Kitabı oku: «Schuldrecht Besonderer Teil I», sayfa 4

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cc) Verbrauchsgüterkauf (§ 474 Abs. 1)

Für den Verbrauchsgüterkauf werden die allgemeinen Regeln des Kaufrechts gem. § 474 Abs. 2 S. 1 durch die besonderen Vorschriften des § 475 ergänzt und modifiziert. Auf die sich daraus ergebenden Besonderheiten und Abweichungen gehen wir im jeweiligen Sachzusammenhang ein. An dieser Stelle sollen erst einmal nur die Merkmale des Verbrauchsgüterkaufes und damit der Anwendungsbereich der §§ 474 ff. vorgestellt werden.

(1) Sachlicher Anwendungsbereich

Lesen Sie hierzu die §§ 13, 14, 474 einmal genau durch.

Nach der Legaldefinition des § 474 Abs. 1 liegt ein Verbrauchsgüterkauf vor, wenn ein Verbraucher (§ 13) von einem Unternehmer (§ 14) eine bewegliche Sache kauft. Der Kauf von Tieren ist gem. § 90a ebenfalls erfasst.[24]

Hinweis

Der Begriff „Verbrauchsgüterkauf“ ist also missglückt, da der Anwendungsbereich gar nicht auf „Verbrauchsgüter“ beschränkt ist, sondern auch solche beweglichen Sachen erfasst, die nicht zum „Verbrauch“ bestimmt sind (z.B. Schmuck, Möbel oder Kunstwerke).

Wegen der Beschränkung auf bewegliche Sachen und Tiere fällt der Kauf von Grundstücken, Rechten und sonstigen unkörperlichen Gegenständen wie Strom und Wärme[25] nicht in den Anwendungsbereich des Verbrauchsgüterkaufes. Die Elemente Gas und Wasser fallen als solche auch nicht darunter, sondern nur als abgefüllte, handelbare Einheiten (Wasserflasche, Gaspatrone für „Sodasprudler“, etc.).[26]

Es spielt keine Rolle, ob es sich um neue oder gebrauchte Sachen handelt.

Allerdings gelten die Sonderregeln der §§ 474 ff. nach § 474 Abs. 2 S. 2 nicht, wenn der Verbraucher eine gebrauchte (bewegliche) Sache in einer öffentlich zugänglichen Versteigerung gekauft hat, an der er persönlich teilnehmen konnte. Wie sich aus der Legaldefinition in § 312g Abs. 2 Nr. 10[27] ergibt, genügt die Möglichkeit zur Teilnahme. Auf die tatsächliche Teilnahme kommt es nicht an. Der Kaufvertrag kommt bei einer Versteigerung nicht durch Angebot und Annahme, sondern gem. § 156 durch Gebot und Zuschlag zustande.[28] Eine „eBay®-Auktion“ wird daher von § 474 Abs. 2 S. 2 aus zwei Gründen nicht erfasst: Zum einen besteht bei einer reinen Internettransaktion keine Möglichkeit zur persönlichen Teilnahme. Zum anderen wird der der Vertrag nicht gem. § 156, sondern dort durch vorweg erklärte Annahme des „Höchst(an)gebotes“ geschlossen.[29]

Hinweis

Ob eine Sache „neu oder gebraucht“ ist, ist nach einem objektiven Maßstab zu bestimmen und einer Parteivereinbarung entzogen.[30] „Gebraucht“ ist eine Sache, wenn sie bereits bestimmungsgemäß benutzt worden ist.[31] Tiere werden dann als „gebraucht“ angesehen, wenn sie – nach der Verkehrsanschauung – nicht mehr „jung“ sind, spätestens bei bestimmungsgemäßer Verwendung (z.B. als Nutz- oder Zuchttier).[32]

Der Anwendung der kaufrechtlichen Bestimmungen und der Vorschriften über den Verbrauchsgüterkauf steht es nach § 474 Abs 1 S. 2 nicht entgegen, wenn der Verkäufer neben dem Pflichtenprogramm des § 433 zusätzliche Nebenleistungspflichten übernimmt. Mit dem Begriff der „Dienstleistung“ in § 474 Abs. 1 S. 2 sind nicht nur die Dienstleistungen i.S.d. § 611 gemeint. Der Ausdruck ist etwas missglückt. Vielmehr soll der Begriff untechnisch in einem weiten Sinne verstanden werden, so dass auch erfolgsbezogene Leistungen i.S.d. Werkvertragsrechts darunter fallen.[33]

Beispiel

Montage oder Installation des Kaufgegenstandes, Schulung des Käufers in Bezug auf die Handhabung des Kaufgegenstandes.

Entscheidend ist, dass der Schwerpunkt des Vertrages auf den kaufrechtlichen Leistungspflichten liegt.[34] Damit haben wir uns bereits oben unter Rn. 23 beschäftigt. Die Montageverpflichtung des Verkäufers ist ein Hauptanwendungsfall des § 474 Abs. 1 S. 2.

(2) Persönlicher Anwendungsbereich

In persönlicher Hinsicht setzt § 474 voraus, dass bei Vertragsschluss der Käufer als Verbraucher i.S.d. § 13 und der Verkäufer als Unternehmer i.S.d. § 14 handelte.

Da auf den Vertragsschluss abgestellt wird, sind spätere Änderungen in der Zweckrichtung, die Einfluss auf die Eigenschaft als Verbraucher oder Unternehmer haben könnten, bedeutungslos. Bei Stellvertretung kommt es auf die Person des Vertretenen an – dessen Zweckrichtung entscheidet über die Einordnung als Verbraucher oder Unternehmer.[35]

(a) Verbraucher als Käufer

Nach § 13 ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.

Aus der Formulierung folgt, dass Verbraucher immer Menschen sind und keine juristischen Personen oder Personengesellschaften.[36]

Ob ein Mensch bei Abschluss des Kaufvertrages als Verbraucher oder Unternehmer handelte, ist grundsätzlich anhand der – objektiv zu bestimmenden – Zweckrichtung seines Verhaltens bei Vertragsschluss zu entscheiden.[37] Das Gesetz stellt – aus Gründen der Rechtssicherheit - nicht generell auf das Vorhandensein geschäftlicher Erfahrung ab, etwa aufgrund einer bereits ausgeübten gewerblichen oder selbstständigen freiberuflichen Tätigkeit. Eine natürliche Person kann gem. §§ 13, 14 also bei einem Geschäft als Verbraucher und beim nächsten Geschäft als Unternehmer handeln. Der Verbraucher- und Unternehmerbegriff sind situationsbezogen und keine „Statussymbole“.

Bei Mischlagen, bei denen sowohl private als auch berufliche Zwecke verfolgt werden (sog. „dual use“), kommt es nach der Formulierung des § 13 darauf an, welche Zwecke die Partei bei Vertragsschluss objektiv überwiegend verfolgte.

Aus der „weder-noch“-Formulierung in § 13 folgt zugleich: Ist der Käufer ein Mensch („natürliche Person“) ist gem. § 13 im Zweifel von seinem Verbraucherhandeln auszugehen.[38]

Hinweis

Bei (Einzel-)Kaufleuten wäre zwar die Vermutungsregel des § 344 HGB anwendbar und würde bei der Entscheidung der Zuordnungsfrage in umgekehrter Richtung helfen. Für die Frage der Anwendbarkeit der Verbraucherschutzvorschriften gilt aber auch bei gewerbetreibenden Menschen vorrangig die Vermutungsregel aus § 13, wonach im Zweifel von einer Verbrauchereigenschaft auszugehen ist![39]

Diese Vermutung ist widerlegt, wenn die dem Vertragspartner erkennbaren Umstände eindeutig und zweifelsfrei auf ein Handeln als Unternehmer hinweisen.[40]

Mit anderen Worten: Bei der Zurechnung gelten nicht die allgemeinen Auslegungsregeln der §§ 133, 157, sondern noch schärfere, objektivierte Maßstäbe.

Beispiel 1

Rechtsanwalt K kauft bei der Händlerin V GmbH eine Lampe. V schließt den Vertrag als juristische Person[41] in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit und handelt damit als Unternehmerin. Bei K ist hingegen im Zweifel von einer privaten Nutzung und damit von seiner Verbrauchereigenschaft gem. § 13 auszugehen.

Beispiel 2

Rechtsanwalt K bestellt bei der Händlerin V GmbH über das Internet eine Lampe, die er privat nutzen möchte. Um den Einkaufspreis steuerlich absetzen zu können, gibt K bei der Bestellung jedoch als Käufer „Rechtsanwaltskanzlei K“ und als Rechnungs- und Lieferadresse seine Büroadresse an. Hier verfolgte K zwar einen privaten Zweck, muss sich anhand seiner eindeutigen Äußerungen aber als Unternehmer behandeln lassen.[42] Es liegt kein Verbrauchsgüterkaufvertrag vor.

(b) Unternehmer als Verkäufer

Auf der anderen Seite verlangt § 474 Abs. 1 die Unternehmereigenschaft des Verkäufers. Anders als beim Verbraucher kommen als Unternehmer gem. § 14 nicht nur natürliche Personen, sondern auch juristische Personen (z.B. GmbH/UG, AG, SE, eingetragener Verein) und rechtsfähige Personengesellschaften i.S.d. § 14 Abs. 2 (z.B. Außen-GbR, oHG, KG)[43] in Betracht.

Hinweis

Der Begriff des „Unternehmers“ i.S.d. § 14 und des „Kaufmanns“ i.S.d. §§ 1 ff. HGB sind strikt zu trennen. Freiberufler (z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder Ärzte) betreiben kein Gewerbe[44] und können daher bei selbständiger Berufsausübung zwar Unternehmer i.S.d. § 14, aber nicht Kaufmann sein.

Unternehmer ist nach § 14 Abs. 1, wer bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung seiner gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt.

Eine gewerbliche Tätigkeit ist eine planmäßig und auf Dauer angelegte wirtschaftlich selbständige Tätigkeit unter Teilnahme am Wettbewerb.[45]

Eine selbständige berufliche Tätigkeit ist die planmäßige und auf Dauer angelegte wirtschaftlich selbständige Tätigkeit am Markt, die kein Gewerbe ist (z.B. Tätigkeit der selbständigen Freiberufler).[46]

Auf den Umfang der Tätigkeit kommt es nicht an und auch nicht darauf, ob die Tätigkeit nebenbei oder schwerpunktmäßig erfolgen soll und ob Gewinne erzielt werden sollen oder nicht.[47]

Hinweis

Auch wenn die Gewinnerzielungsabsicht keine Rolle spielt, erfordert eine wirtschaftliche Betätigung immerhin ein planmäßiges Anbieten von entgeltlichen Leistungen.[48] Dieses Merkmal ist beim Kaufvertrag ohnehin gegeben, dessen Zustandekommen die Vereinbarung eines Kaufpreises als Entgelt voraussetzt.

Die Verwaltung und Anlage eigenen Vermögens dient nur dem Vermögensträger selbst und stellt daher grundsätzlich kein Leistungsangebot am Markt für Dritte dar. Sie ist daher bei natürlichen Personen eine Tätigkeit als Verbraucher.[49]

Bei der Beteiligung einer Handelsgesellschaft (z.B. oHG[50], KG[51], GmbH[52] oder AG[53]) arbeitet man wieder mit einer Vermutungsregel, diesmal in umgekehrter Richtung als beim Vebraucher: Im Zweifel ist nach §§ 6 Abs. 1, 344 Abs. 1 HGB von einer unternehmerischen Tätigkeit auszugehen, auch wenn es sich um ein branchenfremdes Geschäft handelt.[54] Es genügt „irgendein“ Zusammenhang“, auch wenn es das erste und einzige Mal war.[55] Selbst wenn die Gesellschaft nur die „Verwaltung eigenen Vermögens“ bezweckt (vgl. §§ 105 Abs. 2, 123 Abs. 2 HGB) ist sie als Unternehmer anzusehen, da zumindest eine selbständige wirtschaftliche Tätigkeit außerhalb des Privatbereiches gegeben ist.[56] Das genügt.

Beispiel

Die V-GmbH handelt mit Lampen. Kauft Student K bei V deren ausrangierten Lieferwagen, gehört auch dieses Geschäft gem. § 13 Abs. 3 GmbHG i.V.m. §§ 6 Abs. 1, 343, 344 Abs. 1 HGB zu der gewerblichen Tätigkeit. V handelt bei Vertragsschluss damit als Unternehmerin.

Und auch sonst, also bei Gesellschaften von Freiberuflern (Außen-GbR, PartnerschaftsG) gilt der Grundsatz, dass die Unternehmereigenschaft immer dann zu bejahen ist, wenn der Kaufvertrag mit der ausgeübten gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit der Gesellschaft „in irgendeinem Zusammenhang“ steht.[57]

Beispiel

Anschaffung von Büroausstattung für die Kanzlei oder überwiegend beruflich genutzten Fahrzeugen.

Aus § 513 folgt, dass Existenzgründer bei ihren Geschäften zur Gründung und Aufbau ihrer gewerblichen oder selbstständigen (frei-) beruflichen Existenz nicht (mehr) als Verbraucher, sondern als Unternehmer handeln.[58] Die Regelung in § 513 wäre andernfalls ja überflüssig. Danach sind Existenzgründer nur im Darlehensrecht begrenzt auf Darlehen bis zu 75 000 € Verbrauchern gleichgestellt.

Existenzgründer i.S.d. § 513 können wie Verbraucher nur natürliche Personen sein. Die Zuordnung des Geschäfts entscheidet sich wie sonst auch nach der objektiven Zweckrichtung bei Vertragsschluss.

Beispiel

K hat gerade seine Zulassung als Rechtsanwalt bekommen und bereitet seine selbständige Tätigkeit vor. K bestellt bei V GmbH eine Lampe für sein neu einzurichtendes Büro. Hier handelt K objektiv als Existenzgründer, da der Kauf auf seine spätere berufliche Tätigkeit ausgerichtet war. Er schloss den Vertrag damit nicht als Verbraucher, wie sich im Umkehrschluss aus § 513 ergibt.[59]

Hat ein Geschäft einen objektiven Bezug zur Existenzgründung, können Menschen nur dann als Verbraucher i.S.d. § 13 anzusehen sein, wenn das Geschäft lediglich der Vorbereitung der Entscheidung dient, überhaupt in die Existenzgründung einzusteigen.[60] So etwa beim Kauf eines Buches über das Thema „Fördermittel bei Existenzgründung“.

3. Rechtskauf/Kauf über sonstige Gegenstände (§ 453)

Nach § 453 Abs. 1 finden die Vorschriften über den Sachkauf auf den Kauf von „Rechten und sonstigen Gegenständen“ entsprechende Anwendung. Die Leistungspflichten des Verkäufers werden beim Rechtskauf also durch die §§ 453, 433 Abs. 1 beschrieben. Folgende Grundvarianten sind denkbar:

a) Forderungskauf

Wissen Sie, wo der Begriff der Forderung im BGB näher beschrieben ist?

Beim Forderungskauf (z.B. „echtes Factoring“[61]) verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer gegen Zahlung des Kaufpreises die vertraglich vereinbarte(n) Forderung(en) frei von Mängeln zu verschaffen, §§ 453 Abs. 1, 433 Abs. 1 (Verpflichtungsgeschäft). Die Verschaffung geschieht bei bestehenden Forderungen durch Abtretung an den Käufer der Forderung nach §§ 398 ff. (Verfügungsgeschäft).

Wurde eine (noch) nicht bestehende Forderung verkauft, ist wie folgt zu differenzieren:

Weiß K nichts vom fehlenden Forderungsbestand, ist von einem Kaufvertrag gem. § 453 auszugehen. Seine Erfüllung ist dem V jedoch zumindest vorübergehend unmöglich (§§ 275 Abs. 1, 311a Abs. 1). Ist dem K der fehlende Forderungsbestand bekannt, eine Verschaffung der Forderung aber noch möglich, liegt es nahe, wie im Parallelfall beim Sachkauf oben unter Rn. 19 ff. mit einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung zu arbeiten.

Bei noch nicht bestehenden Forderungen erfolgt die Verschaffung durch Vorausabtretung und Bewirkung des Forderungsübergangs gem. § 185 Abs. 2[62] oder durch Begründung der Forderung zugunsten des Käufers.[63]

b) Kauf sonstiger Rechte

Neben der Forderung kennt unsere Rechtsordnung noch eine Fülle sonstiger Rechte, die übertragbar sind und deshalb Gegenstand eines Kaufvertrages sein können.

Unter einem Recht versteht man eine Befugnis, die sich für den Berechtigten unmittelbar aus der geltenden Rechtsordnung ergibt.[64]

Beispiel

Verkauf von Anwartschaftsrechten, Gesellschaftsanteilen, Grundschulden, Erbbaurechten, gewerblichen Schutzrechten (insbesondere Patent, Geschmacksmuster, Marke, Firma) oder Nutzungsrechten an Urheberrechten (vgl. §§ 29, 31 UrhG).

Die Verschaffung des verkauften Rechts durch den Verkäufer richtet sich nach den für dieses Recht geltenden Bestimmungen. Grundsätzlich kommen §§ 413, 398 ff. zur Anwendung, wenn nicht gesetzlich ein anderes bestimmt ist. So wird etwa ein Anwartschaftsrecht analog §§ 929 ff. übertragen und nicht durch Abtretung.

Das Eigentum scheidet als Gegenstand eines Rechtskaufs aus.[65] Denn hierfür gelten die §§ 433 ff. direkt. Ebenfalls fällt der Besitz nicht unter § 453, da er kein Recht darstellt.

Ist ein Recht verkauft, das zum Besitz einer Sache berechtigt, ist der Verkäufer gem. § 453 Abs. 3 verpflichtet, dem Verkäufer auch den Besitz an der Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

Beispiel

Beim Verkauf eines Erbbaurechts (§ 1 ErbbauRG) schuldet der Verkäufer nicht nur die Übertragung des Erbbaurechts, sondern auch die Besitzverschaffung am belasteten Grundstück.

c) Kauf sonstiger Gegenstände

Als eine Art Auffangtatbestand enthält § 453 Abs. 1 noch die sonstigen „Gegenstände“, also handelbare Rechtsobjekte, die weder Sachen noch Rechte darstellen.

Beispiel

Gas, Strom, Know-How oder ein Unternehmen in seiner Gesamtheit, d.h. als Inbegriff aller materiellen und immateriellen Werte.

Den Verkäufer trifft hier ebenfalls eine Verschaffungspflicht, deren technische Ausgestaltung vom Gegenstand abhängt: Gas und Strom sind beispielsweise über Leitungen verfügbar zu halten, Know-How ist mitzuteilen.

Beim Kauf eines Unternehmens kommen zwei Varianten in Betracht:

Entweder vereinbaren die Parteien die Übertragung sämtlicher Einzelwerte (Sachen, Forderungen, sonstige Rechte und Gegenstände) des Unternehmens (sog. „asset deal“). Dann gelten für jeden Gegenstand die für ihn passenden Übertragungsregeln (§§ 398 ff., 873 ff., 929 ff., etc.).

Handelt es sich bei dem Unternehmensträger um eine Gesellschaft, können die Parteien alternativ vereinbaren, dass die Anteile am Unternehmensträger nach den dafür geltenden Bestimmungen (z.B. § 15 GmbHG i.V.m. §§ 398, 413) auf den Käufer übertragen werden sollen (sog. „share deal“).[66]

1. Teil Der Kaufvertrag › A. Wirksamer Kaufvertrag › II. Wirksamkeitsvoraussetzungen

II. Wirksamkeitsvoraussetzungen

Nachdem Sie die Vereinbarung eines Kaufvertrages mit den typischen Pflichten gem. § 433 bzw. § 453 festgestellt haben, müssen Sie noch die Wirksamkeit dieses Vertrages untersuchen. Wie bei jedem Vertrag ist die Prüfung, ob ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt, in drei gedanklichen Teilschritten vorzunehmen: Abschluss des Vertrages durch Angebot und Annahme, Bestehen etwaiger Wirksamkeitserfordernisse und Bestehen etwaiger Wirksamkeitshindernisse.[67] Dabei sind das Trennungs- und Abstraktionsprinzip strikt einzuhalten: Die Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der – getrennt zu begutachtenden – Erfüllungsgeschäfte (z.B. §§ 398 ff., 873 ff., 929 ff.) und umgekehrt.

1. Allgemeine Tatbestände

Bei der Wirksamkeitsprüfung kommen zunächst die Wirksamkeitserfordernisse in Betracht, also die Tatbestände, die die schwebende Unwirksamkeit des Vertrages aussprechen.[68] Sie denken hier insbesondere an § 177 beim Vertragsschluss durch einen Vertreter und an die §§ 107, 108 bei Beteiligung eines beschränkt Geschäftsfähigen.

Die im Anschluss zu prüfenden Wirksamkeitshindernisse sprechen die endgültige Unwirksamkeit des Vertrages aus. Sie prüfen gedanklich die allgemeinen Regeln durch, insbesondere die Formnichtigkeit nach § 125, Verbotswidrigkeit i.S.d. § 134, Sittenwidrigkeit gem. § 138[69] oder Nichtigkeit infolge einer Anfechtung gem. § 142 Abs. 1.[70]

2. Besondere Formerfordernisse

Von allen denkbaren Fallgruppen wollen hier nur folgende Fallgruppen hervorheben: die Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages (§ 125 S. 1 i.V.m. § 311b Abs. 1) und die Formnichtigkeit besonderer Verbraucherkaufverträge, nämlich den Kauf mit Teilzahlungsvereinbarung (§ 507 Abs. 2 S. 1) oder Ratenlieferung (§ 125 S. 1 i.V.m. § 510 Abs. 1 S. 1).

a) Formnichtigkeit beim Grundstückskaufvertrag (§ 311b Abs. 1 S. 1)

Nach § 311b Abs. 1 S. 1 bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieses Formgebots geschlossener Vertrag ist nach § 125 S. 1 grundsätzlich nichtig. Allerdings kann der Formmangel dadurch geheilt werden, dass der Vertrag durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch (vgl. § 873) erfüllt wird, § 311 Abs. 1 S. 2. Die Heilung wirkt ex nunc.[71]

Die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 S. 1 gilt demnach für solche Kaufverträge, mit denen sich der Verkäufer zur Übereignung eines Grundstücks (Sachkauf) verpflichtet. Die Formvorschrift findet weiter auch dann Anwendung, wenn sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer (nur) einen Miteigentumsanteil (ebenfalls Sachkauf[72]) an dem Grundstück zu übertragen.[73] Sie gilt schließlich kraft gesetzlicher Verweisung auch für die Verpflichtung zur Übertragung bzw. zum Erwerb von Wohnungseigentum (§ 4 Abs. 3 WEG) und Erbbaurechten (vgl. §§ 1, 11 Abs. 2 ErbauRG).

Hinweis

Denken Sie daran, dass § 311b Abs. 1 zur Verwirklichung der mit dieser Vorschrift zugleich verfolgten Warn- und Beratungsfunktion[74] auf solche Verträge entsprechend angewendet wird, die zwar selbst nicht die Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb eines der vorstehend genannten Rechte zum Gegenstand haben, aber eine solche Verpflichtung indirekt begründen.[75]

Indirekte Veräußerungs- oder Erwerbspflichten begründet beispielsweise ein Vorvertrag, der die Parteien unter bestimmten Bedingungen zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages verpflichtet, oder ein Vertrag, mit dem eine Partei ein Vorkaufsrecht in Bezug auf ein Grundstück erwirbt (s. dazu §§ 463, 464).

Außerdem findet § 311b Abs. 1 entgegen § 167 Abs. 2 auf die Erteilung einer Vollmacht zum Abschluss eines unter § 311b Abs. 1 fallenden Verpflichtungsvertrages Anwendung, wenn die Vollmacht unwiderruflich erteilt wurde oder nach dem Grundverhältnis unverzüglich genutzt werden darf.[76]

Keine Anwendung findet § 311b Abs. 1 hingegen auf solche Kaufverträge, mit denen sich der Verkäufer lediglich verpflichtet, Grundstückszubehör oder (unwesentliche) Bestandteile (vgl. §§ 93 ff.) an einem Grundstück auf den Käufer zu übertragen.[77]

Zu den typischen Klausurproblemen an dem Prüfungspunkt „Formwirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages“ gehört einmal die irrtümliche Falschbezeichnung („falsa demonstratio“) eines Grundstücks in der notariellen Urkunde.

Beispiel

A und B einigen sich darüber, dass A dem B eines seiner Grundstücke (Flurstück X) verkauft. Im notariell beurkundeten Kaufvertrag und in der gleichzeitig erklärten Auflassung wird das Grundstück versehentlich als „Flurstück Y“ bezeichnet, das ebenfalls dem A gehört. B wird als neuer Eigentümer des Flurstücks Y eingetragen.

In diesem Beispiel kommt eine Nichtigkeit des Kaufvertrages nach § 125 S. 1 i.V.m § 311b Abs. 1 S. 1 in Betracht, weil die objektiv beurkundete Vereinbarung (Verkauf von Flurstück Y) nicht gewollt ist und der tatsächlich vereinbarte Kaufgegenstand (Flurstück X) in der Urkunde noch nicht einmal andeutungsweise aufgeführt ist. Im Ergebnis[78] gilt aber das übereinstimmend Gewollte (Verkauf von Flurstück X), sofern immerhin das objektiv Erklärte (Verkauf von Flurstück Y) dem Formerfordernis genügt. Unterstellt man im vorhergehenden Beispiel eine im Übrigen ordnungsgemäße Beurkundung durch den Notar, ist das Flurstück X formwirksam verkauft. Der tatsächliche Wille setzt sich nach der „falsa demonstratio“-Regel also gegenüber der Bezeichnung in der Urkunde durch.

Hinweis

Auf eine Heilung gem. § 311 Abs. 1 S. 2 kommt es mangels Formnichtigkeit nicht an. Diese wäre im Übrigen auch gar nicht eingetreten, da die Eintragung beim Flurstück Y erfolgt ist und nicht beim verkauften Flurstück X!

Beachten Sie auch, dass B am Flurstück Y durch Eintragung kein Eigentum erworben hat. Insoweit fehlt eine korrespondierende Auflassung (vgl. §§ 873, 925). Denn die von A und B erklärte Auflassung bezieht sich aus den gleichen Gründen wie der Kaufvertrag wegen der falsa demonstratio-Regel auf das Flurstück X und nicht auf das Flurstück Y.

Lesen Sie bitte die Vorschriften in den §§ 19, 20, 28, 29 der Grundbuchordnung durch!

Im Beispiel kann B deshalb von A aus dem Kaufvertrag gem. § 433 Abs. 1 noch die Verschaffung von Eigentum (durch korrigierte Auflassungserklärung und Eintragungsbewilligung, vgl. §§ 19, 20, 28(!), 29 GBO) und Besitz am Flurstück X verlangen. Umgekehrt muss B dem A nach § 894 und § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 seine Buchposition am Flurstück Y durch Abgabe einer Löschungsbewilligung (§§ 19, 28, 29 GBO) wieder herausgeben.

Die zweite klausurrelevante Konstellation betrifft die Heilung eines formnichtigen Grundstückskaufvertrages durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Dieser Problemkreis ist Gegenstand des ersten Übungsfalls am Ende dieses Kapitels (s. Rn. 93 f.).