Kitabı oku: «Tierra y colonos», sayfa 5

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Las escrituras suelen estipular plazos de cesión de la tierra cortos. Lo más frecuente serán contratos de cuatro o seis años. Esto viene condicionado básicamente por las condiciones del cultivo, que establecen unas ciertas rotaciones que interesa respetar a propietario y colono. En el Hospital encontraremos en alguna ocasión contratos más largos, de ocho o diez años, ligados fundamentalmente a variaciones que se realizan en la parcela, como introducción de cultivos o mejoras en el riego, que precisan un plazo mayor para rentabilizarse o que son incentivadas con una permanencia superior a lo habitual sobre la tierra. Pero también pueden estar ligadas al pago de alguna deuda que trata de asegurarse con una mayor estancia sobre la parcela. También encontraremos contratos de dos años, mucho menos frecuentes, cuando el Hospital no considera que el colono o la renta sean óptimos y le interesa una relación más corta.

El plazo es importante porque ﬁjaba la estancia mínima que los colonos podían permanecer en las tierras mientras cumplieran con el pago y era difícil de rescindir. Aun en el caso de deudas, los propietarios esperaban a terminar el plazo pactado para obligar a abandonar la tierra, porque la variabilidad de los cultivos, de las condiciones climáticas o del mercado permitía recuperar años de pérdidas con periodos de ganancias. Durante este plazo el contrato no vinculaba a los herederos en caso de muerte, lo que se ampliaba a las deudas. El heredero normalmente podía continuar en el arriendo, pero no estaba obligado. Los bienes dejados por el cultivador a su muerte sí respondían de las deudas que hubiera podido dejar. Cuando un heredero se mantenía en la parcela cargaba también con las deudas de su predecesor.

Acabado el plazo el colono no tenía derecho a continuar, pero si se mantenía en la parcela más de tres días sin oposición del propietario se consideraba prorrogado el contrato, que se mantenía con las mismas condiciones por un año más. En ese caso solía considerarse que el contrato era ahora verbal, pero en realidad era una continuación establecida verbalmente de un contrato anterior. Contratos escriturados y renovaciones verbales son frecuentemente dos formas de establecer la misma relación, que se alternaba según la conveniencia de los implicados. Pero no suponía condiciones de arrendamiento diferentes.

En el contrato se estipulaba la renta en una cantidad ﬁja de dinero. La escritura establecía cuanto se pagaba, en qué plazos, a quién hacer el pago y en ocasiones incluso dónde, para evitar problemas de gestión y recaudación. Lo habitual era uno o dos plazos, según se pactara, que solía coincidir con Navidad, San Juan de junio o Todos Santos. Esta fecha de cobro venía condicionada por la costumbre local o por los cultivos mayoritarios, que tenían unas fechas habituales de recolección y venta que podían condicionar el pago. La reconducción no necesariamente obligaba a mantener la renta. Era habitual que propietarios y colonos decidieran continuar la relación modiﬁcando la renta tras un acuerdo verbal. Pero también era frecuente que los propietarios realizaran una nueva escritura de arrendamiento para consolidar públicamente una subida de la renta. En la práctica contratos escriturados y reconducciones se alternaban según los acuerdos de los implicados con una gran ﬂexibilidad para modiﬁcar la renta. Esta práctica no suponía que legalmente el colono tuviera derecho a la permanencia en la parcela, el propietario podía hacer que la abandonase al ﬁnal del contrato o cuando lo considerara si lo avisaba con la antelación suﬁciente. La ley establecía que el colono tenía derecho a un año de preaviso, pero era frecuente en los contratos renunciar al plazo anual y a cualquier otro privilegio que favoreciera a los cultivadores. El pago puntual de la renta no daba al colono ningún tipo de derecho legal y debía abandonar la tierra al ﬁnalizar el plazo.

La gran mayoría de los contratos en el caso del Hospital pactaban además en contra tres aspectos claves en los que la legislación de Partidas era favorable al colono. Primero, la renta era una cantidad ﬁja y el contrato se realizaba a todo riesgo, por lo que el colono renunciaba a reducir la renta fuera cual fuese el motivo. No había causa posible por la que el colono tuviera derecho a rebajar la renta. La posible reducción quedaba a la libre decisión del propietario.

En segundo lugar, el Hospital siempre pactaba que no indemnizaría las mejoras realizadas en la ﬁnca, pero sí que podía pedir una compensación por los desperfectos según el dictamen de peritos. Esta condición, aunque está siempre establecida en las escrituras que ﬁrma el Hospital, no parece estar generalizada en todos los propietarios.[9] Con esta condición el Hospital, que tenía frecuentes problemas de liquidez, se aseguraba no tener que pagar mejoras que no promocionaba o tener que negociar en los casos de deudas con la valoración de las mejoras del colono, que podían alcanzar cifras de consideración. La condición le permitía eludir desembolsos que no hubiera decidido realizar, aunque sus colonos mejorasen la ﬁnca. Esta cláusula inicialmente desincentiva la inversión de los colonos, pues su esfuerzo económico no tiene compensación. En tercer lugar, la gran mayoría de los contratos prohíben expresamente el subarrendamiento sin el consentimiento previo del propietario. Con ello el dueño controla directamente el cultivador de la ﬁnca y no permite que esta supervisión sea trasladada a otro sin su conocimiento y autorización.

Los contratos podían tener muchas condiciones más. Pero estas son las que suelen aparecer en todos los contratos y las que caracterizan el marco general en el que quedaba establecida la relación. Según este marco, el arrendamiento salvaguarda claramente la propiedad de la tierra, obliga a un uso adecuado de la ﬁnca por parte del colono, garantiza una renta ﬁja alejada de cualquier contingencia y obliga a mantener el valor de la propiedad, sin obligarse a recompensar las mejoras. Este marco es claramente favorable al Hospital, que se garantiza una renta sin asumir teóricamente ningún riesgo. Lo cual es importante, pues la agricultura es una actividad intrínsecamente arriesgada. Los dueños conseguían con los contratos establecer un sistema de relaciones particulares que quedaba incluso al margen de las normas establecidas por el poder público, hasta el punto que el arrendatario renunciaba explícitamente a algunos de los derechos que la legislación pudiera otorgarle. La función clara del contrato es establecer un control férreo del dueño sobre la libre disposición de la tierra.

Más adelante iremos desgranando dos aspectos que reﬂ ejan importantes variaciones en los contratos, el control de los cultivos y las garantías de pago. Ambos aspectos son los que sufren más variaciones a lo largo del periodo estudiado y dependiendo de la localización de las ﬁncas y los cultivos establecidos en las parcelas. Estas variaciones son muy signiﬁcativas al tratarse de cambios de actuación de un mismo propietario y mostrarán que, junto a un marco general estable, el arrendamiento permitía una amplia adaptación a las variables condiciones en que se realizaba la cesión de la tierra.

Sin embargo, que los contratos reﬂejen una posición de preeminencia del propietario que hace pocas concesiones al colono, no signiﬁca que esto siempre fuera la pauta de actuación del Hospital, ni posiblemente de ningún propietario, según los patrimonios que se van conociendo. El contrato establece una posición sólida del propietario, a partir de la cual su actuación puede ir ﬂexibilizándose en función de sus intereses. Así, el propietario puede retrasar el pago o incluso perdonarlo, si le resulta más interesante que obligar al colono a abandonar la ﬁnca. Puede mantener al colono toda la vida en la parcela o dejar que reparta las tierras entre sus familiares si esto le beneﬁcia. Puede tolerar cuando lo considere oportuno el subarriendo. O puede reconocer o incentivar de diferentes maneras una mejora realizada en la ﬁnca, aunque no esté obligado a ello. También puede acompañar la cesión en arrendamiento con diferentes participaciones en el cultivo como inversiones, préstamos, etc. La ﬂexibilidad será la pauta de actuación de los propietarios, pero siempre partiendo de una posición de fuerza garantizada en los contratos. Este amplio margen de maniobra permite la introducción de muchos criterios personales propios de cada rentista. En la adecuada utilización de estos criterios personales y en la capacidad de control estrecho estaba la clave del éxito del patrimonio. Esta ﬂexibilidad en la actuación es la que hace que no podamos prejuzgar a los propietarios sin conocer sus comportamientos cotidianos y partiendo de sus potencialidades y características.

3. LA RACIONALIDAD ECONÓMICA DEL ARRENDAMIENTO

Ante una opción tan marcadamente exclusiva por el arrendamiento en metálico y el hecho de que esta actitud haya sido caliﬁcada en muchas ocasiones como comportamiento negativo para el progreso agrario o «anticapitalista», hace necesario reﬂexionar sobre las razones que conducen al Hospital a optar en todos los contextos agrarios por el arrendamiento. En nuestra opinión, se trata de un comportamiento racional guiado por una lógica de rentabilidad, que no es el resultado de la inercia sino de una constante evaluación de posibilidades.

Aunque los estudios más recientes dan actualmente una visión algo más positiva (Carmona y Simpson, 2003), el arrendamiento ha sido valorado negativamente para el progreso agrario de Castilla. Según la versión defendida por Ricardo Robledo, el arrendamiento a corto plazo permitía a los propietarios actuar como depredadores de los posibles beneﬁcios generados por el cultivo de forma muy eﬁcaz. El ascenso constante de la renta, fácilmente revisable tras la legislación gaditana, y la presión elevada de la renta en unos sistemas de propiedad muy concentrados, obstaculizaban los procesos de acumulación de beneﬁcios empeorando las condiciones de vida del campesinado. Esto, junto al carácter poco emprendedor de los propietarios, se convertía en un freno para el desarrollo agrario impidiendo la asunción de innovaciones productivas. El arrendatario, falto de capacidad de inversión y de posibilidades de acumulación, era incapaz de introducir el cambio técnico y la innovación que garantizasen el progreso de la agricultura. El hecho de que fuera pagado en especie empeoraba la situación. Los propietarios preferían el pago en especie de determinados productos para beneﬁciarse de la variabilidad anual de los precios o incluso en periodos más largos. Esto impedía al cultivador arrendatario la modiﬁcación de las especies cultivadas en busca de su propio beneﬁcio, lo que orientó excesivamente la agricultura castellana hacia la producción de cereales (Ricardo Robledo, 1984).[10]

Recientemente esta visión ha sido ligeramente modiﬁcada. La obra de Juan Carmona y James Simpson, que mantiene la visión del atraso agrario español, plantea que el arriendo castellano es un sistema eﬁcaz de explotación fundamentalmente porque elimina en su combinación con diferentes prácticas muchos de los costes de transacción. El mecanismo de explotación maximizaba la renta eﬁcazmente, si hubiera sido empleado correctamente por los grandes patrimonios. Pero es ahí, en la gestión, donde estos actuaban de manera retardataria. Los grandes propietarios, aunque no se mostraban tan despreocupados como se decía antes, no fueron capaces de ejercer los comportamientos adecuados al «buen propietario». El resultado fue la concentración de las tierras en grandes arrendatarios que subarrendaban las parcelas. La gran renta diferencial entre la combinación de arrendamiento y subarriendo que quedaba en manos de los grandes arrendatarios es la demostración de la escasa capacidad de gestión de los propietarios castellanos (Carmona y Simpson, 2003).

Contrariamente a la visión tradicional y en conﬂuencia con las nuevas interpretaciones, nosotros defendemos que las ventajas del arrendamiento, tal y como lo ejercía el Hospital, en las zonas de regadío parecen ser incuestionables. A su vez, en el secano se muestra como un buen sistema para explotar las tierras, quizá con menor rentabilidad, pero con una gestión mucho más sencilla. Y además, no parece que la tónica general en la mayor parte del patrimonio, especialmente en los núcleos más rentables, sea de mala gestión, abandono y mucho menos paternalismo. A continuación iremos desgranado todo este conjunto de ventajas.

En primer lugar, el arrendamiento permite una buena ﬁjación del uso del suelo y del cuadro técnico, lo que permite mantener el valor de la ﬁnca. Con las escrituras quedaba claro a qué se debía dedicar la tierra, se concretaban algunas labores muy determinantes y se pactaba el mantenimiento de la capacidad productiva de la ﬁnca. Con esta ﬁnalidad el propietario se reservaba unos ciertos ámbitos de actuación que eran de su estricta competencia. Las infraestructuras y su mantenimiento, las estructuras de riego o los cambios de cultivos no anuales quedaban sujetas a la decisión del propietario, que podía también ceder el control discrecionalmente al colono.

El corto plazo de los contratos permitía al propietario optar por cambios sustanciales en el uso del suelo cuando lo considerara oportuno. La introducción de determinadas especies, por ejemplo el naranjo o la viña, no se veía impedida por el sistema de arrendamiento. La contratación en plazos breves permitía al propietario introducir o modiﬁcar los cultivos sin tener que depender de la voluntad del cultivador. Sin embargo, en los sistemas intensivos de cosechas anuales este control se dejaba mayoritariamente en manos del cultivador, capaz de pulsar con mayor eﬁcacia las posibilidades remuneradoras del mercado.

El breve plazo y la práctica de la reconducción permitían también mantener la capacidad para renovar la cuantía de la renta. Con un plazo de al menos un año se podía modiﬁcar la renta sin obstáculos legales en los casos de tácita reconducción y al ﬁnal del contrato en los casos de escritura pública. Por lo que el sistema permitía adecuarse a las ﬂuctuaciones del mercado en beneﬁcio del propietario de forma mucho más exitosa que las cesiones en enﬁteusis y la rabassa morta. Esta era una de las grandes ventajas del arrendamiento.

En segundo lugar, en las zonas de agricultura intensiva de regadío los conocimientos técnicos, el trabajo, la disponibilidad de una cierta cantidad de capital y los canales de comercialización de la producción eran decisivos. Sin ellos difícilmente el cultivo era provechoso y el arrendamiento permitía también optimizar estos recursos.

Por lo que respecta a los aspectos técnicos, el cultivo necesitaba un amplio abanico de conocimientos prácticos para poner en marcha el complejo sistema de rotaciones que intensiﬁcaba el cultivo. Estos conocimientos eran el resultado de tecnologías «tradicionales», obtenidas a base de muchos años de práctica y que frecuentemente tenían un ámbito local. El cultivo directo por parte del propietario no mejoraba en nada este bagaje técnico. Más bien al contrario, era difícil que un propietario institucional, pudiera aplicar constantemente los conocimientos adecuados en un patrimonio tan disperso.

La agricultura se caracterizaba en las zonas regadas por el uso intensivo de la mano de obra. Este aspecto es tan importante que se ha relacionado el mer cado de la renta con un mercado de tierras, pero también acertadamente con un mercado de trabajo (Garrabou, Planas y Saguer, 2001). Las complejas rotaciones y los valiosos cultivos comerciales precisaban la aplicación de un estricto calendario de labores que debían realizarse en el momento adecuado, tanto para la producción como en algunas cosechas para la elaboración. Aunque es posible que existiera un mercado de mano de obra asalariada ﬂuido (Calatayud y Millán, 1992), el arrendamiento tenía ventajas sobre el cultivo directo muy importantes. Uno de los problemas claves era el control de la mano de obra. En un patrimonio tan disperso y formado por pequeñas explotaciones controlar el uso adecuado de la mano de obra era muy difícil y posiblemente aumentaría signiﬁcativamente los costos de producción en un cultivo directo. Las posibles, pero dudosas, ventajas de la posesión de nuevos conocimientos por parte de los propietarios desaparecerían por la falta de ﬁjeza de trabajadores y las diﬁcultades del control del trabajo.[11] La cesión a pequeños arrendatarios ﬁjaba la mano de obra de la familia cultivadora a la parcela. Además la ﬁjaba a la explotación con un control eﬁcaz. El más interesado en que las labores se realizaran en el momento y con la intensidad adecuada era el colono, a quien el propietario traspasaba con la renta la función empresarial del control de la mano de obra. Las expectativas de beneﬁcio impulsarían al cultivador a ejercer este control eﬁcazmente y posiblemente la sobreexplotación familiar le permitiría aumentar el trabajo a muy bajo coste con el subsiguiente aumento de beneﬁcios. Desde el punto de vista del trabajo, el arriendo permitía estabilizar la mano de obra de forma organizada y controlada. El Hospital eliminaba las ﬁguras necesarias en el cultivo directo del capataz, transﬁriendo sus funciones al pequeño arrendatario que asumía el papel «empresarial» en la organización del trabajo.

Pero la aplicación de trabajo era clave en otras operaciones donde difícilmente el recurso al mercado podía sustituir al trabajo familiar. El ejemplo más claro eran los fertilizantes. Los estudios indican que hasta la aparición del guano el mercado de fertilizantes naturales era muy reducido. Recurrir a la compra de estiércol animal en el mercado suponía nuevamente encarecer de manera sistemática los costes de producción. El peso de la fertilización de las tierras recaía nuevamente en diferentes operaciones que realizaban los colonos o sus familias. La recolección de basuras orgánicas o las labores de hormigueo de las tierras se realizaban a través de la implicación familiar en el cultivo (Mateu, 1996).

Algo similar ocurría con la comercialización. En las zonas regadas cercanas a las poblaciones importantes era frecuente que la familia cultivadora, a través fundamentalmente de la mujer, se encargara de la comercialización directa de las producciones hortícolas.[12] Esta comercialización directa permitía un margen de beneﬁcio mayor, al eliminar en muchos casos los intermediarios y favorecer la llegada adecuada del producto a los consumidores.

Todo este trabajo aplicado por el pequeño arrendatario se hace siempre desde la predisposición del trabajador a percibir una remuneración futura a través de la obtención de beneﬁcios en la explotación, lo que le motivaría a trabajar de forma intensa a bajo coste. En ese sentido, el arrendamiento monetario también es más beneﬁcioso para el colono que la aparcería, pues todo su trabajo repercute en su propio beneﬁcio. El incremento de la producción fruto de su trabajo intensivo queda en su totalidad para el cultivador, una vez pagada la renta, sin necesidad de compartirlo con el propietario.

Para que esto fuera real era muy importante que el colono dispusiera de la fuerza de trabajo necesaria a través fundamentalmente del trabajo familiar. Esto dependía de las circunstancias familiares del colono, sujeto a diferentes vaivenes biológicos. Las estructuras familiares se encargarían de mantener a través de diferentes mecanismos la capacidad de trabajo. Pero si esta fallaba, por ejemplo la muerte temprana de un colono con hijos pequeños, la naturaleza a corto plazo del arrendamiento permitía al propietario rescindir la relación de forma discrecional. Cómo utilizara sus facultades ya dependía de cada propietario, pero el sistema lo permitía.

Por lo que respecta a la disponibilidad de recursos, el cultivo precisa de la inmovilización de una cierta cantidad de capital. Los animales de labor, infraestructuras y utillaje hubieran obligado al propietario en caso de cultivo directo a inmovilizar una gran cantidad de capital. La dispersión del patrimonio hubiera diﬁcultado mucho rentabilizar este capital. La subdivisión de las parcelas o la formación de redes familiares de cultivo era una manera sencilla de disminuir las necesidades de capital de los colonos de forma que también abarataría la producción. Esto es debido a la escasa incidencia de la economía de escala en el cultivo de la tierra. Una mayor dimensión de las explotaciones en una agricultura intensiva no suponía una rentabilización mayor de la inversión o del trabajo, por lo que la economía familiar se adaptaba muy bien a las necesidades de intensiﬁcación.

Frente al pago en especie, la aparcería o el cultivo directo, el arrendamiento en metálico también tenía sus ventajas por lo que suponía la comercialización. Todo pago en especie hubiera obligado al Hospital a implicarse de una manera mucho más activa en la comercialización de las cosechas. En el caso del regadío esto suponía una constante dedicación a la venta en los mercados urbanos muy difícil de asumir de forma rentable. En el secano donde la variedad de cosechas era menor, la diﬁcultad estribaba en el almacenamiento adecuado de las producciones y el control de gran cantidad de información de calidad de los mercados locales. La dispersión del patrimonio complicaba en el caso del Hospital mucho más esta posibilidad.[13]

Pero además, en último lugar, presentaba otras ventajas desde el punto de vista de la gestión que disminuían sensiblemente los costes de transacción. Al ser en metálico y a todo riesgo, se aseguraba una percepción sencilla de la renta y estable. El riesgo quedaba trasladado al colono en su totalidad, aunque el propietario tenía capacidad de compartir este riesgo a discreción, perdonando parte de las deudas o permitiendo el atraso en el pago. Al ser a corto plazo o con tácita reconducción la posibilidad de interrumpir la relación era muy grande cuando el propietario lo considerara positivo. El desahucio, en un contexto de relativa estabilidad de los arriendos y de fuerte presión por la tierra como consecuencia de la concentración de la propiedad, era un duro castigo, porque conducía en muchos casos a la proletarización. Por ello su amenaza era un mecanismo muy eﬁcaz de presión sobre los colonos.

En las zonas donde la desposesión de los labradores era menor o donde la oferta de tierras era muy amplia, la relación era menos favorable a los propietarios. Los colonos siempre podrían refugiarse en sus propiedades como mecanismo de supervivencia, tenderían a cultivar peor las tierras arrendadas que las propias y el desahucio no supondría un castigo tan severo dado el amplio mercado de tierras. Esto a su vez repercutiría en la menor estabilidad de los colonos y en la reducción de la presión de la renta.

Sin embargo, no podemos ignorar que el arrendamiento a corto plazo pre sentaba algunas debilidades importantes que debían ser subsanadas por el propietario eﬁciente. La primera es garantizar el uso adecuado de la tierra, que quedaba demasiado frágilmente sustentado en la buena voluntad del cultivador, lo que algunos economistas llaman el riesgo moral. La segunda que teniendo en cuenta que en este caso no se recompensaban las mejoras y la renta se podía revisar a muy corto plazo, el colono no encontraría alicientes para la introducción de mejoras o de inversiones que no redundaran con seguridad en su beneﬁcio. Y la tercera es la frecuente escasez de capital de los colonos para realizar un cultivo adecuado y para asegurar la percepción de la renta sin variaciones. Estas tres debilidades del arrendamiento podían ser subsanadas por el propietario a través de distintos mecanismos.

El riesgo moral es algo a tener muy en cuenta. Un colono podía realizar un cultivo muy intenso de la tierra durante el plazo corto del contrato modiﬁcando las rotaciones con lo que la tierra quedaría agotada. También podía ocurrir que un colono ahorrara costes de producción eliminando los trabajos dedicados a la fertilización de la tierra. De esta forma se podían obtener buenos beneﬁcios a muy corto plazo sin el aporte necesario de nutrientes. Pero esto dañaba la capacidad productiva de la tierra durante los siguientes años. Algunos colonos y comisionados harán referencia a estos aspectos cuando cuestionen el sistema de subastas. Cuanto más complejo e intensivo era el cultivo más difícil era el control de las labores por parte del propietario y mayor margen de maniobra tenía el colono para establecer las rotaciones y técnicas más adecuadas. Esto era lo que intentaba establecer la apelación al «uso y costumbre de buen labrador».

El mecanismo que subsanaba esto era la estabilidad de los arrendatarios y la continuidad familiar al frente del cultivo de las tierras. Curiosamente, el plazo breve de los contratos se daba en un contexto en que lo habitual era el mantenimiento de los colonos por tácita reconducción durante muchos años. Y convivía con la práctica frecuente de que a su muerte o incapacidad pudiera transferir el arrendamiento a sus familiares, sin grandes impedimentos por parte del dueño. Esta estabilidad de los colonos era una práctica tolerada, pero no una obligación del propietario, que podía cambiar de cultivador sin obstáculos legales.

Así, cuando un colono entraba en una parcela arrendada lo hacía inicialmente para un plazo corto, pero si cuidaba la tierra adecuadamente solía ser respetado durante muchos años. La discrecionalidad y la posición de fuerza del propietario permitían esa convivencia de plazo corto con continuidad familiar. Con esta continuidad la fertilización y el laboreo adecuado de la tierra beneﬁciaban al arrendatario en sus cosechas futuras. Por ello sería el primer interesado en realizar la rotación más conveniente y mantener la capacidad productiva de la ﬁnca. A falta de garantías reales de un buen cultivo, el prestigio ganado por el labrador a lo largo de su vida solía ser la única referencia que podía avalarle para ser preferido a otras ofertas de cultivo.

La garantía de libre disposición de las tierras contrasta con la práctica habitual de mantener la estabilidad de los arrendatarios. Se ha considerado que la continuidad de un colono durante mucho tiempo en la misma parcela y el hecho de que frecuentemente fuera traspasado el cultivo a sus descendientes era una de las características propias del arrendamiento en la comarca de l’Horta de Valencia. Nuestro estudio muestra que si bien este comportamiento de propietarios y colonos estaba mucho más arraigado en la comarca, lo podemos encontrar también con facilidad como pauta de conducta en el patrimonio que el Hospital tiene en otras zonas. Además los estudios más recientes del arrendamiento castellano, donde se consideró que estas pautas acabaron con la llegada de la libre disposición de las tierras del decreto gaditano, comienzan también a mostrar una tendencia o una práctica de estabilidad de los arrendatarios más pobres sobre las tierras en los grandes patrimonios (Carmona y Simpson, 2003).

En el caso valenciano ya hemos documentado esta estabilidad tanto a ﬁnales del siglo XVIII como en la primera mitad del XIX. Pese a ser un fenómeno que ya era frecuente en el Antiguo Régimen, no se trata de una imperfección del sistema de propiedad, sino de una pauta de conducta tolerada o potenciada por el propietario, que se explica en función de su racionalidad económica. La continuidad se puede explicar como una conﬂuencia de factores: por un lado interesa al propietario que la potencia, por otro es beneﬁciosa para el colono que intenta que se respete. La costumbre y el complejo sistema de presión de los cultivadores en algunos contextos locales harán que a ﬁnales del siglo XIX se instale como un derecho en la comarca de l’Horta. Es posible que en el caso de l’Horta de València la conﬂuencia de la concentración de la propiedad, la desposesión de los labradores, sus fuertes niveles de cohesión, el elevado precio de la tierra huerta y las posibilidades de beneﬁcio favorecieran de manera especial la estabilidad de los cultivadores. Hasta el punto de que los cultivadores lo defendieran como un derecho y acabaran imponiéndolo en las décadas ﬁnales del XIX.

En segundo lugar, si la estabilidad de los colonos era una garantía de buen cuidado que reducía el riesgo moral, podía también ser utilizado como un mecanismo para incentivar la inversión. Efectivamente, los contratos de Hospital no establecían una recompensa por las mejoras, pero nuevamente la ﬂ exibilidad del sistema podía hacer que los propietarios favorecieran la inversión de los colonos a través de la continuidad al frente del cultivo. El colono se vería impulsado a la inversión o a la mejora productiva de la ﬁnca a través de su trabajo, si tenía la seguridad de que el propietario recompensaría su esfuerzo con su estabilidad. El sistema era también beneﬁcioso para el propietario, que veía crecer el valor de su ﬁnca gracias al trabajo de los cultivadores. Por ello el propietario intentaba corresponder con sus trabajadores más eﬁcientes o que mejoraban sus tierras.

Pero para que este mecanismo incentivador fuera eﬁcaz era necesario también que el propietario mantuviera una cierta moderación en el incremento de la renta. No podemos olvidar que la renta, a parte de un rendimiento de la tierra, era igualmente un rendimiento de las posibles inversiones que realizara el propietario. Si la inversión se trasladaba al colono, el rendimiento de esta inversión debía al menos en parte repercutir en el cultivador. El mecanismo para ello era la moderación en el crecimiento de la renta. Este es un aspecto que discutiremos más adelante, cuando veamos la evolución de la renta, y que comprobaremos en diferentes momentos en el patrimonio.

Un ejemplo puede ser muy clariﬁcador. Desde 1757 el Hospital tiene en la población de Castelló de la Ribera 78 hgs. de tierra que combina huerta, arrozal y olivar arrendadas por 286 libras. En 1819, el colono, Bautista Perales, debe al Hospital 306 libras. Al ser reconvenido para el pago el arrendatario contestó que «el baxo precio y ninguna salida del arroz le imposibilitaban hacerlo». Pese al elevado montante de la deuda el comisionado hace la siguiente reﬂexión: