10%; в БЦ за пределами ТТК – уже ~11%; а в объектах «за МКАД» доходила и до 21%. Что касается ретроспективы, то объем арендованных и приобретенных офисных площадей в III кв. 2020 г. снизился более чем в 2 раза по сравнению с III кв. 2019 г. (227 тыс. рублей/м² – данные CBRE). Большую часть сделок на рынке совершают операторы гибких офисных пространств, которые арендуют в основном крупные площади от 2 тыс. м².

Сектор небольших офисов, насколько мне известно, специально не изучает ни один консультант из «большой четвёрки» офисных консультантов (Knight Frank, JLL, Cushman & Wakefield, CBRE). Единственный зафиксированный показатель, который мне удалось найти, это подтвержденный спрос на помещения до 500 м², стабильно обеспечивающий 25% от объема новых сделок.

Как и раньше оценку инвестиций в небольшой офис я начну со SWOT-анализа, с сильных сторон

– Офисы – продукт с относительно стабильным спросом, поэтому срок экспозиции офисных помещений небольшого размера очень незначителен. Рынок аренды офисов более прозрачен и регламентирован: с арендаторами заключается долгосрочный договор аренды, в котором четко прописана ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

– Арендаторы платят за офисы стабильную арендную плату, которая, как правило, предполагает ежемесячные равнозначные платежи. Нет никакой зависимости от успехов арендатора, привязки к обороту, сезонности и т. д.

– Арендные каникулы, чаще всего не растягиваются больше, чем на полгода, а в среднем составляют три месяца (особенно, если площадь офиса небольшая).

– Ремонтные работы арендатор проводит за свой счет, освобождая инвестора от дополнительных финансовых и временных затрат.

– Объекты инвестиционного качества, особенно классов А и В+, расположены в центральной части города, недалеко от станций метро. В недвижимости, как говорил один бывший девелопер и бывший президент, локация имеет важное значение.

Слабые стороны

– Невозможность диверсификации. Небольшой офис, как правило, не делят на мелкие части, а сдают одному арендатору целиком. Но проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и в зависимости арендных потоков от его бизнеса.

– Цена. Маленький офис стоит относительно недорого в абсолютном выражении, но в пересчете на 1 м² цена окажется выше, чем у офиса площадью более 500 м².

– Невозможность (во всяком случае пока) превращения маленького офиса в коворкинг. Как правило, площадь полноценного московского коворкинга начинается от 1,5 тыс. м2. Сделать нормальный коворкинг из 60-150 м2 не удастся.

– Внутренняя конкуренция в проектах: в некоторых случаях при вводе в эксплуатацию на рынок выставляются конкурирующие друг с другом предложения, что может негативно отразиться на сроках экспонирования офисов.

Возможности

– Небольшие офисы могут заинтересовать более крупные компании, которые решили «ужаться» после карантина и превратить свой офис в гибкое пространство. Таким образом арендовать помещение будет более финансово устойчивая компания.

– Наличие мокрых точек в небольшом офисе (в некоторых они предусмотрены проектом) подразумевает возможность смены фактического использования, которое может, в свою очередь, повлечь повышение рыночной стоимости помещения.

Угрозы

– Удаленка. Я лично знаю примеры небольших компаний, полностью отказавшихся от традиционных офисов и выбравших полную удаленку и почасовую аренду переговорных.

– Наличие конкуренции со стороны гибких офисных пространств и коворкингов. Небольшие компании, потенциальные арендаторы маленьких офисов вполне могут арендовать помещения в коворкингах.

– Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и т. д., выраженные в невозможности добраться до офисов. Но, как показал опыт пандемии, даже при максимально жестких ограничениях ключевые сотрудники большинства компаний непрерывно продолжали работать из офисов.

Ну а теперь перейдем, собственно, к анализу конкретного инвестиционного предложения. В качестве примера я выбрал выставленный на продажу офис, расположенный в самой высокой башне (Tower B) премиального офисного квартала STONE Towers на «Белорусской», который возводит девелопер STONE HEDGE.

Я подобрал для проведения расчётов офис площадью 141,5 м2, расположенный на 11-м этаже в Tower B. Стоимость офисного помещения на момент проведения исследований составляла чуть более 41 млн. рублей. Сразу отмечу, что застройщик предлагал рассрочку с первоначальным взносом 20%, но она была не беспроцентная (9,5%). Ввод Tower B в эксплуатацию намечен на IV квартал 2023 года, разрешение на строительство уже получено, на площадке активно ведутся работы. Уточню, что расчеты проводились исходя из предпосылки, согласно которой объект приобретаелся индивидуальным предпринимателем на упрощенном режиме налогообложения с уплатой налогов в размере 6% + 1% в качестве страховых взносов. Добавлю также, что объект приобретаелся с использованием механизма рассрочки: первоначальный взнос 20% (8,2 млн рублей), срок – 11 кварталов. Будущему арендатору предполагалось предоставить арендные каникулы до конца февраля 2024 года, во время которых он смог бы осуществить ремонтные работы (за свой счет). Предполагалось, что выход из этой инвестиции (то есть продажа офиса в качестве готового арендного бизнеса) будет осуществлен в декабре 2024 года. Стоимость продажи будет определяться исходя из ставки капитализации 8,5%, в данном случае по формуле ((42 500-20%)*141,5 м2/8,5%), что обеспечит стоимость продажи офиса – 58,96 млн рублей или почти 417 тыс. рублей/м2.

В табличном виде предпосылки расчетов выглядят так:

Также в расчеты были включены некоторые расходы. В частности, расходы на брокеров, сдающих в аренду офис (их вознаграждение составляет 8,3% от годовой арендой платы или месячная арендная плата) и продающих офис покупателю ГАБ в конце проекта (их вознаграждение составляет 2% от цены сделки). Эксплуатационные расчеты и коммунальные платежи, согласно сложившейся практике на рынке коммерческой недвижимости, оплачивает арендатор, как и проведение ремонтных работ при их необходимости. В расчетах был учтён налог на имущество с момента возникновения права собственности на офисное помещение, 2% от кадастровой стоимости, которую для целей расчета я приравнял к ½ стоимости покупки помещения у застройщика (в данном случае предпосылка разумно оптимистичная).

Финансовая модель проекта выглядит так:

Таким образом, инвестиции в покупку небольшого офиса на стадии строительства на конкретном примере офисного квартала STONE Towers смогут принести около 12% до вычета налогов или 8,7% годовых чистыми после уплаты налогов, что является весьма неплохим показателем для такого консервативного сектора, как офисная недвижимость.

4.3. Инвестиции в жилую арендную недвижимость

Покупка квартир и апартаментов для целей сдачи в аренду – один из самых «древних» и консервативных способов извлечения выгоды от жилой недвижимости. По состоянию на начало 2021 года приблизительно 10% от всех московских квартир или около 400 тыс. жилых помещений сдается в долгосрочную или краткосрочную аренду, во всяком случае, такие данные обнародовал не так давно фонд «Институт экономики города».

Большинство арендопригодных жилых помещений Москвы сдаются на долгий срок, однако в последнее время популярность краткосрочной аренды набирает обороты. В книге я достаточно подробно опишу оба варианта и приведу реальный пример инвестиции в квартиру для цели сдачи в аренду, сопроводив его финансовыми расчетами эффективности инвестиций.