Kitabı oku: «Как инвестировать в недвижимость», sayfa 12
Глава 10. Оценка инвестиций в недвижимость
Чтобы адекватно оценить любой инвестиционный проект необходимо сделать финансовую модель. Это словосочетание часто используется в деловых разговорах, переписке или выступлениях. При этом у людей, использующих его, представления о том, что такое «финансовая модель» совершенно разные. В моём понимании финансовая модель – это разбитая на временные периоды таблица, в которой указаны все ожидаемые или реальные доходы и расходы проекта, на основе которых с помощью математических и финансовых формул рассчитаны специфические показатели, с помощью которых можно сделать выводы и целесообразности реализации проекта. Финансовая модель – это, как правило, файл в формате MS Excel, в котором рассчитан денежный поток по проекту и его прогнозируемая доходность.
Свою первую финансовую модель я сделал ещё учась в институте. Она была достаточно простая, я создал её за неделю с ноля, практически не обладая навыками работы в MS Excel. В основном мои первые финансовые модели касались спекулятивных сделок с квартирами, которые предполагалось покупать крупным оптом, а продавать в розницу. Рынок новостроек в посткризисном 1999 году был как ни странно очень динамичным, цены росли в геометрической прогрессии, поэтому реальные показатели проектов всегда намного превышали модельные. Первая по-настоящему большая и интересная финансовая модель попала мне в руки в 2003 году. Модель описывала строительство и последующую эксплуатацию торгового центра. В модели не было формул, поэтому мне понадобилось несколько ночей, чтобы повторить ее в точности до запятой и разобраться откуда что берётся. Ночью я работал, потому что было очень интересно!
Повторюсь, «финансовыми моделями» часто называют совсем не то, что под этим определением подразумеваю я. За свою обширную практику я видел множество финансовых моделей и «финансовых моделей». В частности, видел «финансовую модель» с расчетами в столбик буквально на салфетке без разбиения на временные периоды, видел кучу финансовых моделей с ошибками, но попадались и очень крутые, красивые модели. Были финансовые модели, от которых компьютер зависал, уж слишком они были подробные, а были фин. модели странные и непонятные. Смотрел модели с кучей скрытых листов, со ссылками на другие файлы, а этих файлов не было; изучал модели с правками акционеров крупнейших компаний, миллиардеров из списка Forbes. Видел финансовую модель на финском языке, погружался в расчеты по проекту в ЮАР. Ну и конечно, я сам сделал огромное количество настоящих финансовых моделей, потратив необходимые 10 тысяч часов на финансовое моделирование.
Нормальная финансовая модель просто необходима инвестору, рассматривающему участие в перспективном проекте в сфере недвижимости, собирающемуся вкладывать в этот проект своё время, энергию, ресурсы, деньги. Профессиональные инвесторы оперируют цифрами, и именно финансовая модель может и должна поведать о проекте на понятном им языке. Финансовая модель – это отражение проекта в цифрах. Там, где строитель видит бетон, архитектор цвет фасада, а риэлтор количество проданных лотов, инвестор должен увидеть цифры.
Финансовая модель проекта в сфере недвижимости состоит из нескольких разделов:
1) Предпосылки. Это исходные данные для финансовой модели. Например, площадь земельного участка, здания, количество продаваемых или сдающихся в аренду юнитов. В раздел предпосылок заносится информация, касающаяся прогнозных цен продаж, аренды, темпов выбытия товара, стоимости привлечения финансирования и многие другие параметры.
2) Подробные промежуточные расчёты. Здесь отражается, как правило, расчёты планируемых инвестиций, операционных доходов и расходов, финансирования (акционерного или заёмного) и налогов. Сценарии развития проекта. Иногда в модель вносят несколько сценариев в зависимости от ряда параметров, например, сценарий продажи объекта целиком или в розницу. Иногда делаются сценарии, основанные на прогнозировании хода реализации проекта (базовый, оптимистичный и пессимистичный).
3) Итоги. Данные о движении денежных средств (показывают окупаемость проекта, потребность в финансировании и служат основой для оценки проекта), о финансовых результатах (прогноз объема продаж, прибыли и рентабельности). Все итоги должны автоматически пересчитываться при изменении предпосылок.
Самое главное, что помогает понять финансовая модель – это размер прибыли (или убытка), которую способен принести проект, и стоит ли вообще им заниматься. Если по результатам расчётов становится понятно, что экономика проекта не «летает», фин. модель поможет выяснить различные варианты решения внутренних проблем проекта и найти подход для выправления ситуации.
На основе каких показателей принимаются инвестиционные решения? Наиболее популярными и применяемыми показателями эффективности инвестиционных проектов являются:
1) Окупаемость инвестиций (ROI, return on investments);
2) Внутренняя норма доходности (IRR, Internal Rate of Return);
3) Текущая стоимость (NPV, Net Present Value);
При оценке того или иного инвестиционного проекта в сфере недвижимости именно эти показатели влияют на принимаемые инвестором решения. Основываясь именно на этих показателях, инвесторы имеют возможность оценить экономическую целесообразность рассматриваемых ими проектов.
На самом деле проблема оценки инвестиционного проекта решается инвестором как минимум дважды. Сначала в период, предшествующий инвестициям, когда оценивается экономическая целесообразность того или иного инвестиционного проекта, то есть сравниваются величина затрат на проект и величина доходов, которые могут быть получены от его реализации. Второй раз проблема оценки инвестиций встает, когда вложения денежных средств в некий проект уже сделаны и необходимо определит их эффективность.
Окупаемость инвестиций (ROI) – финансовый показатель, иллюстрирующий уровень доходности (или убыточности) проекта, с учетом осуществленных инвестиций. У этого показателя очень простая и понятная формула: ROI = (доход – затраты) / затраты * 100%
Внутренняя норма доходности (IRR) – величина дохода в процентах, при которой величина полученного дохода равна произведенным затратам. Другими словами, IRR – это показатель годовой доходности инвестиционного проекта. IRR является моим самым любимым показателем, главным «барометром» определяющим достоин ли проект моего интереса.
Например, некий инвестор считает для себя приемлемой доходность 10% годовых. Если после составления финансовой модели в показателях которой инвестор более-менее уверен, проект демонстрирует IRR 10% и больше, он продолжает его изучение и может в итоге принять положительное инвестиционное решение. Если IRR меньше 10 %, то инвестор по всей видимости будет вынужден отвергнуть проект.
Я никогда не считал IRR на калькуляторе или «в столбик», с самого начала использовал MS Excel, и всем советую так делать. Показатель IRR подсчитывается в программе MS Excel с помощью формулы, которая называется «IRR» или в русскоязычной версии MS Excel «ЧИСТВНДОХ». Математическую формулу этого показателя я приводить не буду, моя книга не является учебником.
Текущая стоимость (NPV) – сумма всех будущих денежных потоков, возникающих в процессе осуществления инвестиционного проекта, с учетом дисконтирования. Если NPV > 0, то проект прибыльный; если NPV < 0, то проект убыточный; если NPV = 0, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным. Аналогично IRR – все расчеты показателя NPV я делал в MS Excel, формула «NPV» или в русской версии «ЧИСТНЗ».
Срок окупаемости проекта – это период с момента начала осуществления проекта до момента, когда доходы от проекта сравниваются с затратами на него.
Дисконтирование. Как известно, в разные периоды времени стоимость денег различна. Например, мне должны 10 000 долларов. Должник денег не отдает и говорит: «Подожди, Артем, верну через год». И действительно, через год отдает 10 000 долларов. Если бы мне удалось получить эти деньги годом раньше, я мог бы вложить их в какой-нибудь проект с удовлетворяющей меня доходностью (например, 15%) и заработать 1 500 долларов. А я их одолжил и ничего не заработал. Соответственно, сегодня стоимость 10 000 долларов меньше, чем год назад. Так вот, ставка дисконтирования отражает изменение стоимости денег в разные периоды времени. Инвесторы рассматривают ставку дисконтирования как аналог уровня доходности, ниже которого инвестор не станет размещать деньги в рассматриваемый проект. Еще одно значение ставки дисконтирования – отражение рисков инвестирования рассматриваемого проекта.
Наглядно проиллюстрировать определения и формулы может только пример создания финансовой модели. Я возьму существующее на рынке инвестиционное предложение – покупка офисного помещения в новом проекте девелопера ГК «Пионер», «ОСТАНКИНО Business Park». За 25 437 690 рублей там продается офис на 3-м этаже площадью 161 м2 (по 157 900 рублей/м2). При 100% оплате застройщик предоставляет скидку в размере 2%. Таким образом, стоимость покупки этого офиса составит 24 928 936 рублей (154 742/м2).
В табличном виде предпосылки выглядят так:
Для целей настоящего расчета я принимаю предпосылку о том, что инвестор является Индивидуальным предпринимателем на упрощенной системе налогообложения и платит налоги от оборота по ставке 6%, а также выплачивает дополнительный 1% в фонд социального страхования. Согласно заявлению застройщика, здание, в котором расположен рассматриваемый в модели офис, сдается в эксплуатацию в июле 2022 года. ГК «Пионер» отличается от многих застройщиков соблюдением сроков, поэтому примем предпосылку о том, что сдача объекта состоится вовремя.
Сразу же после приобретения объекта в инвестор запустит процесс сдачи офиса в аренду, для этих целей привлечет одну или несколько брокерских компаний (их вознаграждение обычно составляет 8% от годовой арендной платы). Офисы сдаются без отделки, поэтому еще одной предпосылкой моего расчета станет предоставление арендатору каникул на 6 месяцев (до 1 января 2023 года), в течение которых арендатор освобождается от уплаты арендных платежей и занимается ремонтом снимаемых им офисных помещений.
По данным брокеров, с которыми я кратко обсудил этот проект, арендная ставка на офисные помещения в этом проекте могут достичь 26 000 рублей/м2/год, вкл. НДС. Я приму данную предпосылку для целей расчета, однако сделаю 2 корректировки: на торг и на величину НДС (20%). Таким образом, для целей расчета я предполагаю принять итоговую величину арендной ставки для приобретенного офиса как 18 417 рублей/м2/год. Для целей расчета принято, что все коммунальные и эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором.
Предполагается, что рассматриваемое офисное помещение будет продано в качестве готового арендного бизнеса в октябре 2023 года. Стоимость продажи составит 34 905 000 рублей (216 667 рублей/м2). Такая стоимость определяться исходя из ставки капитализации 8,5%, в данном случае по формуле [ставка аренды] * [площадь офиса] / [ставку капитализации]. Или [(18 417 *161.1) / 8.5%], где 8.5% – ставка капитализации или предполагаемая доходность, которая может заинтересовать покупателей готового арендного бизнеса на момент осуществления сделки (октябрь 2023 года). В расчете также предполагается, что для осуществления продажи будут привлечены брокеры, которые получат вознаграждение в размере 2% от итоговой цены продажи объекта.
В табличном виде описанные выше предпосылки выглядят так:
После описания предпосылок можно переходить непосредственно к составлению финансовой модели. В данному случае она выглядит так:
Как можно заметить, все вышеизложенные предпосылки были учтены в финансовой модели. В результате расчетов были получены следующие финансовые показатели:
Внутренняя норма доходности IRR проекта составила 14.8% годовых. Расчет производился в MS Excel по формуле ЧИСТВНДОХ ([Все значения строки «Чистый Денежный Поток»];[Все значения строки «Периоды»])
NPV (ставка 8.5%) составила 3 342 940 рублей. Для целей расчета была взята ставка дисконтирования 8.5%, в качестве экспертного значения ежегодной неофициальной инфляции в России. Расчет производился в MS Excel по формуле ЧИСТНЗ (8.5%;[Все значения строки «Чистый Денежный Поток»];[Все значения строки «Периоды»])
Показатель ROI в данном примере составил 35.6%. Это показатель быль вычислен как отношение прибыли к инвестициям. Максимальное отрицательное значение инвестиций составило 25 166 290 рублей (см. строку «Денежный поток накопительно»), а значение прибыли составило 8 949 997 рублей. Таким образом, ROI = 8 949 997 / 25 166 290 = 35.6%. Нужно отметить, что предпосылки в приведенном расчете я лично оцениваю как вполне адекватные, а сам «ОСТАНКИНО Business Park» достойным пристального внимания.
Принятие инвестиционного решения – сложная и ответственная задача, требующая комплексного анализа как финансовых, так и нефинансовых факторов. На основании точно рассчитанных IRR, NPV, срока окупаемости и других показателей инвесторы принимают решения о целесообразности финансирования тех или иных проектов. Как правило, при принятии решений они согласуют расчетные показатели со своими представлениями и среднерыночными данными о доходности/риске аналогичных проектов. Важно понимать, что расчетные показатели являются предварительными, а реальные могут существенно отличаться.
В любом случае, финансовое моделирование является неотъемлемой частью работы инвестиционного аналитика. Я советую всем читателям моей книги не только не обделять вниманием финансовую часть изучения проектов, но и по возможности углубиться в мир цифр, изучить эту тему подробно и даже потратить время на обучение финансовому моделированию. Без расчётов в инвестиционной деятельности никуда!
Заключение
Многие люди мечтают о собственном бизнесе, который не только бы приносил им стабильный доход, но и помог бы самореализации и раскрытию потенциала. Для некоторых мечта выражается в достаточно причудливых и необычных формах… Я неоднократно слышал истории людей, уволившихся со стабильной работы, ради необъяснимых стартапов. Например, знакомый знакомого покинул должность кредитного аналитика крупного банка ради точки по продаже шаурмы на вокзале в подмосковном городе Подольске. С моей точки зрения это даушифтинг (то есть движение вниз).
Но, как мне кажется, у меня появилось решение для людей, ищущих свободы во всех её проявлениях, в том числе финансовой независимости: мега-проект и бизнес, способный принести миллионы!
Вот его основные характеристики:
1) Работа на себя, вся прибыль – ваша.
2) Можно работать когда угодно и откуда угодно (в транспорте, в отпуске, на обеде и так далее)
3) Нет партнёров, начальников и клиентов, от которых зависит бизнес
4) Можно делегировать часть задач, если захочется
5) Не физический труд, интеллектуальный
6) Много новой и интересной информации
7) Возможность профессионального общения и роста
8) Нет привязки к конкретной географической точке
9) Минимальные начальные вложения – хоть 50 тыс.рублей
10) Не сетевой маркетинг, не франшиза и не пирамида.
Хотите такой бизнес?
ТАК ВЕДЬ ЭТО ЖЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕ!
У меня для вас хорошая новость: если вы читаете эти строки, то скорее всего вы уже прочли до этого всю мою книгу, а это значит, что вы уже находитесь на пути к созданию такого проекта, если ещё его не имеете!
Подводя итоги всему вышеизложенному, я бы хотел сказать «последнее слово». Оно касается психологии инвестирования и адресовано тем, кто только начинает свой путь в сфере инвестиций. Пожалуйста, обратите на это внимание! Впрочем, профессионалам тоже может быть небесполезно.
Все люди разные. У всех абсолютно разные жизненные установки, моральные ценности и взгляд на мир. Я лично знаком с многими очень богатыми и успешными инвесторами. Мой опыт общения с ними выявил наличие у них общих личностных черт, с моей точки зрения, помогающих этим людям заниматься инвестированием успешно и на протяжении многих лет
1) Оптимизм. Пожалуй, это самое главное качество, характеризующее успешного инвестора, так как, на мой взгляд, пессимизм и инвестирование несовместимы. Когда инвестор принимает инвестиционные решения, он должен быть настроен на лучшее. Мне встречались люди, которые инвестировали большие деньги, будучи пессимистично настроены. Инвестирование было для них серьезным стрессом, и от этого их победы становились пирровыми. Пессимизм – это сила, которая тянет вниз. А вот оптимизм – это мультипликатор силы.
2) Вера. Инвестор должен верить, что «всё будет хорошо». Вложение денег в недвижимость – долгосрочное предприятие, поэтому необходимо поверить, что через год, два, три желаемый доход будет получен. Кроме того, никогда нельзя заранее предсказать, сколько удастся выручить за тот или иной объект недвижимости. В этом смысле вера – хорошее подспорье.
3) Умение интерпретировать возникающие трудности. Иногда процесс идет не так, как того хочется; как поется в песне, «что они ни делают, не идут дела». Это бывает. Так вот, бороться нужно не всегда, иногда лучше отступить и отказаться от проекта. И в конечном счете, это решение может оказаться более выгодным, чем продолжение проекта.
4) Умение определить личную перспективу. Дональду Трампу принадлежат следующие слова: «Я ставлю себе высокие цели, чтобы добиться того, чем становлюсь после их достижения». Так и успешный инвестор всегда знает, к чему он стремится и чего добивается.
5) Умение анализировать большие потоки информации. Это главное профессиональное качество успешного инвестора. На изучение отчетов, исследований и статей в специализированных СМИ уходит много времени и сил. Успешный инвестор должен не только уметь находить нужную информацию, но и ориентироваться в информационном потоке «как рыба в воде».
6) Умение выбрать нужный момент (увы, достигается практикой). Выбор подходящего момента для инвестиционных решений – важная часть успеха. Этот момент может растянуться на месяцы или длиться всего минуту, но успешный инвестор блестяще его угадывает и использует его преимущества в своих целях.
Возможно, некоторые успешные инвесторы, с которыми я знаком, прочтут все это и посмеются над моими формулировками. Возможно, кто-то иронично назовет их «шестью универсальными секретами богатства». Тогда я задам этим людям несколько вопросов: почему именно у вас получается то, что не получается у других? Почему вы добиваетесь больших доходов, чем остальные инвесторы? Почему именно вы стали успешными инвесторами? На эти простые вопросы может быть дана масса самых разнообразных ответов: «Рынок растет», «Мне попадаются удачные проекты» и так далее
Но факт остается фактом: даже на сильно растущем рынке можно вложить деньги таким образом, что они будут потеряны. Это происходит довольно часто, несмотря на общую положительную статистику. Но только не с этими инвесторами. Поэтому мой ответ на вопросы таков: я утверждаю, что некоторые успешные инвесторы даже не отдают себе отчета в том, что как раз они обладают описанными выше качествами, и именно поэтому им многое удается. Но они не видят себя со стороны. А я вижу и описываю то, что вижу.
Конечно, эти качества характерны не для всех успешных инвесторов (ведь одинаковых людей не существует), да и проявляются они у каждого по-разному. Но, видимо, есть такой тип человеческой личности, который лучше других приспособлен к инвестированию. Следовательно, успешным инвестором можно родиться, но можно и стать им, вырабатывая у себя вышеописанные характеристики.
И еще шесть пунктов, но других. Эти пункты я пишу специально для начинающих инвесторов и тех, кто только присматривается к рынку. Они касаются не столько психологии, сколько тактики и стратегии. Исходя из своего личного опыта, я позволю себе дать несколько советов «новичкам»:
1) Не инвестируйте последние деньги. Цель инвестиций – сохранить и приумножить средства, улучшить уровень жизни, поэтому советую не вкладывать такую сумму, потеря которой грозит вам негативными последствиями. Не инвестируйте все свои деньги в один актив. Легендарный американский инвестор Уоррен Баффетт говорил: «В процессе инвестирования деньги – это главное. Не потерять деньги значит выиграть их».
2) Совершайте сделки только в случае необходимости. Просто факт: большая активность инвесторов, как правило, не способствует увеличению их доходов. Всевозможные комиссии, которые уплачиваются при проведении сделок, в недвижимости достаточно значительны (в отличие от рынка ценных бумаг), благодаря чему доходы инвесторов могут снижаться. Чрезмерно активное поведение инвесторов вызвано тем, что по прошествии времени они начинают испытывать потребность в совершении операций, а инвестирование превращается в игру. Но инвестиции – не игра, и азарт здесь неуместен.
3) Не инвестируйте, если не уверены. Что касается недвижимости в целом, повторю снова и снова: недвижимость – актив не лучше и не хуже прочих. Если вы по каким-то причинам сомневаетесь в недвижимости, не вкладывайте в нее деньги. Во что инвестировать – в акции, облигации, картины, коллекционные вина, антиквариат и, наконец, в паи ЗПИФН, акции REIT или недвижимость, – зависит только от вас.
4) Вкладывайте свои деньги. Во всяком случае, если у вас нет опыта и вы совершаете первые сделки на рынке, не пользуйтесь кредитным плечом, ипотекой и прочими долговыми инструментами. Наберётесь опыта и квалификации – пожалуйста.
5) Диверсифицируйте инвестиции. Для диверсификации инвестиций на рынке недвижимости необходимо наличие у инвестора значительных денежных средств. Единственный выход для инвестора с небольшим капиталом (а новички именно таким капиталом, как правило и обладают) – недвижимость на фондовом рынке. С ростом капиталов можно начинать формировать диверсифицированный портфель активов, в который могут быть включены и объекты недвижимости самого разного инвестиционного профиля.
6) Большинство людей занимается инвестициями, потому что не верит в пенсионную систему, не хочет нищенствовать на старости лет или работать до самой смерти. Для многих людей инвестиции являются способом обеспечить будущее своих близких и детей. В этой связи я призываю всех читателей моей книги помнить об этой своей миссии. Поэтому ставки высоки, как и цена ошибкт – так не доверяйте же ни собственному, ни чужому мнению. В СМИ разной степени серьезности постоянно звучат призывы действовать (покупать или продавать). Внимательно анализируйте смысл таких инвестиционных идей. Задайте вопрос: кому это выгодно? Научитесь считать финансовые модели и старайтесь грамотно формировать к ним предпосылки. Подходите к принятию инвестиционных решений взвешенно, с холодной головой, не поддавайтесь на провокации…
Наверное хватит уже, достаточно советов!
И совсем последнее. Пожалуйста, позвольте мне узнать ваше мнение о книге. Если книга вам не понравилась, сообщите об этом мне. Если понравилась – расскажите о ней своим друзьям. Все комментарии и предложения будут с радостью и благодарностью приняты по адресу artemtsogoev@yandex.ru. Ну подписывайтесь на мой телеграм-канал, @atsogoev, наверное, лучший телеграм-канал об инвестициях и недвижимости в России. В интернете можно также найти мой блог в Яндекс.Дзен, а для любителей «визуального контента» есть мой канал в Youtube – atsogoev. Если что-то будет не получаться, все ссылки на мои личные социальные сети можно найти на моём сайте atsogoev.ru
Желаю удачи!
